（2020）粤01民终5687号-法院在得知“案涉房屋所占土地使用权类型为划拨，且补缴土地出让金可办理转移登记”后，判决买卖合同有效。

上诉人（原审被告）：零桂叶，女，1974年9月7日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。

委托诉讼代理人：刘紫波，北京德和衡（广州）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：冯松娣，女，1973年11月8日出生，汉族，身份证住址广州市南沙区。

委托诉讼代理人：陈志锷，广东颜伊泰律师事务所律师。

原审第三人：陆石顺，男，1980年1月11日出生，汉族，身份证住址湖南省新田县。

委托诉讼代理人：刘利亚，广东定海针（南沙）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄伟思，广东定海针（南沙）律师事务所律师。

上诉人零桂叶因与被上诉人冯松娣、原审第三人陆石顺房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2019）粤0115民初913号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

零桂叶上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判零桂叶向冯松娣返还指标款60000元、劳务费5000元，并向零桂叶支付违约金200000元，三项款项合计金额为265000元，或发回重审；2.一、二审诉讼费由冯松娣负担。事实与理由：一、一审判决事实不清。（一）双方签署的《拆迁安置房买卖合同》实质是安置房购房“指标”转让合同，而非房屋买卖合同，二者不能混为一谈，更不应按房屋买卖合同来处理。零桂叶与冯松娣签订《拆迁安置房买卖合同》的时间为2015年10月16日，而零桂叶与广州市南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区横沥镇人民政府广州市南沙区横沥镇土地征收与补偿工作办公室签订《集体土地房屋征收补偿安置合同》的时间为2016年5月5日。零桂叶与冯松娣签订《拆迁安置房买卖合同》时，安置的房屋尚不存在，此时双方交易的标的实际为拆迁安置房的购买“指标”，其本质是取得一项按特定资格购买优惠房屋的资格或权利，而非买卖房屋，且双方交易“指标”的对价仅为7万元，涉及的房款376530元是缴纳给政府的，而非冯松娣支付给零桂叶的购房款对价，一审法院将购房资格“指标”的交易与房屋买卖混为一谈，这些完全可以通过《拆迁安置房买卖合同》约定予以印证，双方约定：成交价格由指标款与房款构成：1、指标款70000元；2、房款376530元。房款于收楼时由冯松娣一次性直接转入被政府冻结的预付房款账户内，由政府划扣。上述表述表明零桂叶所能实现的交易对价仅为指标款，从侧面说明《拆迁安置房买卖合同》交易的标的实际是拆迁安置指标的事实。因此，一审法院将拆迁安置房的“指标”买卖与房屋买卖混为一谈，是严重的事实不清，导致作出错误的判决。（二）鉴于涉案房屋在双方签署合同时尚未真实存在，合同性质理论上仅仅是房屋预定买卖合同，并不具备实际履行条件，且在《拆迁安置房买卖合同》的履行过程中，零桂叶与冯松娣之间存在分歧，早已发函要求解除合同，不属于恶意违约的情形。根据零桂叶与冯松娣签订的《拆迁安置房买卖合同》内容可知，被征收户取得房屋产权后才可转让和过户，其交易流程是：冯松娣向零桂叶支付指标款和房款，先由零桂叶名义向政府指定账户支付房款购买下拆迁安置房，取得拆迁安置房的所有权，然后由零桂叶与冯松娣签订正式的房屋买卖合同，将拆迁安置房转让给冯松娣。因此，零桂叶在《拆迁安置房买卖合同》中所对应的义务应该是在取得拆迁安置房所有权之后，与冯松娣签订正式的房屋买卖合同，冯松娣的可期待利益应是零桂叶与其签订正式的房屋买卖合同，而非直接取得涉案房屋的所有权，双方签署的关于转让安置房“指标”的协议，严格意义上来说仅是一份房屋交易的预定合同。一审判决认定违约金的依据，是冯松娣根据《拆迁安置房买卖合同》直接取得房屋所有权，与事实不符。另外，在“指标”转让合同履行的过程中，零桂叶因客观情况及与冯松娣关系不断恶化，已于2017年4月6日向冯松娣发出了解除合同的《通知书》。零桂叶基于诚实信用原则，希望与冯松娣和平友好地解除合同关系，如冯松娣对此持有异议，应依法提请法院确认解除合同的效力，但其一直恶意拖延处理双方争议，既不与零桂叶协商解决，也不依法向法院提起诉讼，最终导致损失不断扩大。