广州市旧村庄改造实施细则（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 【制定目的】

为进一步推进和规范本市旧村庄改造工作，促进城乡融合发展，提高节约集约用地水平，优化空间结构，传承历史文化，改善人居环境，推动经济高质量发展，根据有关法律、法规和《广东省旧城镇旧厂房旧村庄改造管理办法》《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》等规章的规定，结合本市实际，制定本细则。

第二条 【适用范围】

本细则适用于本市行政区域内的旧村庄改造项目及其监督管理等活动。

前款所称的旧村庄改造项目是指在《广州市旧村庄旧厂房旧城镇改造实施办法》实施前已批复方案或者已引入合作企业的，以及其他经市人民政府确定的旧村庄改造项目。

第三条 【资金筹措】

旧村庄改造可多渠道筹集改造资金来源，包括：

（一）中央、省级补助资金；

（二）市、区财政投入的旧村庄改造资金；

（三）各级财政的新农村、文明村建设经费；

（四）参与改造的市场主体投入的旧村庄改造资金；

（五）农村集体经济组织、村民及其他原权利主体自筹旧村庄改造经费；

（六）其他符合规定的资金。

第四条 【改造类型】

旧村庄改造包括下列类型：

（一）全面改造，是指以拆除新建方式对旧村庄进行再开发，或者对旧村庄实施生态修复、土地复垦；

（二）微改造，是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，以建筑局部拆建、改变功能、整饰修缮、完善公共设施和消防设施等方式对旧村庄进行整治提升；

（三）混合改造，是指全面改造和微改造相结合的类型。

旧村庄改造涉及历史城区、历史文化街区、历史文化名镇、历史文化名村、历史风貌区、工业遗产、传统村落保护的，保护范围内不适用全面改造，原则上以现状保留及微改造为主。

第五条 【旧村庄全面改造模式】

旧村庄全面改造主要包括以下模式：

（一）政府主导改造。由政府整理土地，负责村民住宅和农村集体经济组织物业安置补偿，整理的土地纳入储备后用于市政公用设施建设或实施公开出让，由受让人按照规划开发建设，农村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）合作改造。在区人民政府审核公布实施项目基础数据调查成果或取得片区策划方案批复后，由农村集体经济组织通过市公共资源交易平台或具备农村产权交易资质的机构或所在区一级农村集体资产交易服务机构公开招商引入开发企业合作参与改造；或者通过土地公开出让引入合作企业进行改造。

（三）自主改造。由农村集体经济组织根据批复的项目实施方案自行实施改造。

第六条 【查处违法用地、违法建设】

旧村庄改造实施工作应当与查处违法用地、农村村民非法占用土地建住宅、违法建设相结合。区人民政府应当建立有效机制，杜绝新增违法用地、农村村民非法占用土地建住宅、违法建设，加大对现状违法用地、农村村民非法占用土地建住宅、违法建设的查处。

镇人民政府、街道办事处应当开展对辖区内违法用地、农村村民非法占用土地建住宅、违法建设的日常巡查、发现、制止、拆除、报告等工作，及时有效制止违法用地、农村村民非法占用土地建住宅、违法建设行为。

村民委员会、农村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障农村集体经济组织共同利益。

第二章 改造策划

第七条 【计划管理】

旧村庄改造项目纳入项目储备库后，方可按照有关规定推进片区策划方案编制与审核、基础数据调查与核查、引入合作企业、项目实施方案编制与审核等前期工作；符合条件的，可按程序纳入项目年度计划。未纳入项目年度计划的旧村庄改造项目，片区策划方案和项目实施方案不得审批。

第八条 【片区策划】

“三旧”改造实施片区包括旧村庄改造的，片区策划方案应开展旧村庄改造经济可行性、规划实施可行性的评估，明确旧村庄改造范围、发展策略、产业方向、改造类型和改造模式、利益平衡、政策性住房配置情况、改造效益等内容。

第九条 【基础数据】

片区策划方案应当根据城市更新基础数据库中的相关基础数据编制。

城市更新基础数据库中相关数据尚不健全的，由区人民政府牵头负责，组织开展调查工作，完善土地、房屋、人口、经济、产业、文化遗存、古树名木、公建配套及市政设施等现状基础数据。

