中山市人民政府办公室关于印发中山市“三旧”改造实施细则的通知

中府办〔2010〕49号

火炬区管委会，各镇政府、区办事处，市属各单位：

　　《中山市“三旧”改造实施细则》业经市政府同意，现印发给你们，请贯彻执行。

中山市人民政府办公室

二〇一〇年八月二十日

中山市“三旧”改造实施细则

第一章　总　　则

　　第一条　为贯彻落实《珠江三角洲地区改革发展规划纲要（2008-2020年）》，提升城市综合竞争力和资源承载能力，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《关于“三旧”改造工作的若干意见》（中府〔2010〕1号）等有关规定，制定本细则。

　　第二条　本细则所称“三旧”是指在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的特定的城镇建成区的建设用地，包括旧城镇、旧厂房、旧村庄。

　　本细则所称“旧城镇”改造主要是指市、镇中心区内国有土地的旧片区、旧房屋等的改造；“旧厂房”改造主要是指城镇建设范围内影响城市合理功能或布局的旧厂房改造；“旧村庄”改造主要是指包括“城中村”、“园中村”、“空心村”等在内的旧村庄改造。

　　本细则所称中心城区是指火炬开发区、石岐区、东区、南区和西区中按城区模式对城市建设进行管理的区域。

　　第三条　下列用地可纳入“三旧”改造范围：

　　（一）城市市区“退二进三”的工业用地。

　　（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地。

　　（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地。

　　（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地。

　　（五）布局散乱、条件落后、规划确定改造的城镇和村庄。

　　（六）根据城市建设规划进行城中村改造的用地。

　　（七）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求而进行旧城镇改造的用地。

　　（八）利用城乡建设用地增减挂钩试点政策拆旧腾挪的用地。

　　（九）其他经市政府认定属“三旧”改造范围的用地。

　　第四条　纳入“三旧”改造的用地还应符合如下条件：

　　（一）符合土地利用总体规划。属于原地改造的，用地应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内；属于城乡建设用地增减挂钩试点的，建新地块应在土地利用总体规划确定的城市、村庄、集镇建设用地规模范围内。

　　（二）符合城乡规划和我市产业发展规划及环境保护要求。

　　（三）在2006年快鸟卫星影像图（或2007年Spot5卫星影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地。

　　有下列情形之一的，不得纳入“三旧”改造范畴：

　　（一）不符合土地利用总体规划、城镇总体规划、控制性详细规划及市域生态控制线规划的。

　　（二）不符合产业发展政策和行业发展规划的。

　　（三）土地权属有争议的。

　　（四）被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。

　　（五）其他不纳入“三旧”改造范畴的情形。

　　第五条　实施“三旧”改造应遵循下列原则：

　　（一）按照“解放思想、尊重历史，规划先行、调整结构，政府引导、市场运作，平稳推进、整体升级”的原则，在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，推进“三旧”改造工作。

　　（二）有利于城市整体的空间转型；避免对文物造成破坏；总体开发强度合理，预留足够的公共用地及空间（预留比例不少于1/2）；在控制片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，提高净地块的容积率。

　　第六条　市政府成立“三旧”改造工作领导小组，由分管城建的常务副市长任组长，相关副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市监察、城乡规划、财政、发展改革、法制、住房和城乡建设、环境保护、文化广播电视新闻出版、农业、城管执法、人力资源和社会保障、公安、林业等部门的主要领导为成员。市“三旧”改造工作领导小组负责统筹全市“三旧”改造工作，解决“三旧”改造中的重大问题，并按本细则及有关规定履行相关工作职责。

　　市“三旧”改造工作领导小组下设办公室（以下称市“三旧”改造办）于市国土资源局，市国土资源局局长兼任办公室主任，市城乡规划、发展改革、财政、国土资源等部门分管副局长任副主任。从市财政、城乡规划、环境保护、住房和城乡建设、国土资源、发展改革六个部门各抽调一名副科级干部作为市“三旧”改造办专职工作人员，集中跟进“三旧”改造各项工作。市“三旧”改造办承担以下职责：

　　（一）审查上报项目是否属于“三旧”改造项目。

　　（二）审批“三旧”改造方案。

　　（三）指导各镇（区）编制“三旧”改造年度实施计划。

　　（四）协调处理“三旧”改造工作过程中的问题，指导、监督“三旧”改造项目的实施。

　　（五）市“三旧”改造工作领导小组交办的其他事项。

　　各镇政府（含火炬区管委会、区办事处，下同）对镇（区）“三旧”改造工作负总责，并成立相应工作机构，按照市的统一部署推进“三旧”改造工作。

　　第七条　市“三旧”改造工作领导小组各成员单位及有关部门职责：

　　（一）市发展和改革局负责“三旧”改造中涉及投资项目的立项和产业政策制定及行业发展规划编制。

　　（二）市城乡规划局负责组织编制、指导和审查“三旧”改造规划和近期改造片区详细规划，提供项目规划设计条件，及时办理项目规划审批有关手续。

　　（三）市国土资源局协助市城乡规划局做好“三旧”改造规划和近期改造片区详细规划的编制、指导和审查工作，负责制定年度改造计划并负责办理农用地转用、征收土地等用地手续，负责土地确权、登记以及组织国有建设用地使用权招标、拍卖、挂牌等工作，指导和协调镇（区）拆迁工作。

