新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民事判决书

（2021）新01民终2795号

上诉人（原审原告、反诉被告）：马瑞，男，1992年6月15日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：李同龙，男，1986年1月14日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：徐福生，乌鲁木齐市米东区精汇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：马文全，男，1977年1月18日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：黑玉珍，女，1973年8月4日出生，回族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区。

二被上诉人共同委托诉讼代理人：马英才，上海市锦天城（乌鲁木齐）律师事务所律师。

上诉人马瑞、李同龙因与被上诉人马文全、黑玉珍农村房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初4318号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年6月2日立案后，依法组成合议庭于2021年6月15日开庭进行了审理。上诉人马瑞、李同龙及其委托诉讼代理人徐福生，被上诉人马文全、黑玉珍及其委托诉讼代理人马英才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马瑞、李同龙上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，依法改判马文全、黑玉珍向我方返还宅基地及房屋转让款1,800,000元，支付资金占用费594,000元。事实和理由如下：一审法院认定我方支付转让款金额为1,600,000元错误。马文全、黑玉珍不可能在没有收到全部款项后向我方开具收条并交付该院落。在合同签订时我方向马文全、黑玉珍支付了50,000元定金。我方在签订合同后以现金的方式向马文全、黑玉珍又支付了150,000元，并于2017年12月28日和12月30日分三笔向马文全、黑玉珍转账1,600,000元。综上所述，我方曾以现金和刷卡的形式向马文全、黑玉珍支付了200,000元。我方在得知合同无效后，就要求马文全、黑玉珍退还购房款，但马文全、黑玉珍迟迟不退。因此，我方对一审法院认定马文全、黑玉珍只收到了1,600,000元购房款及驳回我方向马文全、黑玉珍主张资金占用费这两项诉讼请求不服。

马文全、黑玉珍辩称，马瑞、李同龙的上诉请求不能成立，一审审理中，马瑞、李同龙没有向法庭出示支付200,000元的证据，一审法院不予认定，并无不当。马瑞、李同龙在得知某某村要被征迁时，先后在本村购买两处宅基地，后因审查严格，其户口不在本村无法获得征收款，故要求退还房款。房屋在马瑞、李同龙占有使用期间被拆除，现无法将房屋向我返还，马瑞、李同龙主张占有使用费无事实及法律依据，请求驳回其上诉请求。

马瑞、李同龙向一审法院起诉请求：1．判令双方签订的《院落转让合同》合同无效；2．判令马文全、黑玉珍返还我方购买院落款1,800,000元；3．判令马文全、黑玉珍向我方支付资金占用费594,000元。

马文全、黑玉珍向一审法院反诉请求：1.判令马瑞、李同龙共同向我方返还位于米东区古墓地镇某某村800平方米的院落，如不能返还，则补偿我方2017年购买房屋的折价款1,360,000元；2.判令马瑞、李同龙向我方支付三年房屋占有使用费140,000元。

