广东省自然资源厅关于进一步规范国有建设用地使用权出让管理相关工作的通知（征求意见稿）

各地级以上市人民政府，各县（市、区）人民政府，省政府各部门、各直属机构：

为深入推进自然资源高水平保护高效率利用示范省建设，维护公平公正的土地市场秩序，加强廉洁行政风险防控，促进土地市场平稳健康运行，根据土地出让管理法律法规等规定，经省人民政府同意，现就进一步规范国有建设用地使用权出让（以下简称为“土地出让”）管理有关事项通知如下：

一、做好土地出让前期工作

（一）落实土地储备工作要求

市、县自然资源主管部门应于每年第三季度会同同级财政部门组织编制本行政区下一年度土地储备计划，对可收储的土地资源总量、结构、布局、时序等方面做出统筹安排。年度土地储备计划要做好与年度国有建设用地供应计划的衔接，报同级人民政府批准，逐级报省自然资源厅备案。确需调整年度土地储备计划的，按原审批程序报批、备案。

各地自然资源主管部门要对储备土地实行全口径统计和管理，及时取得预出库单号。未关联预出库单号的土地不得出库供应。

（二）编制实施国有建设用地供应计划

市、县自然资源主管部门要根据国民经济与社会发展规划、国土空间规划（土地利用总体规划、城乡规划，下同）、土地利用年度计划、住房发展规划、年度土地储备计划、重点建设项目计划以及土地市场状况等，于每年10月组织编制本行政区下一年度国有建设用地供应计划，对下一年度拟供应的全部国有建设用地的总量、结构、布局、时序和方式作出科学安排。同级人民政府批准年度国有建设用地供应计划后，市、县自然资源主管部门应于每年3月31日前在中国土地市场网、省公共资源交易电子服务系统、当地政府门户网站、部门相关网站和当地主流媒体等（不同媒体发布的信息内容必须一致，下同）进行公开，同时在省土地市场动态监测与监管系统中完成填报、备案。

二、科学制定土地出让方案

（三）拟出让地块的总体要求。拟出让国有建设用地应取得合法用地手续，符合国土空间规划并在出让前依据详细规划出具规划条件，落实“净地”出让要求。

（四）拟出让地块价格的确定。市、县自然资源主管部门要在土地出让前采用公开方式委托土地估价中介机构进行地价评估，由土地估价专业的评估师完成土地估价报告，并按要求由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。各地要将土地估价报告的估价结果作为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让相关价格事宜。有底价出让的，国有建设用地使用权成交价格不能低于底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类政府性资金，不得计入底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%。

（五）竞买保证金。各地在集体决策土地出让起始价（起拍价、标底）、底价等时，应一并集体决定竞买保证金金额。竞买保证金不得低于出让最低价20%，不超过出让最低价的50%。竞买保证金应当明确缴交至指定账户，不得以项目投资额等形式代替。

（六）土地出让主体。土地出让主体是市、县人民政府，具体出让工作由市、县自然资源主管部门作为出让方组织实施。除依法取得授权或受委托外，各类开发区管理委员会及其他部门不得作为出让方与受让方订立土地出让合同。

（七）土地出让方式。国有建设用地使用权采取招标拍卖挂牌出让方式的，应实行网上交易。土地出让应当按宗地确定用途，每宗地签订一份土地出让合同。依据国土空间规划用途可以划分为不同宗地的，应当先行分割成不同的宗地，再按宗地出让。对不同用途但高度关联、需要整体规划建设、确实难以分割供应或分割宗地后不利于节约集约用地的综合用途建设项目用地，市、县自然资源主管部门可以确定主用途并按照一宗土地实行整体出让供应，综合确定出让底价。不得将两宗及以上住宅项目用地“捆绑”出让。

（八）土地出让年限。各类土地出让年限不得超过法定最高年限，即住宅用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，其他用地50年。混合用途用地中，各用途的用地出让年限不得超过上述对应用途的年限。鼓励工业用地实行弹性年期出让。

（九）住宅用地出让面积和开发建设期限。住宅用地宗地出让面积不得超过下列标准：小城市和建制镇7公顷，中等城市14公顷，大城市及大城市以上20公顷。属混合用途用地的，其中住宅用地部分出让面积不得超过上述标准。

