（2020）粤0112民初6436号-涉案房屋是宅基地房屋，买方非涉案房屋所在地的村民，无权购买涉案房屋，房屋转让协议违反了法律的强制性规定，属于无效合同。

原告：于洪海，男，1975年11月26日出生，汉族，住广州市越秀区，

委托诉讼代理人：廖开喜，北京德和衡（广州）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄荣香，北京德和衡（广州）律师事务所律师。

被告：钟焕英，女，1962年9月14日出生，汉族，住广州市海珠区，

原告于洪海诉被告钟焕英回迁房转让合同纠纷一案，本院于2020年6月5日受理，依法适用普通程序审理。答辩期间，被告钟焕英提出管辖权异议，本院依法裁定本院对本案有管辖权后，钟焕英不服，提起上诉，广州市中级人民法院裁定维持本院对管辖权的裁定。本院于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告于洪海及其委托诉讼代理人廖开喜、被告钟焕英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告于洪海向本院提出诉讼请求：一、判令钟焕英继续履行与于洪海签订的《房屋转让协议》，交付给于洪海一套59.1平方米房屋协助于洪海办理房屋转让手续；二、本案诉讼费由钟焕英承担。事实和理由：于洪海和钟焕英于2015年10月30日签订了《房屋转让协议》，协议约定钟焕英自愿将广州市萝岗区火村上岭村xxxxxx宅基地进行拆迁后回迁重新分配新电梯共计（236.4m2），其合法拥有该房屋其中1套面积（59.1m2）转让给于洪海。原被告双方商定该房屋转让价格为250000元整人民币。因该房屋属于宅基地回迁，合同签订时还没有回迁，故双方约定，待钟焕英得到回迁新房分配后，通知于洪海对房屋进行验收。原被告双方于2017年7月1日签订了《房屋转让尾款缴清补充协议》，补充协议约定钟焕英共分得的四套回迁房每套总价贰拾伍万元转让，原协议首付贰拾万元，尾款伍万元交楼时付清。现因钟焕英经济出现困难，求助于洪海提前将尾款结清，于洪海本着帮扶的心态提前将尾款伍万元付清。钟焕英在签订协议后，没有认真履行协议义务，从未主动向于洪海透露涉案房屋拆迁进度信息，特别是现在，涉案拆迁房屋己开始摇珠分配，但钟焕英却怠于通知于洪海参与摇珠分配。为维护于洪海合法权益，于洪海起诉到法院。

被告钟焕英辩称,1.关于于洪海与钟焕英签订的《房屋转让协议》以及《房屋转让尾款缴清补充协议》的合理性和合法性问题。根据双方签订《房屋转让协议》以及《房屋转让尾款缴清补充协议》的约定，于洪海要求钟焕英交付所转让的位于广州市黄埔区火村上岭村xxxxxx（以下简称上岭村xxxxxx）宅基地房屋拆迁回迁房，现时该回迁房屋尚不存在，而且该回迁房屋根本不存在该门牌地址。同时，该回迁房原拆迁的宅基地房屋的地址并不是上岭村xxxxxx，而是广州市黄埔区火村花岭街xxxxx宅基地房屋。因此现时于洪海起诉要求钟焕英交付所转让的位于上岭村xxxxxx宅基地房屋拆迁回迁房并没有事实依据不具有合理性。其次，根据《房屋转让协议》以及《房屋转让尾款缴清补充协议》的约定，于洪海所要求交付的宅基地房屋回迁房依法不能进行有关转让买卖，且该转让买卖房屋并没有依法到房管部门办理有关买卖转让手续。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百五十三条、第一百五十五条和《中华人民共和国合同法》第四十四条规定之精神，钟焕英与于洪海上述转让宅基地回迁房的行为依法是无效的，同时双方均清晰知晓该宅基地回迁房是不得进行转让的。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，钟焕英与于洪海为转让宅基地回迁房所建立的《房屋转让协议》以及《房屋转让尾款缴清补充协议》，无论是什么形式的表现均依法是无效的，自始至终没有法律拘束力，这些合同及协议约定的预期目的不受法律保护。现于洪海要求钟焕英交付所转让宅基地房屋拆迁回迁房的诉求，是缺乏法律依据的，依法应予驳回。至于《房屋转让协议》以及《房屋转让尾款缴清补充协议》依法确认无效后所需解决遗留的问题，应依无效合同及无效民事行为处理的原则来解决。即使《房屋转让协议》有效，但根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，于洪海要求钟焕英交付的转让宅基地房屋拆迁回迁房不仅未登记在钟焕英名下，而且也未变更登记至于洪海名下，于洪海要求钟焕英交付该回迁房不符合法律规定，依法不应支持。2.关于于洪海对钟焕英的诉讼案件诉讼费负担的问题。因于洪海对钟焕英所诉之诉求是无理和缺乏事实依据的，该诉求依法不应得以支持而败诉，有关诉讼费用应由于洪海自行负担。

