东莞市宏基贸易有限公司、博罗县信隆电工材料有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

（2018）粤13民终5011号

上诉人（原审原告、反诉被告）东莞市宏基贸易有限公司，住所地：东莞市石龙镇西湖下甲村组328号，统一社会信用代码：9144190070802282X2。

法定代表人：张敬义，该公司总经理。

委托诉讼代理人：陈剑，广东历维永盛律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）博罗县信隆电工材料有限公司，住所地：博罗县园洲镇寮仔工业区，统一社会信用代码：91441322767336837E。

法定代表人：叶焕良，职务总经理。

委托诉讼代理人：张丽梅，广东法村律师事务所律师。

上诉人东莞市宏基贸易有限公司、博罗县信隆电工材料有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市博罗县人民法院（2018）粤1322民初174号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人东莞市宏基贸易有限公司请求：1、请求依法撤销博罗县人民法院（2018）粤1322民初174号《民事判决书》第三项，并依法改判为：（1）被上诉人博罗县信隆电工材料有限公司向上诉人支付2017年6月厂房空置费损失25000元；（2）被上诉人博罗县信隆电工材料有限公司向上诉人支付给予新租户免租期租金的损失50000元；（3）被上诉人博罗县信隆电工材料有限公司向上诉人支付2010年6月1日至2010年8月31日免租期租金69000元；（4）被上诉人博罗县信隆电工材料有限公司向上诉人支付清理及修复厂房的费用71000元；（5）被上诉人博罗县信隆电工材料有限公司向上诉人支付2010年6月至2010年12月期间房产税和土地使用税及滞纳金、2017年6月产生的房产税和土地使用税39910.15元。2、判令由被上诉人承担本案一审及二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、原审法院在适用法律上存在错误，被上诉人应当向上诉人支付2010年6月1日至2010年8月31日免租期租金。本案是因为被上诉人违约单方解除租赁合同，并擅自搬离所致。双方的《厂房租赁合同书》是明确约定了“乙方（即被上诉人信隆公司）依约租赁满十年并无违约情况下，甲方（即上诉人宏基公司）给予六个月的免租期。免租期为2010年6月1日至2010年8月31日和2019年9月1日至2019年11月30日。”正如原审判决所述，免租期是为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，是建立在承租方十年租期完全履行的情况下，是一种附条件的合同条款，“乙方依约租赁满十年并无违约”是前提条件，是“给予免租期”这个让利的生效条件。然而合同履行中，被上诉人已经发生违约，让利的条件已不能成就，则被上诉人无权享有免租期。因此，被上诉人就应得支付2010年6月1日至2010年8月31日期间的租金（23000/月＊3个月）。原审法院将附生效条件的合同条款混淆为违约责任，以“双方并未明确约定如提前终止合同应支付该部分租金”为由而不予支持是存在适用法律错误。二、被上诉人违约，应当对上诉人承担违约责任，即赔偿由此给上诉人造成的损失，包括厂房空置的损失、新租赁合同的免租期损失以及清理和修复厂房所实际发生的费用。依据《合同法》的相关规定，一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，本案中，被上诉人已经明确表示不再履行合同，已无继续履行和补救措施的可行性。由此，自被上诉人搬离厂房不再支付租金起，对于上诉人来说依约收取租金的权利即落空，那么空置期间的租金损失是与被上诉人的违约行为是有直因果关系的，且已实际发生。原审法院认为“被上诉人搬离后已无实际使用租赁标的物，上诉人实际控制厂房”，由此不予支持是无法律依据的。案涉标的厂房是用于出租，并非上诉人自行生产经营使用，对于上诉人来说，租金就是标的厂房的使用收益，而不是对厂房的实际控制。并且，在被上诉人擅自搬离后，上诉人已经积极的寻租，避免了损失的扩大，仅请求支付一个月的空置期租金损失，这个是非常合理的。同样，新租户的免租期损失和清理、修复厂房的损失也是由被上诉人的违约行为所直接导致，2个月免租期损失也在市场合理范围之内，因被上诉人搬离所导致厂房污损，上诉人已提供了相应证据，照片中可以看出就是租赁的标的厂房，且有支付费用的单证予以佐证，应得到支持。三、原审法院在认定税费承担问题，认为上诉人诉请已过诉讼时效，为适用法律错误。首先，在租赁合同履行期间，一直由被上诉人按照约定缴纳房产税、土地使用税等税费，上诉人在2017年4月26日收到博罗县地方税务局《税收缴款书》才了解到被上诉人漏交了2010年6月至2010年12月期间的相关税费，并由此产生了滞纳金。依据《民法总则》第一百八十条和《民法通则》第一百三十七条中均规定了，诉讼时效期间是从知道或者应得知道权利被侵害时起计算，本案的诉讼时效应当自上诉人2017年4月26日收到的《税收缴款书》的次日起算；其次，本案中，被上诉人在本诉和反诉中也并未提出诉讼时效的抗辩，依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条的规定，当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。因此，对于2010年6月至2010年12月期间的相关税费已过诉讼时效的裁判理由是不正确的。而对于2017年6月的税费承担，因被上诉人是擅自违约解除合同，双方并未就解除达成一致，则2017年6月应得按原合同执行，由被上诉人承担。综上所述，原审法院在法律适用中存在错误，恳请贵院切实依据本案客观事实及法律规定，判如所请！

