刘相海、胡宗山农村房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

山东省日照市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2022)鲁11民终2661号

上诉人（原审被告）:刘相海，男，1963年1月21日出生，汉族，居民，住莒县。

委托诉讼代理人：李曼，北京市盛廷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张云龙，北京市盛廷律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：胡宗山，男，1963年1月23日出生，汉族，居民，住莒县。

委托诉讼代理人：房启洪，莒县前锋法律服务所法律服务工作者。

上诉人刘相海因与被上诉人胡宗山农村房屋买卖合同纠纷一案，不服莒县人民法院（2022）鲁1122民初2785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘相海上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判驳回胡宗山一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、一审判决认定事实错误、认定事实的主要证据不足，剥夺刘相海的答辩权利，程序严重违法，应当依法予以撤销。1.刘相海与胡宗山系不同村集体经济组织成员，并在各自集体经济组织中享有宅基地，双方均应明知集体经济组织的土地禁止买卖，因此，案涉宅基地买卖协议无效，双方均应承担过错。刘相海在刘家疃村并无其他宅基地，而胡宗山在外村（柏庄村）已拥有宅基地和房屋，并在外村形成稳定的生产生活关系，但胡宗山违背一户一宅原则在柏庄村享有宅基地的同时又在刘家疃村购买宅基地，且在购买后又起诉主张返还全部购地款并赔偿损失，主观上具有更大过错，胡宗山应对合同无效承担主要责任。一审法院判决刘相海返还全部购地款，属于实质上认定刘相海承担合同无效100%的责任。2.本案拆迁置换楼房的利益，实际上是对宅基地使用权的补偿。宅基地使用权具有一定的人身属性，必须是具有本集体经济组织成员资格的村民才能享有。而本案中，胡宗山实为柏庄村村民，且在××村××地，在此情况下其根本无法取得刘家疃村的宅基地使用权，且胡宗山自身作为村民应对其违背一户一宅的原则系明知的，胡宗山实质上从始至终均无法取得基于宅基地使用权而衍生的拆迁置换楼房的利益，因此胡宗山对涉案拆迁置换楼房不享有任何权益，胡宗山主张的损失也并无任何事实和法律依据。3.胡宗山的损失已经填补，胡宗山已就宅基地上的房屋取得足额的拆迁补偿款，该拆迁补偿款已足以弥补胡宗山的损失。本案中胡宗山的损失仅是地上附着物的建造成本损失，而本案诉讼前，刘相海已向胡宗山足额支付了拆迁补偿费，包括房屋价款的补偿30100元、搬迁费的补偿3000元、残料补助费3000元、奖励费10000元、临时安置补助16800元，同时又向胡宗山支付了8600元的租赁费，已完全给付胡宗山地上附着物所应取得的全部拆迁利益，完全填补了胡宗山的损失，故胡宗山再主张其他利益或损失并无任何事实依据。胡宗山如对其房屋拆迁补偿权益不服，应当起诉旧城改造项目的实施主体，而非起诉刘相海。4.退一万步讲，胡宗山主张损失赔偿，应对其受到的损失及损失金额承担举证证明责任。但本案中，胡宗山并未提供任何证据证明其遭受损失的事实和损失金额，一审法院仅凭胡宗山单方口头主张的金额即确定胡宗山的损失数额，明显无任何事实和法律依据、认定损失的主要证据不足。二、本案买卖宅基地的行为无效，系自始、当然、绝对的无效，胡宗山从始至终均无法取得宅基地使用权，且胡宗山于2015年购买宅基地，2017年即拆迁，间隔时间仅两年，不存在购买多年并已形成稳定生活的情况，本案根本不存在适用诚实信用原则的情形。一审法院机械且不合理地认定损失，未考虑个案具体情况，判定刘相海返还全部的款项并按照拆迁安置房的70%承担赔偿责任，胡宗山不但通过起诉足额拿回了购地款、还额外获得70%的拆迁利益，一审法院的做法无异于在鼓励宅基地使用权的非法流转，让胡宗山在自己的不法行为中牟取较大利益。三、一审法院程序严重违法，剥夺刘相海答辩和相应救济的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条规定，人民法院应当在立案之日起五日内将起诉状副本发送被告，被告应当在收到之日起十五日内提出答辩状。但一审法院在开庭前并未向刘相海送达起诉状，严重剥夺了刘相海的答辩权利。

