存量城中村改造项目的最新政策

律房律地 龚军伟

一、《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造管理办法》

（一）适用范围

根据《办法》第二条第二款，三类项目可以适用本办法：

1、在本办法实施前已经批复方案的“三旧”改造项目；

2、在本办法实施前已引入合作企业的“三旧”改造项目；

3、其他经市人民政府确定的“三旧”改造项目。

（二）旧模式的主要特点

1、协议出让，实现一二级联动；

2、资金渠道多样，以社会资金为主；

3、较高的拆赔标准，村民获益较大；

4、市场化动迁，政府不直接介入动迁。

（三）容积率奖励政策

1、无偿将符合规定的土地提供给政府储备的；

2、高于规定标准提供公共服务设施用地的；

3、对历史文化保护作出贡献的。

（四）取消了自愿“集转国”的表述

78号文及其实施方案创造了自愿“集转国”制度，不为上级认可。本办法取消了“集转国”表述。第三十一条规定涉及集体土地完善征收、旧村庄集体建设用地转为国有建设用地、“三地”及其其他用地办理征收手续的，由区政府开展土地征收前期工作。条件、程序等比自愿“集转国”更严格。

（五）集体土地所有权人收地

第三十三条规定了集体土地上动迁僵局的破解措施，集体土地所有权人收地决定→区政府处理→申请法院执行。

二、《广州市旧村庄改造实施细则》

（一）引进合作企业的时点

沿袭旧制，《细则》第二十六条规定“合作改造类项目，由农村集体经济组织在基础数据调查成果经区人民政府审核公布，或者片区策划批复后，公开引入合作企业参与改造”。

（二）引进合作企业的方式

沿袭旧制，《细则》第二十七条规定了公开招商。

（三）合作企业退出方式一—清算退出

《细则》第二十九条第一、二款规定了出现以下三种情形之一的，村可以违约或情势变更为由，要求合作企业退出，并对其前期投入清算：

1、合作企业违反合作协议符合退出条款；

2、因合作企业自身原因，旧村庄改造项目无法继续实施；

3、由于国家法律法规和政策变化，国土空间规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因，导致旧村庄改造项目无法继续实施。

（四）合作企业“退出”方式二—“转股”退出

《细则》第二十九条第三款规定：合作企业无法继续推进旧村庄改造的，也可以按照合作协议的相关约定，向第三方转让项目公司股权。项目公司股权发生转让的，应当经农村棘突经济组织成员代表大会表决通过，且合作企业应确保项目公司股权变更后不影响合作协议和监管协议的履行。

转股不转责。

（五）动迁僵局之行政处理

《细则》第三十七条规定了搬迁补偿安置争议行政处理，即改造主体或集体土地使用权人均可以向区人民政府申请行政处理。对于处理决定不服的，可以行政复议或行政诉讼，可以申请法院执行。

（六）开发建设的时序要求更加严格

根据《细则》第三十三条规定，“当期融资地块不得先于当期安置地块、独立设置的市政公用设施和公共服务实施完成供地和建设”。

“居住用地内(安置房用地除外)独立设置的市政公用设施和公共服务设施应当在分期开发规划地块建设总量(不含市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕，并通过规划条件核实。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园、中小学等设施应当先于住宅首期工程或与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，通过规划条件核实。”

“优先保护历史文化遗产，涉及历史文化遗产的修缮、迁移等保护工程，应当与公共服务设施和市政服务设施的实施建设同步推进”。