宅基地房屋动迁
一、宅基地不是财产，地上房屋才是财产
（一）宅基地的特点
1、资格限制：村民才能取得宅基地
《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发（2007）71号）之二：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。
例外：1998年《土地管理法》修订前，回乡（原籍）落户的城镇职工、退伍军人，离休、退休干部，以及回乡定居的华侨、港澳台同胞，可以申请使用宅基地。
2、数量限制：“一户一宅”
“一户一宅”的明确规定最早见于1998年《土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”。至此，“一户一宅”成为农村宅基地管理一项基本原则。
此前，法律法规虽然没有明确表述“一户一宅”，但在一些文件中也隐含了这层意思，如从农民对宅基地只有使用权，可以长期使用，不准买卖或出租等规定中，可以看出宅基地是限量供应的。
3、面积限制：宅基地面积不能超标准
1986年《土地管理法》第三十八条第二款规定：农村居民建住宅使用土地的，应当符合省、自治区、直辖市规定的标准。
此前的1982年《村镇建房用地管理条例》（国发[1982]29号）第九条也有类似规定。
1983年《广东省村镇建房用地管理实施办法》（粤府[1983]56号）第九条规定平原地区100平方米（用地紧张的80平方米），山区200平方米，丘陵150平方米，村镇非农业户口每户80平方米。
1986年《广东省土地管理实施办法》第二十一条收缩了宅基地面积标准，平原80平方米，山区150平方米，丘陵120平方米，用地紧张或城市郊区以及非农户口60平方米。
1999年《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》第三十六条简化了宅基地面积标准：平原地区和城市郊区80平方米以下，丘陵地区120平方米以下，山区150平方米以下。
4、流转限制：宅基地不得转让
1962年《农村人民公社工作条例修正案》第二十一条规定“宅基地，一律不准出租和买卖。”
1963年中共中央《关于社员宅基地问题》第一条规定“宅基地归生产队集体所有，但仍归各户长期使用，长期不变，产生队应保护社员的使用权。”
1982年《村镇建房用地管理条例》第四条明确规定社员对宅基地只有使用权，没有所有权，严禁买卖、出租和违法转让建房用地（宅基地）。
《土地管理法》直到今天也未放开宅基地的流转：
《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发〔1999〕39号）第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。
《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号） 第十条 改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。
《国土资源部办公厅、住房和城乡建设部办公厅关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》（国土资电发[2013]70号）：建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
5、取得方式及期限：无偿、无期限
1963年中共中央《关于社员宅基地问题》第三条规定：社员新建住房又没有宅基地的，由本户申请，社员大会讨论决定，一律不收地价。
历次《土地管理法实施条例》也都规定了村民向村集体经济组织申请，乡（镇）政府→县级人民政府的审批层级。2019年《土地管理法》改成只需乡（镇）人民政府批准。
宅基地也是没有使用期限的。
（二）宅基地的属性
首先，人身福利属性（宅基地），
其次，才是财产属性（地上房屋）。
宅基地的财产属性主要表现在房屋上，村民在无偿取得的宅基地上出资建设的房屋，村民享有完全的财产权。
二、宅基地流转情形下补偿权益的司法认定
（一）宅基地流转合同的法律效力
1、法律法规的规定
《民法典》第一百五十三条：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”“违背公序良俗的民事法律行为无效。”
《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》（法〔2016〕399号）第十九条在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。
