广东省广州市荔湾区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）粤0103民初8412号

原告：郑卫东，男，1968年7月22日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。

委托诉讼代理人：孙艳丽，广东纵横天正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：孔健颖，广东纵横天正律师事务所律师。

被告：中国铁塔股份有限公司广州市分公司。住所地：广东省广州市海珠区碧悦街6号201房。

负责人：陈谋建，总经理。

被告：中国铁塔股份有限公司。住所地：北京市海淀区东冉北街9号院北区14号楼-1至3层101。

法定代表人：佟吉禄，董事长。

上列两被告共同委托诉讼代理人：宋长黎，广东法制盛邦律师事务所律师。

第三人：中国电信股份有限公司广州分公司。住所地：广东省广州市天河区体育东路128号。

负责人：胡志良。

委托诉讼代理人：王湲湲，女，1986年1月26日出生，公司员工。

委托诉讼代理人：陈泽敏，广东环球经纬律师事务所律师。

原告郑卫东与被告中国铁塔股份有限公司广州市分公司（以下简称铁塔广州公司）、中国铁塔股份有限公司（以下简称铁塔公司），第三人中国电信股份有限公司广州分公司（以下简称电信广州公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序进行公开开庭审理。原告郑卫东的委托诉讼代理人孔健颖，被告铁塔广州公司、铁塔公司的共同委托诉讼代理人宋长黎，第三人电信广州公司的委托诉讼代理人王湲湲、陈泽敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

当事人的诉辩主张

原告郑卫东的诉讼请求：1.判令铁塔广州公司向郑卫东支付2019年1月1日至2020年12月31日的租金合计12万元，以及逾期支付租金的利息（其中2019年度租金6万元的利息从2019年2月1日起计至实际付清所欠租金之日止，2020年度租金6万元的利息从2020年2月1日起计至实际付清所欠租金之日止，利息均按照全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算，暂计至2021年7月29日利息合计为37382.8元）；2.判令铁塔广州公司立即将广州市XXXXXX号恢复原状并交还给郑卫东；3.判令铁塔广州公司从2021年1月1日起参照原约定租金标准（即60000元/年）向郑卫东支付逾期腾房占用使用费至实际交还涉案房屋之日止（暂算至2021年7月31日为35000元）；4.判令铁塔公司对上述第1、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.判令本案诉讼费用由铁塔广州公司、铁塔公司承担。事实与理由：2016年7月27日，郑卫东与电信广州公司签订《关于西华路西基站站址的租赁协议》，约定：“1.甲方（即郑卫东，下同）同意将广州市西华路344号XXXXXX号住宅出租给乙方（即电信广州公司，下同）……2.1甲乙双方协定的租赁期限：自2016年1月1日起至2020年12月31日止，共五年；2.2相关费用：租金共60000元/年……2.3费用支付方式：租金按年结算，由乙方在每年的1月31日前交纳，甲方须提供相应金额的合法发票……3.2.1按时交纳有关费用，遵守有关物业管理规则……第四条违约责任，非经协商一致，任何一方全部或部分不履行本合同项下的义务，将视为违约；违约方应赔偿守约方的损失。”而后郑卫东把租赁房屋交付给电信广州公司使用。2016年8月13日，电信广州公司和铁塔广州公司向郑卫东出示《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，该函载有：“自2015年11月1日起，中国电信股份有限公司广州分公司将其在与贵方签订的有关合同项下的与铁塔相关资产相关的权利和义务转让给中国铁塔股份有限公司广州市分公司，转让后的合同缔约主体中国电信股份有限公司广州分公司变更为中国铁塔股份有限公司广州市分公司……”郑卫东同意并签字，涉案房屋在电信广州公司与铁塔广州公司自行办理使用和资产交接手续后由铁塔广州公司使用至今。铁塔广州公司支付租金至2018年12月31日，至今尚欠2019年、2020年的租金。时至起诉之日，铁塔广州公司仍占用涉案房屋，却分文不付。