今日局面，完全是冯松娣自食其果的体现，不应完全归咎于零桂叶。基于上述事实，一审法院认定零桂叶为恶意违约方，完全与事实相悖。（三）零桂叶与陆石顺买卖涉案房屋的实际交易价格仅为70万元，而非合同约定的116万元，这一事实第三人陆石顺本人证言及转账记录可以佐证。因零桂叶之前与冯松娣之间已签署了一份《拆迁安置房屋买卖合同书》，零桂叶与第三人陆石顺签署合同时，第三人陆石顺为防止零桂叶与冯松娣之间的诉讼败诉，导致其得不到已装修入住的房屋，双方在2017年3月23日签订的《拆迁安置房屋买卖合同书》时在真实成交价70万元的基础上增加了，46万元作为将来万一得不到房屋的装修补偿，因此，双方对涉案房屋的实际成交总价仅为70万元，零桂叶和陆石顺在一审时出具的转账记录和收据可以佐证。因此，即使按一审判决的思路进行处理，也应该按零桂叶与第三人陆石顺的真实成交价来处理，一审法院没有针对这一事实查明的基础上做出了错误判决，已损害到了零桂叶的合法权益。（四）从《拆迁安置房买卖合同》履行情况可知，冯松娣仅支付了6万元“指标”款给零桂叶，并未完全履行合同约定的义务，也未产生任何实际损失，一审却判决零桂叶承担71万元巨额违约金，于法无据。根据零桂叶与冯松娣的《拆迁安置房买卖合同》约定，冯松娣需向零桂叶支付70000元的指标款和376530元的房款。但截止至目前，冯松娣仅仅向零桂叶支付了60000元指标款，尚有10000元指标款和376530元房款并未支付，但一审法院完全忽视这一合同实际履行情况的重要因素，却单独判决零桂叶需向冯松娣一方承担71万余元的巨额违约金，缺乏事实和法律依据，没有任何说服力，零桂叶表示严重不服。“指标”款和房款的支付，特别是房款的支付，对合同目的的实现至关重要。冯松娣未支付房款，直接影响了合同的履行结果。因此，冯松娣无法取得涉案房屋的所有权，其自身存在不可推卸的责任。基于上述事实，一审法院认定零桂叶存在过错是导致合同解除的根本原因，应承担违约责任，与事实相悖。二、原判适用法律错误。（一）一审判决在合同明确约定20万元违约金及冯松娣没有经济损失的情况下，突破合同意思自治原则，判决零桂叶承担巨额的违约金，属于严重的适用法律错误，且原判所认定的被零桂叶高达713470元的损失属于零桂叶订立合同时不可预见的损失，依法应不予支持。根据零桂叶与冯松娣签署的《拆迁安置房屋买卖合同书》第九条第2点，双方已明确约定：“甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金人民币贰拾万元整给乙方。”该违约责任条款系合同当事人的真实意思表示，对双方均具有约束力，法院裁判亦不应随意突破双方意思自治。根据《合同法》第一百一十三条规定的“损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”原则，和最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条的规定：“人民法院在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从非违约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、非违约方不当扩大的损失、非违约方因违约获得的利益、非违约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。”具体到本案中，原判所认定的冯松娣高达713470元的损失属于零桂叶订立合同时不可预见也不应当预见到的损失。零桂叶在订立合同时所能够预见到的因违反合同可能造成的损失就是合同约定的违约责任条款。因此，原判所认定的冯松娣高达713470元的损失严重超过了零桂叶当初订立合同时可预见到的因违约可能造成的损失即违约后果。因此，一审判决随意突破当事人之间意思自治原则，干涉了私权自主的基本法律规则，滥用了自由裁量权，导致严重侵害零桂叶的合法权益。（二）原判既不符合合同明确约定的违约责任，亦严重违反了合同法规定的权利义务相对等原则和公平原则。原判酌定零桂叶按出售房屋予冯松娣价格446530（70000+376530）元及陆石顺价格1160000元之差额713470元向冯松娣支付违约金。然而，在履行合同过程中，冯松娣仅支付了60000元指标款及5000元劳务费，故原判严重违反了权利义务相对等原则和公平原则。综上所述，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误，导致判决不公，请求二审法院依法予以纠正。

