四川铁路法院：被拆迁人对案涉标的物虽然不拥有所有权，其享有的债权并非普通债权，而系物权期待权，应享有物权优先的效力

审理法院 ： ****铁路运输****

案号 ： （2018）川71民终42号

案由 ： 民事/特殊诉讼程序案件案由/执行程序中的异议之诉/执行异议之诉/申请执行人执行异议之诉

成都银行金河支行上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求即继续执行山利房地产公司所有的位于成都市新都区商铺。本案一审、二审案件受理费由被上诉人杨青山承担。事实与理由：（一）成都银行金河支行系涉案房屋的合法抵押权人，担保物权已依法有效设立，杨青山的权利不能对抗其抵押权。成都银行金河支行与山利房地产公司于2015年3月签订《委托贷款借款合同》《委托贷款抵押合同》后，于2015年3月23日办理了抵押登记。杨青山与山利房地产公司签订《补充协议》时间在后，其未核实是否存在抵押登记的情况下受让房屋存在过错，杨青山不属于善意取得的第三人，不能对抗抵押权。（二）杨青山与本案无利害关系，作为执行异议申请人的主体不适格。杨青山与山利房地产公司签订的合同并未在房管部门备案，也未进行商品房预告登记，案涉房屋的所有权归山利房地产公司所有。案涉拆迁安置合同的签署主体和被拆迁人为杨代春，而非杨青山，杨青山无相应授权文件，故其不具备提起执行异议的主体资格。（三）山利房地产公司以涉案房屋作为安置补偿房屋交付杨青山属于无权处分，依法无效。1.签订于2011年7月21日的《房屋拆迁补偿安置合同书》仅约定了安置补偿房屋的面积和建设用地的位置，未明确具体门牌号，2015年3月24日签订的《补充协议》才明确了安置补偿房屋为“首层商铺113号”，故2015年3月24日以后杨青山才开始享有案涉商铺的物权期待权。2.案涉房屋的抵押权设定于2015年3月23日，早于《补充协议》的签订时间，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”之规定，山利房地产公司将已设定抵押的案涉房屋作为安置补偿物，违反法律规定，应属无效。（四）山利房地产公司与杨青山签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》及《补充协议》所涉商铺并非成都市新都区铺面，一审法院认定事实错误。《房屋拆迁补偿安置合同书》及《补充协议》载明的安置商业房建筑面积为64.97㎡，《补充协议》载明安置商业房为“首层商铺113号”，而房管部门查询信息显示成都市新都区铺面房屋建筑面积为58.44㎡，与协议约定的安置补偿商铺房号、面积均不一致，故拆迁协议约定的安置商业房并非案涉商铺。（五）一审判决依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，属适用法律错误，本案应适用该规定第二十七条。即使适用该规定第二十八条，山利房地产公司与杨青山之间没有合法有效的合同，杨青山在《补充协议》签订前未核实安置房屋是否有权利负担、签订后长达两年的时间内仍怠于核实且未督促山利房地产公司履行合同、办理备案，其自身存在过错，故其权利不能够排除执行。

