（2021）粤0111民初33448号-在回迁房未确权及具备上市交易的情况下，回迁房指标转让，扰乱了正常的房地产交易市场秩序，损害了社会公共利益，应属无效。

原告：李庆南，男，汉族，1990年6月15日出生，住广东省信宜市，

委托诉讼代理人：谢焦，广东易恒律师事务所律师。

被告：许育财，男，汉族，1984年11月12日出生，住广东省广州市白云区，

被告：许双福，男，汉族，1983年2月4日出生，住址同上，

被告：许新发，男，汉族，1986年7月30日出生，住址同上，

被告：许家祥，男，汉族，1948年9月7日出生，住广东省广州市白云区，

被告：李秋莲，女，汉族，1954年4月24日出生，住址同上，

上列被告共同的委托诉讼代理人：梁小凤、姚青，广东洛亚律师事务所律师。

原告李庆南与被告许育财、许双福、许新发、许家祥、李秋莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年11月11日立案后，依法由审判员罗炜适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李庆南的委托诉讼代理人谢焦，被告许育财、许双福、许新发、许家祥、李秋莲共同的委托诉讼代理人梁小凤、姚青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李庆南诉称：2020年7月下旬，我通过朋友介绍认识被告许育财，其了解到我有买房需求就向我兜售其和家人共有的拆迁安置房。在五被告的极力劝说及低价诱惑下，我于2020年7月28日与五被告签订了《指标转让协议书》，该协议实为安置房买卖合同。协议书约定，五被告将其名下的位于广州市白云区兴丰村坑口三巷62号的安置房转让给我，转让价款为1560000元，前期付款350000元。协议书签订后，我依约向五被告支付了350000元的前期购房款，各被告均向我出具了收据。在我支付相关款项后，五被告却迟迟拖延给我办理相关产权证，经过多次催促，五被告最后表示无法办理产权证，房产只能登记在五被告名下，我深感受到欺骗。根据《中华人民共和国土地管理法》及相关法律规定，五被告向我出售拆迁安置房的行为不符合法律规定，双方签订的合同理应无效，依法不受法律保护。由于五被告拒绝向我退款，故请求法院判令：一、确认我与五被告于2020年7月28日签订的《指标转让协议书》无效；二、五被告返还我购房款350000元；三、五被告向我支付资金占用期间的利息（以350000元为基数，自2020年7月28日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；四、本案诉讼费由五被告承担。

