东莞市城中村改造条例（草案征求意见稿）

第一条【立法目的】

为了满足公共利益需要，推进和规范城中村改造，推动低效用地再开发，优化城市空间格局，改善人居环境，推动城市高质量发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】

本条例适用于本市行政区域内的城中村改造活动及其监督管理。

本条例所称城中村，是指位于城镇开发边界范围内实行村民自治和农村集体所有制的建成区域，包括集体土地已转为国有或者已完成撤村改制，但原农村集体经济组织及原村民保留使用的低效建设用地范围内的建成区域。

本条例所称城中村改造，是指以增进社会公共利益为目的，对本市辖区内的城中村及其周边低效、零散的连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合的方式进行综合改造开发的行为。

城中村改造的具体范围由市人民政府根据国民经济和社会发展规划、国土空间规划划定并向社会公布。

第三条【改造目标】

城中村改造应当增进社会公共利益，推进实现下列目标：

（一）加强基础设施和公共设施建设，消除公共卫生和城市安全风险隐患；

（二）提升整体居住品质，改善人居综合环境；

（三）提升土地利用效率，促进产业转型升级；

（四）加强历史文化保护，塑造城市特色风貌；

（五）夯实基层治理基础，提高社会综合治理水平。

第四条【基本原则】

城中村改造应当坚持政府主导、公益优先，规划先行、依法征收，产城融合、共建共享的原则。

第五条【政府职责】

市人民政府负责统筹本市城中村改造工作，建立城中村改造统筹协调工作机制，制定城中村改造重大政策措施，审定城中村改造相关重大事项。

市自然资源管理委员会按照市人民政府要求开展城中村改造有关事项的审议、论证工作，并为城中村改造决策提供咨询建议。

镇人民政府（街道办事处）负责组织实施辖区内的城中村改造工作。

园区管理委员会应当按照规定的职责做好辖区内城中村改造工作。

第六条【有关部门职责】

市自然资源部门负责综合协调、管理城中村改造工作，研究制定拆除新建类改造相关政策、标准和规范，对拆除新建类项目和拆整结合类项目的拆除新建部分实施指导。

市住房城乡建设部门负责研究制定整治提升类改造相关政策、标准和规范，对整治提升类项目和拆整结合类项目的整治提升部分实施指导。

其他相关行政管理部门在其职责范围内负责城中村改造工作。

第七条【村居委、农村集体经济组织职责】

村（居）民委员会、农村集体经济组织在镇人民政府（街道办事处）的指导下，了解、反映村（居）民的改造需求，组织村（居）民有序参与城中村改造，积极改善村居环境，盘活利用本村集体资产，推进集体资产保值增值，促进本村集体经济发展。

第八条【资金支持】

市人民政府、镇人民政府（街道办事处）应当制定城中村改造资金平衡方案，合理引入社会资金，统筹改造资金安排。具体资金来源包括：

（一）国家有关城中村改造项目的专项补助资金；

（二）政府专项债券等地方政府财政资金；

（三）城中村改造专项借款、专项贷款；

（四）公司信用类债券、基金；

（五）其他符合规定的资金。

整治提升类城中村改造应当建立政府与农村集体经济组织及不动产权益人、社会力量改造资金共担机制。

第九条【农村集体经济组织参与】

农村集体经济组织应当积极盘活集体资产，通过民主决策的方式确定农村集体资产经营纯收入、改造项目集体补偿收益总额投入城中村改造中本村范围内涉及旧村整治活化、旧厂房拆除新建项目的比例，并根据实际需要将村居环境整治费用列入本村年度预算。

农村集体经济组织经依法民主决策，可以建立股东分红、村（社区）干部薪酬管理与本村城中村改造工作挂钩机制，将城中村改造工作实施情况列入股东分红、村（社区）干部薪酬管理调整依据。

镇人民政府（街道办事处）应当对辖区内的农村集体经济组织开展上述工作进行指导和监督。

第十条【利害关系人权益保障】

市人民政府、镇人民政府（街道办事处）应当建立城中村改造利害关系人参与机制，畅通利害关系人意见表达渠道。

改造过程中，市人民政府、镇人民政府（街道办事处）应当充分听取农村集体经济组织及其成员、村（居）民委员会和其他利害关系人的意见，保障其在城中村改造规划计划和方案编制等环节的知情权、参与权、表达权和监督权。

