广州市黄埔区云埔街沧联社区旧村改造补偿安置方案
第一部分 总则
第一条 为进一步加快推进沧联村旧村全面改造补偿安置工作，根据《广州市城市更新办法》（广州市人民政府令第134号）、《广州市旧村庄更新实施办法》（穗府办（2015）56号）、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017）6号）、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》（穗府办规〔2019）5号）以及《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗更新规字［201713号）等有关文件规定，结合沧联社区的实际情况，特制定本方案。
第二条 补偿安置方式包括复建安置、货币补偿、或两者相结合。
第三条 本方案适用于广州市黄埔区云埔街沧联旧村改造范围内所有社区居民与非社区居民拥有的不动产（包括宅基地、房屋及其它附着物）。
第四条 沧联旧村改造范围内所有的房屋主体建筑物、构筑物及附属设施，均以实测面积为基础，并以2020年广州州游测绘技术信息有限公司测绘调查的现状建筑量数据作为补偿依据。
第五条 本方案所指沧联旧村改造范围内社区居民包括:
1.在改造范围内拥有住宅房屋或宅基地不动产物权的广州市黄埔区云埔街沧联社区股份经济联合社的股东（含社区股、社会股股东）居民。
2.现户籍在改造范围内且拥有住宅房屋或宅基地不动产物权的非股东居民。
3.户籍已迁出沧联社区但在改造范围内拥有住宅房屋或宅基地不动产物权的自然人，包括但不限于外嫁女、因参军、学习或工作等原因迁出的原本社区居民（含村改居居民）。
4.世居祖屋的权属人，祖籍在改造范围内，且其本人通过继承、受遗赠等方式取得改造范围内住宅房屋或宅基地不动产物权的自然人。
5.侨居海外、港澳台同胞，系指祖（原）籍在本社区现已定居海外、港澳台但在改造范围内拥有住宅房屋或宅基地不动产物权的自然人。
6.依据广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社章程规定应认定为本社区居民或有其它情形经广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社确认应认定为本社区居民，且其本人在改造范围内拥有住宅房屋或宅基地不动产物权的自然人。
7.凡不符合本社区居民标准但又在改造范围内拥有住宅房屋或宅基地不动产物权的自然人，均属于非本社区居民。
第六条 复建安置房屋建设原则上应选择被拆迁人所在自然村的邻近的安置地块就近安置。复建安置地块和相关的公建配套以政府批复的沧联社区旧村改造实施方案为准。
第二部分 社区居民住宅房屋复建安置补偿
第七条 本社区居民房屋复建安置建筑面积计算方法
1.被拆除住宅房屋复建安置建筑面积（即“实方”）二房屋主体建筑首层实测建基面积X4+阳台面积X100%+飘楼X100%（阳台和飘楼均为不超过四层部分，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计入）。
2.被拆除住宅房屋现状实测建筑面积不足首层实测建基面积X4的，改造实施主体按住宅房屋主体建筑首层实测建基面积的四倍与现状实测建筑面积的差额部分作为复建安置权益面积（即“虚方”）,由社区居民按1500元/㎡购买。计算公式如下：
复建安置权益面积（即“虚方”）二首层实测建基面积X4-现状实测建筑面积
复建安置总面积二现状实测建筑面积+复建安置权益面积（即“虚方”）
3.被拆除的住宅房屋超出四层以上的部分不予复建安置，由改造实施主体按超出四层以上现状建筑面积和人民币1500元/㎡标准支付建安成本补偿款予被拆迁人。
第八条 如被拆迁房屋一至四层（含四层）现状各层建筑面积大于房屋宅基地证证载建基面积的，按现状建筑面积予以复建安置补偿；如某层现状建筑面积小于房屋宅基地证证载建基面积的，则其差额面积按复建安置权益面积补偿原则处理。