《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发〔2001〕42 号）第十二条 当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。
《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发〔2004〕391号）第二条此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。第三条 涉及农村私有房屋买卖纠纷案件的处理原则为：第一，要尊重历史，照顾现实；第二，要注重判决的法律效果和社会效果；第三，要综合权衡买卖双方的利益。本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。
宅基地的流转有多种表现形式，合作建房、宅基地买卖等。
问题一：是否所有的宅基地流转合同都是无效的？
问题二：如何处理合同被宣告无效后的善后事宜？
2、实务上的区分处理
（1）受让人为本村村民的：
①如果受让人受让后符合“一户一宅”，则有效；
②如果受让人不符合“一户一宅”，违反了《土地管理法》第六十二条，关于合同效力，则没有明确规定；
（2）受让人为非本村村民的：
①1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订以后的，流转合同（买卖或合作建房等）无效；
②1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法》修订以前，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民、回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，可认定转让合同有效。
（二）合同无效后的补偿利益分配
1、流转合同明确约定了补偿利益分配的：
根据《民法典》第507条，宅基地流转合同无效后，并不影响其中的补偿利益分配条款，如“如发生政府拆迁行为，一切补偿归属买受人”的约定，法院认为该约定是双方订立流转合同时出卖人对政府征收的补偿利益的处分，该处分补偿利益的行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，法院因此支持按照上述约定进行利益分配，相关案例如（2014）苏中民终字第03571号、（2021）粤01民终28215号。
2、流转合同未约定补偿利益分配的：
如双方之间未约定补偿利益分配的，可以根据法律规定主张合同无效后的权益保护。《民法典》第一百五十七条的规定：“民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，合同无效后，有两个法律后果：
一是返还固有利益（不能返还的，则补偿）；
二是赔偿信赖利益（缔约过失责任，过错方向对方赔偿）；
宅基地流转合同无效，买受人可以主张的权益包括：
（1）返还：购房款、利息及折价补偿
宅基地流转合同无效后，出卖人应当向买受人返还全部购房款及占有购房款期间获得的利息。其中，针对购房款利息的请求，法院一般认为与出卖人关于房屋的占有使用费或租金损失相互抵销故不予支持。相关案例如（2021）新01民终2795号。
如买受人已经对房屋进行了装饰装修或加建、改建等（不能返还的），买受人可主张折价返还或补偿。
（2）赔偿：信赖利益的损失
买受人的信赖利益损失，包括直接损失和间接损失。
直接损失主要包括缔约费用以及履行合同所支出的费用；间接损失，则主要体现为买受人因订立本合同而丧失的与其他人订立合同（他合同）的机会，在宅基地流转合同中主要表现为因房地产价格上涨而产生的增值收益，即征收补偿价格大于流转价格的差额。在司法实务中，这个差额是根据市场因素、双方过错、公平原则等考虑来分配的，但重点是过错，过错大，分配少，过错小，分配多。
核心：双方的过错如何认定分配？
（3）出卖人承担责任的比例，有不同案例：
① 50%责任：互有过错、责任平分
(2021)粤0112民初1898号案件：“房屋买卖的双方均应该知道法律及国家政策对农村宅基地房屋交易的限制性规定……双方明知李传仁、张细妹非该集体经济组织成员而仍然签订购房合同，对合同的无效均存在过错，故本院确定对于李传仁、张细妹房屋增值部分的损失，双方应各承担50%的赔偿责任。”
② 60%责任：见利忘义、加重承责
(2021)粤01民终6889号案件：“伍丽银明知农村宅基地住房不能出售给该农村集体经济组织成员以外的其他人，却为了经济利益将涉讼房屋出售，多年后又在房价大幅上升时起诉要求返还房屋，以获取更大的违法利益，应承担买卖行为无效的主要过错责任；梁金容明知其不能买受农村宅基地住房而违法购买，应承担买卖行为无效的次要责任。综合考虑涉讼房屋的价值现已大幅上升的因素，故双方应各自承担己方的房屋使用费的损失或购房款利息的损失……”，最终判决出卖人承担60%的责任。