第十一条【工作指引】

市自然资源部门应当会同市住房城乡建设部门制定城中村改造拆除新建、整治提升、拆整结合工作指引，确定各类型改造项目的适用条件、改造内容、工作流程等内容，报市人民政府审定后向社会公布。

第十二条【改造模式】

本市行政区域内的拆除新建类城中村改造项目，可以通过政府收储、公开招引实施主体、权利人自行改造三种模式实施改造。

采取政府收储模式的，政府应当主导完成前期土地整理和收储工作，已收储的土地除按规定可以划拨的，均应当通过公开招拍挂方式出让。

采取公开招引实施主体模式的，政府应当先行确定项目规划条件、补偿方案和实施主体选择条件后，按照公开择优原则，采用竞争性方式招引第三方作为实施主体，待项目内土地达到净地条件后，实施综合评价出让或者带设计方案出让。

采取权利人自行改造模式的，权利人应当根据市、镇国土空间规划确定改造范围和开发建设条件，并按法律、法规及有关规定组织实施改造。

第十三条【购买服务】

镇人民政府（街道办事处）可以根据实际需要就城中村改造过程中的规划研究、信息核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等事项实施购买服务。

第十四条【规划条件】

城中村改造应当依法严格落实国土空间规划中城镇开发边界、生态保护红线、历史文化保护、城市安全韧性等刚性管控要求，在资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价的基础上确定规划条件。

第十五条【体检评估】

市住房城乡建设部门应当组织开展全市城中村体检专项评估工作，评估结果经审定后作为编制及调整城中村改造专项规划的依据。

镇人民政府（街道办事处）应当对纳入年度计划的城中村改造项目开展体检评估，评估结果作为编制改造方案的依据。

村(居)民委员会应当对本村范围内各类房屋的数量、质量、建筑面积、用途等情况开展摸排调查，形成相关数据台账，并协助市、镇两级人民政府做好城中村体检评估数据采集工作。

第十六条【规划体系】

市自然资源部门应当会同市住房城乡建设部门依照国土空间规划组织编制本市城中村改造专项规划，明确改造目标、改造规模和改造范围。

镇人民政府（街道办事处）应当编制城中村改造详细规划，按照成片规划、成片开发的要求，明确城中村改造相关的土地利用、功能布局、空间结构、基础设施和公共服务设施、建筑规模指标等要求，经市人民政府批准后实施，并作为实施监管协议、规划许可的依据。

城中村改造详细规划编制时已按照国家、省、市有关规定确定土地成片开发方案相关内容的，详细规划经批准后可视为已完成土地成片开发方案编制。

第十七条【计划管理】

市自然资源部门应当会同市住房城乡建设部门编制全市城中村改造年度计划，明确城中村改造的年度任务、实施进度、保障措施等要求，并建立动态调整机制。城中村改造计划应当纳入国民经济和社会发展年度计划。

第十八条【意愿征询】

城中村改造项目实施改造前，应当开展改造意愿征询工作，经改造项目范围内农村集体经济组织三分之二以上成员表决同意后，纳入城中村改造年度计划并启动改造。

第十九条【改造方案】

已纳入城中村改造年度计划的项目，由镇人民政府（街道办事处）编制城中村改造方案报市人民政府审定。城中村改造方案应当明确城中村改造项目的改造方式、范围和布局、建设规模和标准、建设时序、运营管理模式和资金平衡等内容。

市人民政府应当重点审核城中村改造方案的以下内容：

（一）是否符合本条例第三条改造目标要求；

（二）是否符合城中村改造刚性管控和详细规划要求；

（三）权属调查等现状评估工作情况；

（四）改造意愿征询和方案征求意见情况；

（五）改造项目资金和用地保障情况；

（六）城中村产业疏解方案和产业规划制定情况；

（七）改造工作指引和标准规范等执行情况。

第二十条【权属确认】

镇人民政府（街道办事处）应当对城中村改造项目范围内的土地和房屋进行权属调查，调查结果应当在属地（街）、村、村民小组范围内公示，时间不少于十五日。

不动产登记权属证书或者登记证明、用地批准文件和其他合法权属证明文书可以作为城中村改造项目范围内不动产权属认定依据。

第二十一条【补偿安置】

城中村改造搬迁补偿可以采取实物补偿、货币补偿等方式。

市人民政府应当制定全市统一的搬迁补偿安置指引。镇人民政府（街道办事处）应当按照全市统一的搬迁补偿安置指引以及改造项目实际情况确定补偿方案。

农村集体经济组织及其成员、村民委员会和利害关系人对公布的补偿方案提出异议的，镇人民政府（街道办事处）应当认真研究论证，并以适当方式及时反馈处理意见。确有必要召开听证会的，镇人民政府（街道办事处）应当及时组织召开听证会。

