宅基地（房屋）流转合同效力及无效后补偿利益的分配

宅基地的流转有多种表现形式，合作建房、宅基地买卖等。

争议焦点：非本村村民受让宅基地（全部或部分），是否具有法律效力？如何处理合同被宣告无效后的善后事宜？

一、关于宅基地（房屋）流转合同效力的相关规定

（一）行政管理部门的规定

1、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

2、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） 第十条 改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

3、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）之二：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。

4、《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发[2013]70号）：建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。

（二）司法审判机关的规定

1、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第十九条在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

2、《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2001〕42 号）第十二条 当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。

3、《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发〔2004〕391号）第二条此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条 涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。

（三）法律的规定

《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”“违背公序良俗的民事法律行为无效。”

二、关于宅基地（房屋）流转合同效力的司法实务观点

（一）受让人为本村村民的：

1、如果受让人受让后符合“一户一宅”，则有效；

2、如果受让人不符合“一户一宅”，违反了《土地管理法》第六十二条，关于合同效力，则没有明确规定；

（二）受让人为非本村村民的：

1、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订以后的，流转合同（买卖或合作建房等）无效；

2、1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可认定转让合同有效。

三、宅基地（房屋）流转合同无效后的补偿利益分配

（一）流转合同明确约定了补偿利益分配的：

根据《民法典》第507条，宅基地流转合同无效后，并不影响其中的补偿利益分配条款，如“如发生政府拆迁行为，一切补偿归属买受人”的约定，法院认为该约定是双方订立流转合同时出卖人对政府征收的补偿利益的处分，该处分补偿利益的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，法院因此支持按照上述约定进行利益分配，相关案例如（2021）粤01民终28215号、（2014）苏中民终字第03571号。

（二）流转合同未约定补偿利益分配的：

如双方之间未约定补偿利益分配的，可以根据法律规定主张合同无效后的权益保护。《民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效后，有两个法律后果：

一是返还固有利益（不能返还的，则补偿）；

二是赔偿信赖利益（缔约过失责任，过错方向对方赔偿）；

宅基地流转合同无效，买受人可以主张的权益包括：

1. 返还：购房款、利息及折价补偿

宅基地流转合同无效后，出卖人应当向买受人返还全部购房款及占有购房款期间获得的利息。其中，针对购房款利息的请求，法院一般认为与出卖人关于房屋的占有使用费或租金损失相互抵销故不予支持。相关案例如（2021）新01民终2795号。

如买受人已经对房屋进行了装饰装修或加建、改建等（不能返还的），买受人可主张折价返还或补偿。

2. 赔偿：信赖利益的损失

买受人的信赖利益损失，包括直接损失和间接损失。

直接损失主要包括缔约费用以及履行合同所支出的费用；间接损失，则主要体现为买受人因订立本合同而丧失的与其他人订立合同（他合同）的机会，在宅基地流转合同中主要表现为因房地产价格上涨而产生的增值收益，即征收补偿价格大于流转价格的差额。在司法实务中，这个差额是根据市场因素、双方过错、公平原则等考虑来分配的，但重点是过错，过错大，分配少，过错小，分配多。

核心：双方的过错如何认定分配？

四、宅基地（房屋）流转合同无效后如何分配补偿利益的司法案例

（一） 买受人损失赔偿责任的分配

1、双方各50%责任：互有过错、责任平分

(2021)粤0112民初1898号案件：“房屋买卖的双方均应该知道法律及国家政策对农村宅基地房屋交易的限制性规定……双方明知李传仁、张细妹非该集体经济组织成员而仍然签订购房合同，对合同的无效均存在过错，故本院确定对于李传仁、张细妹房屋增值部分的损失，双方应各承担50%的赔偿责任。”

2、出卖人 60%责任：见利忘义、加重承责

(2021)粤01民终6889号案件：“伍丽银明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁金容明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑涉讼房屋的价值现已大幅上升的因素，故双方应各自承担己方的房屋使用费的损失或购房款利息的损失……”，最终判决出卖人承担60%的责任。

3、出卖人 70%责任：背信弃义、罪加一等

(2020)粤07民终301号案件：“因双方当事人在交易涉案土地、房屋时，均为农村居民，均知道或者应该知道所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，故此时双方对于日后可能出现的合同无效引发的后果均知晓并甘冒风险，具有同等过错。相对而言，出卖人在交易多年后又以涉案土地、房屋系违法转让为由以诉讼的方式主张合同无效，有获取土地升值利益之嫌，故对于合同无效应承担主要的过错责任。……在全面考虑因土地升值所获利益，以及买受人因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失等情形，判处赵某启、莫某仲赔偿土地、房屋价格差额的70%。”

(2021)粤01民终7080号案件：“案涉房屋为宅基地房屋，祁炳照与牟九荣双方应当知道法律、法规和政策禁止将案涉房屋出售给非本村村民，但双方仍对案涉房屋进行买卖，双方均有过错，……双方自签订转让协议后，牟九荣对案涉房屋进行了改建、加建和装修，并一直由牟九荣一家居住使用及获得收益，祁炳照从未就此提出异议并主张合同无效，直到其通过诉讼以合同无效为由而要求黄建芬返还案涉房屋，有违诚实信用原则。综合本案案情，一审法院认为作为产权人的祁炳照负有合同无效的主要责任70%。”

4、出卖人 80%责任：恶意深重、绝对主责

（2021）粤06民终8382号案：“考虑到邓云开等五人作为出卖人在出卖时明知所出卖的房子及宅基地属于我国法律禁止流转范围，仍将农村宅基地上建设的房子出售给林伟文，且涉案合同已签订二十余年后邓云开等五人才提起(2018)粤0605民初20807号案，邓云开等五人本身存在较大过错。而林伟文作为具备完全民事行为能力人，在购房时应当了解房屋的现状及产权性质，未尽到必要合理审查义务，自身亦存在一定过错。综合合同履行情况、双方的过错程度、双方的实际损失等因素，根据公平合理、诚实信用原则，酌定邓云开等五人按80%比例分担该损失。”

（二）搬迁费或搬迁补助费、搬迁奖励款等补偿归买受人（使用人）

除上述房地产价值的补偿外，由于房屋的搬迁费或搬迁补助费、搬迁奖励款等补偿，主要与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人，通常为买受人所有。三语

（三）总结：

宅基地买卖合同无效后，买受人可以获得法院支持的利益大致为：

原购房款+房屋增值收益[（评估的房地产价值或征收补偿款-原购房款）×出卖人过错比例]+搬迁费或搬迁补助费、搬迁奖励款（如有）。

其中，对出卖人过错的认定，主要由法官在综合各类因素的基础上确定，具有较大的裁量空间。

注意：司法认定是为了从实质上确定利益归属、化解纠纷，而行政认定更多地考虑完成动迁，即产权注销和现场拆平，因此，二者不可混淆。不过，掌握司法认定的标准对于动迁工作，尤其是对于劝说双方配合动迁意义重大。