李传仁、张细妹等农村房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

（2021）粤0112民初1898号

【基本案情】

萝字第NO.0008780号农村（圩镇）宅基地使用证登记的权属人为张伟红即张伟江，用地面积为60平方米，建筑面积为120平方米，层数为2层。2011年1月，张伟江向国土、城管执法队提交一份《申请书》，载明张伟江（曾用名：张伟红）是萝岗区萝岗街广汕路长平社区长平经济社居民，该房屋由于建筑年代长久和扩建广汕公路工程施工导致顶层爆裂、渗水，现特向上级有关部门申请在原面积加建第3.5层，希有关职能部门同意申请。广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社和广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会盖章证明情况属实。张伟江提交《广州经济技术开发区村镇住宅报建表》，申请增加1.5层，加建后建筑面积为210平方米。广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社和广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会批准盖章。

2011年2月13日，江树英向萝岗街道办、城管执法队提交一份《申请书》，载明江树英是萝岗区萝岗街长平社区长平社居民，家庭人口6人，在位于长平西街××前××栋泥砖结构平房，于80年代初期建造，由于历史原因没有办理宅基地使用证，建筑面积约70平方米，该房屋建筑年代长久，地基下沉，泥砖风化、开裂，部分墙面有渗水现象。现特向有关部门申请重建，在原占地面积70平方米的基础上改建框架结构，原规模3层，望有关部门根据实际情况给予批准。广州市萝岗区萝岗街长平社区长平经济合作社和广州市萝岗区萝岗街长平社区居民委员会盖章证明情况属实。

2011年4月1日，张伟江、江树英（甲方，卖方）与李传仁、张细妹（乙方，买方）签订一份《订购房合同书》，约定甲方将广州市萝岗开发区长平西街43号B2栋楼中的三楼与乙方签订购房合同，三楼为两房一厅一厨一卫，面积约为80㎡，总价为100000元，甲方于2012年10月30日前交楼给乙方，每推迟一个月则补偿给乙方每月300元整，本合同一经签订，乙方付齐款项，甲方B2栋三楼两房一厅一厨一卫即为乙方所有，如日后拆迁房屋赔偿归乙方，若拆迁房屋有小区安置房政策或给乙方同等面积安置房。合同签订后，李传仁、张细妹向张伟江、江树英支付了房款100000元，并出具了收据。双方确认2012年4月张伟江、江树英将房屋交付给李传仁、张细妹占有使用至2020年11月15日，涉案房屋现已被拆除。

　　2020年11月，广州市黄埔区长岭街长平社区经济联合社（甲方）与张伟江、江树娣、江树英、张咏仪、张咏诗（统称乙方）以及见证方广州市黄埔区长岭街道办事处签订《广州市黄埔区长平社区旧村改造安置补偿协议》（协议编号：CP-CP0070），约定被改造房屋坐落于广州市黄埔区长岭街长平社区长平西街43号、43-1号（产权证号：萝字第xxx号），现状总面积为576.6031平方米，补偿安置方式乙方可以选择货币补偿（弃产）和回迁安置两种补偿方式，弃产（货币补偿）的计算标准为：如为符合用地条件的主体住宅房屋，按照12000元/㎡的标准支付弃产补偿款（权益面积按照10500元/㎡的标准，即补偿单价12000元/㎡减去1500元/㎡），如为不符合用地条件的主体住宅房屋，则按照6000元/㎡的标准支付弃产补偿款。张伟江、江树英选择回迁安置补偿方式。《黄埔区长岭街长平村旧村改造房屋拆迁补偿安置计算表》载明回迁安置面积为576.6031平方米，房屋及产权人属性为本村村民、09年前建成主体房屋、符合用地条件。张伟江、江树英确定改造补偿款数额为389744.79元。

　　根据《房产查丈原图》，建筑日期为2009年后的部分为A3、A4、飘2-3、飘2-4，李传仁、张细妹主张涉案房屋对应的补偿面积应为83.637平方米即A3、A4、飘2-3、飘2-4的面积之和，张伟江、江树英主张涉案房屋三楼总计83.4967平方米，其中楼梯面积16.4405平方米应属于张伟江、江树英所有，剩余房间面积67.0562平方米，故只能按67.0562平方米。

　　2021年1月15日，张伟江向李传仁转账拆迁补偿款230000元。另查，李传仁、张细妹非广州市黄埔区长平社区村民。李传仁、张细妹有向本院申请财产保全。

　　【争议焦点】

1、涉案《订购房合同书》是否有效？

2、买卖双方的损失如何分担？

【法院认为】

　　《中华人民共和国土地管理法》第九条规定，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。宅基地的性质是集体所有土地，宅基地的使用权人为农村集体经济组织成员。涉案房屋为农村宅基地上盖的房屋，李传仁、张细妹非涉案房屋所在的集体经济组织成员，张伟江、江树英将宅基地上的房屋转让给李传仁、张细妹违反了法律的规定，该转让行为应无效，故张伟江、江树英与李传仁、张细妹签订的《订购房合同书》应为无效。

《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本院已经认定《订购房合同书》无效，张伟江、江树英应当返还购房款100000元及占有购房款期间的利息，李传仁、张细妹应当返还房屋及占用房屋期间的费用，李传仁、张细妹已将房屋返还，张伟江、江树英已向李传仁、张细妹支付了230000元，为避免诉累，扣减100000元购房款后还剩余130000元，购房款利息和占用费可相互抵消。

关于李传仁、张细妹房屋增值部分的损失，房屋买卖的双方均应该知道法律及国家政策对农村宅基地房屋交易的限制性规定，双方明知李传仁、张细妹非该集体经济组织成员而仍然签订购房合同，对合同的无效均存在过错，故本院确定对于李传仁、张细妹房屋增值部分的损失，双方应各承担50%的赔偿责任。因房屋已被拆除，无法就房屋的增值部分进行评估，张伟江、江树英签订了《广州市黄埔区长平社区旧村改造安置补偿协议》，张伟江、江树英选择回迁安置补偿方式，李传仁、张细妹非集体经济组织成员，不符合获得回迁安置房屋的资格，涉案房屋被认定符合用地条件，故本院参照该协议中关于货币补偿的部分，即按照12000元/平方米乘以《房产查丈原图》所确定的三楼面积83.637平方米确定李传仁、张细妹的损失为501822元（12000元×83.637平方米×50%），扣减已支付的130000元，张伟江、江树英还应向李传仁、张细妹支付371822元。

【律房律地评析】

此案例为村民与非村民买卖宅基地上房屋，因而导致宅基地向非村民转让，基于宅基地的身份属性，法院通常认定该类合同无效。合同无效后，双方如何分担损失，目前司法实践尚无统一定论。一般认为，由于宅基地不得向村集体以外的第三方转让为我国法律的禁止性规定，买卖双方对这一规定早已明知。故，买卖双方对合同无效的过错相同，各自承担50%的过错，本案为相关典型案例更新。