　　（四）市财政局负责制定并落实“三旧”改造行政事业性收费优惠政策，负责土地出让金的管理和监督工作。

　　（五）市住房和城乡建设局负责“三旧”改造项目房屋安全鉴定和工程项目建设监管。

　　（六）市环保局负责“三旧”改造项目环评审批等工作。

　　（七）市监察局对市“三旧”改造办、相关职能部门履行职责情况以及各镇政府开展“三旧”改造工作情况进行监督。

　　（八）市公安、农业、林业、人力资源与社会保障、法制、城管执法、宣传、文化广播电视新闻出版、人防、经济和信息化、税务、工商等有关部门按各自职责，共同做好“三旧”改造工作。

　　第八条　申请实施“三旧”改造的基本流程：

　　（一）项目申请单位向镇（区）“三旧”改造办提出申请。

　　（二）镇政府对“三旧”改造项目进行初审；初审通过后，由镇（区）“三旧”改造办向市“三旧”改造办报送有关申报资料。

　　（三）市“三旧”改造办对申报项目进行审核，审核通过后发出批复文件认定申报项目为“三旧”改造项目。

　　（四）项目申请单位凭市“三旧”改造办批复文件到相关部门办理完善历史用地手续、立项、环评、规划报建、费用减免等相关手续。

　　（五）按批准的改造方案实施“三旧”改造。

第二章　“三旧”改造专项规划及年度实施计划的编制

　　第九条　编制“三旧”改造专项规划的总体要求：

　　（一）编制依据：土地利用总体规划和城乡规划。

　　（二）编制原则：统筹规划，成片改造；完善功能，公共优先；成熟一片，改造一片。

　　（三）编制目标：拓展建设空间，保障发展用地；完善城市功能，增加公建配套；优化产业结构和布局，改善环境质量。

　　第十条　“三旧”改造专项规划的编制工作由市政府统一领导，由市城乡规划局负责组织编制。

　　“三旧”改造专项规划的内容应包括改造范围、改造目标、功能定位、总体用地布局和规模、用地功能布局、配套设施的总体规划与布局、道路交通的总体规划和道路网络构成、环境景观设计和公共空间规划、历史文化遗存保护、自然生态资源保护等。

　　“三旧”改造专项规划成果应包括规划文本、规划图纸和附件。

　　专项规划的规划期限为5年，分年度实施。

　　第十一条　市城乡规划局负责组织编制《中山市“三旧”改造专项规划》；各镇政府组织编制《镇（区）“三旧”改造专项规划大纲》和本镇（区）“三旧”改造控制单元规划。

　　“三旧”改造控制单元规划是按《中山市“三旧”改造专项规划》划定的以两个以上“三旧”改造项目相对集中的片区为规划范围编制的，符合所属区域控制性详细规划内容的规划。

　　第十二条　《中山市“三旧”改造专项规划》编制完成后，由市城乡规划局报市政府审批，批准后的“三旧”改造专项规划成果由市政府抄送省住房和城乡建设厅、国土资源厅备案；“三旧”改造专项规划的调整，按照此程序进行。

　　《镇（区）“三旧”改造专项规划大纲》由市城乡规划局审查；“三旧”改造专项规划经批准后，各镇（区）根据需要依据“三旧”改造专项规划组织编制“三旧”改造控制单元规划，并报市城乡规划局审批。

　　第十三条　“三旧”改造年度实施计划应依据“三旧”改造专项规划，按照“先易后难、逐步推进”和重点区域优先的原则进行编制，内容应包括当年“三旧”改造的规模、地块和时序、年度实施计划目标、年度实施计划表和附图。“三旧”改造年度实施计划应附编制说明。

　　各镇政府根据“三旧”改造专项规划编制“三旧”改造年度实施计划，经市“三旧”改造办审核后，报市政府批准后实施。“三旧”改造年度实施计划的调整，按此程序进行。

第三章　“三旧”改造的类型与改造主体确定

　　第十四条　根据改造范围区域的大小，“三旧”改造可分为成片拆迁改造和单宗项目改造。

　　（一）成片拆迁改造是指对旧城镇、旧村庄、旧厂房的成片综合整治、功能改变或拆除重建等城市建设活动。

　　（二）单宗项目改造是指以宗地为单位，土地使用权人申请对已建的项目进行功能改变或拆建改造等的城市建设活动。

　　第十五条　成片拆迁改造分为政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种类型：

　　（一）政府主导改造是指市人民政府授权土地储备机构、镇政府进行具体项目的改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等方式。

　　（二）社会资金参与改造是指引入社会资金参与的改造，分为政府在统一组织实施“三旧”改造的拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，或在确定开发建设条件的前提下由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招拍挂等公开方式确定土地使用权人，或由政府负责拆迁并将拟改造土地的使用权通过招标等公开方式确定土地使用权人等方式。

　　（三）集体经济组织自行改造是指集体经济组织对其旧村庄自行进行的改造，分为利用其集体建设用地自行改造、申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造或与有关单位合作开发建设改造等方式。

　　集体经济组织利用其集体建设用地对旧村庄自行进行改造，改造后可用于建设村民住宅、村集体物业和村集体公共设施，但不得用于商品住宅开发建设。“三旧”改造涉及的农村集体建设用地用于房地产开发的，必须转为国有土地并按规定缴纳土地出让金。

　　集体经济组织申请将其集体建设用地改变为国有建设用地后自行改造，或与有关单位合作开发建设改造的，经上报市“三旧”改造办审定后，可以协议方式出让供地到集体经济组织名下，按基准地价核算土地出让金并进行公示。