经审理查明：2016年，钟焕英与广州东进新区开发有限公司、广州市萝岗区（现为黄埔区）东区街火村社区经济联合社签订《广州市黄埔区火村社区旧村改造安置补偿协议》（火村改【2016】0315015号），同意对广州市萝岗区火村花岭街xxxxx房屋进行拆迁改造，并同意按照《拆迁补偿方案》及《补充细则》的标准进行补偿。

2016年8月9日，于洪海与钟焕英签订房屋转让协议，约定钟焕英将坐落在火村、建筑面积为60平方米的回迁安置房出售给于洪海，成交价格为250000元，双方同意以现金付款方式一次性付款，并已在2016年8月9日将首付款（定金）200000元交付钟焕英，付首付款当天钟焕英开出收款收条给于洪海，注明收款数额及款项用途，第二笔房款50000元于2019年付给钟焕英；在于洪海实际接收该房屋之日起，钟焕英无条件协助于洪海在房地产产权登记机关规定的期限内（30天）向房地产产权登记机关办理权属过户手续，如因钟焕英的过失造成于洪海不能在双方实际交接之日起90天（遇法定节假日顺延）内取得房地产权属证书，于洪海有权提出退房，钟焕英须在于洪海提出退房要求之日起30日天内将于洪海已付款三倍退还给于洪海，按20%利率付给利息。

2017年7月1日，于洪海（乙方）与钟焕英（甲方）签订房屋转让尾款缴清补充协议：乙方在甲方位于广州市萝岗区（现黄埔区）火村上岭村，xxxxxx（共236.4m2）宅基地，回迁后共分为四套（每套59.1m2），每套房子总价贰拾伍万元转让，原协议首付贰拾万元，尾款伍万元交楼时付清。现因甲方经济出现困难，求助乙方将尾款结清。乙方本着帮扶的心态愿提前将尾款伍万元付清。经双方友好协商，就购房款伍万元结清事宜订立以下协议，以此共同遵守。1.甲方收完尾款必须按原房屋转让协议内容执行。2.如因政策或甲方问题导致房屋转让不成功，则甲方要赔偿乙方转让房屋总价的三倍金额作为对乙方的补偿。3.如双方任何一方违约，则赔付对方按给付金额的三倍予以赔偿。

审理期间，于洪海主张2016年8月向钟焕英支付现金二次，分别是120000元、80000元；2017年现金支付130000元，该款项是用来购买钟焕英的另外一套回迁房，后来钟焕英不卖了，向于洪海退还80000元，剩余50000元作为购买涉案房屋的尾款。钟焕英确认其先后两次与案外人杨爱萍到于洪海的工作单位取现金，不记得每次的具体金额，也收到过于洪海的130000元，后来其不卖给于洪海另外一套回迁房，就退了80000元给于洪海，退款时间不记得。

钟焕英确认其未向于洪海交付涉案房屋，也未返还购房款。

双方当事人确认涉案房屋有宅基地使用权证。钟焕英主张宅基地的所有人是其父亲，其父亲于2012年去世，其母亲在其三岁时去世，其父亲生育二个子女（包括其在内），其哥哥放弃继承涉案房屋，涉案房屋全部由其继承，该继承诉讼在原广州市萝岗区法院处理的，其将宅基地证给了另外的购房者。

庭审中，本院依法向双方当事人释明，涉案房屋是宅基地房屋，无论拆迁与否均不改变房屋的性质，于洪海不是涉案房屋所在地村民，依法无权购买该宅基地房屋，双方当事人签订的房屋买卖合同存在无效可能。原告于洪海主张如果合同无效，诉讼请求变更为：1.钟焕英向于洪海返还250000元购房款及利息（利息在2017年7月2日至2019年8月19日期间按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际付清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.钟焕英赔偿于洪海损失750000元。被告钟焕英变更答辩意见为：同意返还购房款250000元，并同意按五年期银行存款利率标准向于洪海支付2017年7月2日至实际付清款项之日止的利息。