第九条 如被拆迁房屋现状首层实测建基面积小于宅基地证证载合法用地面积，按下列规定补偿：
1.被拆迁人可以购买的复建安置权益面积（即“虚方”）二宅基地证载合法用地面积X4-（房屋主体建筑首层实测建基面积X4+现有四层以下阳台总面积X100%+四层以下飘楼总面积X100%）
2.对于房屋退缩，三间两廊的自留通道，上穿下插的房屋，重建后退缩空间，在各方没有争议（经本经济社及四邻签名确定，无异议确定为无争议房屋）的前提下，被拆迁人有权以原宅基地证证载合法用地面积为依据并依照本条第1款规定购买复建安置权益面积（即“虚方”）。
3.上述被拆迁人可以购买的复建安置权益面积（即“虚方”）,被拆迁人均须按人民币1500元/㎡购买。
第十条 准建未建的宅基地、拆除未重建的宅基地、倒塌房屋的宅基地、历史遗留宅基地等空地，按下列规定予以复建安置补偿：
1.有合法权属证书或镇（街）级以上颁发建房批准文件的准建未建的宅基地、拆除未重建的宅基地、倒塌房屋的宅基地、原历史遗留宅基地，无争议纠纷的，被拆迁人有权按准建或证载首层建基面积的四倍及人民币1500元/㎡的标准购买复建安置权益面积（即“虚方”）。
2.无合法权属证书或镇（街）级以上颁发建房批准文件，经沧联社区经联社、经济社及改造合作主体共同确认的准建未建的宅基地、拆除未重建的宅基地、倒塌房屋的宅基地、原历史遗留宅基地，无争议纠纷的，被拆迁人有权按准建或实测建基面积的两倍及人民币1500元/itf的标准购买复建安置权益面积（即“虚方”）。
3.其它未建空地，或属于私自占用的宅旁空地，按照本方案第十四条规定给予地上附着物补偿，不予复建安置。
第三部分 非社区居民住宅房屋复建安置补偿
第十一条 非本社区居民被拆除的住宅房屋现状总建筑面积超出280㎡的，改造实施主体按每栋房屋主体建筑首层实测建基面积的四倍与四层以下阳台总面积的50%.四层以下飘楼总面积的100%之和复建安置住宅房屋予被拆迁人，但复建安置住宅房屋总面积不超过280㎡,超出280部分不予复建安置。计算公式如下：
复建安置建筑面积（即“实方”）=（房屋主体建筑首层实测建基面积X4+四层以下阳台总面积X50%+四层以下飘楼总面积X100%）<280㎡
阳台和飘楼均为不超过四层部分，阳台按50%计算，飘板、屋檐、滴水线、装饰线等附属物不计入。
被拆除的住宅房屋超出280m2以上部分，由改造实施主体按超出280nf以上现状建筑面积和人民币1500元/㎡标准支付建安成本补偿款予被拆迁人。
第十二条 非本社区居民被拆除的住宅房屋现状层数不足四层的，改造实施主体按每栋房屋现状总建筑面积且不超过280的标准予以被拆迁人复建安置建筑面积（即“实方”）补偿。
第十三条 集体所有的土地上建有上盖的住宅建筑物，无论其权属人为社区居民或非社区居民，其性质原则上认定为集体物业，其补偿标准按照集体非住宅物业拆迁补偿安置方案执行。
第四部分 地上附着物补偿
第十四条 地上附着物的补偿参照《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》（穗府办规〔2017）10号）执行，非房屋主体建筑的附属物（包括复式层、夹层、阁楼、棚屋等）、附着物不予复建安置，只按下列分类进行货币补偿:
1.有墙体的棚架等简易结构：500元/平方米；
2,无墙体的棚架等简易结构：300元/平方米；
3,单砖围墙按照100元/平方米；
4.18墙及楼面拦河按照120元/平方米；
5.高度2.2米以下的阁楼按100元/平方米；
6.髙度2.2米以下的夹层按500元/平方米；
7.水井按照2000元/个补偿；
8.水塔、水池按照2000元/个补偿，每栋房屋最多补偿一个；
9.化粪池按照800元/个补偿，每栋房屋最多补偿一个。
第五部分 “住改商"房屋的补偿
第十五条 被拆迁人将住宅房屋改成商铺使用，2020年1月1日前已办理营业执照且现时仍在经营的，首层认定为商业性质房屋，在统一纳入住宅房屋予以复建安置补偿的基础上，另行按首层实际经营面积和人民币800元/平方米的补偿标准再给予一次性停业损失货币补偿。