被上诉人博罗县信隆电工材料有限公司答辩称：一、原审查明事实清楚，信隆公司不应当将享受的免租期的租金返还给宏基公司。二、宏基公司所主张的诉讼请求的损失与信隆公司提前解除合同并没有因果关系，即便存在损失，保证金也足以弥补。三、税费承担问题，双方并没有明确约定这些税费由信隆公司承担，一审认定应该由信隆公司缴交，依据不足。

上诉人博罗县信隆电工材料有限公司请求：l、撤销一审判决第（四）判项内容，依法改判被上诉人向上诉人返还垫付的土地使用税、房产税239742.84元及支付相应利息等共计300000元；2、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一、土地使用税的纳税义务人是出租方，而非承租方，且双方并未约定由承租方缴纳土地使用税和房产税。原审判决认定双方约定由信隆公司承担土地使用税和房产税没有事实和法律依据。首先，案涉租赁合同第五条第1款约定“乙方（即信隆公司）应按国家政策法令正当使用该物业，并按要求缴纳工商、税务等国家规定的费用”。该约定是指信隆公司承担因生产经营产生的税费，没有提及土地使用税，即信隆公司承担的税费不包括土地使用税和房产税。其次，根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条第一款“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”、以及《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》第四条“土地使用税由拥有土地使用权的单位或个人缴纳”的规定，土地使用税和房产税的法定纳税义务人为土地使用权和房屋产权人，即被上诉人。因此，上诉人与被上诉人在租赁合同中对土地使用税、房产税并未作出特别约定，根据“有约定从约定，无约定从法定”的法律适用原理，本案讼争的土地使用税、房产税应由被上诉人宏基公司负担。二、上诉人代为垫付土地使用税和房产税是基于租赁关系产生，在租赁合同解除后要求返还垫付的土地使用税和房产税，诉讼时效应从合同解除之目起算，至上诉人主张权利时并未超三年诉讼时效。上诉人认为，土地租赁合同作为长期的继续性合同，信赖基础是维系双方当事人各自履行义务、实现合同目的的关键。信隆公司没有及时追索垫付的土地使用税及房产税，是基于对被上诉人的信任及维护双方业已存在的承租关系，并不能据其怠于行使权利的行为而认定其放弃该权利。土地使用税及房产税按年度缴纳，双方签订的租赁合同约定了租赁期限，该债务在合同订立时就具有确定性和整体性。上诉人在租赁合同履行过程中，由于重大误解而代被上诉人垫付租赁期间的土地使用税和房产税合计239742.84元。因此该债务的诉讼时效期间也应从合同整体性出发，不应将合同的每个阶段割裂开来分别计算。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》对于同一债务分期履行的，规定了诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。支付劳动报酬属于典型的定期给付债务，对于请求支付劳动报酬诉讼时效的起算便是上述法理的一个印证。《劳动争议调解仲裁法》规定了在劳动关系存续期间，劳动者请求劳动报酬不受仲裁时效限制，但是劳动关系终止，从劳动关系终止之日起开始计算仲裁时效。本案诉请与上述支付劳动报酬的请求相类似，因此，本案从租赁合同解除之日起开始计算，上诉人至本案反诉主张权利时，并未超过诉讼时效。为此，上诉人诉请贵院，请贵院查明以上事实并支持上诉人上诉请求。