冯松娣二审答辩：同意一审判决的处理，不同意零桂叶的上诉请求。

陆石顺二审述称：同意一审判决的处理，不同意零桂叶的上诉请求。

冯松娣于2019年1月17日向一审法院提起本案诉讼：请求：1.解除其与零桂叶于2015年10月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》；2.零桂叶向其返还已收取的指标款60000元及协助房产证过户劳务费5000元；3.零桂叶协助其领取已冻结的购买安置房款56342元；4.零桂叶向其支付违约损失1173870元（按照涉案房屋的市场评估价1550400元与拆迁安置房买卖合同约定的房款376530元之间的差额认定）；5.判令零桂叶承担本案诉讼费、保全费及评估费。

一审法院经审理查明：

零桂叶因其位于广州市南沙区群结村同德街XX号后面结构类型为四周围松皮棚拆迁安置补偿，广州南沙开发区土地开发中心补偿上述松皮棚12584元，零桂叶选择在横沥安置区购买安置房的补偿安置方式，安置房建筑面积约为100平方米，认购房款为376530元。

2015年10月16日，冯松娣（买受人、乙方）与零桂叶（出卖人、甲方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：第一条、房屋的基本情况：甲方拆迁安置房屋座落在广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区），安置房屋面积为100平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。第二条、房屋内部设施设备：包括现时该安置区配套100平方米房屋的内部所有设备，明细数由收楼时清点。第三条、本合同中所述房屋为（零桂叶）关于220千伏狮合线路建设的拆迁安置房，是（零桂叶）的财产。原建房售房单位允许转卖，该房屋没有产权纠纷，不存在房屋抵押，债权债务，以及其他权利瑕疵。交易后如有上述未清事项，由甲方承担，乙方不负任何责任。第四条、上述房产的交易价格：成交价格由指标款与房款构成：1、指标款70000元；2、房款376530元。第五条、付款时间与办法：甲乙双方同意指标款以现金付款方式分期付款，签订本合同并经国家公证机关广东省广州市番禺公证处公证，2015年10月16日将首付款（定金）60000元整交付甲方，付首款付款当天甲方开出收款收条给乙方，并注明收款数额及款项用途。第二笔指标款（尾款）10000元整于产权证书完成过户手续后支付给甲方，最迟不得超过收楼之日起半年支付。房款则于收楼时由乙方一次性直接转入被政府冻结的预付房款账户内，由政府划扣。第六条、房屋交付：甲方应在交房当日将拆迁安置房屋相关的所有手续、余款、拆迁补偿款等一切和该出售房有关的文件及票据交付乙方（以各项文件及票据为证明）。甲方于房屋交付使用时将交易的房产及其附带房屋所有的钥匙全部交付给乙方。第九条、违约责任条款：2、甲方不得擅自解除合同，若甲方擅自解除合同，乙方有权要求甲方继续履行合同或要求甲方退还乙方已付房款，并有权要求甲方支付按照同期银行贷款利率计算的利息款，同时有权要求甲方支付违约金200000元整给乙方。3、甲方不根据本合同的约定将房屋和产权证书交付给乙方，视为甲方违约，乙方有权要求甲方交付房屋和产权证书，并有权要求甲方支付违约金200000元整。第十二条、本合同如需办理公证，经国家公证机关广东省广州市番禺公证处公证；但本合同不经过任何法律公证具有同等的法律效力。本合同在双方签字之日（2015年10月16日）起生效。合同签订当日，冯松娣向零桂叶支付了指标款60000元、协助房产证过户劳务费5000元，零桂叶向冯松娣出具相应的收据。

2015年10月16日及2016年5月18日，冯松娣（被委托方）与零桂叶（委托方）签订《委托书》，内容为“……，现本人零桂叶委托我冯松娣全权代为办理上述房屋的拆迁补偿事宜，包括与政府部门协商谈判拆迁补偿安置事宜、代为领取房屋拆迁补偿款、代为办理预购房款冻结、解冻手续、收取临迁安置补助费，及其他因房屋拆迁所涉及的相关事务。本人同意政府部门将上述房屋所涉拆迁补偿款统一划拨至冯松娣名下的账户及办理预购房款冻结、解冻事宜，补偿款和临迁安置补助费领取后，由我等自行协商分配事宜，与政府无关。被委托方冯松娣所签署的相关资料，均是本人零桂叶真实意思表示，我委托方均予承认。”