补偿安置一律按照经依法依规批准公布的标准公开执行，任何单位和个人不得擅自提高或者另行补偿。

第二十二条【改造范围调整】

城中村改造项目在规定期限已签订补偿安置协议的权益土地面积和不动产权利人人数占比合计均超过百分之九十，且镇人民政府（街道办事处）与未签约不动产权利人经过充分协商仍然未能达成一致意见的，镇人民政府（街道办事处）可以按规定程序申请调整改造范围，市人民政府可以依照法律、法规有关规定对改造项目范围内未签约部分国有土地上房屋和集体土地实施征收。

第二十三条【国有土地上房屋征收】

城中村改造计划经审定后，涉及国有土地上房屋征收的项目应当视为已被纳入国有土地上房屋征收计划。

城中村改造项目涉及国有土地上房屋征收的，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定执行。

被征收人对征收决定或者补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收补偿决定确定的义务的，由市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第二十四条【集体土地征收】

城中村改造中涉及集体土地征收的，镇人民政府（街道办事处）应当在市人民政府的指导下，依照土地管理有关法律、法规规定，根据委托授权职能做好征收工作。

对个别未达成征地补偿安置协议的，市人民政府应当在征收土地公告期限届满后依法及时作出征地补偿安置决定。

被征收人未按照征地补偿安置协议交出土地，经催告后仍不履行的，或者在征地补偿安置决定规定的期限届满后不交出土地，且法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼的，由市人民政府作出责令交出土地的决定；拒不交出土地的，依法申请人民法院强制执行。

第二十五条【收回集体土地使用权】

城中村改造项目涉及集体土地使用权收回，符合法定情形的，农村集体经济组织可以收回集体土地使用权，并按照有关规定对集体土地使用权人给予适当补偿。

经依法批准收回使用权的集体土地是宅基地，且原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由镇人民政府（街道办事处）依法作出处理决定。经依法批准收回使用权的土地不是宅基地，且原集体土地使用权人在规定期限届满后拒不交回的，由市人民政府依法作出处理决定。

原集体土地使用权人对处理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行处理决定确定的义务的，由作出处理决定的人民政府依法申请人民法院强制执行。

第二十六条【不动产权注销登记】

城中村改造项目范围内，已签订补偿安置协议并已依法补偿的不动产，原权利主体或者其委托的主体应当依法申请办理原不动产权注销登记。补偿安置协议对办理原不动产权注销登记有约定的，按照约定办理，但不得违反法律、法规的强制性规定。

国有土地上房屋征收决定、集体土地征收决定、集体土地收回批准、拒不交回集体土地使用权的处理决定已经生效，且补偿费用已足额支付或者已足额公证提存的，作出处理决定的市人民政府、镇人民政府（街道办事处）应当书面通知不动产登记机构办理原不动产权权利注销登记。

权利主体或者其委托的主体可以凭身份证明、补偿安置协议、分家析产协议等资料依法办理安置房分户相关不动产登记手续。

第二十七条【权益代管】

城中村改造项目范围涉及房屋征收，房屋实际使用人、权利人下落不明且无合法代理人，房屋所占土地归集体所有的，房屋的搬迁补偿可以由土地所属村村集体经济组织代管；房屋所占土地归国家所有的，房屋的搬迁补偿可以由镇人民政府（街道办事处）代管。