被上诉人东莞市宏基贸易有限公司答辩称：宏基公司认为一审判决对于反诉请求的驳回，认定事实清楚，予以驳回正确。

原审原告东莞市宏基贸易有限公司向一审法院提出以下诉讼请求:1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；2、宏基公司没收信隆公司保证金46000元；3、信隆公司支付宏基公司2017年6月厂房空置损失25000元；4、信隆公司支付宏基公司给予新租户免租期租金损失50000元；5、信隆公司支付宏基公司2010年6月1日至2010年8月31日免租期租金69000元；6、信隆公司支付宏基公司清理及修复厂房的费用71000元；7、信隆公司支付宏基公司2010年6月至2010年12月期间产生的房产税和土地使用税及滞纳金、2017年6月的房产税和土地使用税共计39910.15元；以上暂共计300910.15元；8、本案诉讼费用由信隆公司承担。

原审反诉原告博罗县信隆电工材料有限公司向一审法院提出以下反诉请求：1、宏基公司向信隆公司返还垫付的土地使用税、房产税239742.84元及支付相应利息等共计300000元；2、本案诉讼费由宏基公司负担。

一审法院认定事实：2010年5月25日，原、被告双方签订《厂房租赁合同书》，主要约定：信隆公司承租宏基公司位于博罗县园洲镇寮仔工业区占地面积5400平方米的厂房，租赁期限自2010年6月1日至2019年11月30日共计九年另六个月。信隆公司依约租赁满十年并无违约的情况下，宏基公司共给予信隆公司六个月免租期即2010年6月1日至2010年8月31日、2019年9月1日至2019年11月30日。签订协议时信隆公司向宏基公司支付46000元保证金，合同期满后如信隆公司无违约情形并付清全部应付租金，则无息退还。前3年即2010年9月1日至2013年8月31日期间每月租金23000元，后6年即2013年9月1日至2019年8月31日期间每月租金25000元，租金不含税。租赁期间信隆公司应按国家政策法令正当使用物业，并按要求缴纳工商、税务等国家规定的费用。合同还约定其他事宜。

上述合同签订后，信隆公司实际使用了宏基公司交付的案涉厂房。合同履行期间，博罗县环境保护局于2017年2月15日对信隆公司作出博环罚字[2017]84号《行政处罚决定书》，认定信隆公司2016年12月向大气排放污染物超过大气污染物排放标准，责令信隆公司立即停止向大气排放污染物超过大气污染物排放标准的违法行为，并处145000元罚款。2017年5月8日，信隆公司向宏基公司发出《厂房退租告知书》，称经双方从2017年3月开始协商解除案涉租赁合同事宜，均表示同意于2017年5月31日解除合同，并达成协议：信隆公司承租时交付的租赁保证金46000元由宏基公司用作解除协议金处理；期间租金及水、电、煤气、电话等费用已全部结清，将于2017年5月31日前将厂房交还宏基公司；合同解除后信隆公司所有的可移动物品及拆除的固定装修归信隆公司。信隆公司称除上述《厂房退租告知书》外，其还于当月18日以挂号信方式向宏基公司发出《解除合同通知书》，要求宏基公司收到该函件之日起10日内对厂房进行查验，逾期视为对厂房现状无异议。宏基公司对此不予认可，称并未收到该通知书。

案涉租赁合同于2017年5月实际解除后，宏基公司于2017年6月16日与案外人深圳市鼎图科技有限公司签订《厂房租赁合同》，将案涉厂房出租给该公司，租赁期间自2017年7月1日至2033年6月30日共十六年，每月租金48000元，宏基公司给予免租期2018年7月及2019年7月两个月。故宏基公司要求信隆公司支付2017年6月租金25000元，并支付宏基公司给予新租户2个月免租期的损失50000元。宏基公司主张信隆公司在自行搬离机器设备过程中造成厂房地面损坏，且未清除厂房油污及其自行搭建的简易铁皮屋，宏基公司为修复地面及清理油污共花费71000元。宏基公司为此提供厂房清理费用报价单、收据、照片等证据佐证。信隆公司对此不予认可，认为其搬离时未造成厂房地面毁损，且已将油池及造成的油污清理干净，简易铁皮屋系应宏基公司要求未拆除，且其目前仍在继续使用。2017年9月14日，宏基公司委托广东历维永盛律师事务所向信隆公司发出《律师函》，称信隆公司于2017年6月单方毁约，拒付租金并在未通知宏基公司的情况下擅自将机器等设备迁出，导致厂房内部一片狼藉，且对原有电线电缆等设备造成损坏，要求信隆公司承担相应违约责任。信隆公司对律师函中所述内容不予认可。

