关于公开征求《中山市城中村改造土地整备工作方案 （征求意见稿）》意见的公告

为贯彻落实国家、省积极稳步推进城中村改造决策部署，有序推进城中村拆除新建、低效用地再开发和城市有机更新，加快落实“依法征收、净地出让”改造新模式、新要求，结合我市实际，我局拟定了《中山市城中村改造土地整备工作方案（征求意见稿）》（见附件），现公开征求社会公众意见，欢迎社会各界人士就有关内容提出宝贵意见和建议。如有意见请于2024年3月19日前，将修改意见通过邮寄纸质信函或电子邮件方式反馈我局。

　　联系人：苏先生

　　联系电话：0760-88389631

　　联系地址（邮寄）：中山市兴中道2号中山市自然资源局426室

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　　附件：《中山市城中村改造土地整备工作方案（征求意见稿）》

中山市自然资源局

2024年3月8日

中山市城中村改造土地整备工作方案

（征求意见稿）

为贯彻落实国家、省积极稳步推进城中村改造决策部署，有序推进城中村拆除新建、低效用地再开发和城市有机更新，加快落实“依法征收、净地出让”改造新模式、新要求，结合我市实际，制定本方案。

一、总体目标

坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，贯彻落实国家、省、市城中村改造部署要求，完整、准确、全面贯彻新发展理念，坚持以人民为中心，认真践行“人民城市人民建、人民城市为人民”重要理念，推进落实中山市低效用地再开发试点实施方案，深入探索城中村改造土地整备工作新机制，强化土地一级市场统筹管理，因地制宜积极稳步推进城中村改造，推动完善城市功能、改进人居环境、提升城市品质，助推“百县千镇万村高质量发展工程”建设和“强中心”战略，推动我市经济社会高质量发展。

二、工作范围

本方案所称的城中村改造土地整备，指为了推进城中村拆除新建或拆整结合，在政府指定范围内，由政府认定的国有企业（或镇属企业）自筹资金，配合政府开展征收补偿和收储工作，实施土地开发整理后将土地交由市土地储备机构纳入统管的行为。因成片开发集体农用地和其他公益性设施建设需要而实施的土地房屋征收行为，按照我市有关规定执行。

三、基本要求

（一）政府主导。强化政府主导作用，突出城中村改造的公益属性，建立健全规划计划管理机制，明确政府、职能部门、土地整备主体工作职责，调动各级各部门力量，形成强大工作合力。

（二）依法征收。落实国家城中村改造政策要求，依法对城中村改造范围内的土地房屋进行征收，合理确定补偿标准，规范征收程序，明确依法申请强制执行情形等，妥善做好人员分流安置、产业转移搬迁等，切实保障被征收人合法权益。

（三）国企参与。由市政府认定的国有企业（或镇属企业）作为土地整备主体。明确城建集团、翠亨集团为市级土地整备主体；支持火炬开发区、翠亨新区、小榄镇、东区街道等综合实力较强的区（镇街）属企业担任镇级土地整备主体；鼓励市镇两级主体合作实施土地整备。

（四）土地收储。属地镇政府（区管委会、街道办事处，以下统称“镇街政府”）与经市政府认定的土地整备主体签订委托协议，土地整备主体在改造范围内开展土地房屋征收补偿安置和土地开发整理各项前期具体工作，形成“净地”并验收合格后向市土地储备机构申请以统管形式纳入土地储备库。

（五）净地出让。改造项目完成土地整备后，拟组织供应的土地，应当明确宗地交付标准，满足土地及地上附着物、建（构）筑物权属清晰，补偿安置落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备施工设备与人员进场的道路、施工所需的供水和供电等动工开发所必需的基本条件。

四、工作流程

（一）前期工作阶段

1.划定城中村拆除范围。属地镇街政府根据拟改造城中村的改造潜力和村（居）民意愿摸底情况，结合本镇街发展定位、改造要求、更新策略、产权边界等，划定拟拆除新建项目或者拆整结合项目拆除部分的四至范围。

2.选定意向土地整备主体。属地镇街政府根据项目情况，组织提出一家具备资格的市属国企或镇属企业，或采取市镇两级主体合作成立项目公司作为改造项目意向土地整备主体，委托该主体开展项目前期相关工作。

