做地企业的六大风险

一、背景分析

（一）做地企业的位置

在做地活动的方方面面关系中，做地企业是地位最弱势的“金主”。

（二）做地风险的根源

1、资金：按期投入资金、按期收回投资，是企业经营的主线，任何影响融、投、收的因素，都可能构成风险；

2、合规：合规经营，是企业经营的基本要求，一是合乎内部审计的要求，二是合乎外部监管的要求，不符合内部审计要求，企业领导会被问责，不符合外部监管要求，企业和领导可能会同时被处罚（含刑事处罚）。

二、做地企业的六大风险

（一）主体资格的风险

获取做地主体资格的手续不齐备或不合规，后续的对外交易活动（如融资、签订合作协议、委托协议等）将举步维艰；

或者发生争议诉诸法律途径时，可能会面临着被认定不具备相关主体资格的风险。

（二）数据调查的风险

包括数据摸查与详查两个阶段。如果数据未能全面、准确反映现状，将造成相关方案脱离实际，无法执行。造成风险的原因有二：一是摸查有问题，二是与区政府的沟通有问题。

（三）行政审批的风险

在整个做地过程中，各种方案、计划、规划，以及交储、出让、拨款等，都需要政府或政府部门的审批；预计每一笔做地款的支付可能也需要镇、街的确认或审核。仅仅形成净地交储后的出让，按照现行流程，最快也要完成六个步骤，耗时四个月。

任何一次审批困难，都会影响计划推进，影响按期回收投资。

（四）动迁进度的风险

陷入动迁僵局，不能按期推进动迁进度，从而影响整个做地计划的推进。

（五）财税风险

1、税务风险：做地是服务，还是产品，其中的融资、合作、拆补、施工等关系如何构建、如何签订合同，合同主体不同、内容不同，会计记账也就不同，适用的税种税率不同，作为一项新生事物，需要小心论证、谨慎操作，避免不合理纳税。

2、财务风险：做地是一项新业务，金融机构需要一段的研究探索的时间，短期内融资难是必然；而做地的周期预计较长，融资渠道不能匹配做地的业务特点，可能引发做地企业的“爆雷”。

3、利润风险：文件说按照新规划用途市场评估价的一定比例向做地主体支付交储补偿。如何确定“一定比例”？并且，这种简单的比例核算法，忽略了资金的时间价值，既不符合计算投资收益率的规定，也会导致出让工作的拖延。

（六）刑事（合规）风险

1、刑事风险

（1）贪污罪：法条与案例

（2）挪用公款罪：法条与案例

（3）受贿罪：法条与案例

（4）非国家工作人员受贿罪：法条与案例

（5）国有公司、企业、事业单位人员失职罪：法条与案例

（6）非法占用农地罪：法条与案例

2、合规风险

（1）商业贿赂：在做地过程中，做地企业支付大量资金用于拆迁补偿、场地平整、基础设施配套建设等，相关单位等人员为获取工程、牟取利益，有向做地企业管理人员行贿等可能性。

（2）招投标：做地过程中，涉及拆迁、场地平整、基础设施配套建设等工程招标，须注意招投标合法合规。

（3）资产交易：做地企业涉及股权转让、资产转让等，须遵守国有资产交易的合规要求，如进行可行性研究和风险分析，按规定履行决策和审批程序，外部环境或项目本身发生变化时及时调整投资方案并采取止损措施等。

（4）安全生产：房屋拆卸、工程施工中落实安全生产责任。

（5）环境保护：拆迁、施工过程中保护土壤环境

（6）维稳风险：项目实施过程中，做好维稳风险评估，做好被拆迁人工作，防止出现群体性事件。

政府债务的合规风险