（2022）粤01民终5915号-回迁房买卖后，买方虽实际占有房屋，但过户政策规定不明朗，无法取得产权证，后因卖方与第三人产生争议，房屋被法院查封，影响实际占有。

上诉人（原审原告）：许灿新，男，1994年7月8日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。

委托诉讼代理人：陈羽纶，广东连越律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：庄晓明，男，1978年10月4日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。

委托诉讼代理人：黎开耀，上海市汇业（广州）律师事务所律师。

原审第三人：庄克利，男，1967年9月27日出生，汉族,住广东省广州市海珠区。

上诉人许灿新因与被上诉人庄晓明、原审第三人庄克利案外人执行异议之诉一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2021）粤0105民初18791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年2月25日立案受理后，依法组成合议庭,于2022年3月24日公开开庭进行审理。上诉人许灿新的委托诉讼代理人陈羽纶，被上诉人庄晓明的委托诉讼代理人黎开耀，原审第三人庄克利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

许灿新上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持许灿新一审诉讼请求；二、本案诉讼费由庄晓明负担。事实和理由：1、许灿新已多次向庄克利提出办理过户登记请求，对没有过户不存在过错。2、案涉房屋属于回迁安置房，无法预知广州市政府的调控通知。3、广州市政府的调控通知并未禁止签订房屋买卖合同，只是限制2年内过户，限制期满后即可办理过户登记。4、因广州市调控通知无法办理过户登记，属于客观事由，不属于买受人原因未办理过户登记。5、解除案涉房屋查封措施并不会与广州市政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的意见相违背。

庄晓明答辩称，许灿新并未举证证明其向庄克利主张过过户要求。案涉房屋属于拆迁回购房，不属于回迁安置房。转让二手房应受广州市调控政策规制。许灿新与庄克利签订房屋买卖合同应受广州市房地产调控政策约束。案涉房屋不能办理过户是受广州市调控政策限制所致，与许灿新是否具备购房资格无关。

庄克利陈述其同意许灿新的上诉意见。

许灿新于2021年7月30日向一审法院起诉请求：一、判令撤销广州市海珠区人民法院（2021）粤0105执异272号执行裁定，立即停止对庄克利所有的位于广州市海珠区××505房的查封措施；二、判令庄晓明承担本案全部诉讼费用。

一审法院认定事实：庄晓明向一审法院提出财产保全申请，要求保全庄克利价值共4041140元的财产，并提供了担保。一审法院于2021年3月1日作出(2021)粤0105财保153号民事裁定书，裁定冻结庄克利的银行存款共4041140元或查封、扣押其相应价值的财产。同日，一审法院以(2021)粤0105执保453号立案执行。在财产保全过程中，一审法院于2021年3月3日查封了庄克利名下位于广州市海珠区XX东路XX街X号X房的产权份额，查封期限至2024年3月2日止；于2021年4月6日查封了庄克利名下位于广州市海珠区××505房（以下简称涉案房屋）的产权份额，查封期限至2024年4月5日止。2021年5月17日，申请保全人庄晓明到庭表示广州市海珠区XX东路XX街X号X房为拆迁房，对应的回购房屋为广州市海珠区××505房，且房产证正在办理中，故请求解除对广州市海珠区XX东路XX街X号X房的查封措施。一审法院向广州市规划和自然资源局发函调查庄克利名下位于广州市海珠区XX东路XX街X号X房被征拆后对应的回购房的房产信息，该局于2021年3月29日复函表示：一、海珠区XX东路XX街X号X房以荣字84820号案登记在庄克利名下，现由(2021)粤0105执保453号、(2021)粤0105财保153号案查封，查封期限至2024年3月2日止；二、2011年，广州市土地开发中心与庄克利签订拆迁补偿协议，约定拆除广州市海珠区XX东路XX街X号X房，产权人回购房为广州市海珠区××505房。2020年，广州市土地开发中心与庄克利就回迁安置房签订了《广州市琶洲A区安置房买卖合同》，安置房现门牌地址为海珠区××505房。目前上述安置房以2018登记1021243号登记在广州市土地开发中心名下，已在海珠区税务部门完成核税，但申请人暂未完税及申请办理转移登记；三、海珠区XX东路XX街X号X房征拆后对应的回购房的转移登记正在办理中，建议你院以新物业作为执行物。