　　集体经济组织将其名下的集体建设用地和国有建设用地过户到该农村集体全资拥有的项目公司名下时，在村民（代表）大会表决同意的前提下，经市“三旧”改造办批准后，可免公开交易。

　　（四）原土地使用权人自行改造是指原土地使用权人自主进行的改造，分为有偿出让的国有建设用地使用权人申请自行改造、划拨土地使用权人申请自行改造、有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗地块集中改造等方式。

　　有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造，其改造方案由使用权人编制并报镇政府审核后，上报市“三旧”改造办审批，并报市政府批准。

　　划拨土地使用权人自行改造流程与有偿出让的国有建设用地使用权人自行改造流程相同，可采取协议方式补办出让手续的形式供地，补缴土地出让金。

　　有偿出让的国有建设用地使用权人收购相邻多宗已批的“三旧”地块集中改造，按原用途完成过户手续后，再按有偿出让国有建设用地使用权人自行改造流程进行改造。

　　第十六条　单宗项目改造分为已批建设用地改为经营性用途、单宗项目拆建改造两种类型：

　　（一）已批建设用地改为经营性用途是指因城镇规划调整和企业自身发展需要，将原批准使用的非经营性建设用地改为经营性用途。

　　1、集体经济组织使用其集体建设用地改为商业、旅游、娱乐等经营性用途（不包括商品住宅），可以集体自用方式供地，无需补交地价款；

　　2、非本集体经济组织使用已批集体建设用地改为经营性用途（不包括商品住宅），根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省府令2005年第100号）规定，将建筑物作价与建设用地使用权捆绑，以集体建设用地使用权流转招拍挂出让方式，办理公开交易；

　　3、集体建设用地使用权流转出让后改为经营性用途（不包括商品住宅），土地使用权人应与土地所有权人协商一致后按《集体建设用地使用权流转出让合同》的约定办理，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，按照集体建设用地使用权流转有关规定补缴土地出让金；

　　4、以有偿使用（协议或招拍挂出让）方式取得的国有建设用地改为经营性用途，经市政府批准后，签订出让合同变更协议或者重新签订出让合同，补缴土地出让金;

　　5、以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途，在土地使用权人不变的前提下，可申请以协议出让的方式补办出让手续，补缴土地出让金；以行政划拨方式取得的国有建设用地改为经营性用途并转让的，要进行公开交易。

　　（二）单宗项目拆建改造是指在不改变原批准用途的情况下，因自身发展需要申请提高容积率的改造。

　　第十七条　经批准的实行自行改造或单宗改造的“三旧”改造项目，工程未竣工验收前不得转让（包括股东变更）。确实无法完成的，由政府按改造前土地用途的基准地价收回建设用地使用权。

　　第十八条　“三旧”改造涉及收回或者收购土地的，原则上以货币方式补偿，确需以置换方式置换土地使用权的，由市国土资源局审核同意并报市政府批准后实施。

　　第十九条　旧村庄改造涉及拆旧建新腾挪的合法用地，确能实现拆旧复耕的，可根据国土资源部的相关规定，纳入城乡建设用地增减挂钩试点，涉及新增建设用地和占用农用地（耕地）的，由市国土资源局安排专用周转指标。周转指标的具体使用和管理按照国家和省的规定办理。

第四章　完善历史用地手续

　　第二十条　历史用地是指已纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划和“三旧”改造专项规划、没有合法用地手续但已建成使用的建设用地。

　　历史用地可按本章规定取得已实际建成使用的建设用地使用权。

　　第二十一条　区别不同情形，分类完善“三旧”改造中涉及的历史用地手续：

　　（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的历史用地，依照原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行国有或集体建设用地确权登记发证。

　　（二）用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，按5元/平方米落实处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，无需提交社会保障、留用地的证明材料，其中用地行为发生在2004年5月1日之前的，不需办理听证手续。

　　（三）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前，属于政府收购储备后再次供地的，必须以招标拍卖挂牌方式出让，其他可以协议方式出让（土地用途以现行控制性详细规划确定的用途为准）。

　　完善历史用地手续包括明晰土地权属和超占土地完善用地手续。

　　第二十二条　明晰土地权属。在已建有上盖建筑物的建设用地上，在不改变土地原批准用途、不进行加建、改建、扩建的前提下，根据用地单位的意愿和政策的适用性，符合产业发展政策的企业可按下列规定申请取得原已实际建成使用的建设用地使用权。

　　（一）供地方式。

　　1、用地单位使用集体建设用地，可申请以集体建设用地使用权流转出让方式取得集体建设用地使用权（商品住宅用地除外）。

　　2、国有企事业单位、国家行政部门等使用的集体建设用地，符合《划拨用地目录》条件的，可先完善征收集体土地手续，再申请以行政划拨方式取得国有建设用地使用权。

　　3、用地单位使用集体建设用地，现申请以有偿使用方式取得国有建设用地使用权的，先完善征收集体土地手续，再申请以协议出让方式办理供地手续。

　　4、用地单位使用国有建设用地，可申请以协议出让方式办理供地手续。

　　（二）审批程序。

　　1、用地行为发生在1987年1月1日之前的历史用地，用地单位可向市国土资源局申请办理国有或集体建设用地确权登记。

　　2、用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的，经市国土资源局处罚后按土地现状（建设用地）报省政府办理征收手续，完善了征收手续后再进行供地。无须进入公开交易的，经市“三旧”改造办审核后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出用地申请，报市政府审批。须进入公开交易的，经市“三旧”改造办审核后，以镇政府名义向市国土资源局提出用地公开出让申请。