杨青山辩称，一审判决认定事实正确，法律适用无误，成都银行金河支行的上诉请求缺乏事实和法律依据，应驳回上诉，维持原判。事实和理由：（一）杨青山与开发商山利房地产公司于2011年7月21日在新都区房管局拆迁办指导见证下签署了《房屋拆迁补偿安置合同书》，约定以产权置换形式在开发楼盘里给杨青山三套住房和一间门面，其中门面面积为64.97㎡。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁户的补偿权利优先于其他权利，其中包括抵押权。本案拆迁安置协议签订时间在先，早于抵押权设立，所以其享有该诉争门面的完全产权。（二）关于具体门牌号的问题。在2011年的拆迁安置协议中，因房屋尚未建成，故未明确补偿商铺的具体门牌号，但明确了需补偿的商铺为新都区新东路1号规划红线范围内与被拆迁房屋面积同为64.97㎡的临街商业建筑。在其与开发商2015年签订的补充协议中有一份首层商铺平面图，从该图可知补充协议中所明确的首层商铺113号的面积是唯一符合《房屋拆迁补偿安置合同书》约定的，故可明确该合同所载的铺面即为《补充协议》中明确的首层商铺113号，即现在诉争的1楼10号门面。商铺面积经其实测，结果与开发商所说及图纸所载完全相符。房管局也表明备案面积可能与预测面积不同。（三）关于杨青山的主体资格的问题。《房屋拆迁安置补偿合同书》及《补充协议》的签署主体是杨代春，但杨代春已于1991年去世，而拆迁合同及补充协议分别于2011年、2015年签订，杨青山作为法定继承人有资格替代杨代春行使权利。在新都区人民法院析产案件民事调解书中，已明确了杨青山的继承资格以及继承人达成调解协议，案涉门面的所有权归杨青山所有，因此杨青山作为执行异议申请人的主体适格。（四）关于未办理备案及产权的问题。案涉楼盘的所有住房及商铺均未办理备案和产权，案涉门面未办理备案及产权登记责任完全在山利房地产公司。（五）杨青山年老、收入低，且家庭负担较重，需通过案涉商铺缓解其经济压力。案涉门面对于成都银行金河支行的权利行使没有影响，全部抵押物的评估价值远超其债权价值，即使扣除案涉门面，其余抵押物也足以偿还其债权，且银行对风险的承受能力远超自然人，应该优先保护被拆迁人的生活基础，由不诚信的开发商对银行承担违约责任。

山利房地产公司述称，对一审判决没有意见。

成都银行金河支行向一审法院起诉请求：撤销一审法院作出的（2017）川7101执异108号执行裁定，判令准许对山利房地产公司所有的位于四川省成都市新都镇新都区紫瑞街288号1层10号铺面的继续执行。

一审法院认定事实：（一）关于执行案件的执行过程及执行异议案件的审查过程。2017年1月5日，一审法院依法对成都银行金河支行与山利房地产公司、张建国、丁萍公证债权文书一案立案执行。同年2月9日，其依据（2017）川7101执15号执行裁定书及协助执行通知书，对山利房地产公司位于成都市新都区新都镇紫瑞街288号1层、2层共计17套（包括杨青山的一楼10号门面）商业在建工程予以查封，期限三年。2017年11月21日，杨青山向一审法院提出书面异议，认为根据其与山利房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》及《补充协议》的约定，被一审法院查封的一楼10号门面的所有权属于杨青山所有，请求将该门面所有权归还给杨青山。同年11月29日，一审法院作出（2017）川7101执异108号执行裁定书，裁定中止对四川省成都市新都区新都镇紫瑞街288号一层10号房屋的执行。成都银行金河支行对该裁定不服，依法向一审法院提起诉讼。（二）关于成都市新都区新都镇紫瑞街288号一层10号房屋涉及的相关事实。杨青山系杨代春之子，杨代春于1991年4月12日死亡，登记在杨代春名下房屋由其子杨青山作为委托代理人与开发商山利房地产公司办理相关拆迁安置事宜。2011年7月21日，拆迁人（甲方）山利房地产公司与被拆迁人（乙方）杨代春（代理人杨青山）签订了《房屋拆迁补偿安置合同书》，该合同第二条第一款约定，归乙方所有的被拆迁房屋位于，房屋产权证载建筑面积为235.57㎡，房屋建筑结构为砖木结构，房屋使用性质住宅为170.6㎡，商业为64.97㎡。该合同第三条b款约定，甲方以新都区新东路1号规划红线范围内使用性质为住宅A-17-A，A-20-A,B-17-B,建筑面积216.22㎡（两套65.93㎡，一套84.36㎡）房屋、使用性质为临街商业建筑面积64.97㎡期房，建筑结构为剪力结构，安置乙方。该合同第十二条第3款约定，甲乙双方实行产权调换进行差价结算后，乙方应付给甲方46000元，付款期限为一次性付清。第4款约定，经甲乙双方友好协商一致确定，拆迁安置新房（住宅）按4000元每平米补差据实结算。该合同还对安置房屋的标准和产权办理、过渡安置和临时安置、交接等内容进行了约定。合同签订后，杨青山将旧房交付给山利房地产公司。2015年3月24日，山利房地产公司又与杨青山签订了《补充协议》，该协议中明确了安置给了杨代春的商铺物业编号为首层商铺113号，并附有商铺平面图，杨青山在平面图113号商铺这个位置按了手印。经核实，编号113的商铺现在的编号为1楼10号，即案涉诉争的标的。2017年6月27日，成都市新都区人民法院对杨青山诉杨青德、师雪茹、师鸿星分家析产一案作出了（2016）川0114民初3459号民事调解书，该调解书载明各方达成了将1楼10号铺面归杨青山所有的协议。（三）关于山利房地产公司与成都银行金河支行之间贷款合同及抵押合同的相关事实。2015年3月16日，成都银行金河支行委托成都金控典当有限公司与借款人山利房地产公司签订了600万元的贷款合同，约定了担保方式为抵押担保。同日，山利房地产公司与成都银行金河支行签订了委托贷款抵押合同，该合同附件的抵押物清单显示，本案诉争的1层10号商业在建工程属于抵押物。2015年3月23日，在新都区房管局进行了抵押权登记。（四）2018年2月28日（一审法院第一次庭审结束后），山利房地产公司与杨青山签订了一份《房屋回购协议》，约定山利房地产公司回购成都市新都镇紫瑞街288号1层10号的房屋，回购价格为100万元。山利房地产公司未向杨青山履行付款义务。