第十条 【改造范围】

片区策划方案应当确定旧村庄改造范围，旧村庄改造范围由区人民政府会同市住房城乡建设行政主管部门按以下原则确定：

（一）以自然村（经济社）、行政村或经村改居的原旧村（经济联社）的建设用地范围为基础，结合省“三旧”改造地块数据库范围，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、土地调查影像图、国土空间总体规划图叠加信息，合理确定旧村庄改造范围。国营农（林）场、农工商公司等参照农村集体经济组织管理模式的，其用地可参照本细则纳入旧村庄改造范围。

（二）旧村庄在全面改造项目用地范围原则上以旧村庄的建设用地范围为基础，属于村集体（含该村属下经济合作社）权属范围的用地应当全部纳入改造，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合周边低效用地，实施连片整体改造。

（三）村集体有留用地指标欠账的，可通过留用地落地的方式将符合国土空间规划的村集体土地纳入旧村庄改造范围。

第十一条 【改造类型和模式的确定】

旧村庄改造类型、改造模式应当经农村集体经济组织成员大会表决确定。

对位于城市重点功能区、完善城市功能和提升产业结构有较大影响，通过微改造或混合改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合国土空间规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。

第十二条 【复建安置总量】

片区策划方案应当综合人口、户籍、现状建筑量等因素，以不突破规划可承载能力，保障改造切实可行为原则，核定旧村庄改造复建安置总量。住宅复建安置总量可以按照“栋”“户”或者“人”，其中一种的方式进行核定；集体经济组织物业复建总量可以按照现有建筑面积或者用地范围，其中一种的方式进行核定。经审定的片区策划方案确定的复建安置总量核算方式不得变更，复建安置总量不得突破。具体复建安置总量核定按照旧村庄改造成本核算有关标准执行。

第十三条 【改造成本】

片区策划方案应当核算旧村庄改造成本，可以核算的改造成本包括前期费用、拆迁费用、复建费用、其他费用、不可预见费、拆迁奖励、审批时测算的土地出让金等。

市住房城乡建设行政主管部门应当建立健全旧村庄改造成本核算标准，并参考房地产市场价格及工程费用变化动态调整。

第十四条 【融资楼面地价】

旧村庄改造项目按照市场评估价确定融资楼面地价，融资楼面地价评估应当充分考虑项目拆迁补偿安置、开发周期等综合因素。融资楼面地价应为提交城市更新领导机构审议前12个月内的市场评估价。

区“三旧”改造部门或区人民政府指定单位，委托有资质的评估机构评估开展融资楼面地价评估，并会同区土地主管部门进行评审。经评审通过且在有效期内评估结果可作为的片区策划方案和项目实施方案的融资楼面地价，测算融资面积。

第十五条 【经济测算】

片区策划方案应当按照改造成本与收益基本平衡的原则开展经济测算，经济测算应综合考虑复建安置总量、旧村庄改造成本和融资楼面地价等因素，提出合理的融资建设量。

第十六条 【片区策划方案编制及报批】

片区策划方案编制阶段，区人民政府应当组织区“三旧”改造部门、属地镇（街道）就改造意愿、改造类型、改造模式、复建安置总量核定方式等，以座谈、问卷、代表会议等多种方式充分征求改造范围内业主意见。

区人民政府组织编制片区策划方案，报市住房城乡建设行政主管部门审查，经市住房城乡建设行政主管部门组织市有关职能部门进行联合审查后，报市城市更新领导机构审定。

第三章 项目实施方案

第十七条 【项目实施方案的编制】

区人民政府负责组织编制旧村庄改造项目实施方案。项目实施方案应当委托具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制。

项目实施方案应当以经区人民政府公布的基础数据为基础，根据片区策划方案和国土空间详细规划编制。项目实施方案应当明确基础数据调查成果、改造范围、改造主体、改造类型、改造模式、实施主体、复建和融资建筑量、改造成本、产业项目、用地整合、搬迁补偿安置的原则和标准、建设时序、政策性住房及复建安置区中小户型租赁住房配置情况、配套公共服务设施移交、历史文化遗产与古树名木的调查及保护利用措施、社会稳定风险评估等内容。