铁塔广州公司、铁塔公司的答辩意见：一、郑卫东无权要求铁塔广州公司支付租金。2017年3月1日，郑卫东、铁塔广州公司、徐颖三方签订了《关于西华路西C网基站440103908000000189的主体变更补充协议》，郑卫东已将2016年7月27日与电信广州公司签订的《关于西华路西基站站址的租赁协议》中约定的其权利义务转让给了徐颖，补充协议第四条约定主体变更溯及2016年1月1日。铁塔广州公司也根据上述主体变更约定向徐颖履行义务，支付了2016年至2018年的租金。二、涉案房屋的房门被焊死，铁塔广州公司不能自由出入房屋有权拒绝支付占有使用费。涉案房屋早在2016年底就被隔壁901房业主焊死，直至2021年9月1日才在郑卫东和901房业主同意下打开涉案房屋的房门。基站在房门被焊死期间就已停止运营，徐颖已违反约定，铁塔广州公司有权拒绝支付租金。租赁协议到期后，郑卫东作为房屋所有人，没有及时拆除房门障碍，铁塔广州公司有权拒绝支付房屋占用费。三、铁塔广州公司有权继续占用涉案房屋和天面设立基站。根据《中华人民共和国电信条例》第四十六条的规定，铁塔广州公司作为基础电信业务经营者须承担“事先通知义务”和“支付费用”的义务，但无须征得郑卫东的同意。所以，郑卫东要求涉案房屋恢复原状并交还给其不应获得支持。综上，请求法院驳回郑卫东的诉讼请求。

电信广州公司陈述意见：一、电信广州公司已将涉案合同项下的全部权利义务转让给铁塔广州公司，本案与电信广州公司无关。二、电信广州公司已将涉案房屋移交给铁塔广州公司，郑卫东所述争议电信广州公司并不知晓。

案件事实

广州市荔湾区XXXXXX号（以下简称涉案房屋）为居住用房，建筑面积59.8002平方米，产权登记在郑卫东名下。

2016年7月27日，郑卫东（甲方、出租方）与电信广州公司（乙方、承租方）签订《关于西华路西基站站址的租赁协议》（以下简称租赁协议），约定：甲方同意将涉案房屋出租给乙方使用。乙方将上述物业用于以下用途：（1）设置无线基站；（2）改造为机房，放置电信设备；（3）在天面设立天线以及引入馈线光缆等；（4）根据需要在物业内部进行防雷作业并部署相关设备；（5）设置通信网络运行所需的其他设施。租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日止共五年。租金共60000元/年；电费根据乙方实际用电量收取，暂定为1.16元/度；除租金（含管理费）及电费外，乙方不支付其它任何费用。租金按年结算，由乙方在每年的1月31日前交纳，甲方须提供相应金额的合法发票。甲方保证对出租场地具有所有权或合法处分权，由于权属问题产生的纠纷由甲方负责解决，并保证乙方能够无阻碍地使用相关场地。非经协商一致，任何一方全部或部分不履行本合同项下的义务，将视为违约；违约方应赔偿守约方的损失等。

租赁协议签订后，电信广州公司按约定使用涉案房屋，屋内摆放电信营业机柜等，屋顶设置通信基站。

2016年8月13日，经郑卫东、电信广州公司及铁塔广州公司三方一致同意，租赁协议项下的电信广州公司作为承租方的权利义务概括转让给铁塔广州公司。

租赁协议履行过程中，铁塔广州公司通过案外人徐颖账户转账支付了2016年至2018年的租金共计180000元，但未支付租期内的剩余租金。

目前，涉案房屋内承租方的设备仍未搬离。

诉讼中，铁塔广州公司为证明租赁协议中郑卫东的出租方权利义务已经转让给案外人徐颖，向本院提交了《关于西华路西C网基站440103908000000189主体变更补充协议》。该补充协议记载：将郑卫东与铁塔广州公司签署的尚在执行期内的涉案房屋租赁合同项下郑卫东的全部权利与义务转至徐颖名下；主体变更溯及2016年1月1日，徐颖自该日起取代郑卫东而成为合同的主体一方。补充协议由徐颖签名并盖指模，显示有郑卫东签名、盖指模，但两人均未签写日期。郑卫东对该补充协议的真实性、合法性及关联性均不予确认，并表示协议书的郑卫东签字及指模均不是其本人的。