2016年5月18日，冯松娣（乙方、被拆迁户姓名）、广州市南沙区横沥镇土地征收与补偿工作办公室（甲方）及广州农村商业银行股份有限公司南沙横沥支行（丙方）签订《拆迁安置购房专款保存三方协议》，约定：1、乙方将拆迁安置房购房款56342元，转入乙方在丙方开立的个人结算账户内，存折由乙方保管，乙方账户设置为留密码、预留甲方在丙方的银行结算账户预留印鉴，并办理止付控制，拆迁安置购房款的利息计算按存款种类挂牌利率计算。2、乙方支取上述款项时，需在支取凭证上加盖甲方在丙方的银行结算账户预留印鉴，并提交乙方持有的本协议原件，由丙方审核办理；否则，丙方有权拒绝受理。3、乙方办理本协议第1条所列账户挂失、继承、资料修改等业务时必须取得甲方书面同意并按规定的手续办理。4、在合同履行期间若确需对拆迁安置购房金额进行调整的，由甲方向乙、丙方发出书面通知。由乙方在该书面通知上签名确认或另行书面告知丙方同意该调整后，丙方依据甲方书面通知内容进行操作等内容。零桂叶因被征收涉案松皮棚获得拆迁补偿款59342元。冯松娣代零桂叶领取了56342元补偿款后，于2016年5月18日将该笔补偿款支付给零桂叶。同日，冯松娣另将56342元存入自己的账户作为购买安置房专款予以冻结。

2017年3月23日，零桂叶（卖方、甲方）与陆石顺（买方、乙方）签订《拆迁安置房屋买卖合同书》，约定：甲方所售拆迁安置房坐落于广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区），安置房屋面积为100平方米，房屋用途为住宅。甲方所售房屋出让价款总金额1160000元。零桂叶分别于2017年3月24日、2017年9月18日向陆石顺出具金额为200000元及500000元的收据。另零桂叶及陆石顺共同确认陆石顺自2017年9、10月份开始每月向零桂叶支付3500元房款。陆石顺另提交了《选房证》《结算完成证明书》《家庭用户管道燃气供用气合同》《广州供电局委托银行代划电费合同》《客户委托银行代交水费委托书》等证据证明其参与了选房及办理涉案房屋水电费、燃气费等开户手续并实际占有使用涉案房屋的事实。冯松娣、零桂叶对陆石顺的上述证据真实性均确认，另冯松娣、零桂叶及陆石顺共同确认涉案安置房地址为广州市南沙区横沥安置区XX房。现涉案房屋由陆石顺使用。

一审诉讼中，冯松娣申请对涉案房屋2019年5月19日的市场价格进行评估，2019年12月2日，深圳市世联土地房地产评估有限公司出具《房地产估价报告》，涉案房屋在2019年5月19日的市场价值为1550400元，单价为15154元/平方米。冯松娣对该评估报告没有异议。零桂叶对该评估报告的真实性没有异议，但对评估报告的结果有异议，认为该评估报告未考虑涉案房屋交付时为毛坯状态，未考虑评估时陆石顺已进行装修入住及回迁房交易受到限制的因素；该评估报告未列明比较的参考对象。陆石顺对该评估报告的真实性及合法性予以确认。该评估鉴定费为6376元。

