广东旧改的亮点与问题

                                                                      ——效率低的表现与根源分析

一、两大亮点

（一）尊重产权、注重协商

无论是旧村改造，还是旧城、旧厂改造，“三旧”改造政策均将征求改造意愿作为先决条件（公益征收的除外）。旧村、旧城改造项目的意愿征集还设置了高达80%和90%的高比例门槛。

在旧村改造中，无论改造方案、拆补方案，还是招引合作企业、集体土地转国有，抑或征地留用地纳入旧改范围，均需要村集体经济组织“四议两公开”，充分尊重村集体的产权人的地位。

在动迁阶段，广东省各级政府奉行“市场化动迁”原则，不轻易介入双方的动迁谈判。此举有利于产权人获得更加充分、合理的补偿，有利于实现和谐拆迁、文明拆迁。总的来看，广东省拆迁中的暴力较少发生，这从到北京的信访量可以看出。

（二）捆绑招标、协议出让

在前期阶段将“三旧”改造项目的土地一级整理与二级开发“捆绑”，通过一次招标（商）确定改造（实施）主体；在改造（实施）主体完成土地一级整理后，再来按照招标（商）时公开的条件、价格签订土地出让合同，“净地”出让给改造（实施）主体。

捆绑招标、协议出让，使土地开发的一、二级联动起来，增强了项目的确定性，有利于投资人投资决策，有利于金融机构融资决策。

二、最大败笔—过度市场化。

（一）动迁市场化

如上所述，尊重产权、注重协商是广东省“三旧”改造的精髓之一，是市场化精神的表现。过犹不及，也恰恰是在这个方面，广东旧改存在着严重的问题与不足。政府不介入动迁，任由双方自由博弈。由于缺乏政府公权力补位，导致动迁受阻，进度缓慢。

不动产由于位置固定、不可移动，不动产的权属人具有“仅此一家、别无选择”的天然垄断优势。如果没有政府公权力的合理介入，无疑会诱发权属人“坐地起价”或“漫天要价”。这是广东省“三旧”改造频生“留守户”的深层原因，也是补偿标准不断攀高的深层原因。

（二）招商形式化

只有商务标、没有经济标和技术标的招商活动，徒有公开招选合作企业的形式，却没有竞争的内容。不但是公有资产的流失，也是程序上的不公平，更是为平台公司的操纵打开方便之门。