　　3、用地行为发生在1987年1月1日之后、2007年6月30日之前的集体建设用地，经市“三旧”改造办审核和市国土资源局处罚后，申请单位先向市国土资源局办理用地预审，再向市城乡规划局申请办理规划意见、市发展和改革局办理立项，最后向市国土资源局提出办理集体建设用地使用权流转出让申请，报市政府审批。

　　以协议方式出让的，按最新的基准地价标准补缴地价，对应用途没有基准地价的，可参考评估地价并结合有关规定确定出让地价标准。出让方案须经镇政府集体研究决定报市政府批准后在市国土资源局网站公示7天。各级财政原已预收的地价与补缴地价重复征收部分，可在完善用地手续后由原征收部门退回并报市“三旧”改造办备案。

　　第二十三条　超占土地完善手续。超占土地是指建设项目超出原批准用地红线范围占用土地。

　　（一）符合下列条件的超占土地可按本条款完善相关手续：

　　1、超占土地已实际建成使用；

　　2、超占土地与原批准用地属于同一项目宗地，不可分割；

　　3、超占土地与原批准用地的土地所有权性质一致，土地用途一致，实际土地使用者一致；

　　4、超占土地的面积不能大于原批准用地的10%，否则由市“三旧”改造办作个案处理。

　　（二）审批程序。

　　1、经市发展和改革局认定超占土地的使用符合产业发展政策，经市国土资源局进行实地勘察认定，报市“三旧”改造办审核；

　　2、接受违法用地处理后，向市国土资源局申请补办超占土地用地手续，办理程序和供地方式可按本细则第二十二条办理。

　　第二十四条　“三旧”改造中涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）的处理。

　　（一）定义。

　　边角地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块与建设规划边沿或者线性工程控制用地范围边沿分隔（割）、面积小于3亩的地块。

　　夹心地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、被“三旧”改造范围地块包围或者夹杂于其中、面积小于3亩的地块。

　　插花地是指在城市规划区或者村庄建设规划区内难以单独出具规划条件、与“三旧”改造范围地块形成交互楔入状态、面积小于3亩的地块。

　　（二）“三地”如符合土地利用总体规划和城乡规划，且累计面积不超过改造项目用地面积10%，经改造主体提出申请，按下列方式分类处理：

　　1、属国有建设用地的，可按照协议方式办理出让手续；

　　2、属集体农用地的，需办理农用地转用或土地征收手续的，按批次报批方式，经同级人民政府审核后，逐级上报省人民政府审批；

　　3、属集体建设用地的，将“三地”纳入需完善征收手续的“三旧”改造方案一并上报。

　　（三）“三地”处理中涉及土地征收的，在提供有关证明材料的前提下，可不再举行听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地计划指标由市政府优先安排，占用耕地需购买耕地补充指标。涉及林地的，应依法向林业行政主管部门申办使用林地手续。

　　第二十五条　完善历史用地手续应当在2012年前完成。

第五章　“三旧”改造方案的编制和审批

　　第二十六条　纳入“三旧”改造范围，需进行改造的项目或需完善征收手续的历史用地，应当编制改造方案。改造方案的内容包括：

　　（一）改造地块的基本情况：包括改造地块的位置、面积、土地权属情况、土地使用方式、房屋产权情况等，需完善征收手续的说明具体范围、面积、用地行为发生的时间和涉及的所有权人等。

　　（二）规划情况：包括改造地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否纳入“三旧”改造专项规划和年度实施计划，是否已编制控制性详细规划或控制单元规划。

　　（三）土地利用现状情况：包括改造地块现用途情况，使用情况及年限，现有建筑物的面积、容积率、年产值等情况。

　　（四）协议补偿情况：包括地块中需完善征收手续的土地的征地补偿情况、被征地农民的意见、违法用地处罚情况，或自行改造主体与土地原权属人达成的补偿或收购协议情况等。

　　（五）土地拟改造情况：包括改造后的土地用途和产业安排、规划的建设要求、拟投入的改造基金、供地方式、完成改造后的综合效益等情况。

　　第二十七条　“三旧”改造方案按下列程序审批：

　　（一）申请自行改造的，由申请人自行编制“三旧”改造方案，并阐明符合自行改造条件的理由，报所在地镇政府同意后，报市“三旧”改造办审批，再报市政府批准。

　　（二）采用公开方式确定改造主体的，由镇政府组织编制“三旧”改造方案，报市“三旧”改造办审批。

　　（三）涉及完善征收手续的历史用地，由镇政府组织编制“三旧”改造方案报市“三旧”改造办审核汇总后，由市政府报省政府，并抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅、发展和改革委员会。

　　第二十八条　“三旧”改造方案审批的主要内容：

　　（一）是否符合土地利用总体规划，土地利用现状情况，权属情况，供地方式，历史用地问题的处理等。

　　（二）是否符合城乡规划，使用功能、容积率、建筑密度、绿地率等是否符合控制性详细规划或控制单元规划的要求，是否纳入“三旧”改造专项规划。

　　（三）上盖建筑物的施工许可情况及建设年限等。

　　（四）改造项目是否符合市的产业政策。

　　（五）改造项目是否符合环保要求。

　　（六）其他。

　　经批准的改造方案，由项目申请单位组织实施，并由项目所在镇政府实施指导和监督。

第六章　“三旧”改造项目立项

　　第二十九条　经批准的“三旧”改造方案，项目申请单位组织实施前，应当按规定办理立项手续，“三旧”改造项目立项参照《中山市重大建设项目绿色通道实施方案》（中府〔2008〕75号）办理。立项形式包括审批、核准和备案：

