三、注销登记的事由有哪些？

一、不动产灭失

包括自然灾害、意外事故等原因引发的，如房屋因为地震而坍塌、因火灾而烧毁、因拆除而消灭。适用条件：

（一）须为已登记的不动产物权

只有在不动产权通过登记，被登记在不动产登记簿之后，才可以在对应的登记簿上反映该物权的变动。消灭的不动产物权亦不例外，只有在已被登记的前提下，方能通过注销登记将其消灭状态载入不动产登记簿，以公示该物权的消灭。

例子：甲私有房屋一处，已经登记。后甲去世，该房屋所有权由其子乙继承，乙申请注销登记以放弃该房屋所有权。对此，不动产登记机关不能办理注销登记。因为乙虽然是该房屋的所有权人，但其所有权未经登记，不属于登记名义人，因此，也就无法办理以其所有权为内容的注销登记。只有在乙办理完继承登记之后，其方可作为登记名义人可通过注销登记抛弃该房屋所有权。

（二）须为不动产的绝对消灭

如甲某所有的房屋全部倒塌或焚毁，其对该房屋的所有权因房屋的灭失而消灭。若其中一部分倒塌或焚毁，则一部分房屋所有权消灭，甲可申请变更登记，在不动产登记簿房屋标示部中变更房屋建筑面积。

二、权利消灭（客观）

（一）权利期间届满：当不动产用益物权的存续期限届满时，权利消灭；并不是所有的用益物权期限届满，都会导致注销登记的。《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》（国土资厅函〔2016〕1712号）。

（二）裁判行为：生效的法律文书裁决撤销不动产登记的，或者消灭不动产物权的。

（三）主债权消灭，抵押权随之消灭；抵押权未在限期内行使，抵押权面临消灭风险。（《民法典》第419条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。）

已办理抵押登记的房地产，他项权利终止的，申请抵押权注销登记。主要包括以下情形： 

1、主债权已经消灭，他项权利终止的； 

2、抵押权已经实现，他项权利终止的； 

3、抵押权人放弃抵押权，他项权利终止的； 

4、人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使抵押权消灭的。

（四）地役权消灭，应当注销登记。（存在单方和双方的可能）

三、放弃其不动产权利

这是权利人对其权利的自行处分，只要符合其主观意愿和相关法律规定，就应当视为自愿原则下的自由处分。

四、没收或征收不动产

不动产征收是物权变动的一种特殊情形。根据民法典第二百四十三条规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地、单位和个人的房屋以及其他不动产。第二百二十九条规定，因人民政府的征收决定导致物权消灭的，自征收决定生效时发生效力。

五、收回土地使用权

例如，《土地管理法》第五十八条规定的收回国有土地使用权，以及第六十六条规定的收回集体建设用地使用权；再如，我国《城市房地产管理法》第二十六条规定土地闲置满两年的，政府可以无偿收回土地使用权。

六、债务清偿

例如，为担保债务的履行而设立的抵押权，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人可以主张行使抵押权，而当债权实现时，抵押权也随之消灭。例如，为保障后期不动产登记的实现，先行开展的预告登记。不动产登记物权实现，预告登记注销。

七、登记错误的

例如：《广州市不动产登记办法》第三十五条规定的四种错误登记的情形。

《广州市不动产登记办法》第三十五条：

不动产登记机构发现有下列情形之一，造成不动产登记簿记载事项错误的，应当按照有关规定办理更正登记或者注销登记，但不动产权利已由善意第三人取得或者更正登记、注销登记将给公共利益造成重大损害的除外：

（一）司法机关、行政机关、仲裁机构生效法律文书或者文件证明当事人通过隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件等非法手段获取不动产登记的；

（二）不动产登记所依据的权属来源证明文件被生效法律文书撤销、确认无效、解除的；

（三）不动产登记机构核准登记不当，造成重复登记等错误的；

（四）法律、法规规定的其他情形。