东莞市自然资源局东莞市住房和城乡建设局东莞市市场监督管理局东莞市城市管理和综合执法局关于印发《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》的通知

东自然资〔2023〕138号

各镇人民政府(街道办事处),市有关单位：

为进一步规范商业办公类商品房管理，促进我市房地产市场健康平稳发展，经市人民政府同意，现将《东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻实施。

东莞市自然资源局

东莞市市场监督管理局

东莞市住房和城乡建设局

东莞市城市管理和综合执法局

2023年3月31 日

东莞市严控商业办公用房改公寓工作实施方案

为进一步规范商业金融业用地、商住混合用地上的商业办公 用房等非住宅类房地产项目的管理，维护市场公平公正，促进我 市房地产市场健康平稳发展，保障购房人合法权益，强化存量商 业办公用房管理，根据国家、省有关法律法规和规范，结合我市实际情况，特制定本方案。

一、总体要求

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落 实习近平总书记对广东系列重要讲话和重要指示批示精神，围绕 践行社会主义核心价值观和新发展理念，满足人民群众对美好生 活的新期待，助力推动千万人口与城市深度融合、共荣共生，为奋力谱写东莞现代化建设新篇章作出积极贡献。

(二)工作原则

疏堵结合，科学管控。 坚持宜居则居、宜商则商，从源头上 加强全市商业办公用房的规划布局、总量供给和开发时序管理， 严控商业办公用房改公寓行为(以下简称“商改住”)。严格土地 用途管制制度，结合我市住房建设规划，设立配套型住宅用地(R),加大保障性住房的供给，满足新市民、青年人居住需求。

建章立制、规范管理。 建立健全商业办公用房的全流程协同监管机制，结合实际管理，优化完善建设工程方案审查、销售、 装修、后续监管等关键环节的制度建设，明确相关监管主体的职责和分工，提出有效、有力的管控措施。

依法监管，保障安全。 进一步加强对存量商办用房的监管巡 查，以建筑安全和消防安全为底线，明确部门分工，压实开发主体的责任，切实保障人民群众生命财产安全。

二、 工作目标

通过优化完善商业办公用房的管理机制，对存量与新增商业 办公用房实行分类管理。严格新增商业办公用房的管控，强化属 地镇街(园区)和部门相关行政审批的协同监管，加大惩处力度， 多管齐下，坚决杜绝新的“商改住”行为；依法加强存量商业办 公用房的监管，建立清单台账，科学分类管理，以建筑安全和消 防安全作为监管底线，明确各方主体的职责分工，保障存量商业办公用房规范、安全、合理使用。

三、 工作任务

(一)建立商业办公建筑重点监测台账

1. 市自然资源局、市住房城乡建设局、各镇街(园区)对办 理预(销)售前、已办理预(销)售未竣工验收备案、竣工验收 备案后的商业办公建筑进行梳理，建立动态的监管台账，结合项 目区位、设计方案、施工建设、销售装修等情况，按照分类管理 的原则，重点监管和巡查存在“商改住”潜在可能的项目，加强行政审批和后续监管。〔责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局、各镇街(园区)政府，配合单位：市城市管理综合执法局、市市场监管局、市消防救援支队、市不动产登记中心〕

2. 市有关职能部门、镇街(园区)应结合自身职能、项目审 批和日常监督，对监管台账进行动态更新，并建立信息共享机制， 及时将正在或潜在“商改住”的项目有关情况抄送各相关部门和 镇街(园区),强化部门、镇街(园区)之间的协同监管。〔责任 单位：市住房城乡建设局、市自然资源局、市城市管理综合执法 局、市市场监管局、市消防救援支队、市不动产登记中心，配合单位：各镇街(园区)政府〕

(二)加强存量商业办公建筑安全监管

按照“谁改建、谁负责”的原则，压实开发商和业主(改建 人)的主体责任，各部门依职责建立存量商业办公建筑定期开展 建筑结构安全检查、燃气安全检查、消防监督检查等日常管理制 度，严格“商改住”房屋的管控，对存在安全隐患的房屋应禁止 出租、进行经营性活动，并及时采取有效整改措施，从根本上杜 绝可能存在的安全隐患，切实保障人民群众生命财产安全。〔责任 单位：各镇街(园区)政府，配合单位：市住房城乡建设局、市城市管理综合执法局、市消防救援支队、市自然资源局〕