住房建设项目应当在土地出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。其他用地可结合项目建设所需时限，参照上述期限执行。

三、规范土地招拍挂出让公告发布

（十）全面规范公告发布内容

市、县自然资源主管部门要在土地出让前及时、准确、完整地将出让公告录入省土地市场动态监测与监管系统，并在中国土地市场网、省公共资源交易电子服务系统、当地政府门户网站、相关部门门户网站和当地主流媒体上公布。市、县自然资源主管部门要对土地出让公告内容的合法性和真实性负责，对宗地出让主体、出让方式、出让年限、出让面积和规划条件、竞买保证金、土地现状条件、开发建设期限等公告要素进行严格把关。出让公告应当至少在招标拍卖挂牌活动开始前20日发布，以最后发布出让公告时间为起始日。

（十一）严格禁止违规设置竞买条件

土地出让公告、招标拍卖挂牌出让文件、竞买须知或竞买现场中不得设置影响公平竞争的限制条件，不得加设任何针对竞买主体资格的具有倾向性、歧义性、排他性的条件。在不排斥多个市场主体竞争、确保公平公正的前提下，可根据同级投资或相关行业主管部门要求设置竞买、用地条件，但必须在出让公告中明确表述，不得作出“详见其他文件、其他网站”等一般性表述，并通过部门联动监管机制严格管理。

（十二）及时纠正和整改疑似违规问题

各级自然资源主管部门要加强对土地出让公告的监测监管，对上级自然资源主管部门发现的出让公告中内容不规范、非“净地”出让和违规设置竞买、用地条件等疑似违规问题，下级自然资源主管部门要进行认真审查、及时处理；确属违反有关规定的，应当立即撤销公告、重新拟定出让方案，并及时将审查情况和处理结果书面报送上级自然资源主管部门。

四、强化土地出让合同管理

（十三）规范缴纳土地出让价款

土地出让方和受让方原则上应在出让成交后的10个工作日内签订土地出让合同，土地出让合同应当明确约定土地出让价款的总额、缴付时间和缴付方式，并落实以下有关要求：约定分期缴纳的，全部土地出让价款缴纳的期限不超过一年；经当地土地出让协调决策机构集体认定，特殊项目可以约定在两年内全部缴清。首付款缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，且应在土地出让合同签订后1个月内缴纳完毕。分期支付土地出让价款的，受让方在支付第二期及以后各期出让价款时，应当按照支付第一期土地出让价款当日中国人民银行公布的一年期金融机构人民币贷款基准利率（LPR）向出让方支付利息。受让方未按照土地出让合同及时足额缴纳土地出让价款的，应当按日加收违约金额1‰的违约金；经税务部门催缴后受让方仍不支付土地出让价款且逾期付款时间超过合同约定缴款日期60日的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。

（十四）禁止违规减免土地出让价款

土地出让成交后，未按合同约定缴清土地出让收入和提供有效缴款凭证的，不予核发不动产权属证书或者不动产登记证明，不得按出让价款缴纳比例份额分割办理国有建设用地使用权首次登记手续。除国家有明确规定外，各地均不得减免、缓缴或者变相减免土地出让收入，不得以土地换项目、土地作补偿、先征后返、奖励补贴等形式变相减免出让收入，不得进行虚假招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权。

因改变土地使用条件等情况需补缴、退缴地价款的，市、县自然资源主管部门应当按本文第四条有关要求组织评估，不得在未经评估情况下，依据会议纪要和抄告单等形式，或授意中介机构确定补缴、退还金额。

（十五）严格落实开竣工约定

市、县人民政府要切实采取措施提高土地利用水平，优化营商环境，通过加强土地储备、“净地”出让、区域评估等工作措施，做到在合同约定时间内将具备开工条件的土地交付受让人，缩短受让方从拿地到开工的时间。对因受让方自身原因导致宗地无法按照合同约定的日期开竣工的，受让方应根据土地出让合同约定承担违约责任。

（十六）规范国有建设用地使用条件变更管理

国有建设用地供应时，应在土地出让合同或划拨决定书中明确，非经营性用地改变为经营性用地及其他经营性用地改变为商服或商品住房用地的，由政府依法收回土地使用权后重新依法供应，并根据相关地价评估结果给予原受让方相应补偿。养老设施建设用地不得改变用地性质、容积率等土地使用条件用于房地产开发，未经履行法定修改程序不得随意改变用地性质。单独成宗的养老服务设施用地不得分割转让、转租，不得办理分割转移登记。