另查明：零桂叶曾就涉案的《拆迁安置房买卖合同》向一审法院提起诉讼，诉请解除其与冯松娣于2015年10月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》，2018年8月30日，一审法院作出（2018）粤0115民初863号《民事判决书》。该判决查明“2015年10月16日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《拆迁安置房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买房屋，甲方拆迁安置房屋座落在广州市南沙区横沥镇义沙岛（横沥安置区），安置房屋面积为100平方米，房屋用途为住宅。现尚未选房和安置。房屋内部设施设备包括现时该安置区配套100平方米房屋的内部所有设备，明细数由收楼时清点。本合同中所述房屋为零桂叶关于220千伏狮合线路建设的拆迁安置房，是零桂叶的财产。……。2017年4月6日，原告向被告发出《通知书》，告知被告：‘合同签订后存在很多问题，经多次沟通得不到解决，冯小姐你也不积极处理。请冯小姐你收到通知后3日内，与我面谈协商处理合同事情或书面回复，如冯小姐你仍拒绝协商联系的，当作《拆迁安置房买卖合同》解除。’被告收到上述通知后，于2017年4月8日向原告身份证登记住址邮寄发出《关于<通知书>的回复》，回复内容为：‘一、不同意解除《拆迁安置房买卖合同》，双方应当继续履行。二、如你认为需要协商，请直接来电话与我约时间面谈。’上述回复未妥投被退回。原告现已经选定安置房，安置房地址为广州市南沙区横沥安置区XX房。本院分别向广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区国土资源和规划局发函询问安置房相关情况，广州南沙开发区土地开发中心于2018年6月1日出具穗南开土地函[2018]705号《关于协助调查云水雅苑XX房产面积的复函》，函称：‘……经我中心核查，该户选房证面积同该房屋测绘面积一致，面积为102.3122平方米。’广州市南沙区国土资源和规划局于2018年7月9日出具穗南国规[2018]1664号《关于云水雅苑云水XX房不动产情况的复函》，函称：‘……一、经查，广州市南沙区云水XX房已办理广州南沙开发区土地开发中心（广州市南沙区国有土地上房屋征收与补偿办公室）名下的初始登记（产权案号为：2018登记40XXX70号），该房实测面积为102.3122平方米，所占土地的性质为国有划拨用地。二、涉案房屋为拆迁安置房，被征收户取得房屋产权后可转让或过户。因涉案房屋所占土地使用权类型为划拨，未办有偿使用手续，该房应按照《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办[2014]12号）第（五十三）点关于拆迁安置房补交土地出让金的规定缴纳土地出让金后，方可办理转移登记手续。若被征收户将该房屋转让的，买受人应符合广州市限购政策要求……’。”该判决认为：“原、被告签订的《拆迁安置房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。案涉《拆迁安置房买卖合同》主要条款已经明确，对约定不明的内容可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，或者依据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定确定。案涉被拆迁松皮棚补偿金额为12584元，案涉《拆迁安置房买卖合同》约定被告向原告支付70000元指标款，并由被告直接向被政府冻结的预付房款账户内汇入房款，并不存在显失公平的情形，且原告未在知道撤销事由一年的期限内行使撤销权。根据广州南沙开发区土地开发中心、广州市南沙区国土资源和规划局的复函，案涉《拆迁安置房买卖合同》约定购买的安置房具体位置已经明确，原告在取得房屋产权后可转让或过户，被告自愿承担案涉安置房过户至其名下需缴纳的全部税费金，案涉安置房可办理转移登记手续。被告截至2018年8月21日具备本市住房限购区域内住房购买资格。被告自愿承担安置房实测面积与约定面积存在差异需向政府部门补缴费用，案涉《拆迁安置房买卖合同》现并不存在履行障碍，具备履行条件。依法成立的合同，对双方当事人具备约束力，被告按约定支付相应的对价款，故原告诉请解除案涉《拆迁安置房买卖合同》，理据不足，本院不予支持。”据此判决“驳回原告零桂叶的诉讼请求。”

判后，零桂叶不服上述判决，提起上诉，广州市中级人民法院于2018年12月12日做出（2018）粤01民终20471号《民事判决书》，该判决认为“零桂叶上诉要求解除涉案《拆迁安置房买卖合同》，有两点理由，一是该合同的签订是不公平的；二是合同履行存在不可消除的障碍。关于涉案《拆迁安置房买卖合同》是否公平的问题。首先，该合同是双方真实意思表示，内容约定清晰明确，约定涉案房屋的转让对价是70000元的指标款和房款376530元，其中房款是由政府划扣。零桂叶在二审中提出其对上述合同条款约定理解错误，并据此认为合同不公平，缺乏合同契约精神，本院不予支持。政府部门并不禁止转让拆迁安置房，故零桂叶以拆迁安置房具有人身依附性、福利性和公益性等性质为由，主张允许交易有悖社会保障性功能，理据不足，本院不予支持。关于涉案合同履行是否存在不可消除的障碍问题。二审中，零桂叶述称涉案合同的履行存在不可消除的障碍，指的是零桂叶已经投入了大量的资金对涉案房屋进行装修，但该问题显然并非合同继续履行的障碍，零桂叶上诉状中所说的其他交付时间、标准不确定的等问题，均非合同解除的正当事由。综上所述，一审不予支持零桂叶要求解除涉案《拆迁安置房买卖合同》的主张，并无不当，本院予以维持。”据此判决“驳回上诉，维持原判。”

一审法院认为：

冯松娣与零桂叶签订的《拆迁安置房买卖合同》效力已经生效裁判文书认定，对此不再赘述。上述合同所约定的房屋已交由第三人使用，冯松娣、零桂叶的合同目的已无法实现，冯松娣要求解除合同，零桂叶亦同意解除合同，故对冯松娣的该项诉请，一审法院予以支持。合同解除后，零桂叶理应将收取的合同价款65000元返还给冯松娣，并配合冯松娣办理资金保存解除手续。

