广州动迁

一、广州动迁的特点

广州动迁的最大特点是以市场化协商为基本做法，强调尊重现实和产权人利益。广州的传统，以及征地制度改革。

起点比较现实，过程比较柔和（妥协），结果？

二、广州动迁优点

最大优点是可以最大限度地保护被拆迁人的权益。

三、广州动迁不足

（一）动迁透明度：

一是补偿标准形成过程不透明。有些征收公告直接载明了补偿标准，但该补偿标准是如何形成确定的，未公开，不透明。思想根源是把征收补偿谈判的过程当做平等民事主体之间的自由交易，忽视了征收人作为政府的公共管理属性。

二是补偿结果不透明。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，每一户被征收人的补偿方式、补偿金额（或安置面积）需主动公开，并张贴在征拆现场，但实际操作中大多数都没有公开。

（二）补偿公平性

动迁透明度不足，以及市场化动迁固有的背对背个别谈判签订拆补协议的方式，必然导致补偿不公平。例如，一个旧城改造项目或者房屋征收项目，有些人可以通过“一哭二闹三上吊”，最后获得远超别人的赔偿款。

最大不公平集中在集体土地征收过程中对宅基地房屋的补偿。根据《土地管理法》第62条规定，宅基地房屋的首要属性是具有住房保障功能的人身福利属性，其次才是财产属性。因此，对于宅基地房屋的补偿应以“补人头为主、补砖头为辅”。广州现实的做法与此有差异。

不公平的背后本质上是不合法。

（三）程序合法性

首先，在国有土地上房屋征收领域存在在个别程序瑕疵。例如某城市的地铁征收和房屋征收，大多数征收公告在公示当天已载明补偿标准，与《国有土地上房屋征收与补偿条例》要求“征收房屋补偿标准以发布征收公告当天的时点进行评估”相违背。

其次，征收集体土地也存在着程序瑕疵。《土地管理法实施条例》第32条规定征地补偿款“专款专用”的预存制度，但在广州市的征地实务操作中，一般是在报批前就已支付。

（四）容易产生“留守户”

不透明势必引起被拆迁人之间的相互猜疑、分裂，由于总是担心“老实人吃亏”而有意无意地太高价格、拖慢动迁；

即便是相同的房屋，可能补偿结果不一样，这种不公平的结果势必引发权利人之间的相互攀比和漫天要价，导致动迁工作难上加难；

程序上的瑕疵，往往又授人以柄，使工作陷于被动。

（五）动迁规范化

此外市场化动迁存在不规范现象。例如，领导重视的重点项目，或因重大事件需要等原因，项目若出现留守户，动迁主体会使用一些“非常规”手段处理留守户问题。

此外市场化动迁也引发一些贪污贿赂等职务犯罪。

（六）动迁效率低。

以广州为例，据统计，当前广州市在册城中村272个，已批准全面改造的146个，完成改造的不超过10个。而杭州自2016年大规模开展城中村改造以来，仅用五年时间，就完成了200多条城中村改造。