　　（一）市、镇财政投资“三旧”改造项目立项实施审批制，需提供以下资料：

　　1、项目申请单位填写项目申请表，所在镇政府或主管部门加具意见；

　　2、项目可行性研究报告；

　　3、项目市、镇财政资金来源相关资料；

　　4、市“三旧”改造办出具认定为“三旧”改造项目的意见。

　　（二）社会投资“三旧”改造项目立项实施核准或备案制，需提供以下资料：

　　1、项目申请单位填写项目申请表，所在镇政府加具意见；

　　2、项目申请单位营业执照或法人代码证（复印件）；

　　3、市“三旧”改造办出具认定为“三旧”改造项目的意见。

　　第三十条　“三旧”改造项目立项按如下程序办理：

　　项目申请单位备齐本办法第二十九条所列资料，送市发展和改革局立项窗口办理项目立项手续，市发展和改革局应在5个工作日内向项目申请单位发放立项文件（立项文件有效期2年）。

第七章　“三旧”改造项目的拆迁补偿和安置

　　第三十一条　实行自行改造的“三旧”改造项目，按规定缴纳土地出让金后，拆迁补偿和安置费用按经批准的“三旧”改造方案确定的预算，由财政部门在土地出让收益中支付给改造主体。拆迁补偿和安置费用预算大于应补地价或自行拆迁安置实际费用超出批准的预算的，超出部分由改造主体负担。

　　第三十二条　由政府主导改造的“三旧”改造项目，拆迁补偿和安置后形成净地再出让的，拆迁补偿安置工作由镇政府或授权土地储备机构负责，所需费用由镇政府支付。镇政府为拆迁补偿和安置支付的费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给镇政府。

　　第三十三条　引入社会资金参与改造的“三旧”改造项目，由拆迁单位前期投入的拆迁补偿和安置费用，在地块出让后由市财政局作为拆迁补偿成本从土地出让收入中支付给镇政府，镇政府再支付给拆迁单位。

　　第三十四条　“三旧”改造项目实施拆迁前，由市“三旧”改造办委托具有相应资质的房地产评估机构对该项目所需拆迁补偿和安置费用进行评估核算，经改造主体和市“三旧”改造办确认后作为改造项目的拆迁补偿成本。

第八章　“三旧”改造财政收益有关规定

　　第三十五条　“三旧”改造财政收益是指经市政府批准纳入“三旧”改造范围的用地，按照现行管理规定需缴纳的相关收费扣除相关成本后的收入。本细则实施之前的“三旧”改造项目，所缴纳费用不纳入本范围，不作退款。

　　第三十六条　“三旧”改造财政收益由市财政局设专人专帐管理，封闭运作，土地受让者按合同规定将土地出让金缴入国库后，市财政局按照“三旧”改造财政分成有关规定支付给镇政府。

　　第三十七条　“三旧”改造项目收费由执收部门在缴费通知书中明确标识。“三旧”改造财政收益主要用于市镇基础设施建设、奖励资金及财政贴息。

　　中心城区相关公共配套设施建设经费及财政贴息经市“三旧”领导小组审批后可在市“三旧”改造财政收益中列支。各镇（区）相关公共配套设施建设经费及财政贴息经镇“三旧”改造办审批后可在镇（区）“三旧”改造财政收益中列支。

　　各镇（区）制定资金奖励方案并经市“三旧”改造领导小组审批，市政府批准后，可在相应项目收益中列支，原则上一年一次。

　　第三十八条　市“三旧”改造工作领导小组对部门履职情况及资金拨付情况进行监督。市审计部门对“三旧”改造财政收益收支情况进行年度审计。

第九章　“三旧”改造项目的规划实施

　　第三十九条　经市“三旧”改造办认定为“三旧”改造项目的可按本细则的有关规定办理相关规划审批。

　　第四十条　“三旧”改造项目建设用地规划条件按下列规定办理：

　　（一）“三旧”改造项目建设用地规划条件以该地块所属片区的控制性详细规划或“三旧”改造控制单元规划为依据办理。

　　1、规划为工业、仓储用地的，项目用地可按规划确定的各项指标确定用地规划条件。

　　2、规划为商业、居住等用地的，项目用地参照规划确定的指标确定规划条件，其中用地容积率可按规划确定值增加20%，其他指标保持不变。为改善旧区内商业配套，对居住用地的配建商业建筑面积占地块总建筑面积的比例可适当提高，但不得超过45%，超出15%的部分免收商业超容补地价。“三旧”改造项目用地用于房地产开发的，原则上用地面积中心城区不低于25亩、镇（区）不低于20亩。

　　3、“三旧”改造项目用地位于城市风貌保护区、生态保护区、城市主要河流两侧100米范围内、临近自然山体100米半径范围的，必须按该地块所属片区控制性详细规划确定指标确定规划条件。

　　4、规划为公共服务设施用地、市政基础设施用地、道路、城市绿地的，“三旧”改造项目用地不得改变规划确定的用地功能，其用地由市（镇、区）财政进行收购或置换。

　　第四十一条　“三旧”改造项目规划报建按下列规定办理：

　　（一）原房屋建筑主体结构不变，使用功能不变，进行建筑外立面改造、增加建筑消防设施、改善建筑物服务设施的，可直接办理规划报建，对增加部分可免缴城市基础设施配套费。

　　（二）原房屋建筑主体结构不变，经改造后面积不变但在原房产内从事现代物流、商务服务、科技服务、信息服务、区域总部、研发设计、创意产业、文化产业等现代服务业的，不视为改变土地用途，可以直接经营，规划部门只办理建筑物转功能，并只收取城市基础设施配套费。若申请转商业功能，则须按法定程序办理用地转功能手续。