项目实施方案编制阶段，区政府组织开展地籍调查（土地勘测定界）工作，形成土地勘测定界技术报告。由区规划和自然资源部门对已确权或取得合法用地批文的土地和房屋，出具土地、房屋产权登记查册表或用地证明文件，对没有确权或没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的土地和房屋出具意见。由城管部门会同规划和自然资源部门、属地镇（街道）对没有规划、国土批准文件的土地和房屋出具意见。

项目实施方案包含搬迁补偿安置方案。搬迁补偿安置方案的原则和标准参照本市农民集体所有土地征收补偿和村庄规划建设管理的有关规定执行，涉及收回国有土地使用权的，参照本市国有土地征收补偿安置有关规定执行。

第十八条 【项目实施方案的论证】

区人民政府应当组织专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证，提出相应完善措施，并根据专家论证意见组织修改形成项目实施方案征求意见稿。

第十九条 【项目实施方案征求意见征询】

项目实施方案征求意见稿应当向相关农村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见，公开征求意见时间不得少于30日。农村集体经济组织、村民和相关权属人可以就项目实施方案征求意见稿提出意见和建议。

区人民政府应当就项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位意见。征求意见后，区人民政府应当综合研究，充分听取各方意见，修改完善项目实施方案，形成项目实施方案村民表决稿。

第二十条 【项目实施方案民主表决】

全面改造项目实施方案村民表决稿须经农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过，表决内容包括复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容。项目实施方案经表决通过后，提交城市更新领导机构审议。

微改造项目实施方案的表决按照本细则第五十条的规定执行。

第二十一条 【项目实施方案的审议和批复】

城市更新领导机构应当对项目实施方案送审稿中的基础数据调查成果、改造范围、改造主体、改造类型、改造模式、复建和融资建筑量、改造成本、融资楼面地价、用地整合、改造风险评估、搬迁补偿安置的原则和标准等进行审议。

旧村庄改造项目实施方案经审定后核发项目实施方案批复。项目实施方案批复应当在区“三旧”改造部门官方网站（或区人民政府门户网站）上公布。

项目实施方案经城市更新领导机构审议并批复后，由农村集体经济组织召开成员大会表决通过的，批复生效实施。如在项目实施方案提交城市更新领导机构审议前，已经农村集体经济组织召开成员大会表决通过，且项目实施方案不涉及复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容修改的，项目实施方案批复后即生效。

第二十二条 【项目实施方案的调整】

经审定的项目实施方案需调整的，应当报原审定机关批准；但同时符合以下情形的，可以由区人民政府按程序审定：

（一）不涉及详细规划修改；

（二）不增加片区策划确定的复建安置总面积；

（三）不减少由市人民政府分配的节余建筑面积及用地。

项目实施方案调整涉及复建安置总量、搬迁补偿安置的原则和标准等直接与村民利益相关内容的，应当经农村集体经济组织成员大会或者成员代表会议表决通过后，按程序报批。

第二十三条 【搬迁补偿安置方案表决】

村民（含村改居后的居民）住宅等私人物业搬迁补偿安置方案需经被搬迁安置的村（居）民和世居祖屋权属人总人数的80％以上表决通过。村集体物业的搬迁补偿安置方案需由农村集体经济组织召开成员大会表决通过。

第二十四条 【批复延期】

搬迁补偿安置协议在项目实施方案批复生效后3年内仍未达到80％以上权属人签约比例的，项目实施方案应当重新报批。

因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前6个月，向原审批机构申请延期。经原审批机构审议同意，可延期2次，每次延长期限不超过1年。

第四章 改造实施

第二十五条 【政府主导改造】

政府主导改造类项目由政府按照土地整理和土地出让两阶段推进。

区人民政府负责土地的前期开发整理，并指定相关单位及企业具体负责村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置补偿。复建安置地块与其余土地分开供应的，复建安置地块可以划拨方式，由政府依法确定的相关企业代建完成，直接确权给农村集体经济组织、村民和相关权属人，其余土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由政府按规定组织供应；也可以把配建村民住宅和农村集体经济组织物业复建安置房作为出让条件，将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业。项目建成后，市政配套项目按规定移交给市区相关部门，复建安置项目参照无偿移交的配建房产可直接由集体经济组织办理房屋首次登记，并将以上要求在供地文件中明确。