(三)完善具有可操作性的制度设计

借鉴广州、佛山等城市的经验做法和我市实际情况，修订我 市的《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知(试行)》,由市有关职能部门结合自身管理提出切实可行的管控措施，明确重点管控内容和要求，形成一套系统性、协同性、可操作性都更强的 监管机制，尤其要向市场释放出我市坚决遏制新的“商改住”行 为的明确信号。[责任单位：市自然资源局、市住房城乡建设局， 配合单位：市城市管理综合执法局、市市场监管局、市消防救援支队、市不动产登记中心、各镇街(园区)政府〕

(四)科学规划商业办公用地的布局和总量供给，加大保障性住房供应

各镇街(园区)应科学规划辖区内商业办公用地的总体布局、 总量供给和开发时序，从源头上把控商业办公用房的合理供给量。 结合市场需求和库存情况，引导三旧改造项目、轨道站点TOD 地 区及其他不适宜规划为商业金融业用地、商住混合用地的，调整 为刚需型商品房、保障性住房、公共设施等用地。优化土地用途 管制，设立配套型住宅用地 (R), 加大我市保障性住房用地的供 给，满足新市民、青年人的住房需求。〔责任单位：各镇街(园区)政府，配合单位：市自然资源局、市住房城乡建设局〕

(五)优化保障性住房用地的公共服务设施配置标准

研究分析保障性住房的居住人口特性，结合教育、医疗等专 项规划编制和东莞实际情况，进一步优化国土空间规划中保障性 住房用地的公共服务设施配置标准，提高规划的科学性和可实施 性。〔责任单位：市自然资源局，配合单位：市教育局、市卫生健康局、市住房城乡建设局、各镇街(园区)政府〕

(六)建立规划审批与商办用房去库存挂钩机制

加强规划审批和实施时序的管理，建立商业办公用房去化周 期与规划调整、土地供给、项目审批相挂钩的管控方式，对去化 周期过长的镇街，暂不予以批准商业办公用地，科学安排商业金 融业和商住混合类的土地供应。〔责任单位：市自然资源局，配合单位：市住房城乡建设局、各镇街(园区)政府〕

(七)完善建设工程设计方案审查标准

进一步优化商业办公类项目的建筑设计管控措施，包括但不 限于平面立面设计、最小套内面积、建筑层高、功能井布局等方 面，强化前期方案设计审批的把关，压缩“商改住”的操作空间， 并将须加强后续审批监管的商业办公类项目形成台账，告知住建、 市场监管、不动产、城管执法等相关部门，以加强后续协同监管。 〔责任单位：市自然资源局，配合单位：市住房城乡建设局、市 市场监管局、市城市管理综合执法局、市不动产登记中心、各镇街(园区)政府〕

(八)加强建设工程施工阶段的监管

落实建设、设计、施工(含精装修)、监理等单位的主体责任， 加强施工图审图，施工图纸与建设工程设计方案除必要的细化深 化外，应严格保持一致。依法严肃查处擅自修改施工方案、不按 要求报审、不按施工图施工、不按规定监理等违法违规行为。〔责任单位：市住房城乡建设局，配合单位：各镇街(园区)政府〕

(九)规范房地产销售管理

1. 加强销售方案的审核把关，强化预售资金监管，督促开发企业在销售现场设立公示牌，向购房人明示房屋的规划用途、土 地使用年限、契税、物业服务费、水电费标准及配套建设指标。〔责 任单位：市住房城乡建设局、市市场监管局，配合单位：市自然资源局、市不动产登记中心、各镇街(园区)政府〕

2. 规范销售宣传行为，加强对开发企业和销售代理公司发布 的销售广告、宣传活动、样板房的检查力度，在购房合同中与购 房人明确项目的商业办公属性，告知购房人严格按规划用途使用， 不得擅自改变用途，对虚假宣传的依法予以查处。〔责任单位：市 住房城乡建设局、市市场监管局，配合单位：市自然资源局、市不动产登记中心、各镇街(园区)政府〕

