产权人（下落）不明的房屋如何签约？

一、产权人不明

没有产权人或产权人不明确的房产。动迁此类房屋，关键在于找到产权人或依法确定代管人，也就是要找到协商的对象。纵观国家、省、市相关法律法规和政策文件，没有产权人或产权人不明确的房产的代管大体上可以分为四种方式：

（一）普通代管。

根据1983年12月17日国务院颁布的《城市私有房屋管理条例》第二十四条，所有人下落不明又无合法代理人或所有权不清楚的城市私有房屋，由房屋所在地房管机关代管。本条是房管部门实施私房代管的法律依据，在实际工作，房管部门也据此代管了大量房屋。但该《条例》于2008年1月被《国务院关于废止部分行政法规的决定》（2008年1月15日发布、实施）废止。至此，此种代管就没有了法律依据，房管部门也停止办理此类业务。

（二）拆迁代管。

根据国务院原《城市房屋拆迁管理条例》第29条，产权不明的房屋，由拆迁人提出拆补方案，报城市房屋拆迁管理部门审核同意，并做好证据保全。该规定能有效解决城市房屋拆迁中的没有产权人或产权人不明确的房产问题。但该《条例》随着2011年1月国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布实施而失效。拆迁代管也正是寿终正寝。

（三）司法认定财产无主。

根据《民事诉讼法》第十五章第五节第198—200条规定，公民、法人或者其他组织向财产所在地基层人民法院申请认定财产无主；人民法院受理申请后，经审查核实，应当发出财产认领公告。公告满一年无人认领的，判决认定财产无主，收归国家或者集体所有。这是目前最具有法律效力的对无主财产的认定与处理。周期长，且还要与法院充分沟通。

以上三办法，第一和第二的法律依据已经失效，实践中无法操作了。第三有着充分的法律依据，是可行的办法。

二、产权人下落不明

在实际拆迁工作中，还经常一种情况，有产权人，且产权非常清晰明确，但找不到。此种情况无法适用《民事诉讼法》的“无主财产的认定程序”，可以适用《民事诉讼法》第十五章第三节190—193条《宣告失踪和宣告死亡案件》的规定、《民法典》第一编第二章第三节140—153条《宣告失踪和宣告死亡》的规定。

宣告失踪或死亡均需符合一定条件，并向基层人民法院申请。宣告失踪的公告期间为三个月，法律后果是设定财产代管人；宣告死亡的公告期间为一年，法律后果是财产继承。

三、产权人（下落）不明房屋的实际使用人的处理：

实际使用人有两种情况：一是产权人，但目前没有产权人证据；二是非产权人，大致相当于租户。

由于我们的目的是拆掉房屋、注销产权，办出整个地块的国土证。如何动员实际使用人交出房屋拆掉，这才是当务之急。

方法是签订一个附条件的补偿安置协议。这一部分房屋一律给予产权调换，给予实际使用人临迁安置，如果将来办妥了产权手续，则给予产权对待；如果将来办不到产权，回迁安置的房屋可以在建设单位名下，由建设单位负责安置这些实际使用人。