第二十六条 【引入合作企业】

合作改造类项目，由农村集体经济组织在基础数据调查成果经区人民政府审核公布，或者片区策划批复后，公开引入合作企业参与改造；或通过土地公开出让引入合作企业参与改造。各区人民政府可在上述规定基础上，根据实际情况明确引入合作企业的时间节点要求。

农村集体经济组织引入合作企业后，双方签订合作协议，约定复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块建筑面积分配等改造事宜，各区可结合本区实际情况确定具体内容。

合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。

第二十七条 【一次性引入合作企业】

合作改造类项目一次性引入合作企业应当符合以下规定：

（一）以招商方式确定合作企业的，农村集体经济组织应当通过市公共资源交易平台或具备农村产权交易资质的机构或所在区一级农村集体资产交易服务机构公开选择合作企业参与改造，发布招商公告日期距提交竞选文件截止日期，不得少于30日。农村集体经济组织制订引入合作企业的招商文件时，应当按程序征求属地镇（街道）、区“三旧”改造部门、区人民政府的意见。

“三旧”改造部门应当公布举报电话，加强对招商活动的监督管理。村务监督委员会应当对招商活动和信息披露情况进行监督。监察部门应当加强监察。

（二）通过融资地块公开出让引入合作企业的，参考土地公开出让的有关规定执行。

（三）确定合作企业后，农村集体经济组织应与合作企业双方签订旧村庄改造合作协议，约定合作企业投资、复建安置资金缴存、复建安置地块建设和移交、融资地块面积分配等改造事宜。

区人民政府或其指定部门和属地镇（街道）共同与合作企业签订旧村庄改造监管协议，明确旧村庄改造中教育、医疗等公共设施的建设和运营要求，明确导入产业企业数量和经济效益的具体要求，并指定相应的部门加强事中、事后监管，确保合作企业履约。

2015年8月18日前，按本市“城中村”改造原有关程序，通过农村集体经济组织集体表决同意选择合作企业，已签订合作意向书，并按规定要求报批，经区人民政府批准，且经市城市更新领导机构审定的合作改造类项目，按原规定执行。

第二十八条 【分阶段引入合作企业】

鼓励旧村庄合作改造类项目按照土地整理、土地开发两阶段分别引入合作企业。

（一）土地整理阶段。旧村庄改造项目需要融资筹集资金用于土地整理的，应当以公开方式引入市场主体具体实施搬迁补偿安置工作，被选定的投资实施主体应当按协议约定投资参与完成土地整理，并按照约定条件获得相应的投资利润。

（二）土地开发阶段。完成融资地块上房屋补偿安置和土地整理后，确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织开发；需要引入合作企业的，由农村集体经济组织通过市公共资源交易平台或具备农村产权交易资质的机构或所在区一级农村集体资产交易服务机构公开选择开发单位或合作企业开发建设。

第二十九条 【合作企业退出】

农村集体经济组织引入合作企业后，双方按照合作协议约定推进项目的实施，如出现以下情形之一的，农村集体经济组织或者合作企业可以申请启动合作企业退出程序。合作企业确需退出，但是改造工作尚未完成的旧村庄，区人民政府或其指定的单位指导农村集体经济组织启动新的合作企业遴选工作，对退出合作企业的投入进行清算并按照协议约定予以补偿。

（一）合作企业违反合作协议符合退出条款；

（二）因合作企业自身原因，旧村庄改造项目无法继续实施；

（三）由于国家法律法规和政策变化，国土空间规划调整或市政公共基础设施、公共绿化建设调整，改造方式或模式变更等原因，导致旧村庄改造项目无法继续实施。

符合退出条件，但合作企业拒不退出的，经农村集体经济组织成员代表大会表决通过，由农村集体经济组织按照合作协议清算退出补偿。清算期间，农村集体经济组织可同步开展新的合作企业招商工作。

合作企业无法继续推进旧村庄改造的，也可以按照合作协议的相关约定，向第三方转让项目公司股权。项目公司股权发生转让的，应当经农村集体经济组织成员代表大会表决通过，且合作企业应确保项目公司股权变更后不影响合作协议和监管协议的履行。