2021年5月28日，许灿新向一审法院提出执行异议，一审法院于2021年7月12日作出（2021）粤0105执异272号执行裁定书，裁定驳回许灿新提出的执行异议。许灿新遂提起本案诉讼。

另查明，2011年，广州市土地开发中心（甲方、拆迁人）与庄克利（乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，约定：甲方拆除乙方原址坐落于海珠区XX东路XX街X号X房，双方同意以货币补偿与购房并临迁方式办理原址房屋的补偿，本协议项下安置房指被拆除住宅业主可以在本拆迁地段的新建项目建成以后以限定价格购买的住宅房屋；双方选择乙方按货币补偿与购房并临迁方式安置补偿的，乙方有权回购安置房；乙方所选回购房为甲方自编号Dl栋505房，建筑面积73.34平方米，乙方按本协议附件规则选购房屋，甲方给予乙方回购方减免8%建筑面积购房款优惠，乙方减免后的建筑面积67.4728平方米按8000元/平方购房；甲方在安置房具备出售条件时即向持有购房证明的乙方发出购房通知书，乙方在收到该通知书之日起2个月内持购房证明向甲方接洽购房事宜等。

2018年7月11日，广州市土地开发中心向庄克利发出《购房通知书》，告知庄克利回购的自编D1栋505房（现门牌为××505房）经有关部门验收合格，已具备居住条件，通知庄克利在2018年7月11日至2018年9月11日前往办公室办理签约手续。

2018年7月23日，广州市土地开发中心向庄克利发出《收楼通知书》，告知其××505房屋已建成，已具备入住条件，通知庄克利于2018年7月23日至7月30日到琶洲新社区物业管理处办理收楼入住手续。

再查，2018年7月15日，许灿新（乙方）与庄克利（甲方）签订《房屋转让协议》，约定：甲方是原海珠区XX东路XX街X号X房的产权人；2011年8月13日，甲方与广州市土地开发中心签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定广州市土地开发中心拆迁甲方上述房子，并采取货币补偿也购房并临迁的方式进行安置；甲方根据与广州市土地开发中心签订的协议，有权回购自编号Dl栋505房的房屋（下称“交易标的”）作为回迁房；甲方已按照约定向广州市土地开发中心支付交易标的的部分款项，且承诺在其向广州市土地开发中心付清交易标的回购款时，愿意将交易标的出售给乙方；乙方愿意按照本协议约定购买交易标的；甲乙双方就乙方向甲方购买交易标的的相关事宜，经充分协商，达成如下协议：乙方向甲方购买的房屋是广州市土地开发中心由于拆迁甲方位于海珠区XX东路XX街X号X房的房产而由甲方向广州市土地开发中心回购的房产；交易标的自编号为D1栋505房，建筑面积为73.34平方米；甲方将交易标的按套出售给乙方，交易标的的售价为人民币280万元正，无论最后实际交付的建筑面积与本合同约定的建筑面积是否存在差异，上述交易价格不变；乙方应在本协议签订后的一个月内，将全部购房款支付给甲方；甲方收到乙方支付的购房款后，应向乙方出具收据；乙方支付购房款的银行汇款凭证也可以作为乙方己支付购房款的有效证据；甲方收取购房款的账号为：户名李X泫，账号62×××39，开户行工行广州市愉景支行；甲方应在收到拆迁方交付的交易标的之日起十日内，将交易标的交付给乙方使用，并协助乙方办理相关入住手续，如物业、水电、煤气、网络等；乙方清除目前交易标的还没有交付给甲方，甲方尚未取得交易标的的房产证，甲方应在取得交易标的的权属证书之日起一个月内，与乙方共同办理交易标的的过户手续，过户所产生的所有水费均由乙方承担；因甲方的原因导致交易标的无法办理过户手续的，乙方有权解除本合同，甲方应双倍返还乙方已支付的全部款项；等。据中国工商银行汇款电子回单显示，2018年7月23日，许灿新按协议约定向李奕泫收款账户转账280万元。据许灿新提交的《广州市海珠区××505房业主物权移交清单》（移交人庄克利、接收人许灿新）显示，2018年7月26日，庄克利将门禁卡、房屋钥匙、收楼通知书、开通管道燃气时提供给燃气公司的业主证明、前期物业管理服务协议、业主临时管理规约等材料交给许灿新。

