前期成本的税务风险
一、改造成本
（一）相关规定
《广州市旧村庄全面改造成本核算办法（2019）》《广州市城中村全面改造大型市政配套设施及公共服务设施专项评估成本估算编制指引（2020）》比较全面、系统规定了各项成本明细，共有十三大项、二十六细项。
（二）旧村改造的一些前期费用可能无法进入改造成本？
根据改造成本倒推融资建筑面积的规划思路，凡是改造成本，可以转化为融资面积，即以融资建筑面积为回报。
过去的旧村改造中常见的节日慰问金、活动赞助费、表决费、平台费等前期费用，只要不符合上述名目，无法进入改造成本。
二、土增税成本（扣项金额）
（一）相关规定
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条具体罗列了土增税扣除项目的具体内容：地价（含契税等相关费用）、开发土地和新建房及配套设施的成本（开发成本）、开发土地和新建房及配套设施的费用（开发费用，包括销售费用、管理费用、财务费用）、卖房税金（印花税、城建税等）、（地价+开发成本）×20%加计，等。在这些扣除项目中，比较复杂的是开发成本，具体为：
1、土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
2、前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
3、建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
4、基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
5、公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
6、开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（二）旧村改造的一些前期费用是否可以进入扣除项目？
节日慰问金、活动赞助费、表决费、平台费等前期费用，原则上无法进入扣除项目。实务中，有一些民营房地产公司将这些费用“包装”成开发成本中的某些名目，企图混进土增税的扣除范围。此种做法，对于国企而言，风险较大。
三、增值税成本（进项税额）
（一）相关规定
1、凭票抵扣：
根据《增值税暂行条例》第三条、第八条、第九条，及《增值税暂行条例实施细则》第十九条规定，增值税应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，先缴税后抵扣，抵扣必须有凭证，而凭证主要是增值税专用发票，以及海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票或销售发票、运输费用结算单据。
2、差额计算销售额：
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）款规定了计算“销售额”的十种特殊情形，其中，与旧改比较接近的是：
（1）建筑服务业的销售额计算方法，“试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。”《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》（粤税发[2019]188号）6.4.3.3“开发企业”之“一、增值税”之（一）“开发企业提供建筑物拆除、土地平整等服务，应按建筑服务缴纳增值税。”
（2）作为一般纳税人的房地产开发企业的销售额计算方法，“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。”《广东省“三旧”改造税收指引（2019年版）》（粤税发[2019]188号）6.4.3.3“开发企业”之“一、增值税”之（二）第二段“根据《财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。”
（二）旧村改造的前期费用在增值税计税时可否抵扣？
与上述改造成本、土增税扣项要求成本与收入都必须基于同一项目不同（项目匹配），增值税不要求进项税与销项税必须基于同一项目。只要有合法的进项的增值税专用发票，就可以用于抵扣本公司的销项增值税。前期费用的节日慰问金、活动赞助费、表决费等，以及支付给村民的补偿费用是无法取得专票的，无法抵扣销项税。实务中，一些民营房地产公司要求平台公司开具咨询费专用发票，作为进项税抵扣销项税，由于平台费往往非常巨额，只能解决一小部分问题，且由于交易的真实性存在问题，也常常隐含着极大的风险。
前期费用如果符合分包款或补偿款的规定（项目匹配），则可以通过开发企业企业销售额的差额计算解决部分问题，但有风险，且条件严苛。
四、企业所得税成本
（一）相关规定
《企业所得税法》第五条：“企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额，为应纳税所得额。”第八条：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第二十七条规定：“企业所得税法第八条所称有关的支出，是指与取得收入直接相关的支出。”“企业所得税法第八条所称合理的支出，是指符合生产经营活动常规，应当计入当期损益或者有关资产成本的必要和正常的支出。”
（二）旧村改造中的前期费用能否进入企业所得税的扣除项目？
直接相关、合理两个必要条件。节日慰问金、活动赞助费不做特别处理，可能会由于相关性问题，不能进入所得税成本，表决费不合理，平台费如果金额巨大，可能构成不合理。