第三十条 【自主改造及融资】

旧村庄自主改造的，项目实施方案应当综合考虑融资开发成本并给予合理开发利润后确定项目的实施相关条件。

农村集体经济组织或其全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定。

第三十一条 【自主改造引入社会资本】

旧村庄自主改造项目中需引入社会资本的，应当按照本细则引入合作企业的规定执行。

负责开展自主改造的农村集体经济组织全资子公司转让部分股权的，应当视为合作改造，按照本细则引入合作企业的规定执行。

负责开展自主改造的农村集体经济组织全资子公司转让全部股权的，农村集体经济组织依据广东省农村集体经济组织管理有关规定表决通过后，按照农村集体资产交易管理有关规定，在市公共资源交易平台或具备农村产权交易资质的机构或所在区一级农村集体资产交易服务机构公开挂牌转让。

第三十二条 【政府补位】

对于市场主体主导的旧村庄全面改造项目，在政府规定的期限内无法与所有原权利主体达成搬迁补偿协议的，市场主体征得农村集体经济组织以及不少于三分之二的村民或户代表同意的，可以申请将项目转为由政府主导的方式推进。市、区人民政府可以在现有工作基础上继续推进土地、房产征收（收回）工作，并对市场主体前期投入费用进行核定后予以合理补偿。

第三十三条 【实施时序】

旧村庄全面改造项目按“民生先行、灵活分片、动态分期”的原则，可分地块申请办理规划、用地、建设等许可事项。

（一）依据已批复旧村庄改造项目实施方案的分期计划并结合项目实际推进情况确定申请规划条件和土地供应的用地范围（含分片划分），最小分片应不小于国土空间详细规划的导则地块。依规划条件红线范围申请建设用地供应。当期融资用地不得先于当期安置地块、独立设置的市政公用设施和公共服务设施完成供地和建设。对因留守户等问题确需调整分期计划的，可经农村集体经济组织与属地镇（街）同意后，报原审批机构审定调整方案。

（二）居住用地内（安置房用地除外）独立设置的市政公用设施和公共服务设施应当在分期开发规划地块建设总量（不含市政公用设施和公共服务设施）完成50％前建设完毕，并通过规划条件核实。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、社区卫生服务中心、社区卫生服务站、消防站、派出所、燃气设施、公交首末站、老年人福利设施、幼儿园、中小学等设施应当先于住宅首期工程或与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，通过规划条件核实。符合预售管理有关规定的从其规定执行。

（三）优先保护历史文化遗产，涉及历史文化遗产的修缮、迁移等保护工程，应当与公共服务设施和市政服务设施的实施建设同步推进。

第三十四条 【复建安置资金监管】

合作企业或融资地块竞得人应当按规定在旧村庄动迁之前，在指定银行设立复建安置资金专用账户，结合项目分期开发时序，按要求足额存入复建安置资金。复建安置资金缴存应符合本市旧村庄全面改造项目复建安置资金监管的有关规定。

第三十五条 【动迁原则】

旧村庄改造搬迁补偿安置工作应当遵循“先安置、后搬迁”的原则。改造过程中要先行启动安置房建设，在保证工程质量的前提下，加快项目建设，及时妥善安置搬迁村民。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。发生重大恶性事件的，严肃查处并追究责任。

第三十六条 【安置房鼓励措施】

鼓励利用集体低效物业用地建设安置房，先行进行村民安置。鼓励利用房票进行安置。鼓励早签约、多得益、先选房。区人民政府可制定具体的奖励办法。

第三十七条 【搬迁补偿安置争议行政处理】

旧村庄改造项目经依法批准收回集体土地使用权后，原集体土地使用权人因无法与改造主体达成补偿安置协议，在规定期限内拒不交回土地的，改造主体或原集体土地使用权人可向项目所在地的区人民政府申请行政处理，各区人民政府应当指定职能部门作为行政处理负责机构。

行政处理的当事人对区人民政府作出的行政处理决定不服，可以依法申请行政复议或者向有管辖权的法院提起行政诉讼。当事人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，又不履行行政处理决定的，行政处理机构或当事人可以依法向有管辖权的人民法院申请强制执行。

第三十八条 【不动产产权注销登记】

旧村庄改造范围内，已签订搬迁补偿安置协议并已依法补偿的不动产，原权利主体或者其委托的主体应当依法申请办理原不动产权利注销登记。搬迁补偿安置协议对办理原不动产权利注销登记已有约定的，按照约定办理，但不得违反法律、法规的强制性规定。国有土地上房屋征收决定、集体土地征收决定、收回集体土地使用权决定生效后，区人民政府书面通知不动产登记机构办理原不动产权利注销登记之前，应当足额支付或者足额提存公证补偿费用。

