什么是做地？
一、广州做地
（一）广州做地规定
1、《广州市支持统筹做地推进高质量发展工作措施》（穗府办函〔2023〕12号）
第一条：按做地和土地收储相分离的原则，将土地整理各项前期具体工作，包括选址论证、勘测定界测绘、征收补偿、拆除清表、管线迁改、绿化迁移、土壤污染调查、场地围蔽看管、产权注销、“七通一平”、环评影响分析、历史建筑保护、考古勘探调查等工作独立开展，待形成净地后向土地储备机构申请交储。
2、《广州市支持统筹做地推进高质量发展的工作方案》（穗规划资源字〔2023〕5号）
第一条：做地是指在政府指定范围内，由政府认定的国有企业筹集资金，配合属地政府实施征收补偿安置工作，实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等配套设施建设(以下简称“通平”工作)后将土地统一交由政府收储。
（二）广州做地分析
1、做地内容：土地一级整理。是否包括征拆动迁？
2、做地目的：收储，至少部分做地项目如此；
3、做地地位：与储备相独立；
4、做地主体：政府指定的国有企业（不同于土地储备）；
5、做地的资金：企业筹集资金（不同于土地储备）；
6、做地的手段：征收或其他。
二、杭州做地
（一）杭州做地的起源
1、始于国企解困：
历史上，杭州市国企做地起源于上个世纪90年后期的国有企业解困。当时，国有企业普遍困难，且城市发展客观上也需要“退二进三”。于是，一些在城区拥有土地的国有企业将自家的土地整理成“净地”后，交给市政府收储（1997年8月，杭州市设立土地储备中心），政府公开出让，地价款按照一定比例返还原产权国企，用于解困。
2、成于片区开发：
随着经济发展，该做法在融资方面表现出一定优势，更为重要的是，可以借助于国有企业放大土地储备的力量，同时多片区开展土地储备，克服单纯依靠土地储备机构力量不足以及土地储备机构作为国家机关体制机制过于僵化的弊端。于是，在一些新区开发过程中，新区管委会也成立相关城市建设投资公司，作为新区建设过程中土地一级整理开发的抓手，如，杭州市钱江新城投资集团有限公司即是钱江新城管委会设立的投资公司，一度管委会主任任该公司的董事长。
（二）杭州做地的体制机制
1、（杭州市）土地储备机构的职责
市土地储备中心负责政策供给与“净地”收储工作。
“一个平台”是指在中心城区（四个区），有且仅有市土地储备中心一家土地储备机构，四个区虽然也有名称为“土地储备中心”的机构，但并未进入自然资源部颁布的土地储备机构名录，并非法定的土地储备机构，而是市土地储备机构的协助机构。
“两级做地”是指市、区两级均可以做地。市层面除了上述委托国有企业做地外，土地储备中心也可以自行做地（相关的动迁工作一般是委托区实施）。外围区的土地储备中心具有法定的土地储备职能，可以自行做地，也可以委托国有企业做地。
“三个计划”是指是土地储备中心负责制定做地计划、三年收储计划、出让计划，三个计划环环相扣，共同构成比较完备的土地计划。
“四个统一”是指统一收储标准、统一资金管理、统一出让管理、统一地块管理。杭州市土地储备中心先后颁布《杭州市经营性用地收储标准》《杭州市工业用地收储标准（试行）》，从前期手续、地块现场、地块权属、环境整治、基础配套五个方面规定了40项具体要求。做地主体交储的土地公开出让后，成交价款除了需要上交国家、省的部分外，全额返还做地主体（近年来需要计提地铁建设等基金，占比甚小），其中，45%由财政局拨给市土地储备中心，后者再拨给做地主体，剩余部分则由财政直接拨付给做地主体。
2、国有企业作为做地主体的职责