③ 70%责任：背信弃义、罪加一等
(2020)粤07民终301号案件：“因双方当事人在交易涉案土地、房屋时，均为农村居民，均知道或者应该知道所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，故此时双方对于日后可能出现的合同无效引发的后果均知晓并甘冒风险，具有同等过错。相对而言，出卖人在交易多年后又以涉案土地、房屋系违法转让为由以诉讼的方式主张合同无效，有获取土地升值利益之嫌，故对于合同无效应承担主要的过错责任。……在全面考虑因土地升值所获利益，以及买受人因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失等情形，判处赵某启、莫某仲赔偿土地、房屋价格差额的70%。”
(2021)粤01民终7080号案件：“案涉房屋为宅基地房屋，祁炳照与牟九荣双方应当知道法律、法规和政策禁止将案涉房屋出售给非本村村民，但双方仍对案涉房屋进行买卖，双方均有过错，……双方自签订转让协议后，牟九荣对案涉房屋进行了改建、加建和装修，并一直由牟九荣一家居住使用及获得收益，祁炳照从未就此提出异议并主张合同无效，直到其通过诉讼以合同无效为由而要求黄建芬返还案涉房屋，有违诚实信用原则。综合本案案情，一审法院认为作为产权人的祁炳照负有合同无效的主要责任70%。”
④ 80%责任：恶意深重、绝对主责
（2021）粤06民终8382号案：“考虑到邓云开等五人作为出卖人在出卖时明知所出卖的房子及宅基地属于我国法律禁止流转范围，仍将农村宅基地上建设的房子出售给林伟文，且涉案合同已签订二十余年后邓云开等五人才提起(2018)粤0605民初20807号案，邓云开等五人本身存在较大过错。而林伟文作为具备完全民事行为能力人，在购房时应当了解房屋的现状及产权性质，未尽到必要合理审查义务，自身亦存在一定过错。综合合同履行情况、双方的过错程度、双方的实际损失等因素，根据公平合理、诚实信用原则，酌定邓云开等五人按80%比例分担该损失。”
（4）搬迁费或搬迁补助费、搬迁奖励款等补偿
除上述房地产价值的补偿外，由于房屋的搬迁费或搬迁补助费、搬迁奖励款等补偿，主要与房屋使用人的使用行为密切相关，是对拆迁前房屋实际居住人的补偿，与房屋及宅基地的权属关系不大，故应当归拆迁前房屋的实际居住人，通常为买受人所有。三语
（5）总结：
宅基地买卖合同无效后，买受人可以获得法院支持的利益大致为：
原购房款+房屋增值收益[（评估的房地产价值或征收补偿款-原购房款）×出卖人过错比例]+搬迁费或搬迁补助费、搬迁奖励款（如有）。
其中，对出卖人过错的认定，主要由法官在综合各类因素的基础上确定，具有较大的裁量空间。
注意：司法认定是为了从实质上确定利益归属、化解纠纷，而行政认定更多地考虑完成动迁，即产权注销和现场拆平，因此，二者不可混淆。不过，掌握司法认定的标准对于动迁工作，尤其是对于劝说双方配合动迁意义重大。
三、政府征收过程中的动迁签约实务
（一）政府征收的补偿标准
各地的做法基本一致：安置+补偿。
1、广州市：村民合法产权面积，按照一户一宅不超过280平方米的标准给予安置，现状合法产权面积不足280平方米的，可以成本价购足280平方米，超过280平方米的，也只是给予货币补偿；
2、北京市：实行房屋安置的，采取以宅基地置换安置房的方式安置，并对宅基地上房屋给予重置成新价补偿。实行货币补偿的，宅基地房屋补偿价值=宅基地区位补偿价×宅基地面积+宅基地房屋重置成新价。
3、杭州市：
注意：广东省尤其是珠三角地区，在旧改中大都将宅基地房屋作为完全财产来对待，有限度的“拆一补一”。这种做法正在发生变化。
（二）政府征收中的集体土地房屋动迁实务
1、补偿利益归属认定（签约主体认定）
（1）依据合法权属证明来认定
① 常见的各类权属证书
各类产权证书：宅基地证、集体土地使用证、房产证、房地产权证、不动产权证等；
各类批准文件：如宅地批复等，虽然不是正式的产权证，但可以起到证明产权的作用；各类报建审批手续，如建房许可证等。
② 信息核查确认程序
集体土地房屋的产权文件，大多存在问题，如证载与现状不符（面积不符、一屋多证、一证多屋等），再如早期的产权证或各种批文均没有矢量座标，而现状地物大都已经发生很大变化。这在客观上需要建立一个对权属证明材料记载的信息进行核查确认的程序。各地在征地过程中大都是成立一个由基层各相关单位参加的审核小组或专班进行核查确认，如何核查确认，各地标准不一。
（2）依据流转文件等其他相关凭证认定
① 常见的其他凭证
