广东为什么突然改弦易辙要做地？

律房律地 龚军伟

一、广东省“三旧”改造的成绩：

截止2022年12月，广东省累计投入改造资金2.5万亿元（其中，社会投资2.15万亿元），实施改造面积108.25万亩（其中，完成改造面积68.62万亩）；完成产业结构调整的“三旧”改造项目5673个，占改造项目总数的50.088%，其中，“工改工”项目2803个，引进现代服务业和高新技术产业项目498个，投资超亿元项目2144个，这些项目改造后当年实现产值（营业收入）约为改造前的1.7倍；全省通过“三旧”改造保护并修缮传统人文历史建筑782.06万平方米。

二、“三旧”改造的特点

最大特点是市场化：改不改、与谁合作都由产权人说了算；如何补、补多少，协商确定；

三、“三旧”改造的弊端：补偿高、效率低

（一）补偿高

1、广州市的文件规定：

2、东莞市的文件规定：

3、深圳市的文件规定：

实际更高。

（二）效率低

1、杭州：

2016年起，杭州市启动“主城区城中村改造五年攻坚行动”。截止2020年，杭州市全市共启动266个“城中村”改造，征迁住户约14.01万户，开工安置房项目406个（35.73万套、6300万平方米），完成回迁安置约6.5万户，腾出近10万亩建设用地。

2、武汉：

2004年9月10日，中共武汉市委 武汉市人民政府发文要求重点推进 147 个行政村和 15个农林单位，共计162个城中村改造项目。经过十余年的努力，截至2015年，武汉市基本完成了对162条城中村的改造任务。

3、西安：

西安市的“城中村”改造始于本世纪初。据统计，至“十二五”结束（2015年），西安共完成了206个城中村和66个棚户区改造项目的拆除，同时完成137个城中村和33个棚户区回迁安置。

4、广州：

如果猎德村改造开始算起，广州的城中村改造也是起步于本世纪初叶。据统计，目前广州市在册“城中村”272个，已批准全面改造的146个，完成的仅9个。

四、“三旧”改造的趋势：政府主导、国企做地

（一）“三旧”改造逻辑失灵：

市场化动迁导致拆补成本及其他隐形成本（平台费）不断高涨，快速上涨的房价消化不断高涨的成本。

市场下行，房价不涨了，甚至下跌了，无法承担改造成本的上涨，甚至连之前已经谈好的拆补标准也无法兑现了。

（二）依法征收、净地出让模式

2023年1月3日，“要始终把握一条，土地一级市场必须由政府垄断，明确政府机构或国有企业作为做地主体，负责土地前期开发整理工作。”

2023年7月21日，国务院办公厅《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》明确规定了“政府征收、净地出让”的原则。

2024年3月29日，广州市颁布实施《广州市城中村改造条例》予以贯彻落实。