2018年9月1日前已供应土地办理改变用地性质业务时，原土地出让合同或划拨决定书已依法依规明确改变用地性质办理方式的，按相应条款执行；原土地出让合同或划拨决定书未明确改变用地性质办理方式的，由政府依法收回建设用地使用权后重新公开供应，并根据相关地价评估结果给予原受让方相应补偿。

五、推进土地出让信息公开

（十七）加强出让成交信息公开

各地要通过中国土地市场网、省公共资源交易电子服务系统、当地政府门户网站、相关部门门户网站和当地主流媒体上公示土地出让成交情况，包括土地位置、面积、用途、开发程度、土地级别、容积率、出让年限、供地方式、受让人、成交价格和成交时间等信息，接受公众查询和社会监督。

（十八）定期更新公布基准地价

各地对不同用途、不同级别土地的基准地价要及时进行更新并在门户网站上予以公布，基准地价更新周期视市场情况而定，但原则上不得超过3年。基准地价评估基准日超过6年未全面更新的，在日常土地估价工作中不得使用基准地价系数修正法。

（十九）开展预录入工作

实施土地出让合同信息预录入机制，各地要在成交后5个工作日内，在省土地市场动态监测与监管系统中预录入土地出让合同信息，待签署土地出让合同后，再正式确认上报信息。

六、加强组织保障

（二十）建立健全土地出让集体决策机制

市、县两级政府要建立健全由政府牵头，发展改革、工信、财政、自然资源、生态环境、住建、商务、文化和旅游、林业、城市绿化等部门参与的土地出让集体决策机制，并可根据本地区实际情况增加成员单位，共同审议土地出让方案，协调解决土地出让和国有土地资产处置中的重大事项。各级政府及相关部门对土地出让集体决策事项要做好记录，做到可倒查、可追溯。凡未经集体决策审议通过的地块，不得进行出让。

（二十一）建立产业用地部门联动监管机制

各地自然资源主管部门在编制年度国有建设用地供应计划前，应当征询相关部门对产业用地需求、用地布局、土地供应和建设时序等相关要求，并报市、县人民政府批准后组织实施。对可享受优惠政策的市场主体，由市、县人民政府指定投资或行业主管部门出具认定证明，自然资源主管部门登记备案后执行。相关主管部门提出控制指标、建设标准、容积率、建筑系数、建筑方式、绿地率、非生产设施占地比例、产业类型、投资强度、产出效率和节能、环保等作为土地出让条件的，县级人民政府或开发区（产业园区）管委会应与受让方签订项目监管协议，相关主管部门要按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管，违反项目监管协议约定的，由相关主管部门依法依约进行处置；涉及处置土地使用权的，相关产业主管部门应按程序报市、县人民政府批准后，由自然资源主管部门实施。

（二十二）建立领导干部插手干预备案制度

各级领导干部不得利用职权或者职务上的影响，向有关单位或人员以指定、授意、暗示、打招呼、批条子等方式对具体地块出让提出要求；不得以抄告单、招商协议、投资协议等方式事先确定，量身定做地设置出让条件、土地使用条件，违规确定土地出让起拍（始）价、底价；不得干预招标拍卖挂牌出让过程和出让结果，违规批准调整土地用途或其他规划条件、土地使用条件，违规处理土地招标拍卖挂牌出让及土地出让合同纠纷等。对领导干部尤其是党政一把手违规插手干预土地出让相关事项的，自然资源主管部门及其业务部门要建立上级领导干部指示（包括批示、口头告知、电话信息告知等方式）登记备案制度，并及时报送给同级人民政府和上级自然资源主管部门。各地应将领导干部干预土地出让工作的处理情况函送组织部门和纪检监察机关，作为单位党风廉政建设责任制年度考核的重要参考。

（二十三）强化涉地历史文化等资源保护

市、县自然资源主管部门在开展土地出让工作前，应先征求同级工信、城乡建设、文物、林业、城市绿化等相关主管部门意见，同级文物、林业、城乡建设等主管部门应核定相应土地是否存在已被认定的工业遗产、历史文化遗存以及纳入广东省古树名木信息管理系统的古树名木等情况。对存在上述情况的，相应主管部门应提出保护意见并回复同级自然资源主管部门，同级自然资源主管部门按有关规定办理。