第六部分 停车位
第十六条 复建安置房停车位数量按照国家相关规定配置，被拆迁人选择的每套复建安置房屋面积120㎡以上的,可以以5㎡的复建安置建筑面积（即“实方”）置换1个停车位。复建安置房停车位资源有限，采取先置换先得原则进行置换。
置换的停车位归被拆迁人所有，用以置换的复建房屋面积归改造实施主体所有。
第七部分 弃产货币补偿
第十七条 被拆迁人自愿弃产的，改造实施主体按被拆迁人弃产的面积种类、数量及单价标准分别给予货币补偿:
1.被拆迁人放弃复建安置建筑面积（即“实方”）的,按人民币13000元/㎡的标准予以货币补偿。
2.被拆迁人放弃复建安置权益面积（即“虚方”）的,按人民币11500元/㎡的标准予以货币补偿。
弃产复建安置房屋面积归改造实施主体所有。
第十八条 弃产款支付时间
被拆迁人选择弃产的，则弃产款将在沧联社区旧村改造拆迁补偿方案有效表决通过率达80%以上，并被拆迁人在改造实施主体发出的房屋搬迁通知书通知时间内迁出被拆迁房屋并整体腾空、撤离人员、全部移交房屋及产权证明原件和钥匙予改造实施主体之日起十个工作日内进行支付。（自被拆迁人迁出被拆迁房屋之日起十个工作日内支付弃产补偿款）
第八部分 复建安置房屋户型、装修标准
第十九条 复建安置房屋建筑面积已包含公摊建筑面积。
第二十条 复建安置房屋户型应满足被拆迁人多样化要求。
第二十一条 复建安置房屋的装修标准详见附件《复建安置房装修参考》。
第九部分 复建安置房屋选择
第二十二条 复建安置房屋按照公平、公正、公开方式进行抽签选房，原则上按下列规定执行：
1.沧联社区榕村西街“花地”（包括荷花巷、菊花巷、桂花巷、兰花巷）范围内的被拆迁人按交房拆除及签订拆迁补偿协议的先后顺序享受优先选择复建安置房屋权利。
2.除本条第1项以外的被拆迁人分期挑选复建安置房屋,自改造实施主体启动签约之日始每十日为一期，即第一个十日为第一期，第二个十日为第二期，余下至2020年6月6日签约的为第三期，2020年6月6日之后签约的为第四期。
每期参与选房的人员为该期所有签约的被拆迁人，并由被拆迁人通过公开抽签确定选房顺序。
3.第一至三期的优先参与选房的被拆迁人每人每栋只能在相应复建安置片区优先选择一套复建安置住宅房屋，余下待选复建安置住宅房屋在第四期参与选房。
4.具体选房抽签程序及操作细则由广州市黄埔区云埔沧联社区股份经济联合社另行制定和公布。
第十部分 面积差异处理
第二十三条 如同一被拆迁人选择的复建安置住宅总建筑面积小于其应得的复建安置总建筑面积（以下简称“差额部分”）的，可在本社区被拆迁人之间合法流转，或由改造实施主体按下列标准回购：
1.差额部分为复建安置权益面积（即“虚方"）的，按人民币11500元/㎡的标准予以回购。
2.差额部分为复建安置建筑面积（即“实方”）的，按人民币13000元/㎡的标准予以回购。
该拆迁人如可以享受的弃产奖励的，其回购价格相应增加20007C/m2o
第二十四条 如同一被拆迁人选择的复建安置住宅总建筑面积大于其应得的复建安置住宅总建筑面积，可向本社区被拆迁人购买，价款及支付自行协商；亦可按下列标准向改造实施主体购买：
1.差额部分为5㎡以内（含5㎡），按该拆迁人享受的弃产价格及弃产奖励的标准购买。
2.差额部分为5成以上的，差额部分5㎡以内（含5㎡）,按该拆迁人享受的弃产价格及弃产奖励的标准购买；差额5㎡以上（不含5㎡）的部分，按每平方米商品房市场价格购买（商品房市场价格的标准由改造实施主体参照挑选房屋时同地段同类商品房的价格另行确定公布）。
第十一部分 搬迁补助费、临迁费
第二十五条 被拆迁人搬迁房屋，改造实施主体按下列标准支付搬迁补助费：
1.按每栋被拆迁房屋现状总建筑面积和人民币10元/平方米的标准支付搬家补助费（含迁出、迁入）；
2.按每栋人民币200元的标准支付电话、有线电视等迁移费；
3.上述款项改造实施主体应自被拆迁人签订拆迁补偿安置协议并由改造实施主体发出搬迁通知之日始十个工作日内支付。
