如何动迁尚未办理继承登记的房屋？

一、案情简介

这是发生在某旧城改造项目上的真实案例：

（一）涉案房屋位于康公街172号之一。房屋结构：混合、砖木；使用性质：住宅。该房屋证载总建筑面积：45.584平方米；超证载面积：3.542平方米。

（二）涉案房屋属于钟某安和其妻子林某英的共有产权，各占二分之一份额。证载产权人为钟吉安。钟吉安夫妻均于1995年12月29日立下遗嘱，遗嘱内容为：涉案房屋产权均由儿子钟某荣一人继承。1996年1月3日在广东省公证处办理遗嘱公证。现共有产权人已故。钟某荣一直未办理继承登记。

（三）2015年3月31日，与钟某荣签订房屋安置补偿协议。

二、案件疑难点

（一）在遗嘱继承人已办理遗嘱公证但未办理继承登记的情况下，改造主体是否能直接与遗嘱继承人签订房屋安置补偿协议？

（二）遗嘱继承人无法完全满足不动产登记机构所要求的办理继承登记的条件的情况下，如何办理继承登记？

三、案情分析

改造主体可直接与遗嘱继承人签订房屋安置补偿协议，但应把握好付款节奏。理由如下：

（一）法律规定：

《民法典》第一千一百四十二条：遗嘱人可以撤回、变更自己所立的遗嘱。

立遗嘱后，遗嘱人实施与遗嘱内容相反的民事法律行为的，视为对遗嘱相关内容的撤回。

立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。

这意味着：您见到的遗嘱，很可能是被撤回或变更的遗嘱，也可能不是最后的遗嘱。所以，如何识别一份遗嘱是不是有效的遗嘱，成了一件极具风险的事。

（二）实务操作

在继承登记的实务操作中，无论法定继承还是遗嘱继承，均需要全体继承人的参与，如果办理继承公证，需要全体继承人在公证员面前表达继承相关的意思表示；如果直接到不动产登记中心办理继承登记，则需要全体继承人到不动产登记中心。

（三）本案操作

根据初步调查，钟某荣是产权人夫妇的唯一儿子，很大概率本案的遗嘱是最后的遗嘱，或唯一一份遗嘱。所以，可以与钟某荣签署拆补协议。但相关的支付应当安排在继承登记后。本案需要钟某荣前往不动产登记机构办理相关的房屋继承手续，完成从房屋继承人到房屋产权人的转变，之后才能凭借房屋产权证去办理注销登记，实务中合并办理。

疑问：假设本案钟某荣还有其他兄弟姐妹，但下落不明，不能在不动产登记程序中顺利办理继承登记，该如何办理继承？

遗嘱继承人可通过提起遗产继承诉讼，凭法院的司法文书办理继承登记。