（二十四）加强土地供应环境安全管理

各地自然资源主管部门要结合土壤污染状况调查名录、潜在污染地块清单及污染地块环境风险情况，根据已开展的建设用地土壤环境调查评估结果，配合生态环境部门逐步建立污染地块相关名录。原则上不办理建设用地土壤污染风险管控和修复名录内地块的土地供应等手续。对纳入土壤污染联动监管范围地块，未按照有关要求完成土壤污染状况调查及风险评估、经场地环境调查和风险评估确定为污染地块但未明确风险管控和修复责任主体的，禁止进行土地供应。经风险评估对人体健康有严重影响的被污染场地，未经治理修复或者治理修复不符合相关标准的，禁止开工建设任何与风险管控、修复无关的项目，各级生态环境主管部门不得批准选址涉及相关地块的建设项目环境影响评价文件，市、县级自然资源主管部门不得核发相关地块开发利用的建设工程规划许可证。

（二十五）完善竞买主体信用信息共享机制

市、县自然资源主管部门要按照“规范运作、诚信执业、公平竞争、信息公开、奖励惩戒、自律保障”的要求逐步建立健全土地市场诚信体系。应积极配合发展改革部门、市场监管部门健全企业信用信息共享机制，按照《企业信息公示暂行条例》《广东省社会信用条例》等有关要求，将竞买主体在土地出让中的违法违规行为情况纳入竞买主体信用记录并向社会公布，并通过广东省数据资源‘一网共享’平台共享交换到信用广东平台、省公共资源交易电子服务系统，依法限制严重失信竞买主体参与土地市场交易有关活动。

（二十六）开展土地估价报告抽查评议

省自然资源厅将加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并公布抽查评议结果。出让方对估价结果有异议的，可申请广东省或全国性土地评估行业协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。

（二十七）完善奖惩机制

依法处理违约违规行为。对通过行贿、恶意串通等非法手段中标或竞得土地，或在竞得土地后不及时签订成交确认书或土地出让合同，未按合同约定缴纳土地出让金，未按合同约定时间开（竣）工，未按合同约定用途或开发利用条件建设，或在土地出让及合同履行过程中产生纠纷的，要按照出让公告、土地出让合同约定及相关法律法规进行处理。

探索建立奖惩机制。对未按期报备年度国有建设用地供应计划的市、县，自报备截止日期的下一个工作日起，省自然资源厅停止该地在省土地市场动态监测与监管系统中使用出让公告发布和土地出让合同上报权限，直至整改完毕；对未按期预录入土地出让合同信息的宗地，省土地市场动态监测与监管系统不生成该宗土地出让合同电子监管号；对经省自然资源厅核实存在非“净地”出让问题的市县，停止该地区在省土地市场动态监测与监管系统中使用出让公告发布和土地出让合同上报权限，直至整改完毕。对按期报备年度国有建设用地供应计划且计划完成率位居全省前列的地市，探索给予用地指标、优先推荐参与节约集约利用县（市）评选和自然资源领域试点示范工作等奖励措施。

七、附则

（二十八）名词解释

“净地”出让。“净地”出让指拟出让的国有建设用地权利清晰，安置补偿落实到位，没有法律经济纠纷，地块位置、使用性质、容积率等规划条件明确，具备动工开发所必需的其他基本条件。

商品住房。根据住房城乡建设部发布的《房地产市场基础信息数据标准》（JGJ/T252-2011），商品住房指由房地产开发企业建设并通过房地产交易实现出售、出租的住房，区别于福利房、保障性住房和其他住房。

土地出让收入。土地出让收入包括土地出让价款、根据土地出让合同约定因延期缴付土地出让金或延期开竣工而产生的违约金等。

（二十九）例外情况

本通知适用于广东省内土地出让一般情况，涉及“三旧”改造用地的，按照“三旧”改造政策办理；法律法规规章或其他上位规定另有要求的，从其规定。

（三十）有效期和解释权

本文件自发布之日起施行，有效期五年。实施过程中遇到的问题，由省自然资源厅商有关职能部门进行解释。