结合当事人的诉辩意见，本案争议的焦点是合同解除后的违约责任如何承担，对此一审法院阐述如下：其一，冯松娣与零桂叶签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效，双方理应秉承诚实信用原则，全面履行各自义务，但零桂叶在该合同未解除前，于2017年3月23日擅自将房屋出售给陆石顺，对此存在过错，其行为致使双方合同目的无法实现，是导致合同解除的根本原因，应承担违约责任。其二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”如上所述，涉案合同解除是因为零桂叶违约行为所致，其理应向冯松娣承担违约责任，虽然合同中对违约金标准有约定，但参照《房地产估价报告》的评估结论，涉案房屋在2019年5月19日的市场价值为1550400元，合同约定的违约金标准显然不足以弥补冯松娣因合同解除所造成的实际损失，冯松娣据此要求调整违约金金额于法有据。其三，冯松娣作为守约方，其合法权益应得到保障；零桂叶作为恶意违约方，其违约行为应受到惩罚，更不应因其违约行为而获得收益，同时考虑根据合同实际履行情况，冯松娣仅支付部分合同价款，根据公平原则，故违约金金额应以零桂叶受益范围为限。故综合本案案情，一审法院酌定零桂叶按其出售房屋予冯松娣价格446530（70000元+376530元）及陆石顺价格1160000元之差额713470元向冯松娣支付违约金，对冯松娣主张超过该金额部分，一审法院不予支持。

综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2019年12月27日作出一审判决：一、解除冯松娣与零桂叶于2015年10月16日签订的《拆迁安置房买卖合同》；二、零桂叶应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯松娣返还房款65000元及支付违约金713470元，二项款项合计金额为778470元；三、零桂叶应于本判决发生法律效力之日起十日内协助冯松娣解除对冯松娣名下帐户（开户行广州农村商业银行股份有限公司南沙横沥支行、帐户01×××19）存款56342元的保存手续；四、驳回冯松娣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7998元，由冯松娣承担2399元、零桂叶承担5599元，保全费5000元、鉴定费6376元，由零桂叶承担。

本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。

本院认为：根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：零桂叶上诉主张依涉案合同约定的20万元确定违约金是否支持。

案件事实表明，零桂叶与冯松娣于2015年10月16日签订《拆迁安置房买卖合同》，已明确约定涉案房屋成交价格由指标款与房款构成：1、指标款70000元；2、房款376530元。其中376530元本为零桂叶认购拆迁补偿安置房的价款，该款约定由冯松娣直接转付政府征收部门，该支付方式并不影响涉案《拆迁安置房买卖合同》成交价格446530元及房屋买卖合同关系性质的认定。（2018）粤0115民初863号、（2018）粤01民终20471号生效民事判决已认定，涉案《拆迁安置房买卖合同》约定购买的安置房具体位置明确，零桂叶在取得房屋产权后可转让或过户，冯松娣自愿承担涉案安置房过户需缴纳的全部税费金，涉案安置房可办理转移登记手续，并不存在履行障碍。零桂叶在未与冯松娣解除《拆迁安置房买卖合同》的情况下，即将涉案房屋以1160000元另行出售给陆石顺，一审判决认定零桂叶的行为导致冯松娣合同目的无法实现，是涉案房屋买卖合同解除的根本原因，应承担恶意违约责任，所作处理并无不当。零桂叶依其所签《拆迁安置房买卖合同》虽仅收到首期款，但在其余购房款冯松娣的支付条件尚未成就时零桂叶即违约另卖他人，零桂叶未收齐购房款并不能作为其免于承担违约责任的正当抗辩。一审判决认定合同约定违约金明显低于违约行为造成的损失，零桂叶不应因其违约行为而获得收益，根据本案具体情况，酌情判决零桂叶按两次出售价格的差额713470元向冯松娣支付违约金，与损益相抵规则并不相悖，并无不妥。零桂叶上诉主张零桂叶与陆石顺买卖涉案房屋的实际交易价格仅为70万元，与双方所签合同1160000元的约定内容并不相符，本院不予支持。

综上所述，零桂叶的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8935元，由零桂叶负担。

本判决为终审判决。

审判长　　赵云川

审判员　　刘　卉

审判员　　白小云

二〇二〇年五月二十七日

书记员　　吴敏玲

黄咏欣