审理期间，本院指令于洪海提交其2015年1月1日开始向中焕英付款的全部银行账户流水，其称因其全部以现金方式向钟焕英支付的购房款，故无银行转账记录；本院指令钟焕英在指定期间内提交涉案房屋的查册表、遗产继承文书、涉案房屋的宅基地使用权证等证据，但钟焕英未提交。

审理期间，本院调取了因继承涉案房屋钟焕英起诉钟住添的（2013）穗萝法西民初字第264号《民事调解书》。该《民事调解书》查明如下事实：钟焕英、钟住添系同胞兄妹，父母先后去世后，二人曾对父母去世后遗留的房产继承进行协商，双方曾约定由钟焕英继承父母留下遗产中位于广州市萝岗区火村上岭村xxxxxx的房屋，由钟住添继承另一间房产，但协议后钟住添反悔，拒绝到有关部门办理继承手续，为此钟焕英向广州市萝岗区人民法院提起诉讼。经该院主持调解，双方当事人自愿达成如下调解协议：一、钟住添同意由钟焕英继承父母遗留的座落在广州市萝岗区火村上岭村xxxxxx的宅基地房屋（宅基地证号为穗郊罗字第××号）；二、本案案件受理费1970元，由钟焕英承担。

另查明，于洪海确认其是广州市城镇户口，不是涉案房屋房屋所在地村民。

上述事实，有于洪海提交的广州市黄埔区火村社区旧村改造安置补偿协议、房屋转让协议、房屋转让尾款缴清补充协议、本院调取的（2013）穗萝法西民初字第264号《民事调解书》等证据以及双方当事人陈述证实。上述证据，经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院依法予以采信。

本院认为，涉案房屋是宅基地房屋，无论是否拆迁，并未改变涉案房屋的性质。宅基地属于农民集体所有，而宅基地使用权作为所在农村集体经济组织成员专享的生活保障权利，在连同上盖房屋转让时受到严格限制。于洪海不是涉案房屋所在地的村民，依法无权购买涉案房屋，其与钟焕英签订的房屋转让协议、转让尾款缴清补充协议违反了法律的强制性规定，依法属于无效合同。

合同无效，双方当事人因该合同取得的财产应当互相返还。本院按照于洪海变更后的诉讼请求进行处理，于洪海请求钟焕英返还收取的购房款，于法有据，本院依法予以支持。钟焕英确认已经收到于洪海以现金方式支付的购房款250000元，且其陈述的收款过程与于洪海陈述的付款情况基本相符，本院依法确认于洪海已经向钟焕英支付了涉案房屋的全部购房款，故钟焕英应向于洪海返还购房款250000元。

关于购房款的利息。于洪海和钟焕英均清楚知悉涉案房屋属宅基地房屋，也清楚知悉于洪海并非涉案房屋所在地集体经济组织成员，仍然签订并履行宅基地房屋转让协议，双方当事人对导致房屋转让协议无效均有过错，依法应各自承担相应的法律责任。鉴于钟焕英在答辩意见中同意按照银行同期存款利率标准自2017年7月2日起向于洪海支付利息，本院依法予以准许，故钟焕英应当以250000元为本金、按照中国人民银行公布的同期存款利率向于洪海支付自2017年7月2日起至实际付清款项之日止的利息。

关于损失。于洪海未提交证据证实因房屋转让合同无效导致损失发生的事实，其仅根据无效的房屋转让合同中的约定主张损失，证据不足，于法无据，本院依法不予支持。

综上所述，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国土地管理法》（2004年修正）第八条第二款、第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：

一、被告钟焕英在本判决发生法律效力之日起十日内向原告于洪海返还购房款250000元并支付利息（利息以250000元为本金，按照中国人民银行公布的同期存款利率从2017年7月2日起计算至实际付清款项之日止）；

二、驳回原告于洪海的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费13800元，原告于洪海负担10350元，被告钟焕英负担3450元。

管辖权异议案件受理费100元，由被告钟焕英负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　　李祖艳

人民陪审员　　钟秋霞

人民陪审员　　吴杏娟

二〇二一年七月二十日

书　记　员　　林碧婷 王春苗