（2022）闽0503民初782号-法院认为，案涉房屋已完成村改居，案涉房屋所占有的土地为国有土地，原告主张合同无效，依据不足，不予支持。

原告：吴婷婷，女，1984年3月20日出生，汉族，住福建省南安市。

委托诉讼代理人：杨忠勋，福建泉顺律师事务所执业律师。

被告：魏延明，男，1972年1月4日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。

被告：吴素华，女，1972年7月26日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。

被告：魏浈浈，女，1996年8月18日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。

被告：魏莹莹，女，2002年2月22日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。

被告魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹共同委托诉讼代理人：吴世宇，贵州邦桢律师事务所执业律师。

原告吴婷婷与被告魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2022年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴婷婷的委托诉讼代理人杨忠勋、被告吴素华及被告魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹的委托诉讼代理人吴世宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴婷婷向本院提出诉讼请求：1.判令解除吴婷婷与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹签订的《房屋买卖合同》；2.判令魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹退还吴婷婷购房款60万元并支付自起诉之日起至退还全部款项之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.判令魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹赔偿吴婷婷经济损失60万元。事实与理由：吴婷婷于2019年初与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹签订《房屋买卖合同》一份，合同约定吴婷婷向魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹购买址于泉州市丰泽区××路××号××魏莹莹所有的房屋，该房屋共360平方米，吴婷婷向魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹购买其中的150平方米。合同同时约定购房价款为60万元。合同还约定，“自合同签订之日起，该房屋的所有权即转移到乙方名下，甲方对该房屋不再有任何所有权”、“如遇政府拆迁，甲方应无条件协助乙方共同与拆迁单位签订补偿协议，办理好一切拆迁安置补偿手续直至乙方拆迁安置补偿最终实现。该房的货币补偿或产权调换以及过渡费等政府拆迁补偿全部归乙方所有，……”。合同第四条第5款还约定，“凡是出现因甲方原因造成本协议无法履行或乙方相关权利无法实现的，甲方愿意按购房款的双倍标准给予乙方补偿”。根据合同约定，吴婷婷在案涉合同签订后，依约支付魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹购房款60万元。2021年间，政府对案涉房屋进行征迁，魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹在没有通知吴婷婷，且吴婷婷不知情的情况下，将魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹所有的丰泽区南埔路113号案涉房屋与征迁项目指挥部签订相关征收安置补偿协议，对吴婷婷向魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹购买的150平方米房屋只字不提。吴婷婷得知后向魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹提出，魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹置之不理，完全违背合同的约定，案涉合同约定的权利吴婷婷已无法实现，依照约定，魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹应按购房款的双倍标准赔偿吴婷婷。

魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹辩称，一、吴婷婷与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹2019年1月19日签订的《房屋买卖合同》是无效合同，无效合同自始无效，无效合同无需解除。吴婷婷与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹不是农村同一经济组织成员，不能购买魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹的农村建房。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条及其他相关条款规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员，非本集体经济组织成员无权获得或变相取得。如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人，将导致该房屋所在的宅基地使用权一并转让，这样就与《中华人民共和国土地管理法》中关于宅基地使用权身份限制的规定相抵触。《土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。如允许农村房屋及相关的宅基地买卖，实质上就是对农民集体所有权土地进行非农业建设,违反了该条规定。国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》(国办发[1999]39号）第二条2款规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发[2007]71号）第二条第3款“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房”、第4款“任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地”。根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）第二条（十）“禁止擅自通过村改居等方式将农民集体所有土地转为国有土地”、“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”，也是严格禁止外村人和城镇居民到农村非本经济组织购房、购宅基地的行为。本案因吴婷婷与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹订立的房屋买卖合同因房屋涉及的宅基地使用权主体与买受方即吴婷婷不属于同一个集体经济组织，既未经过经济组织的批准，向本集体经济组织以外的民事主体转让农村房屋和宅基地违反了集体经济组织的成员性属性，吴婷婷也未实际居住使用，根据《民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，该房屋买卖合同应属无效合同。无效合同自始无效，不存在解除的问题。二、魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹与吴婷婷签订的《房屋买卖合同》无效，过错责任应在吴婷婷一方，理由如下：1、吴婷婷是福建省南安市人，其在2011年3月24日就在泉州市丰泽区购买了刺桐路中段金信花苑B幢306室居住，2019年1月吴婷婷购买涉案房屋并不是买来自住。2、2019年1月19日吴婷婷等人根据得来的内幕消息，明知涉案房屋即将拆迁，为获取拆迁暴利，隐瞒真相，与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹签订该房屋买卖合同，故签订该房屋买卖合同的过错责任应在吴婷婷一方。三、对吴婷婷诉请魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹退还其购房款60万元并按贷款市场报价利率计算利息、赔偿吴婷婷经济损失60万元的答辩意见是：1、根据《民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，本案签约过错责任在于吴婷婷，魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹无过错，不应承担签约的过错责任，但应当返还吴婷婷60万元的购房款。2、吴婷婷要求赔偿其经济损失60万元，无事实依据，也无法律依据。1）合同被确认无效后，合同赔偿的条款也是无效的。签约的过错责任在于吴婷婷方，吴婷婷根据消息来源不对称，为获取巨大的拆迁暴利，明知涉案房屋即将拆迁，隐瞒事实真相，与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹签订该合同，过错责任在吴婷婷方。2)从吴婷婷支付最后一笔购房款2019年3月29日到政府2020年12月20日公开下文拆迁一年多的时间，其损失也就是利息损失。吴婷婷要求魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹赔偿其经济损失60万元明显过高，且无事实依据，也无法律依据。

