（2022）苏0205民初2503号-回迁房买卖后，买方虽实际占有房屋，但房屋满足过户条件时，原卖方办理产权登记并抵押回迁方，导致买方无法取得产权。

原告：麻立杰，男，1979年11月10日生，汉族，户籍地河北省石家庄市元氏县，现住江苏省无锡市锡山区。

原告：吴聪霞，女，1979年9月29日出生，汉族，户籍地河北省石家庄市赵县，现住江苏省无锡市锡山区。

二原告共同委托诉讼代理人：王艳，江苏连元律师事务所律师。

二原告共同委托诉讼代理人：陈勃，江苏连元律师事务所律师。

被告：张国平，男，1957年5月14日生，汉族，户籍地住江苏省无锡市锡山区，现住江苏省无锡市锡山区。

被告：陈卫英，女，1960年6月14日生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区，现住江苏省无锡市锡山区。

被告：张**江，男，1985年3月23日生，汉族，户籍地江苏省无锡市锡山区，现住江苏省无锡市锡山区。

第三人：庞明志，男，1980年3月16日生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。

原告麻立杰、吴聪霞与被告张国平、陈卫英、张**江，第三人庞明志房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年4月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告麻立杰、吴聪霞的委托诉讼代理人陈勃，被告张**江，第三人庞明志到庭或以在线方式参加诉讼，被告张国平、陈卫英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告麻立杰、吴聪霞向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间签署的《安置房买卖协议》合法有效；2.判令三被告配合将坐落于无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋的不动产产权登记至二原告名下，相关过户费用由二原告负担。

事实与理由：2015年10月28日，二原告与三被告签订了《安置房买卖协议》，约定三被告将无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋以48万元的价格出售给二原告，该房屋为拆迁安置房，在政策许可情况下出售方需协助买受方办理过户手续。协议签订后二原告全额支付了购房款，三被告向二原告交付了房屋，由二原告居住至今。2017年时三被告办理了房产证并将房屋恶意抵押给第三人，现二原告依据《民法典》第三百九十九条、第四百零六条之规定诉至法院，请求判如所请。

被告张国平、陈卫英未答辩亦未提供证据。

被告张**江辩称，张国平、陈卫英系其父母，对《安置房买卖协议》真实性没有异议，但二原告仅支付了37万元购房款，对其与第三人之间的借款抵押关系也没有异议，虽然抵押期限是一年，但其没有能力归还借款，故无法解除抵押登记，也没有办法办理过户手续，请求驳回二原告的诉讼请求。

第三人庞明志辩称，其对原被告之间的房屋买卖关系并不清楚，其是善意第三人，抵押权也已登记生效，故应当予以优先保护，请求驳回二原告的诉讼请求。

本院经审理查明：

张国平、陈卫英系夫妻关系，张**江系二人之子。

2015年10月28日，张国平、陈卫英、张**江与麻立杰、吴聪霞签订了《安置房买卖协议》，约定张国平、陈卫英、张**江将位于无锡市锡山区××镇街道××号××室××平方米的拆迁安置房出售给麻立杰、吴聪霞，出售价为48万元。协议同时约定买方于2015年10月29日付清全部购房款，卖方于2015年11月15日前将房屋交付买方。如果政策许可可以过户，卖方必须协助买方办理过户手续，过户费用由买方支付。

同日，张国平签署承诺书载明无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋的共有人为陈卫英，没有第三人，其出售房屋已获共有人同意，如提供虚假材料由其承担全部法律责任，给对方造成经济损失的承担全部责任。

同日，张国平、陈卫英、张**江共同签署《同意出售证明》，载明三人为无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋的共有人，均同意以48万元的价格将该房屋出售给麻立杰、吴聪霞。

同日，张国平、陈卫英、张**江共同签署《房屋买卖付款凭证》，载明三人已收到麻立杰、吴聪霞支付的购房款48万元。

2015年10月，张国平、陈卫英、张**江将房屋交付给麻立杰、吴聪霞占有使用。

2017年12月25日，张国平、陈卫英、张**江将无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋登记至张国平名下。