一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，各方当事人争议的焦点是执行案件的案外人杨青山对执行标的即本案诉争的成都市新都区紫瑞街288号1层10号房屋是否享有足以排除强制执行的权利。（一）根据庭审查明的事实，杨青山系杨代春之子，在其父母均去世的情况下，其作为继承人签订拆迁协议符合法律规定。杨青山在与其他继承人产生分家析产纠纷后，在新都区人民法院的主持下，各继承人达成调解协议，将1楼10号商铺的所有权归杨青山所有。因此，杨青山在执行案件中作为案外人提出异议的主体身份适格。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨青山与山利房地产公司签订拆迁补偿协议的时间是2011年，早于法院查封时间，协议签订后，杨青山依约将旧房交付给了山利房地产公司，且旧房于2011年被拆迁，由此可知，在以房换房的拆迁协议签订后，杨青山已经履行了交付价款的约定。2015年双方签订补充协议后，山利房地产公司完成了1楼10号铺面的交付手续，杨青山将该铺面上锁，该铺面在法院查封前实际控制人为杨青山。且该房屋能否办理房屋产权登记并非杨青山单方面能确定，因此，诉争房屋未办理产权登记并非杨青山的过错造成。关于成都银行金河支行提出2011年拆迁合同中未明确1楼10号铺面的权属，在2015年3月23日涉案房屋抵押权设立后，杨青山才与山利公司对安置房屋的具体门牌号进行了约定，故杨青山享有的是普通债权，不能对抗其抵押权的主张，一审法院认为，在《房屋拆迁补偿安置合同书》中虽未明确应补偿商铺的门牌号，但载明了需补偿的商铺为新都区新东路1号规划红线范围内与被拆迁房屋面积相同为64.97㎡的临街商业建筑，从杨青山提供的首层商铺平面图可知，在《补充协议》中所明确的首层商铺113号的面积是唯一符合《房屋拆迁补偿安置合同书》约定的。故，可明确《房屋拆迁补偿安置合同书》中所载商铺即为《补充协议》中所明确的首层商铺113号，即现在诉争的1楼10号铺面。因此，一审法院认为杨青山享有足以排除强制执行的民事权益。（三）关于山利房地产公司认为其与杨青山之间已经签订了回购协议，故杨青山对案涉房产不享有排除强制执行的权利的观点，一审法院审查后认为该回购协议形成时间晚于法院查封时间且并未实际履行，故对山利房地产公司的该意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决：驳回成都银行金河支行的诉讼请求。案件受理费13800元，由成都银行金河支行负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。关于成都银行金河支行提交的成都市新都区房产管理局出具的新都区房屋的登记信息，信息真实、来源合法，与本案具有关联性，与在案证据抵押物清单记载的房屋信息一致，但不能达到证明紫瑞街288号1楼10号商铺并非案涉拆迁安置协议约定的首层商铺113号的证明目的。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，对于本案二审争议焦点和成都银行金河支行的上诉理由分别评判如下：

