房地产转型与前景展望

一、从资金角度看房地产

（一）房地产投资资金来源

有什么样的资金供给（金融）就有什么样的房地产市场。

内地上市公司一般现金分红率约⅓左右，净利润中⅔可用于扩大再生产。

房地产公司可用于投资的资金，90%来自融资，只有10%来自未分配利润。

（二）从政府财政收入看房地产市场

政府四本账：一般公共预算收入、政府性基金预算收入、国有资本预算收入、社保基金预算收入。

2022年上半年，全国国有土地出让收入2.36万亿元，比上年同期大幅度下降31%。

地方政府比较着急楼市，各种怪像出现。

二、近期房地产政策动态

（一）住房政策

1、信贷政策：

（1）实施差别化住房信贷政策：

2022年4月18日，中国人民银行、国家外汇管理局发布了《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》：

针对存量个人住房贷款： 对其存续个人住房等贷款，灵活采取合理延后还款时间、延长贷款期限、延迟还本等方式调整还款计划予以支持。

针对购房者：要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，因城施策实施好差别化住房信贷政策。

（2）下调房贷利率下限：

（3）取消首套房贷利率下限：9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限；

（4）下调公积金贷款利率：9月30日，央行宣布，下调首套住房公积金贷款利率15个基点。

2、税收政策：

（1）鼓励购房的税收优惠：9月30日，国家财政部、税务总局发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第30号），针对卖一买一的住房置换提出了阶段性个人所得税退税优惠政策。

（2）以物抵债的税收优惠：9月30日，国家财政部、国家税务总局发布《关于银行业金融机构、金融资产管理公司不良债权以物抵债有关税收政策的公告》（财政部 税务总局公告2022年第31号），专门提出支持银行业金融机构、金融资产管理公司处置不良债权的税收优惠政策，一是对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税，二是对银行业金融机构、金融资产管理公司持有的抵债不动产减免房产税、城镇土地使用税。

3、限购政策：

各地都有所放松，部分地区完全取消。

上海：临港新区近日放松限购政策，对认定的人才由原先的1年社保要求降低到了3个月或6个月；

佛山：4月26日，佛山市住建局发布《关于优化存量商品住房政策的通知》，持有满五年（自缴纳契税或不动产登记）不再计入限购的套数，意味着每满五年可以再买一套住宅；

东莞：市住建局2022年7月4日发布《关于加强分类指导优化住房限购政策的通知》（东建〔2022〕7号），从2022年7月4日起，限购区域调整为莞城街道、东城街道、南城街道、万江街道、松山湖高新技术产业开发区，其他区域放开限购。

长沙：出租的住房不算在限购指标内；

南京：放开二手房限购2个小时。

4、房产税政策：

2021年10月23日，全国人大通过《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》；

今年4月份财政部有关负责人在接受记者采访时表示，房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，“一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。”

（二）土地政策

1、土地出让收入政策：

（1）划转税务部门征收：

2021年5月21日，财政部 自然资源部 税务总局 人民银行《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》（财综〔2021〕19号），自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。意义深远！

征收更加严格规范，支出也将更加规范、严格，便于中央统筹。

（2）禁止虚增土地出让收入：

10月14日 财政部印发《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。

2、土地金融政策：

贷款集中度管理、三条红线，均未放松！

（三）政策调控的方向：

住房政策宽松，土地政策严格。

1、土地方面：紧紧围绕高质量发展，做好供给侧改革。主要从政府与市场两方面着手，政府方面稳步推进财政去地产化，即降低财政对土地出让收入的依赖，具体措施有：土地出让收入纳入税收征管体系，禁止举债储备土地，不得以国企购地等方式虚增土地出让收入等；市场方面调整高杠杆、快周转的地产开发模式，回归到造房子、造好房子的地产本质，具体措施有：贷款集中度管理、“三条红条”等。

2、住房方面：统筹兼顾人民群众对美好生活的向往与共同富裕，管好需求端，主要从限购、房贷、税收三个方面着手。贯彻落实“房住不炒”，优化限购政策；满足刚需与改善型需求，降低房贷利率，以及实施税收优。

二、房地产转型展望

（一）二十大报告关于发展的论述

实现高质量发展是中国式现代化的本质要求之一。

“推进生态优先、节约集约、绿色低碳发展”。

我们坚持绿水青山就是金山银山的理念，坚持山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，生态文明制度体系更加健全，生态环境保护发生历史性、转折性、全局性变化，我们的祖国天更蓝、山更绿、水更清。

全面推进乡村振兴，坚持农业农村优先发展，巩固拓展脱贫攻坚成果，加快建设农业强国，扎实推动乡村产业、人才、文化、生态、组织振兴，全方位夯实粮食安全根基，牢牢守住十八亿亩耕地红线，确保中国人的饭碗牢牢端在自己手中。

（二）如何转型？

1、转变发展模式：

高杠杆→合理负债；快周转→绣花功夫；数量→质量；降低财政对土地出让的依赖。

目前，“三条红线”和“贷款集中度管理”，是针对资金的需求与供给两端从背面进行的强制性管理，力度很到位；尚缺少正面引导的措施。

2、环保、树保、文保要统筹兼顾：

《广东省土地管理条例》第四十四条：旧城镇、旧厂房、旧村庄改造应当坚持生态优先、绿色发展，提高节约集约用地水平，依法保护历史文化名城、名镇、名村（传统村落）、街区和不可移动文物、历史建筑、历史地段、非物质文化遗产、红色资源、自然景观、古树名木等，保障权利人合法权益。

3、产业导入，强调可持续发展：

村镇工业集聚区改造成为一时的重点。

二十大报告强调：坚持把发展经济的着力点放在实体经济上，推进新型工业化，加快建设制造强国、质量强国、航天强国、交通强国、网络强国、数字中国。

4、配套建设，提升生产生活环境：

5、园林绿化

6、户型设计

7、物业服务