被搬迁人按规定取得的搬迁安置住宅不受商品房限购政策限制。

第三十九条 【节余量安排】

旧村庄改造项目实施方案确定的建设量与国土空间详细规划的建设量相较有节余的，应当由市、区人民政府统筹安排，优先用于政策性住房配置、历史文化保护项目或者老旧小区微改造项目的组合实施，以及区域公共服务设施配建、“三旧”改造异地平衡等。经市、区人民政府同意，节余量可以按照4∶3∶3的比例由市人民政府、区人民政府、农村集体经济组织进行分配。

第五章 用地处理

第四十条 【留用地统筹利用】

农村集体经济组织可将留用地或未兑现的留用地指标纳入旧村庄改造一并实施。确因用地和规划条件限制无法实现资金平衡的改造项目，也可以将本村权属范围内符合国土空间总体规划的其他用地纳入旧村庄改造范围一并实施并抵扣留用地指标。

前款纳入旧村庄改造的留用地的开发权益，按照留用地管理规定的用途计算并在改造范围内统筹落实，其具体地块建设用途可以结合旧村庄改造需求统筹确定，包括居住、商业、商务、工业等。

旧村庄改造涉及的留用地指标抵扣，按以下情形分类处理：

（一）已纳入省“三旧”改造地块数据库范围内完善手续的，无需抵扣留用地指标。

（二）未纳入省“三旧”改造地块数据库范围，但在第二次全国土地调查确定为建设用地需完善手续的历史遗留建设用地，纳入改造的，按照历史遗留建设用地面积50%抵扣留用地指标。

（三）其他纳入改造的新增建设用地，按照新增建设用地面积1：1抵扣留用地指标。

（四）村域范围内全部土地纳入改造范围的，未兑现的留用地指标需一并纳入改造并在项目实施方案中明确落实意见，今后征地不再安排实物留地。

第四十一条 【土地整合】

确因用地和规划条件限制无法实现资金平衡，或涉及重点区域、重要地段、重要节点，或需要成片连片统筹的项目，可以通过实施主体收购邻近的国有建设用地（闲置土地除外），或将政府储备用地与农村集体经济组织用地、集体建设用地之间置换，实现节约集约用地。

土地整合的用地，原则上应在本行政村（或转制社区）范围内，且实施时应符合国土空间总体规划；不符合纳入省“三旧”改造地块数据库条件的，只能用于复建安置和公益设施建设。

第四十二条 【整合收购】

第四十一条所述收购用地（不含边角地、插花地、夹心地）原则上不超过整合收购前改造范围总用地面积的10%。整合收购可按旧村庄、旧城镇改造成本核算标准有关规定计算改造成本；也可参照《广州市旧厂房改造实施细则》关于收回国有土地上旧厂房整宗土地的补偿标准计算改造成本；涉及旧城镇的，也可参照我市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的补偿标准计算改造成本。

整合收购的用地可由实施主体凭收购协议、项目实施方案及批复等文件，在完成上盖物拆除并注销原有不动产权证后，由实施主体一并实施改造。

第四十三条 【土地置换】

与政府储备用地置换的农村集体经济组织用地，属于国有建设用地的可直接置换，属于集体建设用地的，应当由农村集体经济组织按照规定办理集体建设用地转为国有建设用地手续后置换。集体建设用地之间置换的，双方应当在办理农用地转用手续（包括完善集体建设用地手续）后置换。置换双方应当签订置换协议，约定土地置换和交付的条件，完成原有不动产权证的注销。

用地置换时，按照面积相等或者价值相当的原则。涉及市本级土地储备用地的，拟置换用地和评估结果应经市土地储备机构同意。

置换后的用地作为调入地块一并纳入省“三旧”改造地块数据库，并按照“三旧”改造政策实施改造；原“三旧”用地标注为删除地块，不得再按“三旧”改造政策实施改造。涉及范围调整的，由“三旧”改造地块数据库主管部门按规定办理。