首先是筹集做地资金。这是作为做地主体的国有企业的主要职责。根据杭州市城投公司城东分公司财务人员的介绍，目前，做地主体主要有四个资金渠道，一是企业的经营收入（如，城投的物业经营收入等）；二是银行贷款或其它社会融资；三是做地项目的利润收入；四是土地储备的专项债；五是少量的市土地储备机构的预付款。
其次是做地片区内的基础设施以及安置房建设。作为做地主体的国有企业是自己负责的做地片区范围内的基础设施与安置房的建设单位。不过，政府并不要求基础设施必须在形成“净地”向政府交储时就完全建成，只是要求应当不迟于公开出让的经营性地块开发进度建成并投入使用。为了保障基础设施的及时建成，在交储时由住建部门进行配套核查，列出需要配套建设的基础设施清单。
最后是办理做地项目的全程行政审批手续。做地项目的规划与用地红线落在土地储备中心与做地主体名下，方便做地主体办理审批手续，也方便储备机构收储及办理抵押融资等。
3、区政府与镇街的职责
动迁工作由区全面负责。每个做地片区由属地区政府负责成立做地联合指挥部，区领导任联合指挥部领导，区规自、住建、发改、财政、环保等区属职能部门，属地镇街领导、村领导，以及做地主体等都必须参加联合指挥部。涉及征收集体土地的，由区规自部门牵头，涉及国有土地上房屋征收的，由区住建部门牵头。
动迁工作从区政府发布征收公告开始，镇街负责具体的动迁实施工作，各相关部门紧密联动协作，动用一切可能的手段攻城拔寨。为了避免做地片区内不同项目启动的时间不同以及进度不同造成补偿标准差异，从而导致动迁困局，杭州市原则上一个做地项目内的不同分期或分区同步发布征收公告。
为了有效推动拆迁，历史上杭州市常有一些体制创新举措，如为了解决基层动迁动力不足问题，在一些新城片区做地过程中，实行由新城区管委会领导兼任属地街道领导的做法，一竿子插到底，强力推进动迁。为了调动动迁积极性，做地主体按照补偿安置金额的2-5%向区联合指挥部支付工作费用。
（三）杭州做地的补偿标准
杭州市统一发布征地拆迁的补偿安置标准，但允许各个区根据项目实际有所调整，也即是说，相对统一拆补标准。早期在城中村改造中，每人安置50平方米，独生子女按二人计算，安置楼房一般是6-7层的小高层。后来安置楼房大都是高层住宅楼，适当调高了安置面积，每人60平方米。除了“按人头”补偿安置房，对于需要拆迁的现状房屋，则只给予合法面积（不超过3.5层）的重置成本补偿。尤其值得一提的是，为了调动村民支持城中村改造的积极性，除了给村集体按照10%比例安排留用地外，还为村民安置房办理国有土地的完全产权不动产证，无需支付土地出让金即可上市流通。
关于实际动迁过程中的个性化处理，必须要由做地主体、区有关部门、镇街以及区领导协商一致后才能行动。
三、做地的基本特点
（一）做地的本质
做地本质上就是土地一级整理，包括动迁（含产权注销）与“通平”两大工作内容。与其他方式的土地一级整理相比，有以下几个基本特点：
1、国企出资：
既不同于“三旧”改造之社会出资（国企、民企、外资皆可），又不同于土地储备之政府出资。
2、政府动迁：
不同于“三旧”改造之市场化动迁，也不同于土地储备之协商收购；
3、统一标准：
不同于“三旧”改造之个性化的拆补标准与方案，与土地储备的拆补标准相同；
4、独立运作：
不同于土地储备之土地储备机构包揽整理+收储，又不同于“三旧”改造之（合作）企业之一级整理+二级开发强关联；
5、还款来源：
直接以土地出让收入的一定比例提成来偿还国企的做地投入。
（二）做地关键点：
1、资金从哪里来？—如何筹钱？国企出资
2、动迁体制机制—谁来动迁？政府动迁
3、补偿安置标准—如何花钱？统一补偿
动迁是破旧立新的转换枢纽，是做地的核心。