一审法院认定事实：涉案院落及房屋位于乌鲁木齐市米东区古牧地镇某某村，马瑞、李同龙均不是乌鲁木齐市米东区古牧地镇某某村村民。马文全、黑玉珍系该村村民。2017年12月28日，双方就涉案院落及房屋签订《院落转让合同》1份。约定马文全将该院落转让给马瑞、李同龙，价格1，800，000元。2017年12月28日和12月30日马瑞、李同龙共计分3笔合计向马文全转账付款，总金额1，600，000元。此后，马文全、黑玉珍将涉案院落及房屋交付马瑞、李同龙。马文全、黑玉珍提交的录音证据显示，2020年7月1日，马瑞与马文全通话中提及马瑞曾将案外人冯桂英的相关资料提交给相关部门，马文全不认可曾将涉案房屋出售给冯桂英，马瑞也陈述未曾将涉诉讼房屋院落出售给冯桂英。称只是让马文全给冯桂英打收条，马文全拒绝了。同日，李同龙与马文全的通话录音显示，案外人“她”未曾签订最终的拆迁协议等。经一审法院向米东区大破城村村委会委员丁生了解，案外人冯桂英曾向该村村委会主张涉案房屋及院落的相关权益，但最终又未签订拆迁协议，涉案房屋及院落最终于同年7月拆除。经一审法院向米东区古牧地镇政府征收办负责人李海玉了解，案外人冯桂英虽曾向该村村委会主张涉案房屋及院落的相关权益，但最终未签订拆迁协议，涉案房屋及院落最终被认定为无主房屋院落，于同年7月被征收和拆除。如有人主张相关征收补偿，可经大破城村村委会认定，继续签订相关协议。本案双方当事人均未向征收人主张征收补偿。一审法院认为，1．关于合同效力。农村房屋买卖行为，涉及农村宅基地。马瑞、李同龙作为买受人不是米东区古牧地镇某某村集体经济组织成员，双方之间的农村房屋买卖行为，因违反法律强制性规定而无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案为双务合同，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还；2．关于价款返还。马瑞、李同龙主张已经给付马文全涉案院落及房屋买卖价款1,800,000元，马文全认可收到1,600,000元，根据本案现有证据，马瑞、李同龙提供的证据仅能够证明马瑞、李同龙交付马文全1,600,000元。对差额200,000元，马瑞、李同龙陈述给付定金（现金）50,000元，又于2017年12月30日，从案外人李瑞红卡中取现150,000元给付马瑞、李同龙，马文全不予认可。因马瑞、李同龙无相关定金收条或其他佐证的证据，且马瑞、李同龙提交的案外人李瑞红2017年12月30日银行流水单中无当日取款已足额达到150,000元的记录，马瑞、李同龙应承担举证不足的不利后果，一审法院对此部分款项不予确认。故马文全、黑玉珍应当向马瑞、李同龙返还宅基地及房屋买卖价款1,600,000元；3．关于马文全、黑玉珍所主张的要求马瑞、李同龙共同退还涉案房屋及院落，如不能返还，则要求马瑞、李同龙折价补偿马文全、黑玉珍2017年购买此房时的价款1,360,000元的诉讼请求。一审法院认为马瑞、李同龙本应返还涉案院落及房屋，但涉案院落及房屋已经被征收和拆除，客观上无法返还，涉案院落及房屋因被征收和拆除已丧失居住和使用功能，已经转化为征收利益。但马文全、黑玉珍为某某村集体经济组织成员，在仍可就涉案房屋及院落主张征收补偿权益的情况下，相应向征收人主张征收补偿的权利应当归属于马文全、黑玉珍。故对马文全、黑玉珍该项诉请，一审法院不予支持；4．关于马瑞、李同龙所主张的资金占用费594,000元，以及马文全、黑玉珍主张的房屋使用费140,000元。无效双务合同只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。涉案院落及房屋自马文全、黑玉珍向交付至征收拆除已2年有余，故对马瑞、李同龙要求马文全、黑玉珍赔偿资金占用费及马文全、黑玉珍要求马瑞、李同龙支付房屋使用费的诉请，一审法院均不予支持；5．关于本案反诉费用的负担问题。虽然马文全、黑玉珍第一项诉讼请求一审法院不予支持。但由于本案合同无效的原因为双方均有过错，且马文全、黑玉珍可继续向征收人主张征收补偿的权利，故应由马文全、黑玉珍与马瑞、李同龙平均分担反诉费。判决：一、马瑞、李同龙与马文全、黑玉珍于2017年12月28日签订的《院落转让合同》无效；二、马文全、黑玉珍向马瑞、李同龙返还宅基地及房屋买卖价款1,600,000元，于判决生效后十日内付清；相应判决生效后，向征收人主张征收补偿的权利归属于马文全、黑玉珍；三、驳回马瑞、李同龙要求马文全、黑玉珍赔偿资金占用费594,000元的诉讼请求；四、驳回马文全、黑玉珍要求马瑞、李同龙共同退还涉案房屋及院落，或折价补偿1,360,000元诉讼请求；五、驳回马文全、黑玉珍要求马瑞、李同龙赔偿房屋使用费140,000元的诉讼请求。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。马瑞、李同龙提交如下证据：银行流水，用以证明我方向马文全、黑玉珍支付200,000元购房款的事实。马文全、黑玉珍质证意见为：首先该证据不能作为二审期间的新证据，该证据可以在一审审理期间取得。马瑞、李同龙出示的银行流水只能证明其家属取钱的实事，但不能证明我方收取了该款项。本院对该证据的真实性予以认定，因该证据不能证明马瑞、李同龙向马文全、黑玉珍支付200,000元购房款的事实，故本院对该证据的关联性不予认定。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案的争议焦点为：1．马文全、黑玉珍主张马瑞、李同龙支付资金占用利息有无事实和法律依据；2．马瑞、李同龙主张马瑞、李同龙退还购房款金额应如何认定。关于马瑞、李同龙主张马文全、黑玉珍支付资金占用期间利息的问题。马瑞、李同龙不具备米东区古牧地镇某某村集体经济组织成员的身份，违反法律规定购买农村宅基地及房屋，对合同无效存在过错。经庭审调查可以认定，马瑞、李同龙在签订合同之后实际占有使用了涉案房屋，故其主张马文全、黑玉珍向其支付占用购房款期间的利息应与马文全、黑玉珍在本案中向马瑞、李同龙主张的房屋占有使用费相互抵消。据此，本院对马瑞、李同龙要求马文全、黑玉珍返还占用购房款期间利息的诉讼请求不予支持。关于退还购房款金额如何认定的问题。马文全、黑玉珍与马瑞、李同龙于2017年12月28日签订了《院落转让合同》，马文全、黑玉珍所出具《收条》中载明的时间为2015年8月6日，因该收条出具的时间早于双方签订转让合同的时间，故马瑞、李同龙则应举证对其向马文全、黑玉珍实际支付的购房款金额进行证明。一审及二审期间，马瑞、李同龙针对双方有异议的200,000元购房款所提交的证据系李同龙的父亲通过邮政银行POS机刷卡记录及其姐姐的提款银行流水，该证据只能印证李同龙的父亲及姐姐取款的事实，并不能证明该款项已被马文全、黑玉珍收取。据此，本院对马瑞、李同龙主张马文全、黑玉珍返还购房款的金额为1,800,000元的诉讼请求不予支持。一审法院判决正确，本院予以维持。

综上所述，马瑞、李同龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费马瑞、李同龙已预交11,740元，由马瑞、李同龙负担。

本判决为终审判决。

                                                                             审　　判　　长　　　冯　宁

                                                                             审　　判　　员　　　瞿佩茹

                                                                             审　　判　　员　　　姚　雷

                                                                              二 〇 二 一 年 六 月 十 八 日

                                                                             书　　记　　员　　　耿颖硕