第二十六条 被拆迁住宅房屋改造实施主体按下列规定支付临迁费：
1.自被拆迁人交付房屋之日始至改造实施主体交付竣工验收合格的房屋予被拆迁人之日止（下称“临迁费计付期间”），改造实施主体均应支付临迁费予被拆迁人，但如被拆迁人无正当理由拒不接收复建安置房屋，则至改造实施主体发出书面交楼通知一个月期满之日止。
2.自社区各自然村被拆迁人交付被拆迁房屋达80%比例之日始三年内，改造实施主体按30元/平方米/月的标准支付临迁费予该自然村被拆迁人，自第四年始每年在前一年月标准临迁费基数之上递增20%,即第四年按36元/平方米/月的标准支付，第五年按43.2元/平方米/月的标准支付，其余以此类推。
3.改造实施主体按被拆迁人实际房屋复建安置建筑面积（即“实方”）扣除弃产面积后计发临迁费，不包括复建安置权益面积（即“虚方”）。
第二十七条 被拆迁人签订拆迁《旧村改造拆迁补偿安置协议》并在改造实施主体发出的房屋搬迁通知书通知时间内将房屋整体腾空、撤离人员、交付房屋产权证明原件（如有）和钥匙之日始十日内，改造实施主体向被拆迁人一次性支付被拆迁人自实际交付房屋之日始至12个月期满之日止的首期临迁费；自临迁期12个月期满次日始，临迁费每3个月向被拆迁人支付一次，并须于首月10号前支付。
第二十八条 临迁期间，改造实施主体支付临迁费的，由被拆迁人自行解决居住问题。
第十二部分 奖励性补偿
第二十九条 被拆迁人及其配偶就被拆迁人及其配偶名下全部房屋（即位于沧联社区旧村改造范围内的全部房屋,下同）在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议的，改造实施主体按每栋房屋人民币20000元的标准一次性给予被拆迁人限时签约奖励。如被拆迁人及其配偶名下任一房屋未能在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议的，则不给予任何签约奖励。
第三十条 被拆迁人及其配偶就被拆迁人及其配偶名下全部房屋在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议的，改造实施主体另行按复建安置建筑面积（即“实方”，需扣除弃产面积）和8元/平方米/月的标准向被拆迁人支付自被拆迁人实际交付房屋之日始至12个月期满之日止的首期临迁费奖励，并按本方案第二十六条规定的临迁费计付期间及递增原则以及第二十七条规定的临迁费结算支付约定向被拆迁人结算支付剩余期间临迁费奖励。如被拆迁人及其配偶名下任一房屋未能在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议的，则不给予任何临迁费奖励。
第三十一条 改造实施主体发出搬迁通知后，被拆迁人在通知期限内完成房屋整体腾空、撤离人员并交付房屋产权证明原件（如有）和钥匙的，改造实施主体按每栋人民币20000元的标准给予限时搬迁奖励。
如已经签约的被拆迁人未能在改造实施主体书面通知的期限内交付房屋的，则不给予限时搬迁奖励。
第三十二条 被拆迁人及其配偶就被拆迁人及其配偶名下全部房屋在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议及交楼具结书，并在改造实施主体通知的期限内搬迁交房予改造实施主体的，改造实施主体按被拆迁人弃产的复建安置住宅房屋面积和人民币2000元/平方米的标准额外支付弃产奖励，弃产奖励支付时间按本方案弃产补偿款支付的时间规定执行。如被拆迁人及其配偶名下任一房屋未能在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议或未能按上述规定期限交房的，则不给予任何弃产奖励。
第三十三条 如被拆迁人及其配偶名下全部房屋在2020年6月6日前均已签署拆迁补偿安置协议，并在改造实施主体通知的期限内搬迁交房予改造实施主体的，且每栋房屋复建安置的建筑面积不低于120平方米，改造实施主体按符合上述条件的房屋每栋奖励一个车位的标准在复建安置地块额外给予被拆迁人车位奖励。如被拆迁人及其配偶名下任一房屋未能在2020年6月6日前签订拆迁补偿安置协议的，复建安置面积未达条件，或未能在改造实施主体通知的期限内搬迁交房予改造实施主体的，均不给予任何车位奖励。