实施代管行为的农村集体经济组织或镇人民政府（街道办事处）应当对代管的搬迁补偿实行专项管理，补偿的货币应当专款提存，补偿的物业应当专卷存档，并尽职履行保管职责。

第二十八条【整治提升类改造】

不具备拆除新建条件的城中村改造项目，应当纳入整治提升类城中村改造项目范围。

整治提升类城中村改造项目应当按照国家、省和市有关技术指引和标准，以安全优先、整洁规范、功能完善、美观舒适为原则实施改造，按照文明城市标准实施管理。

整治提升类城中村类改造项目改造实施前应当根据城中村改造项目体检评估结果制定改造方案，确定整治内容、项目实施主体和资金筹措等事项。

鼓励专业机构承接城中村日常物业管理，引导城中村居民广泛参与社区共建，加强整治提升成果后续管理运营及维护更新。

第二十九条【拆整结合类改造】

在维持现状建设格局基本不变的前提下，为完善城市基础设施、公共服务设施，消除安全隐患，可以根据规划采取拆整结合方式实施城中村改造。

拆整结合类城中村改造项目拆除新建部分按照拆除新建类项目有关规定实施，整治提升部分按照整治提升类项目有关规定实施。

第三十条【房屋管理维护责任】

城中村范围内的房屋所有权人、委托管理人应当认真履行管理职责，承担房屋自查、维护、修缮责任，保障房屋的安全、整洁、规范、美观。

房屋权属不清或者房屋所有权人下落不明时，实际使用人或者法定代管人应当按照本条第一款规定承担房屋管理维护责任。

市人民政府应当逐步探索在本市范围内建立房屋体检、房屋养老金和房屋保险制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

第三十一条【回迁安置】

城中村改造涉及企业搬迁安置的，应当开展企业情况摸查，集中配置工业安置房，并根据企业类型和规模分类制定个性化企业安置方案。

城中村改造涉及住房搬迁安置的，应当优先安排安置房项目供地和建设，加强安置房规划设计和建设管理工作，做好安置房选址和户型公示，充分听取意见建议，保障安置房在合理工期内建成。

第三十二条【保障性住房建设】

城中村改造地块除安置房外的住宅用地及其建筑规模应当按照一定比例建设保障性住房。保障性住房建设可以综合交通、公共服务配套设施、产业布局等因素按区域统筹，建设管理办法另行制定。

支持安置房的建设与保障性住房政策相衔接，符合条件的安置房可以转为保障性住房。

第三十三条【税费优惠】

城中村改造项目按规定享受行政事业性收费减免和政府性基金支持，相关纳税人按规定享受税收优惠政策。

市自然资源部门应当会同市财政、税务等部门编制城中村改造项目按规定可享受的减免等优惠政策清单并及时公开。

第三十四条【居民待遇】

市、镇两级人民政府应当将被征地村民纳入相应的养老等社会保障体系。公安机关、民政、人力资源和社会保障、医疗保障等行政管理部门在其职责范围内负责被征地村民社会保障工作。

第三十五条【历史文化保护】

城中村改造项目范围内的不可移动文物、历史建筑、历史文化名村、传统村落、古树名木等具有保护价值的历史文化资源，应当按照法律、法规的规定实施保护。

城中村改造项目实施改造前，应当组织开展历史文化资源调查评估，涉及历史文化保护区的应当组织专家评审评估成果。

因历史文化保护需要，城中村改造项目范围内有关建筑间距、退让、密度、面宽、绿地率、交通、市政配套等无法达到标准和规范的，行政主管部门应当按照环境改善和整体功能提升的原则，制定适合城中村改造的标准和规范。

第三十六条【宅基地管控】

纳入城中村改造年度计划拆除新建类项目范围的宅基地，自城中村改造年度计划批准公布之日起不得批准新建、改建或者重建住房。已批未建的，镇人民政府（街道办事处）应当与村民积极协商，妥善解决村民居住问题。

第三十七条【无完整合法权属证明的土地房屋处置】

城中村改造范围内属于历史遗留的无完整合法权属证明的土地和房屋，土地和房屋的实际使用人同意按照城中村改造项目方案实施改造的，可参照城中村改造项目补偿方案予以适当补偿；不同意改造且土地归集体所有的，可以由土地所属农村集体经济组织先行签订搬迁补偿安置协议并提存补偿；不同意改造又无法通过改正措施消除影响，且依法被认定为违法建筑的房屋，应当限期予以拆除。

第三十八条【监管机制】

市自然资源部门应当会同有关部门建立城中村改造项目实施监管机制，并组织镇人民政府（街道办事处）对城中村改造项目进行全过程监管。

第三十九条【行政机关及其工作人员法律责任】

有关部门及其工作人员在城中村改造规划、计划、方案编制和审批以及改造项目监督、管理、补偿安置等工作中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十条【其他有关单位及工作人员法律责任】

参与城中村改造的企业、第三方机构及其工作人员在开展城中村改造意愿征询、改造计划申报、规划编制审批和补偿安置等工作中，存在下列行为之一的，有关部门应当及时查处、责令改正，并纳入公共信用信息管理；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）欺诈、胁迫；

（二）侵犯个人隐私、泄漏商业秘密；

（三）伪造或者变造数据、文件；

（四）散布虚假信息；

（五）受贿、行贿；

（六）其他违反法律、法规规定的行为。

第四十一条【施行时间】

本条例自年月日起施行。