　　（三）原房屋建筑主体结构不变，经改造后（面积不变）作为经营性房地产、旅业使用的，则须先办理用地转功能手续，完善用地手续后，方可办理建筑物转功能，并按相关规定收取费用。

　　（四）属拆旧建新的项目，须先办理建设用地规划条件，完善用地手续后，办理项目建筑方案审查和规划报建；建设单位在办理规划报建时须提供原建筑物房产证，并由市“三旧”改造办确认拆迁前原有房产面积，在缴费通知单中明确原房产面积及新建建筑物建筑面积，新建面积在原房产面积3倍以下的部分，可免缴城市基础设施配套费。

　　（五）城中村、旧村庄进行成片改建（面积不小于20亩），建设多（高）层住宅、商业建筑，用于解决村民居住、村集体物业和村集体公共设施的，可免收项目的城市基础设施配套费和公建配套费用；容积率在2.5内的免收超容补地价。

第十章　鼓励措施

　　第四十二条　凡已纳入“三旧”改造范围的项目，改造方案经市“三旧”改造办审批通过并取得相关立项后即可组织实施。按照省、市重点项目审批待遇，开辟“三旧”改造项目“绿色通道”，对影响后续审批和耗时较长的非关键资料按同步或后置审批方式处理。

　　第四十三条　经批准实施的“三旧”改造项目涉及房屋拆迁的，由市房屋拆迁行政主管部门依照相关法律法规及政策，核发《房屋拆迁许可证》，发布拆迁公告。对补偿给被拆迁人的安置房屋，直接予以确权登记；对补偿给被拆迁人的安置用地可免招拍挂手续。

　　第四十四条　经批准实施的成片改造“三旧”项目，涉及多个转让地块且使用年限不统一的，以原批准最长的土地使用期限作为成片改造项目用地的期限，不需补缴出让金。若按地块的用途对应法律规定的使用年限，申请从批准改造之日起重新计算使用期限，应按规定缴交延长土地使用期限的出让金。

　　第四十五条　经批准实施的“三旧”改造项目地块涉及多种类型土地权属（如宅基地、划拨用地、出让用地及持有上世纪五、六十年代权属证书等）及用途的，先由所在镇政府理清相关的产权问题后报市国土资源部门按相关规定办理权属及用途统一的土地使用证，涉及土地征收、补出让或转功能等，需按规定补交相关费用。

　　第四十六条　符合本细则第四章完善历史用地手续相关规定的用地免土地利用年度计划指标，不需缴纳新增建设用地有偿使用费和耕地开垦费。

　　第四十七条　“三旧”改造范围内涉及农用地转为建设用地的，土地利用年度计划指标由市政府优先安排；“三旧”改造范围内涉及建设用地改造为农用地的，原建设用地可调整使用，并按改造为农用地面积的20%奖励土地利用年度计划指标。

　　第四十八条　“三旧”改造财政收益按下列规定返还镇（区）：

　　（一）在中心城区以外镇（区）收取的村镇基础设施配套费、公用设施配套折价款及超容补地价款按90%返还给镇（区），10%留市作为“三旧”奖励资金。

　　（二）征地管理费扣除上缴省费用后全额返还镇（区）。

　　（三）土地补偿费（只对行政划拨收取）全额返还镇（区）。

　　（四）土地出让金扣除计提农业土地开发专用金后按50%返还给镇（区）。

　　（五）延长土地使用期限所缴纳的出让金，扣除计提农业土地开发专用金后全额返还给镇（区），由镇（区）统筹使用。

　　（六）土地拍卖超底价收入全额返还镇（区）。

　　第四十九条　在“三旧”改造过程中，原属国有企业旧工业用地和农村集体建设用地，经市政府依法收回或征收后出让的，土地受让者将地价款缴入国库后，由市财政局全额返还给镇（区）（只限“三旧”成片拆迁改造），镇政府可从土地出让纯收益中按不高于60%、不低于30%返还给企业和农村集体经济组织，专项用于支持企业发展和原农村集体经济组织发展。

　　第五十条　对于改变土地用途或改变土地使用条件补缴地价的，按两种用途或两种使用条件的基准地价差征收出让金，镇政府从中取得的土地出让纯收益中不高于60%的部分可用于统筹使用。

　　对于完善历史用地手续后协议出让的，由市“三旧”改造办认定土地取得成本后，镇政府从中取得的土地出让纯收益中不高于60%的部分可用于统筹使用。

　　实行先收回后出让的用地，可以在该用地公开出让后，由镇政府在其取得的土地出让纯收益中提取50%（划拨用地为30%）用于补偿原土地使用单位。

第十一章　监督检查

　　第五十一条　相关职能部门应加强对各镇（区）“三旧”改造工作的检查，发现违反“三旧”改造规定的行为要及时予以纠正。对弄虚作假，擅自将不符合“三旧”改造条件的用地纳入改造范围或不按“三旧”改造报批程序进行报批的，由相关职能部门依照有关规定严肃查处。