3.开展基础数据初步调查。属地镇街政府组织意向土地整备主体开展基础数据初步调查，通过实地踏勘，充分利用市、镇现有权籍、地籍数据、户册资料等，结合三维倾斜摄影等技术手段,对拟改造范围内的土地、房屋、规划、人口、产业、公建设施、历史文化资源等情况进行调查。

4.开展前期研究。属地镇街政府组织土地整备主体结合拟改造范围基础数据，对补偿安置、规划设计、实施步骤、资金筹措、经济可行性等提出初步计划和安排，编制项目前期研究成果，形成项目资金平衡初步方案、征收补偿初步方案、改造初步方案，报属地镇街政府决策。对本方案出台前，已按国家、省要求申报专项借款的项目，无需另行开展前期研究。

5.开展改造意愿调查

（1）属地镇街政府组织土地整备主体发布改造意愿征询启动公告，开展改造意愿入户调查，详细征询村民改造意愿、补偿安置意向，并收集土地房屋权属资料等，进一步核查完善基础数据成果，及时更新修正资金平衡初步方案、征收补偿初步方案、改造初步方案。改造范围涉及历史文化资源、古树名木保护的，同步做好相关保护方案。

（2）按照“成熟一个，推进一个”原则，项目改造意愿条件应满足以下条件：

a.集体所有土地范围内，村民或集体经济组织成员同意率应达《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《广东省农村集体经济组织管理规定》等规定要求。

b.改造涉及其他国有土地，如涉及单一权利人的，应当取得该权利人同意；如属于共有的，应当取得全体权利人同意；如属建筑物区分所有权的，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利人且占总户数三分之二以上的权利人同意；

c.改造涉及其他国有土地，项目范围包含多个权属地块的，符合改造意愿条件的地块总面积占比达到三分之二以上。

（二）整备土地阶段

6.编审土地整备实施方案

（1）属地镇街政府组织土地整备主体编制实施方案，明确项目范围、土地整备主体、土地整备具体任务、资金筹措方式、补偿安置方案、补偿款测算、分期计划、成本测算、收益测算、可行性分析、工作进度安排、土地整备服务费用及奖励机制等。

（2）实施方案经市自然资源、住建、财政等部门联审，报市土地管理委员会审议通过后，由属地镇街政府与土地整备主体签订协议并实施。

（3）单个项目的土地整备服务费按照该项目土地整备成本的一定比例确定；项目规模大、实施难度大的，可制定相应的奖励机制。土地整备主体应结合项目类型、实施难度、项目收益等情况，在土地整备实施方案中明确提出服务费用（占土地整备成本的具体比例）及奖励机制。土地整备成本包括开展意愿调查、测绘、房地产评估、社会稳定性风险评估、方案编制、规划编制，历史文化资源和古树名木保护费用，土壤污染、矿产压覆、地质灾害调查评估治理（如涉及），征收补偿（含安置房建安费用）、收回土地价款，土地清拆、注销产权、用地报批、土地通平前期开发和管护成本等费用，项目实际需要的专项借款等融资本息、土地整备主体实际投入的自有资金对应期限的定期存款利息，以及相关税费等；不包括土地整备主体的人力成本、工作经费及管理费用。

7.开展征收补偿实施工作。土地整备主体按照项目实施方案，协助政府发布征收相关公告，组织做好资金筹措、征拆谈判、搬迁安置，联合政府或政府有关部门与被征收人共同签订补偿协议等具体工作。根据项目进展，如需调整详细规划或安置房建设等实施计划的，由市自然资源局或属地镇街政府按事权和法定程序开展、报批。

8.实施净地出让相关前期工作。落实征收补偿后，土地整备主体应及时组织做好清场拆平、注销产权、用地报批及土地通平等前期开发工作，达到“净地”标准。如改造用地范围涉及土壤污染、矿产压覆、地质灾害风险的，土地整备主体应按有关规定完成核查、评估和治理等工作。