宏基公司主张其为信隆公司代缴2010年6月至2010年12月产生的房产税和土地使用税以及滞纳金共计45022.41元，要求信隆公司予以返还。信隆公司认为宏基公司系土地使用税及房产税的法定纳税义务人，均应由其自行承担；而信隆公司因重大误解自承租时起为宏基公司代缴厂房租赁税、土地使用税、房产税，截至2017年6月上述费用共计239742.84元，该费用应由宏基公司予以返还，故信隆公司提起反诉请求宏基公司返还其垫付的上述税费及利息共计30万元。

另查一，本院于2017年12月13日作出（2017）粤1322财保158号民事裁定，冻结信隆公司银行存款人民币25万元。

另查二，本院于2018年1月12日作出（2018）粤1322民初174号民事裁定，冻结宏基公司银行存款人民币30万元。

一审法院认为：原、被告于2010年5月25日签订的《厂房租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，应受法律保护。在合同履行期间，信隆公司因生产过程中违法排放大气污染物，被环保部门予以处罚，后信隆公司认为无法解决环境污染问题，不能继续进行生产经营，故于2017年5月8日向宏基公司发出退租告知书，要求于当月31日前解除案涉租赁合同。对此本院认为，信隆公司承租厂房进行生产经营，租赁期间因其自身原因不能继续生产以及履行合同，并非客观因素造成的，信隆公司以此为由解除合同，不符合双方合同约定，也没有法律依据。在此情况下，信隆公司终止合同，已经构成违约。因此本院认定案涉《厂房租赁合同》因信隆公司违约而于2017年5月31日解除，信隆公司应按合同约定及法律规定承担相应违约责任。

关于信隆公司违约责任问题。一、宏基公司主张信隆公司签订合同时交纳的保证金46000元因其违约而应归宏基公司所有，对此双方合同已作明确约定，信隆公司亦无异议，本院予以支持。二、宏基公司主张因信隆公司违约，此前宏基公司给予的2010年6月1日至2010年8月31日的3个月免租期不得享受，信隆公司应补交该3个月的租金69000元（23000元/月×3个月）。因双方合同第二条第2款原文约定“乙方（即信隆公司）依约租赁满十年并无违约情况下，甲方（即宏基公司）给予六个月的免租期”，该条款应理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金。结合宏基公司与案外人深圳市鼎图科技有限公司于2017年6月16日签订的《厂房租赁合同》中也有关于免租期的约定，可以认定出租方给予免租期系租赁市场的惯例，不因承租方是否违约而免除。因此对宏基公司该主张本院不予支持。宏基公司同时主张信隆公司支付其给予新客户2个月免租期的租金损失50000元，本院同样不予支持。三、宏基公司主张信隆公司支付2017年6月厂房空置损失25000元，从该主张可以看出宏基公司认可信隆公司在2017年6月前已无实际使用租赁标的物，宏基公司实际控制厂房，宏基公司该主张无事实和法律依据，本院不予支持。四、宏基公司主张信隆公司自行搬离机器等设备，对其厂房地面造成损坏，且未清理厂房油污及自行搭建的铁皮屋，宏基公司为此花费71000元予以修复、清理，信隆公司应予赔偿。因宏基公司提交的厂房照片没有显示拍摄日期及地点，其主张的71000元仅有收据佐证，并无相关书面合同等予以佐证，对此本院均不予采信。故宏基公司该主张无充分有效的证据予以佐证，本院不予支持。

