产权与审批手续问题

一、改造前的产权问题

改造前现状房屋（被拆除翻建的房屋）产权与资金众筹、表决比例等密切。常见的问题有三：

（一）历史产权：

1、没有产权登记的历史房屋；如1967年12月31日前建设的房屋，当时没有报建要求，后来有未办理产权手续，此类房屋的产权人、产权面积如何确认？

1、房改房未购买公摊面积的；

（二）产权不清：

1、登记产权人已死亡，继承关系不明。

2、登记产权人下落不明。

（三）违法建设：

旧城镇的违法建设往往存在较久，邻里也都习惯了，不再有强烈反对意见，有的还在公安派出所办理门牌登记，还有的领取了工商营业执照。处理这部分历史违建难度极大。

然而，如果不能妥善处理，必然会影响改造推进。

二、改造后的产权问题

（一）不动产登记问题

根据《办法》，城镇危旧房改造不需要办理用地手续，但不动产权登记需要土地来源资料。老城区的一些危旧房用地可能并没有清晰、完整的土地来源资料。这可能需要先办理历史用地确权。

（二）出让年期的不一致

新增面积的出让年期与原有面积的出让年期不一致；如果原有面积未曾办理办理过出让手续，可能会出现历史划拨与新增出让并存的情况。

（三）独立确权登记的面积如何登记？

地下空间、不需移交政府服务设施（直接为住宅使用配套的物业服务用房、智能控制室等除外）是可以独立确权的，这部分面积的产权人依法应登记在全体业主名下，但如何使用会发生困难。浙江的做法是依法销售，销售资金用于弥补建设成本，也可以由建设单位PPP。

三、行政审批与产权登记的主体

建设过程中的一系列行政审批手续（工规证、施工许可证等），以及首次登记，以全体产权人、全体安全责任人，还是自主更新委员会、项目建设单位？

从法理上看，无疑应当是全体产权人，但如何记载于相关证照上？

记载其他任何主体名下，不但于法无据，也存在着税收、道德等风险。