被告许育财、许双福、许新发、许家祥、李秋莲共同辩称：首先，涉案房屋为拆迁安置房，土地性质不再是农村宅基地。根据广州市规划和自然资源局（以下简称市规自局）网上公告文件《2020年12月<建设用地规划许可证>网上公告》显示，涉案的广州市白云沙亭岗新社区棚改项目（以下简称棚改项目）为国有建设用地划拨方式取得土地使用权，并不属于集体土地性质，不属于法律法规规定的合同无效的情形。其次，涉案房屋虽未取得房产证，但房屋的财产权利的转让不违反法律的禁止性规定。涉案房屋还在建设当中，并未交付，也未接到政府通知发放指标以及办理产权证。原告认为我方拖延办理房产证以及出售拆迁安置房违反法律规定，并未提供任何证据证明其主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告并未提供证据证明，故法院应当驳回其诉讼请求。再次，退一步说，即使涉案房屋土地属于集体所有，房屋不能转让。但根据双方签订的《指标转让协议书》第三条约定：如政府下达已确定280平方米的指标文件时，政府不允许转让给第三人时，甲方同意将安置总面积280平方米指标（分出建筑面积为120平方米产权，房号经政府摇号为准）的指标房屋给乙方永久性使用。本合同签订时，乙方即原告已经有思想准备涉案房屋不能买卖转让，才会在合同中约定不能转让时，指标房屋给其永久性使用。最后，本合同为双方的真实意思表示而且双方签署的合同还经广州市正觉社会法律咨询有限公司（以下简称正觉咨询公司）见证。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：2020年4月21日，广州市白云区太和镇人民政府（甲方，以下简称太和镇政府）以及被告许育财、许双福、许新发、许家祥（乙方）、广州市白云区太和镇兴丰经济联合社（丙方，以下简称兴丰联合社）签订《广州市白云沙亭岗新社区棚改项目环保搬迁住宅房屋拆迁补偿安置协议书（补充协议）》（以下简称《补充协议》）。根据上述协议载明的内容，甲方根据白云区政府有关棚改项目的工作要求，对乙方家庭所在的太和镇兴丰村第三经济社壹栋住宅房屋（详查测量自编号:X03-205）进行拆迁补偿安置；根据《广州市白云沙亭岗新社区棚改项目拆迁补偿安置办法》（云府函[2018]427号，以下简称《补偿办法》）及房屋拆迁补偿的有关法律、法规以及甲乙丙三方签订的《广州市白云沙亭岗新社区棚改项目环保搬迁住宅房屋拆迁补偿安置协议书》(合同编号:PGHBBQZZ(2019)X0386号，以下简称《原协议》)，现经三方协商一致，就《原协议》中乙方家庭中成员许家祥、许双福、许育财、许新发及壹栋房屋（详查测量自编号:X03-205）拆迁补偿安置达成如下补充协议：第一条房屋拆迁安置补偿明细本补充协议约定甲方对乙方X03-205房屋的补偿以《广州市白云沙亭岗新社区棚改项目环保搬迁住宅房屋拆迁补偿计价确认表（X03-205）》（以下简称《计价表》）确认的金额为准，共计615286.80元；本补充协议确定的补偿金额由房屋拆迁补偿安置费用、按时签约奖励、搬迁补助费、临时安置补助费、按时腾空房屋奖励组成……第二条分户及安置情况(一)根据《补偿办法》有关分户条件和规定，本补充协议对《原协议》中乙方家庭成员许家祥、许双福、许育财、许新发的分户及安置达成约定如下：共4个合法分户，总安置面积1120平方米（含总置换安置房面积280平方米，总权益面积840平方米），分别为：1.合法分户户主：许育财（该合法分户其他成员为①杨伟婷，与户主关系为夫妻；②许智诚，与户主关系为父子；③许子杰，与户主关系为父子），安置面积280平方米（其中等面积置换安置房的面积为140平方米，权益面积为140平方米）；2.合法分户户主：许家祥（该合法分户其他成员为①李秋莲，与户主关系为夫妻），安置面积280平方米（其中等面积置换安置房的面积为0平方米，权益面积为280平方米）；3.合法分户户主：许新发，安置面积280平方米（其中等面积置换安置房的面积为90平方米，权益面积为190平方米）；4.合法分户户主：许双福，（该合法分户其他成员为①潘惠，与户主关系为夫妻；②许思祺，与户主关系为父女），安置面积280平方米（其中等面积置换安置房的面积为50平方米，权益面积为230平方米）；(二)安置房回购价格统一按照3600元/平方米的标准执行，由乙方向甲方支付相关购房款。第三条付款方式(一)本补充协议确定的房屋拆迁补偿安置费用为168462元、按时签约奖励为160000元、搬迁补助费补偿为20000元、首次发放的临时安置补助费为266824.08元，四项合计615286.80元，于本补充协议签订生效并通过甲方的支出审批程序后的30日内，由甲方一次性支付给乙方。(二)乙方同意将本补充协议涉及的房屋拆迁补偿安置费用、按时签约奖励、搬迁补助费、临时安置补助费统一转入许育发财名下的账户。第四条甲、乙、丙方职责(一)甲方应按本补充协议约定的时间按时支付补偿款和提供安置房，并负责组织安置房分配工作。(二)乙方应在收到甲方发放的上述第三条补偿款后的7日内，自行从本补充协议约定被拆迁房屋中搬出。逾期未按约定搬离者，所造成的后果由乙方自行承担。(三)乙方承诺对《原协议》、本补充协议以及补偿过程中涉及的《广州市白云沙亭岗新社区棚改项目环保搬迁住宅房屋及附属物测量清点详查资料》、房屋权属证明材料、《历史用房证明》、《广州市白云沙亭岗新社区棚改项目环保搬迁住宅房屋拆迁补偿计价确认表》、《授权委托书》、《声明书》、乙方家庭成员户籍材料、集体经济组织成员证明材料、婚姻证明材料等的真实性和有效性负责。如有虚假，乙方将承担相关法律责任，并无条件配合整改。(四)丙方负责核实被拆迁村民的身份及房屋的权属关系，做好与被拆迁村民的协调工作，并监督乙方按时搬离被拆迁房屋。本补充协议经三方签字、盖章后生效。