胡宗山辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回刘相海的上诉请求。2015年春经莒县陵阳镇刘家疃村委同意，报镇政府批准，给予刘相海规划老年宅基地一处，后由严秀宝经办，刘相海同意将自己的老年宅基地转让给胡宗山，转让费16000元，双方于2015年5月25日达成宅基地转让协议，转让费已过付，且有见证人在协议上签字盖手印。胡宗山购买宅基地后于2015年6月2日开始建房，2016年2月2日搬入居住。2017年9月份刘家疃村开始棚户区改造，原村书记曾答复胡宗山的房屋可以置换楼房，但村委换届后，在胡宗山不知情的情况下，刘相海私自签订拆迁协议及并将补偿款占为己有。2022年1月13日刘相海用胡宗山建设的房屋置换120平方米的楼房一处。刘相海只支付胡宗山部分拆迁补偿款，另有一年零四个月的房屋补偿款未支付。

胡宗山向一审法院起诉请求：1.判令刘相海返还购房款16000元并赔偿损失，共计40万元;2.本案的诉讼费由刘相海承担。

一审法院认定事实：2015年5月23日，刘相海与胡宗山在严秀国、刘相涛、严秀宝、刘相超的见证下签订宅基地转让协议书一份，主要内容：“一、甲方（一审法院注：刘相海）同意将位于××镇××村××地一处，面积15.5×601平方米的士地使用权转让给胡宗山，该宅基地位于村东南角，四邻至：东至何家疃交界线，西至刘相忠，南至沟，北至巷；二、转让价格为人民币￥16000元（大写：壹万陆仟元整），乙方（一审法院注：胡宗山）一次性向甲方付清转让金额；三、宅基地转让后不再享受老年房宅基地。协议签订后，胡宗山将16000元现金交付刘相海。

2017年6月，莒县陵阳镇何家疃社区刘家疃村实施棚户区改造。2017年9月20日，莒县陵阳镇何家疃社区刘家疃村经济合作社与刘相海签订拆迁安置补偿协议书，主要内容：……二、房屋情况：房屋类型砖出、房屋价款30100元、搬迁费3000元、残料补助费3000元、奖励费10000元、临时安置补助16800元、金额合计62900元。三、拆迁补偿安置方式：乙方同意实行楼房实物安置，老年房楼房户型为110㎡，青年楼分120㎡和130㎡两种户型……。协议签订后，莒县陵阳镇何家疃社区刘家疃村经济合作社支付刘相海62901元，刘相海主张已将补偿款62901元及租赁费8600元转给胡宗山，胡宗山认可已收到房屋补偿款62901元。

案涉宅基地已置换楼房一套，在案件审理过程中，胡宗山同意对争议楼房（位于莒县何家疃社区C9号楼三单元102室）按照价值38万元处置。

一审法院认为，刘相海将宅基地出售给本集体经济组织以外的个人，违反法律规定，刘相海与胡宗山签订的宅基地买卖协议无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。胡宗山、刘相海之间签订的宅基地买卖协议无效，刘相海作为出卖人应向买受人即胡宗山返还购买宅基地的款项16000元。

胡宗山、刘相海之间的宅基地买卖协议虽无效，但胡宗山应当享有对作为涉案房屋拆迁中价值转换形式的补偿安置利益的权利。关于房屋拆迁利益的确定问题，应包括涉案房屋的拆迁安置补偿费及拆迁置换楼房的价值两部分。拆迁安置补偿费胡宗山已收取。关于拆迁置换楼房的价值，胡宗山同意按照38万元的价格处置，结合拆迁安置楼房的地理位置、配套设施状况，拆迁安置楼房的实际市场价值应当高于该价格。胡宗山同意按照38万元的价格处置，一审法院予以采信。胡宗山、刘相海双方对宅基地买卖合同的无效均有过错，但刘相海在出卖宅基地多年后，因辖区内棚户区改造、房屋存在巨大拆迁利益，在宅基地出售多年后再主张合同无效，其作为出卖方导致买卖交易的不稳定性，具有较大过错，违背了诚实信用原则，应当承担相对较大的过错责任比例。综合考量双方具体利益情况，根据诚实信用和公平合理的原则以及维护交易秩序的安全稳定性角度，涉案房屋因拆迁而增值部分应按照胡宗山、刘相海7:3的比例进行分配，分配时应扣除胡宗山支付的购买宅基地的费用，即刘相海应支付给胡宗山房屋增值费用为254800元[（380000元-16000元）×70%]。

依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条规定，一审判决：一、刘相海于判决生效后十日内返还胡宗山购宅基地款16000元；二、刘相海于判决生效后十日内支付胡宗山房屋增值费用254800元；三、驳回胡宗山的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3650元，由胡宗山负担1179元，刘相海负担2471元。