关于租赁期间相关税费承担问题。宏基公司主张2010年6月至2010年12月、2017年6月的房产税、土地使用税及滞纳金共计39910.15元由其代缴，信隆公司应予返还。信隆公司反诉称租赁后因重大误解，截至2017年6月其为宏基公司垫付土地使用税、房产税共计239742.84元，宏基公司应予返还并支付利息。对此本院认为，首先，案涉租赁合同第五条第1款约定“乙方（即信隆公司）应按国家政策法令正当使用该物业，并按要求缴纳工商、税务等国家规定的费用。”而原、被告双方对2010年6月至2010年12月的房产税、土地使用税及滞纳金由宏基公司缴纳，此后截至2017年5月的房产税、土地使用税均由信隆公司缴纳的事实均予以认可。结合双方合同约定及履约行为，可以认定租赁期间租赁标的物产生的土地使用税、房产税已由双方约定由信隆公司承担，信隆公司期间亦无提出异议。因此，信隆公司的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。其次，宏基公司提起本次诉讼主张信隆公司返还2010年6月至2010年12月期间的土地使用税、房产税，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，宏基公司该主张已超过上述二年诉讼时效期间，信隆公司对此亦提出抗辩，故本院不予支持。最后，宏基公司主张信隆公司支付2017年6月的土地使用税、房产税，如前所述，双方合同已于2017年5月31日解除，信隆公司此后也未实际使用案涉厂房，无需承担宏基公司主张的2017年6月的土地使用税、房产税。

综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第二项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：

一、确认原告（反诉被告）东莞市宏基贸易有限公司与被告（反诉原告）博罗县信隆电工材料有限公司于2010年5月25日签订的《厂房租赁合同书》已于2017年5月31日解除；

二、被告（反诉原告）博罗县信隆电工材料有限公司向原告（反诉被告）东莞市宏基贸易有限公司交纳的保证金46000元归原告（反诉被告）东莞市宏基贸易有限公司所有；

三、驳回原告（反诉被告）东莞市宏基贸易有限公司的其他诉讼请求；

四、驳回被告（反诉原告）博罗县信隆电工材料有限公司的全部反诉请求。

本诉案件受理费5814元、诉前财产保全申请费1770元，共计7584元，由原告（反诉被告）东莞市宏基贸易有限公司负担6000元，被告（反诉原告）博罗县信隆电工材料有限公司负担1584元。反诉案件受理费2900元、诉讼财产保全申请费2020元，共计4920元，由被告（反诉原告）博罗县信隆电工材料有限公司负担。

本院审理查明：原审法院认定事实基本属实，本院依法予以确认。

本院认为，本案系租赁合同纠纷，当事人的合法权益予以平等保护。原审判决确认双方于2010年5月25日签订的《厂房租赁合同书》已于2017年5月31日解除，双方对此无异议，本院予以确认。上诉人宏基公司于2017年6月已实际控制厂房，上诉人宏基公司诉请2017年6月的厂房空置损失25000元没有事实依据，不予支持。关于清理及修复厂房费用71000元，因《厂房租赁合同》仅约定厂房归还时应当符合正常使用状态，且《厂房租赁合同》并未对该项费用进行约定，也没有证据佐证宏基公司花费71000元，故原审法院不予支持宏基公司主张的该项费用正确，予以维持。

本案的焦点是免租期的约定问题以及租赁厂房的房产税和土地使用税的承担问题。

关于3个月免租期占用费69000元问题。双方在合同第二条第2款约定“乙方（即信隆公司）依约租赁满十年并无违约情况下，甲方（即宏基公司）给予六个月的免租期”，但双方并未明确约定如承租方提前终止合同应支付该部分租金，该条款可理解为出租方为保障承租方长期有效履行合同而作出的让利，且出租方给予免租期系租赁市场的惯例，因此对上诉人宏基公司的该项主张，本院不予支持。上诉人宏基公司同时主张信隆公司支付其给予新客户2个月免租期的租金损失50000元，本院同样不予支持。关于租赁厂房的房产税和土地使用税的承担问题，双方约定不明确、具体，宏基公司与信隆公司在合同存续期间对相关税费的缴纳行为，应视为对租赁厂房的房产税和土地使用税承担主体的认可，故信隆公司诉请返还税费无理，不予支持，宏基公司的税费主张已过时效，不予支持；至于2017年6月的土地使用税、房产税，双方合同已于2017年5月31日解除，厂房已实际归还，信隆公司无需承担相应税费。因此，宏基公司与信隆公司关于该项税费承担的上诉请求均不能成立。

综上所述，两上诉人上诉无理，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费10924元，宏基公司已预缴5124元，信隆公司已预缴5800元；由上诉人宏基公司负担5124元，由上诉人信隆公司负担5800元。

本判决为终审判决。

审判长卫书平

审判员曾莹

审判员寇倩

二〇一八年十二月二十日

法官助理梁丽欣

书记员严倩