2020年7月28日，原告（乙方）与被告许育财、许双福、许新发、许家祥（甲方）签订《指标转让协议书》，该协议书载明：一、甲方于2020年4月21日通过签《补充协议》的方式登记确认。合法分户户主姓名为许家祥（李秋莲，与户主关系为夫妻），安置面积为280平方米指标。二、甲、乙双方已经充分协商并完全确认转让方式，甲方同意将地址位于广州市白云区兴丰村坑口三巷62号，安置总面积为280平方米指标（分出建筑面积为120平方米产权，房号经政府摇号为准）永久性转让给乙方；总价为1560000元，甲方同意乙方分期付款：第一期于合同签订当日付150000元；第二期于2020年8月30日付50000元；第三期于2020年9月30日付50000元；第四期于2020年10月30日付50000元；第五期于2020年11月30日付50000元；乙方如未能按规定的时间内付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约责任，每逾期一天，乙方按累计应付款的30%向甲方支付违约金，逾期超过5日，即视乙方不履行本合同，甲方有权解除合同，追究乙方的违约责任；第六期于政府下达已确定安置总面积280平方米的指定文件后，乙方要在下达文件后的五个工作日内一次性支付1210000元，具体付款方式以甲方开出的收据为准；如第六期款项乙方无法在下达文件后的五个工作日内一次性全部支付给甲方，则乙方已支付的350000元不予退还，乙方无任何异议。三、如政府下达已确定280平方米的指定文件时，政府不允许转让给第三人时，甲方同意将安置总面积为280平方米指标（分出建筑面积为120平方米产权，房号经政府摇号为准）的指标房屋给乙方永久性使用。四、政府下达指标后办理手续过程中所发生的费用由甲方承担。转让指标协议后甲方需做好水电房屋交接手续，土地出让金等过户费用、税金按国家统一标准收取，如超出50000元的费用由乙方支付，如未超过则由甲方支付。五、甲方在政府发放指标后，甲方在接到通知可以办理转让手续起五个工作日内，无条件办理指标过户或房产登记手续。如因甲方在接到通知五个工作日内不通知乙方办理转让手续或在房屋产权登记机关规定的期限内向房屋产权登记机关办理权属过户登记手续，造成乙方不能在房屋交付之日起5天内取得房产证产权属证书，乙方有权解除合同，甲方须在乙方提出退房要求之日起5天内将乙方所付总款1560000元退还给乙方，并按已付总款的30%赔偿乙方损失。甲方应在获得指标当日将该证书交由乙方保管，甲方不得以任何理由借故要挟推辞，否则视甲方为合同违约。六、该指标未过户或房产未登记前的债权、债务及任何的经济纠纷由甲方负责，该指标过户或房产登记后的债权、债务由乙方负责。七、如乙方在指标产权未过户的情况下中途转让给第三人，甲方不予配合办理相关事项，乙方在指标房屋产权未过户的情况下中途转让给第三人，转让后的任何债权债务及任何经济纠纷与甲方无关。八、如日后办理（建筑面积为120平方米产权，房号经政府摇号为准）指标产权证过户手续上的户主可由乙方指定第三人。九、甲方同时将所有该房屋相应的配套待遇和权利无偿转让给乙方，包括户籍管理、车库车位分配及租赁、学校学位、水、电、煤气、管理费等（法律不允许除外），甲方无权干涉和侵占。十、本协议甲、乙双方签字后即生效，任何一方无权单方面更改。十一、如甲方拖延或因甲方违约不能办理转让手续及甲方出现多次转卖的情况下，乙方对甲方有权追究违约责任，甲方同意退还乙方所付总款560000元给乙方，并按已付总款的30%赔偿乙方损失。甲方无权干涉乙方对该指标的使用权，甲方保证该指标产权清晰，无举债。双方及继承人无条件履行本协议。十二、甲方的承诺保证：1.甲方保证该地址的所有手续、缴费收据等资料真实、合法、有效，并保证自己对该指标拥有完全处分权。甲方保证该指标没有任何第三方的抵押、担保或其他任何形式的他项权利，且无其他纠纷，转让该指标不存在法律上的障碍。乙方买受后，如该指标产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方因此而受到的经济损失。本协议签定生效后，除不可抗力的因素外，双方不可撤销合同。如因甲方原因造成本合同终止，应先退还乙方房屋或按市场价格补偿给乙方。被告李秋莲亦有在上述协议书中的甲方家属一栏签名确认。在上述协议签订后，原告依约在2020年7月28日至同年11月30日期间陆续向被告许育财转账支付了第一期至第五期款项，合计350000元；五被告亦向原告出具了5份收据，确认已收到上述购房款350000元。