　　第五十二条　各镇政府对纳入“三旧”改造范围的用地手续相关材料的真实性、合法性负责，每半年作一次总结，年底前进行全面自查，总结材料于每年6月底和12月底前上报市“三旧”改造办，市“三旧”改造办汇总报市政府审批后专题报省政府。对于供地、调整容积率等关键环节，各镇政府需及时向镇（区）纪（工）委备案。

　　第五十三条　各镇（区）不得借“三旧”改造的名义，擅自扩大完善历史用地手续的范围；不得将不属于“三旧”改造范围的用地按照“三旧”改造特殊政策办理有关用地手续。市“三旧”改造办可根据实际情况对各镇（区）“三旧”改造情况进行抽查。“三旧”改造成果应当纳入镇（区）领导干部年度考核范围；改造进度应当纳入政府季度督办通报。

　　第五十四条　任何单位和个人采取欺骗、隐瞒手段，将不符合条件的项目用地纳入“三旧”改造的，该项目用地手续无效，并依法追究相关责任人的法律责任。

　　第五十五条　行政机关及其工作人员滥用职权，徇私舞弊，将不符合条件的项目用地纳入本细则办理的，该项目用地手续无效，由监察部门依法予以行政处分；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十六条　已获批准实施的“三旧”改造项目，自批准之日起一年内未动工的，由市“三旧”改造办发出催促动工通知书，责令限期动工建设；自批准之日起两年内未动工的，经市“三旧”改造办审定，报市“三旧”改造领导小组批准，取消该项目，由市“三旧”改造办发书面意见通知各相关部门注销原“三旧”用地认定批复文件，并追究项目申请单位及镇（区）相关领导的责任。

第十二章　附　　则

　　第五十七条　本细则未尽事项，根据实际需要，由有关部门提出补充意见，经市“三旧”改造办报市政府批准后实施。

　　第五十八条　本细则由市“三旧”改造办负责解释。

　　第五十九条　本细则自发布之日起施行。

　　附件：

　　1、中山市“三旧”改造用地涉及收回土地使用权的程序和补偿标准

　　2、中山市“三旧”改造项目申请、审批流程

　　3、分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续需提交的资料

　　4、“三旧”改造用地供地手续需提交的资料

附件1：

中山市“三旧”改造用地涉及收回土地使用权的程序和补偿标准

　　为推动全市产业结构调整和转型升级，加快实施“三旧”改造工作，为公共利益需要或者实施城市规划进行旧城改建需要使用土地的，可通过程序对土地使用权进行收回。

　　一、收回土地使用权程序

　　（一）用地所在的镇政府与原土地使用权人协商，并签订收回协议。

　　（二）镇政府与原土地用使用权人向市国土资源局提出申请，市国土资源局核实相关情况，拟定收地方案并报市政府审批。报批时需附如下材料：1、收回土地申请书；2、土地使用权证；3、收回协议、补偿方案和兑现补偿的单据或凭证；4、土地现状测量图纸。

　　（三）土地经依法批准收回的由市国土资源局具体办理手续，注销原土地使用权证，并发出存量建设用地凭证。

　　二、收回土地使用权的补偿标准核定

　　收回土地使用权的用地和地上建筑物的价格可委托有资质的土地、房地产评估机构进行评估，按评估价作为补偿标准。

　　三、土地使用权的置换

　　收回土地使用权的，镇政府与原土地使用权人协商一致后，可以通过等地价将另一地块的土地使用权进行置换。置换土地使用权地块的价值，可委托具有相应资质的房地产评估机构进行房地产价格评估后确定。

附件2:

中山市“三旧”改造项目申请、审批流程

　　一、需申报认定为市“三旧”改造项目的，由镇政府提交以下资料

　　（一）对申报改造项目以书面形式向市“三旧”改造办提出申请。

　　（二）申报项目的改造方案（附件1）。

　　（三）“三旧”改造方案申报表（附件2）。

　　（四）“三旧”改造项目申报表（附件3）。

　　（五）“三旧”改造项目用地情况表（附件4）。

　　（六）申报改造项目的用地红线图（3份）及万分之一图。

　　（七）勘测定界报告。

　　（八）局部规划图（以镇区最新土规为准）。

　　（九）“三旧”改造专项规划图。

　　（十）申报改造项目的原貌照片（由镇政府盖章确认）。

　　（十一）改造地块的2006年快鸟卫星影像图。

　　二、认定程序

　　（一）镇政府对“三旧”改造项目进行初审，初审通过后，由镇政府向市“三旧”改造办报送有关申报资料。

　　（二）市“三旧”改造办对申报项目进行审核，审核通过后发文批复认定申报项目为“三旧”改造项目。

　　三、项目管理

　　（一）经批复同意的改造项目，由市国土部门提供已认定“三旧”改造项目分布图，市“三旧”改造办负责项目的档案管理。

　　（二）经批复同意的改造项目，由市有关职能部门为其办理相关手续。

　　（三）市“三旧”改造办定期（每月）将已认定的市“三旧”改造项目整理报市政府备案。

　　附件：

　　1、××（项目名称）“三旧”改造方案

　　2、“三旧”改造方案申报表

　　3、中山市“三旧”改造项目申报表

　　4、“三旧”改造项目用地情况表

附件2-1:

××（项目名称）“三旧”改造方案

　　根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我镇人民政府拟对位于××（用地位置）的×××（“三旧”类型）用地进行改造。改造方案如下：

　　一、改造地块的基本情况

　　改造地块位于××（位置），总面积××公顷。其中需完善征收手续的土地面积××公顷，为××镇××村委会所有，自××年××月由××（单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