（三）收储入库阶段

9.办理土地储备入库。待用地达到入库标准后，由属地镇街政府联合市土地储备机构，对拟入库地块进行验收并委托第三方会计师事务所进行成本核算，明确收储费用（土地整备成本+服务费用）和支付节点等，核算结果报市土地管理委员会审议通过后，土地整备主体向市土地储备中心申请以统管形式入库，由属地镇街政府、市土地储备机构联合土地整备主体签订土地交储协议。

（四）净地出让阶段

10.组织土地供应。结合项目情况，根据属地镇街政府或市土地储备机构申请，市自然资源局适时按程序组织土地供应，完成地价评估、出让方案制定，协调市公共资源交易机构进行出让公告与交易等。对以土地出让配建方式落实回迁安置房的，应将回迁安置房配建要求纳入土地供应方案。鼓励土地整备主体参与改造范围内的土地招标、拍卖和挂牌竞买活动。根据国家有关政策，鼓励因地制宜探索创新综合评价出让和带设计方案出让等土地供应方式。

11.土地整备资金拨付。待土地出让后，土地出让收入扣除按国家、省规定计提资金后，由市财政按照土地交储协议约定的时点，拨付给土地整备主体优先偿还专项借款。土地出让净收益的分成方案，由市财政局另行研究制定。

五、职责分工

（一）市自然资源局

1.指导项目前期研究、组织审查土地整备实施方案；

2.组织编制改造项目年度实施计划、土地供应计划；

3.指导城中村改造项目土地房屋征收补偿；

4.办理土地储备统管入库、统筹协调项目实施进度；

5.负责组织土地供应，办理土地、规划相关行政许可等。

（二）市国资委

1.负责国有资产的监管，指导市属国企参与土地整备等工作；

2.研究制定以资产规模为考核重点的专项考核指标等措施，激发市属国企担当作为，提高工作积极性。

（三）市财政局

1.负责统筹保障市本级土地储备资金，研究明确城中村改造专项借款有关“城市人民政府承担统借统还责任”与项目借款主体（或用款主体）的权责关系；

2.协调解决有关改造项目资本金，以及做好土地出让分成管理等工作。

（四）市发改局

负责争取专项债券等上级资金和政策支持，负责城中村改造项目投资立项等工作。

（五）市住建局

负责配合对口申请上级补助资金支持，指导推动城中村改造与保障性住房建设有机结合，严格落实改造项目特别是安置房建设方案审核和建设质量监督等。

（六）属地镇街政府

1.负责拟定改造范围，组织土地整备主体开展改造意愿、基础数据调查；

2.组织开展前期研究、编制土地整备实施方案、核算土地整备费用，做好储备土地日常管理；

3.统筹组织推进项目实施、征收补偿、按事权开展详细规划编审报批等工作；

4.负责统筹协调解决镇级土地整备主体资金保障等工作。

（七）市各有关部门、单位，以及城中村改造范围有关村（居）民委员会等，应当按职能支持城中村改造工作，协同推进项目实施。

六、保障措施

（一）加强组织保障。加强城中村改造工作的组织领导，强化人员力量配备，充分发挥市城中村改造工作专班统筹作用，定期协调解决重点项目推进问题。市政府集体审议城中村改造重要政策措施，市土地管理委员会具体履行工作专班对有关业务的集体决策职能，审议土地整备实施方案、项目改造方案、土地出让方案等。

（二）强化机制保障。市自然资源、财政、住建、发改等部门加强对城中村改造工作的支持和指导，依职能出台相关政策措施，给予政策措施、用地指标和项目资金等支持，强化土地整备工作制度保障；各部门加强项目指导、协调和配合，对涉及业务给予绿色通道支持。属地镇街政府应强化目标进度统筹管理，充分调动镇（街）各部门、属地村（居）的积极性，统筹指导和组织相关土地整备主体开展工作。

（三）严格过程管理。土地整备主体应严格按照有关规定，选定评估、方案编制、规划编制、工程施工、监理等单位，严防廉政风险。市国资委、财政、自然资源等部门按职能做好监督管理工作，加强土地整备过程的监督和管理。市公安、信访、司法等部门要及时协调解决有关纠纷矛盾，保障稳定有序推进城中村改造。

对低效工业用地实施成片连片再开发的项目，满足有关融资政策要求的，可参照本方案实施。本方案自印发之日起施行，有效期5年。