（一）关于杨青山作为执行异议申请人主体是否适格的问题一审法院查明，杨青山系杨代春之子，其在父母去世后，作为被拆迁房屋所有权人的继承人，签订房屋拆迁补偿安置协议符合法律规定。成都市新都区人民法院于2017年6月27日作出的（2016）川0114民初3459号民事调解书确认，杨青山在与其他继承人产生分家析产纠纷后，在法院主持下，自愿达成调解协议，《房屋拆迁补偿安置合同书》载明的1楼10号商铺归杨青山所有。因此，杨青山在执行案件中作为案外人提出异议的主体身份适格，上诉人成都银行金河支行提出杨青山与本案无利害关系，主体不适格的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（二）关于山利房地产公司与杨青山签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》及《补偿协议》载明的商铺是否为本案诉争标的即成都市新都区铺面的问题

2011年7月21日，山利房地产公司作为拆迁人与杨青山签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》约定，被拆迁房屋位于，房屋产权证载建筑面积为235.57㎡，其中住宅为170.6㎡，商业为64.97㎡。山利房地产公司以新都区新东路1号规划红线范围内使用性质为住宅、建筑面积216.22㎡的三套房屋、使用性质为临街商业建筑面积64.97㎡期房安置被拆迁人。合同签订后，杨青山将旧房交付给山利房地产公司。2015年3月24日，山利房地产公司又与杨青山签订了《补充协议》，该协议中明确了安置商铺物业编号为首层商铺113号，并附有商铺平面图，该图注明113号商铺套内面积57.45㎡、建筑面积64.97㎡，杨青山在平面图113号商铺位置捺印，且该平面图上所有商铺中仅有113号商铺的面积为64.97㎡，该面积与《房屋拆迁补偿安置合同书》载明的被拆迁房屋商铺面积和安置房屋的商铺面积一致。且经二审核实，山利房地产公司与杨青山均确认该113号商铺即位于商铺，系本案诉争的标的。由于本案拆迁安置协议签订时房屋尚未修建，房屋建成后房号变更、实际面积和预测面积出现误差均存在可能性，故本案中虽然抵押物清单和房管部门登记的房屋信息载明的房号和面积与拆迁安置协议约定的安置补偿商铺存在不一致的情况，但该信息的不一致并不影响二者系同一标的事实。故关于上诉人成都银行金河支行提出一审法院认定拆迁安置协议确定的首层113号商铺即成都市新都区商铺，属事实认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。

（三）关于杨青山是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题

本案中，杨青山与山利房地产公司于2011年签订的《房屋拆迁补偿安置合同书》合法有效，签订时间在法院查封之前，该协议约定以房换房方式进行拆迁安置，且明确了补偿安置房屋的位置、用途和面积，协议签订后，杨青山依约将旧房交付给了山利房地产公司，旧房于2011年被拆迁，杨青山已如约支付全部价款，杨青山作为被拆迁人对案涉标的物虽然不拥有所有权，其享有的债权并非普通债权，而系物权期待权，应享有物权优先的效力。2015年双方签订补充协议后，山利房地产公司完成了1楼10号铺面的交付手续，杨青山将该铺面上锁，该铺面在法院查封前实际控制人为杨青山。案涉房屋未办理产权登记并非杨青山自身过错造成。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，杨青山的异议请求成立，其对案涉商铺享有的权利能够排除执行。上诉人成都银行金河支行提出其系涉案房屋的合法抵押权人，担保物权已依法有效设立，杨青山的权利不能对抗其抵押权，山利房地产公司以涉案房屋作为安置补偿房屋交付杨青山属于无权处分，依法无效，一审判决适用法律错误的上诉理由均不能成立，本院不予支持。

综上所述，成都银行股份有限公司金河支行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费13800元，由成都银行股份有限公司金河支行负担。

本判决为终审判决。