许灿新为证明其持续、占有使用涉案房屋还提交了如下证据：1、许灿新与案外人刘X签订的房屋租赁合同；2、委托书；3、磨碟沙花苑物业管理处出具的证明；4、中国农业银行账户活期交易明细清单、中国南方电网客户用电受理回执（代扣电费账户名称许灿新）、电费缴费账户截图（居民广州市土地开发中心、地址广州市海珠区××505房、缴费账户许*新）、电费缴费账单、电费缴费发票；5、维修基金缴纳通知；6、日期为2021年4月30日的房屋租赁合同。庄克利对许灿新提交的证据均无异议。庄晓明质证表示：对证据1、2、3、6真实性、合法性、关联性不认可，该合同并非经出租屋管理部门备案的租赁合同，无法确认其真实、合法性；对证据4、5真实性、合法性确认，关联性不确认。

据查册时间为2021年10月27日的广州市不动产登记查册表显示，海珠区××505房建筑面积75.2024平方米，产权人庄克利，单独所有，登记时间2021年6月21日，抵押权人李贤永，抵押登记时间2021年6月25日。登记附注：房屋性质为拆迁安置型新社区，根据穗府办函[2017]65号文，该房屋须满2年后方可转让或办理析产手续，从2021年6月21日起。一审法院(2021)粤0105执保453号之一、(2021)粤0105财保153号案于2021年4月6日查封该房，广州市越秀区人民法院轮候查封。

另，2017年3月30日，广州市人民政府办公厅发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》（穗府办[2017]65号），通知明确自2017年3月31日起居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续。

一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷，审查的焦点是许灿新对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，许灿新主张向庄克利购买涉案房屋、已签订书面合同并支付全部款项且实际占有、使用涉案房屋，为此，许灿新提供了《房屋转让协议》、中国工商银行汇款电子回单、《广州市海珠区××505房业主物权移交清单》、房屋租赁合同、委托书、磨碟沙花苑物业管理处出具的证明、中国农业银行账户活期交易明细清单、中国南方电网客户用电受理回执、电费缴费账户截图、电费缴费账单、电费缴费发票等为证证实，庄晓明虽不予认可，但未能提供相反证据推翻上述证据，应承担举证不能的不利后果，故对许灿新主张事实，一审法院予以确认。根据2017年3月30日穗府办函［2017］65号《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，自2017年3月31日起居民家庭新购买的住房（含新建商品住房和二手住房）须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续，故涉案房屋于2021年6月21日办理产权登记后两年内无法完成过户。许灿新于2018年7月15日与庄克利签订《房屋转让协议》时明知庄克利系向广州市土地开发中心回购安置房且该房屋尚未交付、尚未取得产权证的事实，则其理应清楚广州市房地产交易政策的限制，也应自行承担房屋过户手续履行期限不确定的风险，故许灿新对于涉案房屋未能办理过户登记手续存在一定过错。综上，许灿新就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止执行不符合法律规定，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条、第三百一十二条第二项的规定，于2022年1月21日作出判决如下：驳回许灿新的全部诉讼请求。本案受理费29200元，由许灿新负担。

经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以确认。

另查明，本案是因庄晓明因其与庄克利之间的债权债务纠纷向仲裁机构申请仲裁而向法院申请保全措施查封案涉房屋引起的，仲裁案尚未裁决。庄晓明与庄克利之间的债权债务发生在2014至2015年，庄克利与许灿新之间的房屋买卖合同没有在有关机关备案，庄克利收取的售房款没有用于清偿庄晓明的债务。

本院认为，许灿新在购买案涉房屋时，案涉房屋尚未登记在庄克利名下，且广州市已经出台房地产限售政策，其应当对房屋过户风险作出预判，其对案涉房屋不能过户至其名下，存在明显的过错。一审法院根据庄晓明的申请对登记在庄克利名下的案涉房屋采取查封的保全措施，并无不当，许灿新要求解除查封措施，缺乏依据，一审法院不予支持，并无不当，本院予以维持。

综上所述，许灿新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费29200元,由上诉人许灿新负担。

本判决为终审判决。

审判长　　刘贤君

审判员　　谭红玉

审判员　　邓　颖

二〇二二年三月三十日

书记员　　钟燕琴

苏劲丹