省、穗、莞的城市更新最新动态

律房律地  龚军伟

一、广东省

（一）城中村改造相关政策面临的问题：

1、自愿“集转国”的报批：

2、协议出让：本身没有问题，但影响了政府对土地一级市场的垄断。

3、三旧改造的公共利益属性：

（二）城中村改造的机遇：

1、拆、治、兴的提出：综合改造

2、疫情引起的城中村担忧：

3、经济下行背景下的城中村改造机会：

攻坚行动方案（2023-2025）

二、广州市

（一）以往的做法：

广州的政策文件历来强调数据摸查、成本核定、方案编报等“前期工作”由政府组织实施，而土地一级整理工作以及二级开发交由市场主体完成。

（二）未来的做法：

模式一：做储结合、滚动开发

本质是政府征收储备用地的升级版——政府将传统储备过程中的前期工作，从选址论证、勘测定界测绘、开始到“七通一平”、环评、历史建筑保护等工作独立指派给特定国企，同时由其负责前期工作的资金。这相当于将土地征收工作给国企“总包”了。

模式二：改储结合、带方案招商

本质是2021年“鼓励功能性国企参与城市更新改造项目”的升级版——在原提议中，主要是针对中心城区中近期要改造但未正式引入合作企业的旧村改造项目，而本轮“统筹做地”方案则强调“片区”的概念，统筹多条旧村、旧城，规模达1平方公里以上，且对于中心城区以外的重点板块也纳入范围。

三、东莞市

（一）以往的做法：

编报规划方案、核查不动产权益、意愿征询、拟订补偿方案、确定政府（集体）综合收益、编报公开交易方案等前期工作由前期服务商负责。

（二）未来的做法

2023年1月10日，东莞市政府颁布《关于聚焦先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》（东府〔2023〕4号）：

1、取消前期服务商制度：前期工作阶段，镇街（园区）政府作为前期工作的责任主体，可根据需要公开招引专业技术机构，协助开展规划研究、权益核查、意愿征询、资产评估、公开交易方案编报等前期工作，不再统一招引前期服务商。

2、限期完成不动产权益收购：

采取公开招引实施主体模式实施的单元，原则上公开招引实施主体后一年内完成不动产权益收购，旧村改造为主的可放宽至两年，……。逾期未完成的，除因政府行为、不可抗力等因素外，原则上五年内该改造单元不再重启改造工作。

3、实施零星征收

单元拆除范围内已签订补偿协议的权益土地面积合计占比及人数合计占比不低于95%时，实施主体与未签约权益人经过充分协商，且经各镇街（园区）或相关专业机构调解后仍无法达成一致的，为维护和增进社会公共利益，推进国土空间规划的实施，各镇街（园区）可提请市人民政府，按照《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例、《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定，对未签约部分土地及房屋依法实施征收。