财税与前期费用体检

目录

1、财务体检

2、税务体检

2.1 交易结构体检

2.2 复建房税负处理体检

2.3 融资区税务成本体检

3、前期费用体检

1、财务体检

如果通过公司并购的方式并购旧改项目，对于标的公司的财务体检就非常重要。

1.1 体检内容

1.1.1 财务账册

1.1.1.1 财务账簿是否规范

1.1.1.2 账簿记录是否齐全

1.1.1.3 账务实物是否相符

1.1.1.4 入账票据是否真实

1.1.2 财务制度、流程

1.1.2.1 是否有制度、流程

1.1.2.2 制度、流程是否合理、完善

1.1.2.3 制度、流程是否有效执行

1.1.2.4 制度、流程的执行是否有监督机制

1.1.3 财务现状

1.1.3.1 财务管理系统

1.1.3.2 货币资金管理：银行存款、库存现金、应收账款、应付账款、票据管理等；

1.1.3.3 往来款管理

1.1.4 采购管理

1.1.4.1 采购需求管理

1.1.4.2 供应商选择管理

1.1.4.3 供应商管理

1.1.4.4 订单/合同管理

1.1.4.5采购验收

1.1.5 工程管理

1.1.5.1 前期管理：立项、用地、报建、施工图等

1.1.5.2 建设管理：现场管理、成本控制、安全管理

1.1.5.3 后期管理：项目评估、运营管理等。

1.1.6 人事管理

1.1.6.1人员及职务

1.1.6.2 薪酬待遇

1.1.6.3 合同与档案

1.1.7 行政管理

1.1.7.1办公室安全管理

1.1.7.2 固定资产管理

1.1.7.3 印章管理

1.1.7.4 库房管理

1.2 应对思路

如果存在重大风险，则另行设计并购路径。

2、税务体检

2.1交易结构体检

2.1.1 体检内容

项目前期交易架构设计不合理，未考虑项目整体节税需要，将导致后期改造税费负担较大，影响利润空间。

广东省★★食品有限公司工业用地（部分）合作开发案例

2.1.2 体检应对

● 在介入项目改造之前，应充分了解当地税局对政策的理解，争取旧改适用优惠政策和待遇，尤其是有关企业改制重组的税收政策以及“三旧”改造税收政策的把握；

● 充分利用物权、股权、债权、信托四类基本法律关系的税法区别，设计税收风险较少、收益较大交易结构，最大化地利用税收优惠政策，减少开发企业资金投入。

2.2 复建房税负处理体检

2.2.1 体检内容

旧村改造中，因复建地块直接确权至村集体经济组织名下，复建地块上的安置房确权至村集体名下存在以下三种途径：一是由项目公司负责代建，建成后再直接确权至村集体经济组织名下；二是由项目公司建设并取得产权后无偿转让至村集体经济组织名下；三是由开发企业向村集体经济组织支付建设资金。因不同移交方式下安置房的税务计算不同，将直接影响项目的税费支出以及经济可行性。

核心问题：视同销售在三种建设模式下的不同表现

2.2.2 体检应对

精确测算、深度沟通、双向视同。

2.3 融资区税务成本体检

2.3.1 体检内容

复建区改造成本与融资区分期、分区的匹配、协调，以及融资区自身建设成本分期、分区的匹配、协调，各项成本支出的优化等等，直接影响开发企业的资金投入及项目利润。

2.3.2 体检应对

结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等，对融资区进行合理的区域划分，将改造成本合理分布在不同分期、分区进行消化，并将融资区收入成本控制在合理区间。减少项目公司支出，提高项目利润。

3、 前期费用体检

3.1 体检内容

旧村改造项目前期因转化项目需要，向村集体经济组织、平台公司或个人支付的组织活动费、场地租用费、工作小组及参与活动人员劳务费、误工费、奖励费、协调费、差旅费、公关费等，以及金额不菲的平台费，因不符合旧村改造成本核算办法的规定，存在无法计入改造成本的风险。

3.2 体检应对

3.2.1 前期消化： 财税、法务、规划等多专业协同进行针对性筹划，根据广州市政府对前期服务商等政策的规定，分析改造过程中相关费用支出，制作与实务相符的合同、协议，归集整理相关资金流向，应尽可能取得有效凭证，进行费用化或资本化处理。

3.2.2 后期消化：针对项目前期部分不能进入改造成本的费用，通过合理转化分散到相应纳税期间或者放置到其他项目成本之中进行消化，采取方式在项目拆迁阶段或安置房建设等其他环节予以消化。

2.2 复建房税负处理体检

2.2.1 体检内容

旧村改造中，因复建地块直接确权至村集体经济组织名下，复建地块上的安置房确权至村集体名下存在以下三种途径：一是由项目公司负责代建，建成后再直接确权至村集体经济组织名下；二是由项目公司建设并取得产权后无偿转让至村集体经济组织名下；三是由开发企业向村集体经济组织支付建设资金。因不同移交方式下安置房的税务计算不同，将直接影响项目的税费支出以及经济可行性。

核心问题：视同销售在三种建设模式下的不同表现

2.2.2 体检应对

精确测算、深度沟通、双向视同。

2.3 融资区税务成本体检

2.3.1 体检内容

复建区改造成本与融资区分期、分区的匹配、协调，以及融资区自身建设成本分期、分区的匹配、协调，各项成本支出的优化等等，直接影响开发企业的资金投入及项目利润。

2.3.2 体检应对

结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收以及城市更新主管部门批复的片区策划方案、项目实施方案等，对融资区进行合理的区域划分，将改造成本合理分布在不同分期、分区进行消化，并将融资区收入成本控制在合理区间。减少项目公司支出，提高项目利润。

3、 前期费用体检

3.1 体检内容

旧村改造项目前期因转化项目需要，向村集体经济组织、平台公司或个人支付的组织活动费、场地租用费、工作小组及参与活动人员劳务费、误工费、奖励费、协调费、差旅费、公关费等，以及金额不菲的平台费，因不符合旧村改造成本核算办法的规定，存在无法计入改造成本的风险。

3.2 体检应对

3.2.1 前期消化： 财税、法务、规划等多专业协同进行针对性筹划，根据广州市政府对前期服务商等政策的规定，分析改造过程中相关费用支出，制作与实务相符的合同、协议，归集整理相关资金流向，应尽可能取得有效凭证，进行费用化或资本化处理。

3.2.2 后期消化：针对项目前期部分不能进入改造成本的费用，通过合理转化分散到相应纳税期间或者放置到其他项目成本之中进行消化，采取方式在项目拆迁阶段或安置房建设等其他环节予以消化。