第十三部分 其他
第三十四条 被拆迁人需支付购买复建安置权益面积（即“虚方”）价款的，改造实施主体可从应支付予被拆迁人的各类货币补偿款（包括建安成本补偿款、搬迁补助费、临迁费、各项奖励等）中扣减。
如仍不足以抵扣的，则余额被拆迁人应自挑选复建安置房屋前十日内补足予改造实施主体；如相互抵扣后有余的,改造实施主体应按本方案有关条款规定将余下各类货币补偿款项支付予被拆迁人。
第三十五条 复建安置房屋的物业管理由广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社自主安排。
第三十六条 本补偿方案尚未明确的内容及确需要调整修改的内容，由广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社根据实际情况予以修改补充后公布施行。
第三十七条 本补偿方案在法律允许范围内的最终解释权，归广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社所有。
第三十八条 集体非住宅物业拆迁补偿安置方案由广州市黄埔区云埔街沧联股份经济联合社另行制定。
第三十九条 本方案须经年满18岁以上的社区居民、世居祖屋权属人总人数的80%以上同意通过后执行。
附件：《沧联社区旧村改造复建安置房装修参考》
广州市黄埔区云埔街沧联股份经营联合社
２０２０年５月１２日
附件：沧联社区旧村改造复建安置房装修参考
（一）室内装修部分
地面：客厅、餐厅、卧室铺贴抛光砖；厨房未遮挡部分、卫生间及阳台铺贴防滑地砖。
内墙：厅、房涂乳胶漆；卫生间、厨房贴瓷片至天花板。
天花：厅、房及阳台涂乳胶漆。厨房、卫生间铝合金吊顶。
户内门：入户大门为实木装饰门、房门为夹板；厨房门阳台门、洗手间门为铝合金门。
窗户：全屋选用铝合金窗。
飘窗台：贴仿石抛光砖。
工作阳台：设洗衣机水管接驳位及洗衣机、燃气热水器电源插座。
供电设施：一户一表；厅、卧室、厨房、卫生间均按标准设置吸顶灯及插座；厅、主次室及书房设空调专用电源插座；电线暗装（初装费由改造主体承担）。
给排水：集中设置独立水表，给水（冷、热）水管道均暗埋（初装费由改造主体承担）
燃气：预设燃气管道至户，一户一表（初装费由改造主体承担）。
电视：客厅和主人房设有线电视接收插座。
电话及网络：客厅、主人房和书房（如有）设电话插座。
空调位：厅、主次卧室及书房预留空调机位及设置专用电源插座门禁：可视楼宇对讲门禁系统。
（二）公共部分装修
外墙：贴外墙砖
地面：室内铺贴抛光砖
内墙：涂乳胶漆
天花：涂乳胶漆
入户大堂：精装修大堂
备注:
1.“飘楼"是指楼房向外飘出、地面无支柱的封闭楼层房屋。“飘板”是指楼房向外飘出、地面无支柱的悬挑板。
2.本方案中的村民按1500元/代购买复建安置权益面积:参照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》（穗建规字
〔2019）13号）“2009年12月31日前建成经村集体经济组织批准的三层半以下住宅建筑的总量之外，可按每平方米1500元核算给予房屋建安成本补偿”。
3.本方案中的临迁费、搬家补偿费和电话、有线电视等迁移费的单价：按照《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》
（穗建规字〔2019）13号）的补偿标准。
4.本方案中的签约奖励20000元/栋和房屋限时搬迁奖励20000元/栋：根据《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗建规字〔2019）13号）第十五条第二款“拆迁奖励原则上不得超过改造成本的3%”，结合我区实际情况，制定该补偿标准。