另，2021年12月21日，市规自局作出穗规划资源协查[2021]2680号《关于协助查询的复函》，内容为：“……二、根据现行不动产登记的相关规定，办理房屋征收补偿登记应当由拆迁方和被拆迁方共同申请，需提交申请人（代理人）身份证明、不动产权属证明、税务部门的纳（免）税证明、产权交换协议及补充协议等书面材料。申请人姓名与被拆迁房屋产权人姓名需一致、产权交换协议及补充协议需有房屋征收管理部门公章，来函所附的《指标转让协议书》不能作为申请办理房屋征收补偿登记的依据。三、安置房需办理初始登记后，按不动产登记相关规定，经审核符合条件才能申请办理转移登记。关于安置房指标能否转让，建议你院依法处理。四、来函提供的《指标转让协议书》，是当事人之间的民事行为，涉及纠纷等问题，建议你院依法审理”。2022年1月18日，市规自局再次作出穗规划资源协查[2022]167号《关于协助查询的复函》，内容为：“一、根据你院提供的影像图核查，该地块在《白云区功能片区土地利用总体规划（2013-2020年）调整完善方案》中规划为建设用地。二、根据现行不动产登记的相关规定，安置房需办理初始登记，办理初始登记需提交不动产权属来源证明、身份证明、房屋竣工文件、房屋面积测绘成果报告书、土地出让金核实意见表等资料到广州市不动产登记中心申请办理。不动产办理初始登记后，按不动产登记相关规定，经审核符合条件才能申请办理转移登记。”

诉讼中，五被告确认政府部门现尚未安排对安置房进行摇号，故安置房暂未进行分配，亦没有办理产权证。

以上事实，有《指标转让协议书》《补偿协议》、收据、银行流水、复函以及当事人陈述等证据证实。

本院认为：根据《补充协议》的内容，政府部门因棚改项目的建设需要对五被告家庭所在的宅基地房屋进行拆迁，并以农村家庭户为单位对被拆迁房屋进行安置补偿，故涉案安置房指标系五被告基于其作为集体经济组织成员的特定人身属性而取得，本院对此予以认定。因此，在拆迁安置房尚未确权及具备上市交易的情况下，五被告就向原告转让安置房指标的行为，明显扰乱了正常的房地产市场交易秩序，损害了社会公共利益，依法应属无效，本院对此予以认定。

基于上述认定，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条之规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因此，原告现要求五被告返还已支付的购房款350000元符合法律规定，本院予以支持。

对于资金占用期间的利息，原告明知拆迁安置房尚不具备上市交易条件，仍向五被告购买安置房指标，故其对合同的无效亦存在过错，本院现对其主张的该项损失不予认定支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决如下：

一、原告李庆南与被告许育财、许双福、许新发、许家祥于2020年7月28日签订的《指标转让协议书》无效；

二、自本判决生效之日起十日内，被告许育财、许双福、许新发、许家祥、李秋莲共同返还原告李庆南购房款350000元；

三、驳回原告李庆南的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费18840元、保全费2372元，由原告李庆南负担受理费9420元，被告许育财、许双福、许新发、许家祥、李秋莲共同负担受理费9420元、保全费2372元（须于本判决生效之日起十日内支付给原告李庆南）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审判员　罗　炜

二〇二二年七月八日

书记员　何金莲