(十)完善装修环节监管

1. 按照国家、省有关装修管理的规定并结合我市实际情况， 进一步加强房屋结构安全管理和规范我市建设工程室内装饰装修 管理，建立健全既有建筑装修管理制度。〔责任单位：市住房城乡 建设局，配合单位：市城市管理综合执法局、各镇街(园区)政府 〕

2. 加强对装修各方责任主体监管，从严查处开发企业、装修 公司、业主等主体的违法违规行为。发现擅自加层、增加面积或 改变使用用途、平面布局等涉嫌违反规划行为的，移交属地“两 违”办查处；发现危及建筑结构安全和消防安全的，分别移交属 地住建、消防部门查处。采取有效措施堵住通过装修实现“商改住”的漏洞。〔责任单位：各镇街(园区)政府，配合单位：市住房城乡建设局、市城市管理综合执法局、市消防救援支队、市自然资源局〕

3. 加强对管道燃气建设的监管，禁止商业办公用房在竣工备 案后再安装管道燃气。〔责任单位：市城市管理综合执法局，配合单位：市住房城乡建设局、各镇街(园区)政府〕

(十一)加强违法建设行为执法查处力度

1. 对新增“商改住”违法建设行为严格按照《东莞市违法用地、 违法建设联合执法实施方案》《东莞市城管领域建筑安全隐患专 项整治方案》进行查处，增强执法和监控的可行性与阻吓力度。〔责 任单位：各镇街(园区)政府，配合单位：市城市管理综合执法局、市住房城乡建设局、市自然资源局、各镇街(园区)政府〕

2. 尚未取得建设工程规划许可证、建设工程施工许可证或者 未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的商业办公用房，对 其出现的违法建设行为要坚决采取强硬措施，依法从严查处。其 中竣工备案前由属地住建部门牵头会同规划、城管执法部门处理， 竣工备案后由属地城管执法部门牵头会同住建、规划部门处理。 〔责任单位：各镇街(园区)政府，配合单位：市城市管理综合执法局、市住房城乡建设局、市自然资源局〕

(十二)加强不动产登记管理

商业办公用房应按照规划许可载明的内容(房屋用途、单元 划分形式等)办理不动产首次登记，凡发现结构、面积、布局与规划许可内容不一致的，不予办理不动产首次登记。〔责任单位：市不动产登记中心，配合单位：市住房城乡建设局、市自然资源局、各镇街(园区)政府〕

(十三)建立项目抽查制度

1. 建立项目验收后“回头看”的抽查制度，针对有潜在改建行 为的商业办公建筑组织联合复查抽查，形成阻吓效应。〔责任单位： 各镇街(园区)政府，配合单位：市城市管理综合执法局、市住房城乡建设局、市自然资源局、市市场监管局〕

2. 对新增的“商改住”实行零容忍， 一经发现，依法对项目 开发商或业主(改建人)予以严厉惩处，并计入征信，对其后续 的建设项目进行严格审查、从严要求，在符合上位法律法规的情 况下，采取必要的市场准入限制措施予以惩戒，情节严重的限制 或禁止参与土地市场交易。〔责任单位：各镇街(园区)政府，配 合单位：市城市管理综合执法局，市住房城乡建设局、市自然资源局、市市场监管局〕

四、 保障机制

(一)加强组织领导

本项工作由市人民政府统一领导，市自然资源局、市住房城 乡建设局、市城市管理综合执法局负责抓总，各有关部门结合自身职能推动落实，各镇街(园区)政府负责辖区内相关工作落实。

(二)健全工作机制

各部门、镇街(园区)要将思想统一到市政府的决策上来，进一步提高认识，根据责任分工制定工作计划和方案，抓好具体工作落实，并建立工作责任人制度，负责监督推进本单位的各项工作的落实。

(三)建立督导问责机制

建立健全我市“商改住”工作督导制度，由市人民政府召开 工作会议，定期通报各项工作进度，并建立申报工作考核机制， 对执法部门及人员不履职、履职不到位的，纪检监察部门从重处理，以做效尤。

(四)加强宣传推广

通过线上线下，全方位、多层次宣传，围绕各项工作任务提 前策划，通过微信公众号、现场宣讲等各类宣传方式，重点宣传 “商改住”的公寓与商品房的居住权益差异性，提高人民群众对“商改住”是违法行为的认识，加强群众参与，营造良好氛围。

附件：东莞市严控“商改住”工作任务分解表