第四十四条 【复建地块供应和出让金计收】

复建安置地块可按集体土地性质供应给农村集体经济组织，也可转为国有土地后按划拨方式供应给农村集体经济组织。以划拨方式供应的复建安置地块，农村集体经济组织或个人自行申请办理土地有偿使用手续或发生转让等须办理土地有偿使用手续的，按申请办理土地有偿使用手续时相应用途市场评估地价20%或房屋市场评估价的5%计收土地出让金。

第四十五条 【融资地块供应和出让金计收】

旧村庄由政府主导改造的，融资地块应当按规定公开出让，土地出让金以实际成交价格为准。

旧村庄采取合作改造和自主改造的，融资地块可以通过协议方式出让，供应给农村集体经济组织、农村集体经济组织成立的全资子公司、农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体成立的合作项目公司、按规定公开选择的合作企业成立的项目公司，并按申请办理土地出让手续时点市场评估地价20%计收土地出让金。

第六章 微改造

第四十六条 【微改造】

旧村庄微改造项目，本章有特别规定的，适用本章规定，本章无特别规定的，适用本细则第一至五章规定。旧村庄微改造项目涉及办理融资地块出让的方案编制及审批和项目实施，按照本细则第二至五章规定。

第四十七条 【微改造目标和市、区审批支持】

鼓励旧村庄增加市政基础设施和公共绿地，实施管线下地，并利用村民住宅、集体低效物业用地、留用地建设农民公寓、公共租赁房、保障性租赁住房等项目，对旧村庄进行抽疏整治。

市相关职能部门负责审批农民公寓的建设规划并予以划拨供地，区人民政府负责审批扶持引导资金的使用。

第四十八条 【微改造方案编制程序】

区人民政府按需组织基础数据调查，征询村民意见，对旧村庄改造范围进行划定和认定，并组织编制微改造方案。确有资金平衡需要的，可以把集体低效物业用地和留用地纳入改造范围进行改造。

第四十九条 【微改造费用承担和建设规模】

旧村庄微改造的费用以农村集体经济组织和村民自筹为主。鼓励通过宅基地换房解决宅基地欠账和局部搬迁的复建需求，参考全面改造核定安置规模，并允许建设保障性租赁住房。对于这两类住宅的建设成本不给予融资建筑面积，对将城市基础设施纳入旧村庄微改造一并实施的，可统筹考虑相关融资及代建工作。

第五十条 【微改造项目表决】

微改造项目实施方案按照广东省农村集体经济组织管理有关规定表决通过后，方可上报区人民政府审查。

政府主导实施的以整治修缮为主的旧村庄更新改造项目无需进行表决。

旧村庄微改造项目实施方案涉及房屋搬迁补偿安置等重大事项的，由区人民政府牵头组织村民委员会或农村集体经济组织按规定表决通过后启动实施。自批复之日起2年内，涉及的重大事项未能取得80％以上农村集体经济组织成员同意的，项目实施方案应当重新报批。因政策调整、规划调整、重大公共事件等不可抗力原因造成前款所述情况的，改造主体可以在规定时限届满前6个月，向原审批机构申请延期。经原审批机构审议同意，可延期2次，每次延长期限不超过1年。

第五十一条 【微改造利用专项资金】

政府可运用国家旧村庄改造专项资金、拨款扶持农村集体经济组织，对旧村庄进行抽疏整治，利用低效土地兴建村民公寓或集体物业。

第七章 附则

第五十二条 【事权下放】

符合详细规划的片区策划方案、旧村庄改造项目实施方案的审定事权委托给各区人民政府实施。黄埔区、南沙区、增城区、广州空港经济区按已经市人民政府下放或委托权限的有关规定办理。

市城市更新领导机构应当建立工作机制，对区人民政府承接工作情况进行督导检查。区人民政府制定事权下放承接工作方案，明确操作标准和工作程序，规范旧村庄改造方案审批工作。

第五十三条 【表决主体名称变更】

如原农村集体经济组织完成农村股份合作制改革，农村集体经济组织章程明确权力决策机构是股东大会和股东代表会议，则本文中的“成员大会”对应调整为“股东大会”，“成员代表会议”对应调整为“股东代表会议”。

第五十四条 【实施时间】

本细则自2024年X月X日起施行，有效期5年。

本细则施行前已批复实施方案的旧村庄项目，可适用《广州市旧村庄更新实施办法》，也可适用本细则。