流转合同、宅基地分配凭证、收款收据、购地凭证、由经联社出具的证明等经联社认可的其他权属证明材料。
② 认定程序
经村小组、社区审议无异议后，出具相关证明提交审核小组（专班或现场指挥部）进行审核通过，并公示无异议后予以认定。
（二）如何动迁的一般程序
1.签约申请人提供证明资料
（1）签约申请人提供身份证明（包括身份证、护照、户口簿、港澳身份证等）以及权属证明材料（包括不动产权、报建表等）的复印件，签约申请人需要在复印件上签字按指印，由项目动迁人员收集、现场与原件进行核对。
（2）如属于无证房屋的，可以收集属于一户一宅建设的确认文件、各类交易文件等。
在提供辅助证明资料的同时，签约申请人还应当填写《无证房屋权属声明书》，进行无证房屋权属确认程序（见附件1）。
（3）如房屋地址与产权证不符，签约申请人填写《房屋地址声明》，进行房屋地址确认程序（见附件2）。
（4）其他特殊情形下的权属确认：
①继承。根据《民法典》第1123条以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>继承编的解释（一）》第3条，继承先后规则为遗赠抚养协议＞遗嘱＞法定继承。针对遗嘱，《民法典》已经修改了遗嘱效力规则，删除了《继承法》关于公证遗嘱效力优先的规定，立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。虽然，在动迁中可以按照前述规则确定继承人，但是在实务中都会建议要求继承人办理继承公证以及相应的产权变更登记，为确权工作提供保障。
②离婚。针对离婚的情况，首先需要判断被拆迁房屋是属于一方个人财产还是夫妻共同财产，若属于个人财产的，可根据权属登记情况确认签约主体；若属于夫妻共同财产的，按照《民法典》1087条，结合双方经民政局盖章确认的离婚协议或者法院的判决文书确认房屋权属以及签约主体，权属登记与权属实际不一致的，应要求权利主体办理权属变更登记。
③赠与。《民法典》给予赠与人任意撤销权以及法定撤销权，但是同时也规定赠与财产已经完成权利移转的、经过公证的赠与合同、具有公益及道德义务性质的赠与合同不得任意撤销。因此，动迁中，对于发生赠与关系的被拆迁房屋权属确认，动迁人员应该注意赠与合同的形式、赠与合同的效力，与赠与人确认是否具有法定撤销情形，在符合办理权属登记的情况下要求受赠人办理权属变更登记后确认权利主体，未能办理权属登记的则要求对赠与协议进行公证。
④流转。这里的流转指的村集体以及村民基于各种原因将集体土地及地上建筑物转让给第三人的行为，在“旧改”动迁过程中，需要结合实际情况，对转让合同的效力进行研判，从而确认权属。
第一种情形是宅基地的流转。根据《土地管理法》第62条等规定，宅基地使用权在同一集体经济组织内部成员流转的，这类合同若没有其他导致合同无效的情形的，可认定有效，结合村集体的对流转的认可文件，受让人可确认为权利主体进行签约。但是建议要求先办理不动产权权属变更后再行签约，否则建议要求出让方对受让方的签约进行确认（出具承诺书或者声明等形式），并且出具授权委托产权注销等资料。
宅基地受让方非集体经济组织成员的，不建议直接列为签约对象。此种情形下，建议要求转让方及买受方进行协商解决或者通过司法途径解明确拆迁权益的分配，改造主体不宜直接根据宅基地转让协议直接确认补偿对象。
第二种情形是集体建设用地的流转。《土地管理法》第63条规定当符合土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，经过法定的村集体民主决议程序表决同意后，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并签订书面合同。如没有其他导致合同无效的情形，符合前述流转条件的受让主体，在办理权属登记后，可以基本确认为权利主体参与签约。
第三种是转让方与受让方均为非集体经济组织成员的，建议提请表决决议。根据《村民委员会组织法》第24条第1款第6项，宅基地使用方案，经村民会议讨论方可办理。村民会议有权决定宅基地的使用方案。在征拆动迁过程中，如发现存在转让方与受让方均为非集体经济组织成员的，建议征拆主体要求主张征拆权益的主体提供历史交易文件，追本溯源，确定土地流转过程后通过民主决议程序确定宅基地房屋签约主体问题。
2.工作组对房屋权属人身份及签约资格进行确认
不论是否属于有证房屋，都需要村社对权属人的身份以及签约资格进行确认，并在《权属人身份确认证明》（见附件3）上盖章、填写意见。
3.权属公示
在签约前以经联社名义对房屋权属主张情况进行公示。
（1）公示地点：房屋所在地、村委公示栏
（2）公示时间：5日
（3）公示内容：权属主张人、房屋地址、异议反馈方式
（4）公示要求附当日广州日报拍照入签约档案。