律师服务城中村改造项目的25个切入点

律房律地 龚军伟

一、城中村改造律师业务特点

（一）历久常新、政策性强：城中村改造活动，一直存在。但政策、经济、社会等环境在不停变化，改造模式不停变动，很难以成熟的法治眼光来审视、判断。要求我们学会具体情况具体分析、具体处理。由此决定，城中村改造领域很难制定施行效力层级较高的法律法规，大都是以政策文件指导。要求我们要具体问题具体分析，提升灵活应对的能力。

（二）重大敏感、涉及面广：土地是最宝贵的稀缺资源，搬迁补偿是风险最大的行动，农村农民是最敏感的领域。要求我们不仅要有法治的思维与眼光，还要有讲政治的思维，要有市场判断的能力。涉及面广，从主体看，既有投资人，又有农村村民，既有政府官员，又有市场主体；从法律关系的类型看，民事的、行政的，甚至是刑事的，都可能会发生。各种历史遗留问题纷繁复杂；

（三）非诉服务为主、多种知识综合运用：一般的法律服务项目，仅涉及法律知识的运用；大型的并购项目，可能法、财、税综合运用；城中村改造项目，除了需要法、财、税，还需要熟稔基层治理、群众工作、地理信息、规划设计、测绘调查、工程建设等各种知识。

二、城中村改造中的法律服务对象

明确谁需要法律服务，才能找准目标。

（一）征收人：县级政府、征收部门、征收实施单位等；

（二）被征收人：农集体经济组织、村民等；

（三）被搬迁人：改造范围内的大宗物业或土地的实际使用人等；

（四）改造主体：政府的平台公司

（五）投资人：城市合伙人；

（六）银行等金融机构：提供融资供给；

（七）各类服务机构：动迁公司、规划设计公司等；

（八）施工单位：总承包的建筑公司等。

三、城中村改造法律事务的切入点

（一）前期阶段

1、税务筹划

2、专项借款

3、改造主体与政府间的协议

4、政府各部门之间的只能划分

5、征询改造意愿

6、改造方案的编制

（二）招商阶段

7、尽职调查（投资人）

8、招商方案的编制（改造主体或政府）

9、招商程序的法律指导

10、合作协议的签署

11、银行等金融机构需要的法律尽职调查

12、融资协议的起草与审查

（三）动迁阶段

13、征收决定

14、编制拆补方案

15、起草拆补协议及各种范本

16、编写动迁手册

17、培训动迁人员

18、指导签署拆补协议

19、审核拆补协议

20、面向广大村民的法律咨询

21、破解动迁僵局的法律建议

（四）开发建设阶段

22、勘察、设计、检测、施工以及各种建材合同

23、开发报建和竣工后各种验收的政策法律指导

24、回迁安置

25、产权登记办理