如何动迁非村民受让宅基地房屋？

《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》第四十六条规定：对非被征收土地农村集体经济组织成员建造或者购买房屋的补偿，除符合本办法第四十一条规定的情形外，按照本办法第三十二条的规定确定的补偿对象与房屋建造人或者购买人先行协商解决，协商不成的，可以依法申请调解、仲裁或者提起诉讼。在调解、仲裁或者诉讼明确具体权益分配前，可将相关补偿费用按程序进行公证提存。

这种方法有时并不能解决问题，如受让人拒不交出房屋；此外，在确定权益分配前提存补偿费用的做法，有一定法律风险（可能会损害当事人选择补偿方式的权利，在当事人提起诉讼的情况下，一般应谨慎实施拆迁房屋、注销产权的工作）。一个真实的案例：

2007年，村民甲与非村民乙（男）签订《转让住宅地协议书》，将登记在甲名下的宅基地及其地上房屋（下称“案涉房屋”）转让给乙，同时将《集体土地使用权证》交付给乙。2010年，乙的儿子丁出生。

2013年，乙与其妻丙协议离婚，约定：

第一，乙与丙之子丁由丙抚养；

第二，案涉房屋归儿子丁所有；

第三，若案涉房屋遇政府征地、拆迁的，补偿款用于给丁买房。

自此，案涉房屋一直由丙、丁居住使用至今。

问题：如何签订搬迁补偿协议时，确保动迁工作顺利推进，又最大限度防范风险？

分解问题：

1、甲、乙之间的转让协议效力如何？

2、改造实施主体应与甲、乙、丙、丁中的哪位签订搬迁补偿安置协议？

3、乙与丙在离婚协议中将案涉房屋分配给丁，是否即可视为案涉房屋已丁所有。

分析：

这是一个有不动产登记的房地产，需要办理产权注销登记手续，所以，需要村民甲的配合。

丙、丁是房屋的实际使用人，拆除房屋需要丙、丁的配合。

所以，拆补协议需要与甲、丁（丙为丁的法定代理人）来共同签署，如果甲不认识或不认可丁，可以将乙拉进来共同签署。

“共同签署”的形式可以多样的，既可以一起在一份合同书上签字，也可以与丁签后，找甲来确认，也可以找甲出一份承诺书。

问：可不可以忽略甲？

答：不可。

理由：

其一，注销产权需要甲的配合。如果根据当地的不动产登记流程，宅基地房屋注销产权手续简单，不需要甲的配合，则此理由不成立；

其二，甲、乙的转让宅基地的合同依法无效，甲有可能依据自身产权人的身份，主张补偿权益。甲的现身，也是为了进一步理顺利益归属。

因此，忽略甲的风险比较大，不可忽略。然而，如果当地注销产权不需要甲出现，且由于动迁时间紧，甲也不太愿意配合，则可以冒险。后续的麻烦后续处理，不要影响项目推进。

问：如果甲愿意配合，顺利签署拆补协议，将来回迁安置房能否登记至丁的名下？

答：不能直接登记至丁之名下，但通过曲折迂回的路径可以实现。

理由：禁止非村民持有宅基地，是我国土地管理法律法规和政策文件一直以来的立场（1991年《土地管理法实施条例》第27条规定的情形除外）。

如果复建安置地块仍为集体所有，丁作为非村民，无法直接办理产权登记，产权登记仍在甲的名下。如果复建安置地块转为了国有土地，则可以办理交易，转移登记至丁之名下（可能需要补缴土地出让金，各地政策有不同）。

问：如果甲与乙、丙、丁之间就补偿款的分配产生纠纷，该怎么办？

答：该问题本质上是宅基地（房屋）流转合同效力问题及无效后补偿利益分配的问题，见相关专题。