2019年5月7日，庞明志（甲方）与张国平、张**江（乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方借款50万元，借款期限为12个月，自2019年5月7日起至2020年5月6日，借款利率为1.3%每月。合同同时约定，双方签订的《房地产抵押合同》是本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。乙方承诺自《房地产抵押合同》签订之日起三日内完成相关抵押登记手续，否则甲方有权要求乙方承担违约责任。同日，庞志明通过上海浦东发展银行向张国平转账50万元。同日，庞明志登记为案涉房屋的抵押权人，担保债权的数额为100万元，抵押方式为一般抵押，债务履行期限为2019年5月7日起至2020年5月6日。审理中，张**江陈述，抵押登记是一个金融公司操作的，每过一年就要更换一个抵押权人，其借款用途是做金融资金生意，因借款后尚未归还故无法解除抵押登记，庞明志对张**江陈述的还款情况没有异议，并称其在签订抵押协议后并未实地核实过房屋情况。

以上事实，由原告麻立杰、吴聪霞提供的《安置房买卖协议》、承诺书、《同意出售证明》、《房屋买卖付款凭证》、不动产登记簿证明、房屋不动产权证、结婚证、不动产登记申请书，第三人庞明志提供的借款合同、转账记录、不动产登记证明及当事人陈述在卷佐证。

本院认为，张国平、陈卫英、张**江与麻立杰、吴聪霞签订的《安置房买卖协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在签订协议时对张国平、陈卫英、张**江应配合麻立杰、吴聪霞办理案涉房屋的过户手续作出了明确约定。麻立杰、吴聪霞已依约支付购房款，履行了购房协议约定的义务并实际占有使用了案涉房屋，张国平、陈卫英、张**江亦应依约履行合同义务，在房屋现已符合过户条件的前提下，将案涉房屋变更登记至麻立杰、吴聪霞名下。根据协议约定及麻立杰、吴聪霞的意愿，变更登记产生的费用由麻立杰、吴聪霞承担。

关于本案中麻立杰、吴聪霞作为房屋买受人基于买卖协议享有的权利和第三人庞明志作为抵押权人基于抵押登记享有的权利，二项权利中哪种权利应受优先保护的争议，本院认为，应从权利产生时间、权利性质、权利来源等因素考量，对何种权利应优先受到保护作出综合判断。从权利产生时间的先后判断，麻立杰、吴聪霞与张国平、陈卫英、张**江之间的房屋买卖关系早于张国平、张**江与庞明志之间的民间借贷关系。从权利性质判断，对居住性房屋的占有使用，涉及人的基本生存权利，而抵押权的设立是为债权提供担保。作为抵押权核心内容的优先受偿权，通常是指抵押权人优先于一般债权人而获得清偿，并非指优先于其他任何权利人。麻立杰、吴聪霞作为案涉房屋的买受人，且涉案房屋其用于居住生活，相对于庞明志为谋取利息、出借款项而取得抵押权，其权利应得到优先保护，是生存权的保护优先于其他债权的体现。从权利来源判断，麻立杰、吴聪霞基于合法买卖关系而长期占有使用涉案房屋，对于权利的取得本身不存在过错；张国平、陈卫英、张**江在将案涉房屋办理转移登记手续并将房屋登记至张国平名下后，张国平未按约履行过户义务，反而将房屋进行抵押，存在明显恶意；庞明志基于张国平、张**江违背诚信的行为而取得抵押权，且庞明志未至涉案房屋查看房屋状况，作为抵押权人并未完全尽到对抵押物的审慎注意义务，其抵押权的取得存在一定的瑕疵，应优先保护麻立杰、吴聪霞的权利。

综上，依据《中华人民共和国民法典》第二百四十条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百四十七条之规定，判决如下：

一、确认张国平、陈卫英、张**江与麻立杰、吴聪霞签订的《安置房买卖协议》合法有效；

二、庞明志于本判决生效后十日内协助张国平办理无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋的抵押权注销登记手续；

三、张国平于前述第一项所涉抵押权注销登记完成后七日内协助麻立杰、吴聪霞将无锡市锡山区××镇街道××号××室房屋变更登记至麻立杰、吴聪霞名下，因变更登记产生的费用由麻立杰、吴聪霞承担。

如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费8500元，减半收取4250元，由张国平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。

审判员　　刘燕妮

二〇二二年七月十八日

书记员　　顾明军