如何动迁非村民受让宅基地房屋？

2007年，村民甲与非村民乙（男）签订《转让住宅地协议书》，将登记在甲名下的宅基地及其地上房屋（下称“案涉房屋”）转让给乙，同时将《集体土地使用权证》交付给乙。2010年，乙的儿子丁出生。

2013年，乙与其妻丙协议离婚，约定：

第一，乙与丙之子丁由丙抚养；

第二，案涉房屋归儿子丁所有；

第三，若案涉房屋遇政府征地、拆迁的，补偿款用于给丁买房。

自此，案涉房屋一直由丙、丁居住使用至今。

问题：如何签订搬迁补偿协议时，确保动迁工作顺利推进，又最大限度防范风险？

分解问题：

1、甲、乙之间的转让协议效力如何？

2、改造实施主体应与甲、乙、丙、丁中的哪位签订搬迁补偿安置协议？

3、乙与丙在离婚协议中将案涉房屋分配给丁，是否即可视为案涉房屋已丁所有。

分析：

这是一个有不动产登记的房地产，需要办理产权注销登记手续，所以，需要村民甲的配合。

丙、丁是房屋的实际使用人，拆除房屋需要丙、丁的配合。

所以，拆补协议需要与甲、丁（丙为丁的法定代理人）来共同签署，如果甲不认识或不认可丁，可以将乙拉进来共同签署。

“共同签署”的形式可以多样的，既可以一起在一份合同书上签字，也可以与丁签后，找甲来确认，也可以找甲出一份承诺书。

问：可不可以忽略甲？

答：不可。

理由：

其一，注销产权需要甲的配合。如果根据当地的不动产登记流程，宅基地房屋注销产权手续简单，不需要甲的配合，则此理由不成立；

其二，甲、乙的转让宅基地的合同依法无效，甲有可能依据自身产权人的身份，主张补偿权益。甲的现身，也是为了进一步理顺利益归属。

因此，忽略甲的风险比较大，不可忽略。然而，如果当地注销产权不需要甲出现，且由于动迁时间紧，甲也不太愿意配合，则可以冒险。后续的麻烦后续处理，不要影响项目推进。

问：如果甲愿意配合，顺利签署拆补协议，将来回迁安置房能否登记至丁的名下？

答：不能直接登记至丁之名下，但通过曲折迂回的路径可以实现。

理由：禁止非村民持有宅基地，是我国土地管理法律法规和政策文件一直以来的立场（1991年《土地管理法实施条例》第27条规定的情形除外）。

如果复建安置地块仍为集体所有，丁作为非村民，无法直接办理产权登记，产权登记仍在甲的名下。如果复建安置地块转为了国有土地，则可以办理交易，转移登记至丁之名下（可能需要补缴土地出让金，各地政策有不同）。