本案中，铁塔广州公司提出涉案房屋早在2016年地就被隔壁房业主焊死，直到2021年9月1日才打开，其不能无阻碍使用相关场地；其表示出租方已违反租赁协议约定，其有权拒绝支付租金和房屋占用费。为此，铁塔广州公司提交了：1.涉案房屋房门被焊死的照片，2.在2021年9月1日下午拍摄的涉案房屋视频，3.案外人徐颖与铁塔广州公司员工雷霆的微信聊天记录。其中，证据3徐颖与雷霆的微信聊天记录显示：2017年2月20日，雷霆“想让你们那边授权另一个人收款，最好是本地人”，徐颖“那是他本人的物业，提供他的账号比较合适。名字虽同，但账号和地址不同啊”，雷霆“这个我也知道当然是他用本人的比较合适，但是因为我们系统原因，也确实无法转账出去，我们也试了很多方法都不行，所以才提出这样的要素”“要求”，徐颖“哦，好。我问一下他笨人在答复你吧”“本人”。此外，微信聊天记录还显示，徐颖与铁塔广州公司雷霆在2017年期间的聊天涉及到双方沟通涉案房屋门被隔壁以杂物阻挡、焊住的事宜。2019年6月11日，徐颖在微信中告知雷霆“上次郑总提到过，租金拖了这么久了。如果近期得不到解决，他会发函致电信，后续应该还会有些措施，你和领导沟通沟通，总的解决啊”，雷霆回复“无法支付的原因是因为电信使用所在机房的设备没有正常运行，而作为签约方的你们有义务对此提供相应协助，以确保站点设备的正常运行”。郑卫东对证据1.证据2不予确认；对证据3的真实性、合法性确认，其认为按微信内容，徐颖是按铁塔广州公司要求提供自己的银行账号代郑卫东收取租金，也可以确定铁塔广州公司并没有表示要变更租赁合同的出租主体，而且从2019年6月11日的聊天记录可见出租人仍为郑卫东；铁塔广州公司一直占用房屋用于基站运营，郑卫东对于承租人的要求也给予配合。

本案审理过程中，本院通知案外人徐颖到庭询问。徐颖陈述：涉案房屋由铁塔广州公司接收后，该公司称因为公司必须要提供广州人的身份和账户，才能支付租金；其将情况向郑卫东反映，郑卫东同意由其代收租金；《关于西华路西C网基站440103908000000189主体变更补充协议》因徐颖代收租金问题而制定的，上面有其本人的签名和指模，当时协议上并没有郑卫东和铁塔广州公司的签名、盖章和按指模，也没有日期；协议上的“郑卫东”签名肯定不是郑卫东本人签的；涉案房屋租赁，其始终都是受郑卫东委托处理的，其本人并没有利益在其中，也不可能在今后向承租人主张任何权利。同时，徐颖确认铁塔广州公司所提交的徐颖与雷霆的微信聊天记录是她本人与铁塔广州公司的姓雷员工的聊天记录。

庭审中，关于合同到期后的房屋占用费标准问题，郑卫东要求按照租赁协议的租金标准，铁塔广州公司表示郑卫东所提的占用费标准过高，法院应适当调整，但同时表示没有具体的占用费参考标准提供给法院。