经审查对本案事实认定如下：吴婷婷作为乙方与甲方魏延明、吴素华于2019年1月19日签订《房屋买卖合同》一份，约定吴婷婷以60万元的价格向魏延明、吴素华购买丰泽区××路××号××层××平方米内的150平方米，如今后政府拆迁魏延明、吴素华应在该拆迁的市场价格或把房屋150平方米直接拆宗安置给吴婷婷。合同第三条另约定“自合同签订之日起，该房屋的所有权即转移到乙方名下，甲方对该房屋不再有任何所有权。将来，如遇政府拆迁，甲方应无条件协助乙方共同与拆迁单位签订补偿协议，办理好一切拆迁安置补偿手续直至乙方拆迁安置补偿最终实现。该房的一切货币补偿或产权调换以及过渡费等政府拆迁补偿全部归乙方所有”、合同第四条第5点另约定“凡是出现因甲方原因造成本协议无法履行或乙方相关权利无法实现的，甲方愿意按购房款的双倍标准给予乙方补偿”。魏浈浈、魏莹莹亦在《房屋买卖合同》的甲方处签名确认。同日，魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹四人共同出具《声明书》，《声明书》载明：上述房屋系魏延明及吴素华两人所有，本人对此没有任何异议，上述合同条款所述情况事实无误，本人认同该买卖事实和行为。

吴婷婷于合同签订当日支付购房款40万元，于2019年3月29日支付购房款20万元。吴婷婷与魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹双方均确认案涉房产已被丰泽区南埔山片区项目征迁指挥部拆迁。

另查，2004年8月31日，福建省泉州市人民政府作出《关于鲤城区、丰泽区辖区内村改社区居委会后有关土地权属事项的公告》明确：泉州市鲤城区、丰泽区范围内原农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地，均确认为国有。

在本案审理过程中，本院依吴婷婷申请向丰泽区南埔山片区项目建设指挥部申请调取魏延明、吴素华就原址于泉州市丰泽区××路××号房屋被征收的相关登记档案资料。丰泽区南埔山片区项目建设指挥部向本院提供了案涉房屋《泉州市国有土地上房屋征收补偿安置协议书》、《房屋附属物及地上附着物补偿表》、《房屋征收补偿情况明细表》、《店面、未经登记经营性用房征收补偿情况明细表》、《房屋征收补偿安置结算表》。上述材料显示泉州市丰泽区××路××号房屋总二层，被征收建筑面积394.63平方米，其中可补偿建筑面积349.25平方米（部分建筑面积补偿比例为70%），不能认定补偿面积但可以给予材料补贴的建筑面积为67.04平方米，被征收房屋违建不能给予补偿但可以给予按时签约搬迁奖励的建筑面积为／平方米，店面、未经登记经营用房面积77.44平方米。具体补偿金额如下：可补偿建筑面积货币补偿共计2665840元、二次装修110816元，可给予材料补贴建筑面积补贴款93856元，以上共计2870512元。

本院认为，案涉泉州市丰泽区××路××号房屋所在社区已完成“村改居”工作。根据泉州市人民政府作出《关于鲤城区、丰泽区辖区内村改社区居委会后有关土地权属事项的公告》，案涉房屋所占有的土地已经相关部门确认为国有土地。魏延明、吴素华、魏浈浈、魏莹莹以案涉土地仍系集体土地、合同违反关于农村宅基地转让的强制性规定为由主张合同无效，依据不足，不予支持。且现案涉房屋亦已被征收，案涉房屋的转让亦不存在获得农村宅基地使用权、损害集体经济组织利益的情况。综上，案涉《房屋买卖合同》合法有效。但从《房屋买卖合同》及涉案房屋的房屋征收补偿安置材料看，《房屋买卖合同》的房产出卖方并不包含魏浈浈、魏莹莹，其二人仅系作为家庭成员对案涉房产的权属属于魏延明、吴素华作出确认，并声明知晓案涉《房屋买卖合同》条款内容及已付款情况，不应负有合同履行的权利义务。现魏延明、吴素华拒不履行合同约定，吴婷婷请求解除案涉《房屋买卖合同》、要求魏延明、吴素华退还已付购房款60万元，合法合理，予以支持。吴婷婷另请求魏延明、吴素华依照《房屋买卖合同》约定按另一倍购房款标准计算的经济损失60万元。对此，本院认为，经案涉房产相关征收补偿安置材料确认，案涉房产除店面、未经登记经营性用房外的建筑面积为461.67平方米，该部分建筑面积对应的补偿款项为2870512元，约合每平方补偿6217.67元。若魏延明、吴素华依约履行合同，由吴婷婷享有150平方米建筑面积安置补偿，则吴婷婷约能获得补偿款932650.59元，除去吴婷婷购置上述建筑面积所支出的购房款，吴婷婷可获拆迁安置补偿利益为332650.59元。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条的规定及《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》的精神，案涉《房屋买卖合同》约定的违约金60万元超过合同未履行给吴婷婷造成的可得利益损失332650.59元的百分之三十即432445.77元，应当认定为合同约定的违约金过分高于造成的损失，本院予以适当减少，依法将吴婷婷主张的经济损失即违约金调整为432445.77元。对于吴婷婷主张的购房款60万元的利息并无合同约定，且该部分利息损失已包含在上述计算违约金中，不应重复计算，故不予支持。

依照《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、解除吴婷婷与魏延明、吴素华于2019年1月19日就泉州市丰泽区××路××号房屋签订的《房屋买卖合同》；

二、魏延明、吴素华应于本判决生效之日起十日内退还吴婷婷购房款60万元、赔偿吴婷婷经济损失432445.77元；

三、驳回吴婷婷的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费15600元，减半收取计7800元，由吴婷婷负担1089元，由魏延明、吴素华负担6711元，应于本判决生效后五日内缴交。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。

审判员　　郑丹红

二〇二二年七月十四日

书记员　　郑怡婷