二审中，刘相海提交如下证据：证据一陵阳镇2017年度棚户区拆迁安置实施方案打印件一份，证明胡宗山不符合安置方案的规定，不具有安置资格，不享有安置房等安置待遇，胡宗山主张的损失没有事实依据，没有权利基础。证据二胡宗山在柏庄村的宅基地及地上房屋照片打印件两张，证据三胡宗山购买刘家河口（现为沭水社区）宅基地的照片打印件一张，两份证据证明胡宗山在柏庄村拥有自己的宅基地和房屋，在此情况下其又购买其他集体经济组织的宅基地，主观具有过错。根据刘相海实地走访的情况看，胡宗山在另外一个集体经济组织也购买了宅基地，由此可知，胡宗山是明知而违法，其通过违法行为谋取拆迁利益，故本案中胡宗山主观上具有较大过错。证据三、银行账户清单打印件一份，该清单记载2018年1月29日刘相海取出地上附着物的补偿款62900元，并当场交付胡宗山62901元，证明双方已就拆迁补偿金额达成合意，并在2018年1月29日履行完毕。胡宗山恶意起诉，恶意反悔已经履行完毕的事项，不应予以支持。且胡宗山于2022年2月14日起诉，明显超过了诉讼时效。另，申请法院到刘村（沭水社区）调取胡宗山购买该村宅基地及征收补偿的材料。胡宗山质证认为，刘相海应在一审开庭前提交上述证据，其提供的证据与本案无关。证据一系复印件，应提供原件；证据二，柏庄村的宅基地及地上房屋系老祖宗盖的，该房屋一直由胡宗山父母居住；证据三，胡宗山购买刘家河口的房屋是合法善意占有。证据四、银行账号清单，该62900元是胡宗山盖房后应得的补偿款，涉案房屋于2022年才开始安置楼房。本院认证，刘相海提交的证据一系复印件，真实性无法核实；证据二、三，能够证实胡宗山在其他集体经济组织有房屋居住；证据四，仅能证实刘相海已支付胡宗山62901元，不能证实双方已就全部拆迁利益的分配达成了协议。刘相海二审申请法院调取胡宗山购买刘村宅基地及征收补偿的证据，但其对此未提交初步证据证实，本院不予准许。

另，经查阅一审卷宗，一审法院适用简易程序审理本案，并依法向刘相海送达了开庭传票等法律文书，刘相海在一审审理过程中未提出异议并进行了答辩。

本院查明的其他事实与一审查明的事实一致。

本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

关于双方的过错问题。本案中，胡宗山、刘相海均明知涉案宅基地依法不能转让给本集体组织以外的成员，但双方仍进行转让，故双方对合同的无效均存在过错。对于双方的过错责任比例，从本案产生的过程及原因来看，辖区内棚户区进行改造、房屋存在巨大拆迁利益，刘相海在出卖涉案宅基地后又以该宅基地与村委签订拆迁安置协议，并将拆迁置换的楼房占为己有。刘相海作为出卖方导致买卖交易的不稳定性，具有较大过错，违背了诚实信用原则，应当承担相对较大的过错责任比例。综合考量双方具体利益情况，一审法院根据诚实信用和公平合理的原则以及维护交易秩序的安全稳定性角度，酌定涉案房屋因拆迁而增值部分按照胡宗山、刘相海7:3的比例进行分配并无明显不当。

关于拆迁置换楼房的价值。胡宗山主张按照38万元的价格处置，一审法院结合拆迁安置楼房的地理位置、配套设施状况，认为拆迁安置楼房的实际市场价值应当高于该价格，故按照38万元的价格予以认定并无明显不当。刘相海虽提出异议，但其未提交证据证实一审法院认定的价值明显高于市场价格，亦未申请鉴定。

关于一审程序是否违法的问题。经查阅一审卷宗，一审法院已依法向刘相海送达了开庭传票，一审审理过程中，刘相海未提出异议并进行了答辩。刘相海关于一审程序严重违法的主张不成立，本院不予支持。

关于本案诉讼是否已过诉讼时效期间的问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。一审时刘相海未提出诉讼时效抗辩，故对其该上诉理由，本院亦不予支持。

综上所述，刘相海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5362元，由刘相海负担。

本判决为终审判决。

审判长　李　红

审判员　王春燕

审判员　刘丽艳

二〇二二年十月二十四日

书记员　高　琼