城市更新的未来展望与当下项目实操法律建议
一、城市更新展望
社会环境：政治的、经济的。
（一）强化政府主导将越来越成为主流，但市场化仍有机会。
1、广州：
今年8月26日《关于广州市旧村合作改造项目过渡措施的通知》第一条：自本文印发之日起到 2027 年 12 月 31 日内，以上项目的村集体保留合作改造的资格，项目应完成以下三项工作：
（1）取得改造实施方案批复，改造实施方案批复生效且在有效期内；
（2）村民住宅和村集体物业拆迁补偿方案表决通过；
（3）复建安置资金按要求缴存。项目分期实施的，可按要求分期缴存。
到 2027 年 12 月 31 日仍有三项工作之一未达成的，不再保留村集体实施项目合作改造的资格，项目自行终止实施或转成“依法征收、净地出让”等其他模式实施，项目前期投入的损失由村集体和合作企业自行承担。
2、东莞：
2024年7月24日《东莞市城中村改造条例（草案征求意见稿）》第十二条规定了城中村改造的三种模式并行：
“本市行政区域内的拆除新建类城中村改造项目，可以通过政府收储、公开招引实施主体、权利人自行改造三种模式实施改造。”——第一款
“采取政府收储模式的，政府应当主导完成前期土地整理和收储工作，已收储的土地除按规定可以划拨的，均应当通过公开招拍挂方式出让。”——第二款
“采取公开招引实施主体模式的，政府应当先行确定项目规划条件、补偿方案和实施主体选择条件后，按照公开择优原则，采用竞争性方式招引第三方作为实施主体，待项目内土地达到净地条件后，实施综合评价出让或者带设计方案出让。”——第三款
“采取权利人自行改造模式的，权利人应当根据市、镇国土空间规划确定改造范围和开发建设条件，并按法律、法规及有关规定组织实施改造。”——第四款
（二）以新模式推动旧项目将成为下一阶段的重要工作
2021年之前，许多处于重要发展节点、重点功能区的旧村基本上都被房地产公司启动了旧模式的改造，只不过进度不同罢了。开发区先行一步。
这些旧村将是重点。新旧模式如何衔接将是一个难点？
（三）国有企业将发挥着越来越重要的作用
最近的增量政策更多利于国有企业。
（四）大规模的城市更新不再，外延式扩展→内涵式提升
上海从拆改留到留改拆。武汉、杭州等城市有机更新。
市场不再支撑。高科技发展减弱集聚效应，分布式办公或上班越来越多。更加体现“以人为本”的居住区综合整治将更加重要。
（五）拆迁暴富将越来越难。
二、当下项目实操建议
（一）依据要靠谱、流程要完善
审计的特点：
（二）工作界面要清晰、协议要完善
各区有差异。
（三）关于专项借款
改造主体是通道，责任主体是政府。所以，……
1、按照政府安排使用；
2、订明还款责任人是政府；
（四）关于旧项目：
1、接手方式：
2、已完成的前期工作可否直接承受？
3、拆补标准如何合理化？
4、如何防范来自原合作企业的风险？