土地出让金问题

一、相关规定

（一）《广州市城镇危旧房改造实施办法（试行）》第二十三条：危旧房完成改造后，当事人可按不动产登记相关规定申请办理产权登记，对需补缴土地出让金的，按本市出让金计收规则计收。

（二）《广州市规划和自然资源局关于印发〈广州市国有建设用地使用权出让金计收规则〉的通知》（穗规划资源规字〔2023〕1 号，以下简称《出让金计收规则》）第二十二条：“已办理不动产登记的房屋经批准发生扩建、加建、改建、拆除重建但未改变房屋用途的，增加的建筑面积不符合划拨条件的，增加的建筑面积部分按规划和自然资源部门依法受理补办出让手续申请时市场评估楼面地价乘以增加的建筑面积计收出让金。”

“已办理不动产登记的房屋属个人住宅发生前款规定情形的，增加的建筑面积按依法受理补办出让手续申请时房屋所在地段住宅用途基准地价的40%计收出让金（不作基准地价系数修正）。”

二、如何计收？

根据《办法》第二章的规定，结合上述《出让金计收规则》《划拨用地目录》，以及《广州市房地产开发项目公共服务设施不动产登记细则》（穗国土规划规字〔2018〕5号）的相关规定，城镇危旧房改造后增加的面积，出让金问题大体分三个类型：

（一）不需要缴交出让金的。

根据《出让金计收规则》22条规定，符合划拨用地目录的新增面积，无需缴纳出让金。这些新增面积主要是指需要无偿移交政府的教育设施、医疗卫生设施、文化体育设施、行政管理设施、服务设施（社区服务站、星光老年之家等）、市政公用设施等。

此外，属于业主共有的架空层（避难层、转换层等）也是不需要缴交出让金的。

（二）优惠缴交出让金的。

1、新增的个人住宅面积。

按照《办法》第二章第十条第一款，个人住宅增加面积的情况包括：

（1）非成套住宅成套化改造增加厨房（约4平方米）和卫生间（约3平方米）；

（2）90平方米以下的小户型改造增加厨房、卫生间面积；

（3）住宅业主共有的直接为住宅使用配套服务的面积，如增设的电梯、公共走廊、无障碍设施、物业服务用房、智能控制室等。

根据《出让金计收规则》22条第2款，按照基准地价的40%计收。

2、新增的地下室面积。

根据《出让金计收规则》第20条规定：

（1）地下商业、办公、住宅等计容部分，按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时所在地段对应用途基准地价（不作基准地价系数修正，其中商业用途的基准地价为商业首层基准地价，含路线价加价）的一定比例乘以建筑面积计收出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层比例为5%，地下负三层及以下不计收，按已办理土地出让手续处理。

（2）除上述情形外的其他地下空间（包括非机动车库、机动车库、设备用房等），按规划和自然资源部门依法受理补缴出让金申请时所在地段停车库用途基准地价（不作基准地价系数修正）的一定比例乘以建筑面积计收出让金，其中地下负一层的比例为10%，地下负二层比例为5%，地下负三层及以下不计收，按已办理土地出让手续处理。

（3）原土地出让合同约定免缴的（？），按已办理土地出让手续处理。

（三）按照市场评估价缴交出让金。

经营性公共服务设施，最典型的是肉菜市场。按照市场评估价来缴交出让金。