集中行动问题

一、改造主体及其代表

《办法》第十五条规定房屋所有权人是改造主体，需要注意的是《办法》第16、17、18、19条规定的改造行动主体是房屋使用安全责任人。

《办法》第十六条规定“房屋使用安全责任人可自主委托政府、原房改房单位、物业服务企业、国有企业等作为项目建设单位。”

“鼓励成立自主更新委员会代表全体房屋使用安全责任人发起和开展相关改造工作。”

安全责任人≈房屋所有权人。

安全责任人→更新委员会→项目建设单位之间代理（表）关系，如何公正产生、信息对称、全程监督，将决定着集中行动的顺利与否？

二、“拆”的集中行动

《办法》第二十条规定了两个“¾”的比例。这个要求略高于《民法典》278条的规定。

根据《民法典》第278条，改建、重建建筑物及其附属设施的，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，且参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

表决结果对反对的业主也有拘束力。

三、“筹资”的集中行动

安全责任人的经济条件各不相同，即便同意拆除翻建，可能也有会有人不能足额出资，通过负债融资，可以解决一部分。但也有人不愿意负债，怎么办？

（一）可以借鉴香港的强制售卖制度，要求个别不能出资的产权人在公开市场竞价出售；

（二）也可以由建设单位垫资，待工程建成后，行使法定抵押权。

（三）也可以由政府出资，建成房屋后产权共有，带产权人出售房屋时一次性收回本息。