庭后，铁塔广州公司于2021年9月17日向本院申请追加徐颖为第三人。

裁判理由与结果

本院认为，郑卫东与电信广州公司签订的租赁协议，是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同。租赁协议履行中，经过郑卫东、电信广州公司及铁塔广州公司三方协商一致，由铁塔广州公司概括受让电信广州公司在协议中的权利义务，协议的承租方已变更为铁塔广州公司。至于铁塔广州公司所提租赁协议出租方已经变更为案外人徐颖的问题，郑卫东作为涉案房屋的产权人及租赁协议的出租方对此并不认可；徐颖向本院所做陈述表明，其确定出租方仍为郑卫东并未变更，其曾为配合铁塔广州公司付款需要办理了相关手续。同时，从铁塔广州公司所提交的《关于西华路西C网基站440103908000000189主体变更补充协议》和徐颖与其司员工的微信聊天记录看，其一铁塔广州公司并无证据证实该补充协议中的郑卫东为本人签名、按指模，其二微信聊天记录也仅涉及到双方商讨变更租金收款方式而不涉及合同主体变更，而且此后徐颖也是以郑卫东名义催要2019年的租金，而对方并没有否认。铁塔广州公司并未充分举证租赁协议中出租方的主体已经发生变更，本院对其关于出租方非郑卫东，郑卫东无权要求其支付租金的答辩意见，不予采纳。综上，本院确认租赁协议实际当事方为郑卫东和铁塔广州公司，与案外人徐颖无关。铁塔广州公司庭后向本院申请追加徐颖为第三人，无事实和法律依据，应予以驳回，本院不再就此另作裁定。

铁塔广州公司已按租赁协议约定向郑卫东支付2016年至2018年期间的租金，但尚未支付2019年至2020年的租金；铁塔广州公司抗辩涉案房屋的房门被焊死，其不能自由出入涉案房屋，有权拒绝支付租金和占用费。关于铁塔广州公司的抗辩，一方面从证据看，2017年期间双方曾沟通房门被杂物阻拦、被焊住的问题，即使按双方沟通的内容，确认存在前述情形，但铁塔广州公司也并没有提出要解除合同，而是继续按约定支付2017年、2018年的租金；另一方面双方约定承租方租赁涉案房屋作为通信基站运行使用，铁塔广州公司并没有举证证实涉案房屋房门被阻已导致基站无法运行，也未证明其无法从房屋撤离设备、腾空房屋。事实上至本案诉讼中涉案房屋内的设备仍未搬离，铁塔广州公司的前述抗辩，难以成立，其应继续向郑卫东履行支付2019年、2020年两年的租金共计120000元。郑卫东所提支付租金的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。从相关证据可以确认，涉案房屋在租赁期间存在进出阻碍的问题，虽然徐颖以郑卫东代理人的身份进行了沟通协调，但没有证据显示问题已最后得到解决。郑卫东存在未全面履行出租方义务的情形，因此对其提出的铁塔广州公司需支付逾期租金利息的诉讼请求，本院不予支持。

租赁协议于2020年12月31日到期，双方并未达成续租的合意，且铁塔广州公司也未支付后续费用，故郑卫东与铁塔广州公司之间的租赁关系于2020年12月31日到期解除，铁塔广州公司应腾空涉案房屋并交还给郑卫东。郑卫东关于交还房屋的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。铁塔广州公司已逾期搬离涉案房屋，应向郑卫东支付相应占用费至实际搬离房屋之日止，该占用费标准参照租赁协议的租金标准确定。铁塔广州公司提出的关于房屋占用费支付的抗辩，难以成立，本院不予支持。

铁塔广州公司为铁塔公司依法设立的分支机构并具有相应的责任财产，应当由其承担对郑卫东的租金及房屋占用费的支付责任，不足部分由铁塔公司承担。郑卫东主张铁塔公司对铁塔广州公司的有关债务承担连带责任，缺乏依据，本院不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第一百零七条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的之规定，判决如下：

一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中国铁塔股份有限公司广州市分公司向原告郑卫东支付2019年1月1日至2020年12月31日的租金120000元；

二、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告中国铁塔股份有限公司广州市分公司向原告郑卫东腾空并交还广州市荔湾区XXXXXX号；

三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告中国铁塔股份有限公司广州市分公司向原告郑卫东支付自2021年1月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（占用费标准为60000元/年）；

四、被告中国铁塔股份有限公司对本判决第一项、第三项的债务承担补充清偿责任；

五、驳回原告郑卫东的其他诉讼请求。

如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费2074元，由原告郑卫东负担403元，被告中国铁塔股份有限公司广州市分公司负担1671元（原告已预缴受理费，由被告在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告，本院不再向原告退还）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　杨仁义

二〇二一年十月十九日

书记员　　管军军

谢林旭