　　二、规划情况

　　改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入中山市“三旧”改造规划和××年度实施计划，并已编制控制性详细规划或控制单元规划。

　　三、土地利用现状情况

　　该地块现用途为××，为××（单位）自××年××月开始使用（属于不同用途的，分别列出用途、面积及使用单位）。现有建筑面积××平方米，容积率为×，年产值为×万元。其中已完善征收手续的土地面积××公顷。

　　四、协议补偿情况

　　改造地块中需完善征收手续的土地，××（单位）于××年××月与所有权人××（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于××年××月××日支付了征地补偿款××万元。截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。××国土资源局（或分局）已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

　　五、土地拟改造情况

　　根据有关规划安排，完善征收手续后，××镇人民政府拟采用××方式供地，由××（单位）投入××万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于××（具体的用途和产业），建筑面积为××平方米，容积率为××，预计年产值将达到××万元（或改造后的综合效益情况）。

附件2-2：

“三旧”改造方案申报表（中山市　镇（区））

　　填报单位：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：平方米

注：图斑编号为标图建库成果编号。

附件2-3：

中山市“三旧”改造项目申报表

附件2-4：

“三旧”改造项目用地情况表

（中山市　　　　镇（区）项目）

单位：平方米　　

注：图斑编号、项目名称要与附件2-2对应。

附件3：

分类完善“三旧”改造中涉及各类历史用地手续需提交的资料

　　一、没有合法用地手续且已使用的建设用地

　　（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，用地确权需具备的资料，除土地登记需提交的普遍性资料，还需另外具备以下资料：

　　1、确权申请；2、市“三旧”改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件（包括“三旧”改造项目用地范围示意图）；3、土地利用总体规划图；4、土地利用现状图（包括证明1987年1月1日之前变更的现状图和最新现状图）；5、证明1987年1月1日之前变更的航片或正射影像图；6、其他需要的材料。

　　（二）用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，用地报批需具备以下材料：

　　1、市政府《关于审批“三旧”改造方案的请示》；2、“三旧”改造方案申报表；3、国土资源局意见；4、“一书三方案”；5、征地听证材料；6、征地协议书（原件）；7、征地预存款证明或兑现征地补偿安置的凭证和收款收据；8、违法用地处理（处罚）结案书（属罚款的，需提交接受处罚凭证）；9、留用地安置的说明；10、劳动部门关于征地社保意见；11、市“三旧”改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；12、土地利用总体规划图；13、变更前后对照的土地利用现状图；14、证明变更时间的航片或正射影像图；15、用地红线图、集体土地所有权证；16、勘测定界报告书；17、其他需要的材料。（①若征地协议书于2004年5月1日前签订的，不需材料5、材料9和材料10；②若征地协议书于2004年5月1日后2007年6月30日前签订的，不需材料9、10；③若没有征地协议书，需提交全部材料）

　　二、面积少于3亩，且占整个改造项目用地面积10%以下的边角地、夹心地、插花地的处理

　　（一）属国有建设用地的，按有关政策办理供地手续。

　　（二）不涉及农转用的征收，参照完善历史用地手续做法，连同“三旧”改造方案一并上报省政府审批。

　　（三）涉及农转用的征收，按批次由市政府安排农转用指标，占用耕地的需购买耕地补充指标，逐级上报省政府审批。

附件4：

“三旧”改造用地供地手续需提交的资料

　　一、农村集体建设用地转为国有建设用地，报批需提供以下材料

　　1、用地申请文件；2、农村集体提出自愿改变为国有申请；3、符合《中华人民共和国村民委员会组织法》、《广东省实施<中华人民共和国村民委员会组织法>办法》中涉及到村民利益事项有关规定的表决意见；4、集体建设用地合法证明（土地证或用地批文）；5、所有权证（或其他权属证明）；6、市“三旧”改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；7、土地利用总体规划图；8、土地利用现状图；9、用地红线图；10、勘测定界报告；11、其他需要的材料。

　　二、没有合法用地手续且已使用的建设用地，纳入“三旧”改造范围又确需保留为集体土地性质的，报批需提供以下材料

　　（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，提交材料不变。

　　（二）用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日之间的，参照《集体建设用地流转管理办法》办理，需提交如下材料：1、市“三旧”改造办出具确认为“三旧”改造项目的文件；2、集体建设用地流转所需材料；3、其他需要的材料。

　　三、供地手续

　　（一）用地单位使用集体建设用地，可申请以集体建设用地使用权流转出让方式取得集体建设用地使用权（商品住宅用地除外）。

　　（二）国有企事业单位、国家行政部门等使用集体建设用地，符合《划拨用地目录》条件的，可先完善征收集体土地手续，再申请以行政划拨方式取得国有建设用地使用权。

　　（三）用地单位使用集体建设用地，现申请以有偿使用方式取得国有建设用地使用权的，先完善征收集体土地手续，再申请以协议出让方式办理供地手续。

　　（四）用地单位使用国有建设用地，可申请以协议出让方式办理供地手续。

　　（五）以协议方式出让的，用地单位需提供购地合同，并按最新的基准地价标准补缴地价，对应用途没有基准地价的，可参考评估地价并结合有关规定确定出让地价标准。出让方案须经镇政府集体研究决定报市政府批准后在市国土资源网站公示7天。各级财政原已预收的地价与补缴地价重复征收部分，可在完善用地手续后由原征收部门退回并报市“三旧”改造办备案。