李某、杨某房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

(2021)粤01民终13714号

上诉人(原审被告、反诉原告)：李某。

委托诉讼代理人：黄焱，广东更子律师事务所律师。

被上诉人(原审原告、反诉被告)：杨某。

委托诉讼代理人：张立东，广东云智律师事务所律师。

委托诉讼代理人：陈嘉婵，广东云智律师事务所实习人员。

上诉人李某因与被上诉人杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院(2020)粤0114民初9311号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。

上诉人李某上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为杨某向李某支付免租期内占有使用费约314500元，李某无须向杨某返还电费57438.76元；2.本案一审、二审案件受理费由杨某承担。事实与理由：一、杨某应参照《厂房租赁合同》约定的租金标准支付免租期内的场地占有使用费。1.杨某不支付50日“免租期”的场地占有使用费违背双方订立“免租期”的初衷。免租期是双方基于合同完全履行在整个租赁期的基础上设置的，即双方订立免租的前提是在场地可以实际履行完毕整个租赁期的基础上，即免租期仅能占实际履行租赁期的比例为1.7%，但本案中租赁合同仅履行了不到4个月，即免租期占实际租期比例为41%。从上述论述可知，免租期占实际履行租期的1.7%为双方真实意思表示，因此，杨某应向李某支付约定“免租期”内的全部场地占有使用费。2.免租期内杨某实际占有并完全控制了房产，李某完全丧失了对房产的控制权，根据公平原则，杨某应向李某支付场地占有使用费。杨某确认已于2019年11月10日收取钥匙，获得场地的控制权。由于房产使用权属于个人的合法财产权利，李某就本案的房产的使用权由杨某获得占有、控制、使用，根据公平原则，杨某应支付对价。3.免租条款属于租赁合同的部分，租赁合同整体无效，免租条款亦应无效。一审法院在认定租赁合同无效的情况下又认为免租期的约定对双方均有约束力，存在论证逻辑自相矛盾。因此，租赁合同无效应包括对免租期的约定，即免租期已失去了双方意思表示的基础，故杨某应支付场地占有使用费。4.本案中的免租期并非装修期。李某交付的涉案厂房无需装修，可以直接投入使用，杨某一经接收即可进行经济效益的创收。基于此，杨某亦应向李某支付免租期内的占有使用费。5.在合同无效的情形下，杨某已实际使用租赁房屋并获利，李某主张免租期的占有损失费符合公平原则，应予以支持。免租期并不是李某放弃期间内收取租金的权利，而是李某在预见整个租赁期间内租金收益的情况下给予杨某的一种优惠待遇，李某在免租期内的收益实质体现在租赁期内所收取的租金总额中，如在整个租期履行完毕的情形下，可理解为出租人已实际实现免租期的收益。本案中，租赁期限仅履行不到4个月，李某无法实际实现免租期的收益，而杨某实际使用了租赁房屋，并将房屋用于存放货物获利至少2万多元。杨某在免租期内使用租赁物获取收益，在租赁合同无效的情况下，基于公平原则，杨某应当支付整个免租期50天的占有使用费。6.退一步而言，即使不支付整个免租期内的占有使用费，杨某从2019年11月10日至2020年4月10日已实际占用房屋153天，双方租赁合同的总期限为自2019年11月10日至2028年12月30日，共计3339天。因合同仅履行153天，远远达不到合同总期限3339天的目的，因此，应当根据免租期占整个合同租赁期限的比例重新计算免租期，即免租期应当重新调整为2.3天(51某153/3339)，即原约定免租期51天，剩余的48.7天需要支付费用，即杨某还应支付2019年11月10日至2019年12月31日期间的占有使用费300316.66元(48.7某18500/30)。二、电费113556.59元应由杨某承担，李某无需承担。1.涉案厂房用电的各项手续在李某交付场地时已交接完毕，即杨某办理变更电费手续的行为亦视为已接收场地应自行承担缴纳电费的义务。2.涉案厂房内用电存在保底的费用，李某在聊天记录中已多次向杨某释明，且杨某的证人出庭作证时亦承认知悉。3.李某已积极配合杨某多次不同的关停电闸的要求，杨某对于关停什么电、要不要停电一直没有给出确定的答复，又因疫情的影响，杨某持以观望态度。当李某告知关停后将无法用电时，杨某仍未能给出“关或不关”的答复，由此可见，是杨某拖延决定才扩大了损失，该责任应由其承担。4.李某作为出租人，目的是赚取租金而非电费，李某并无使用场地，亦无在电费上获得收益，在场地被杨某占有使用的前提下，应由杨某承担电费。5.涉案厂房交付后，杨某如何使用李某无从得知，不能排除这期间杨某用电较多的情况，一审法院以李某未采取有效措施避免产生更多电费要求其承担电费无事实依据。6.关停电闸后若要重新恢复启动，需要支付几十万元的启动费用，杨某清晰知道恢复启动电力需要支付大笔费用，因此李某在2020年2月27日告知杨某一方考虑清楚。李某认为，在2019年11月至2020年2月期间是杨某占有使用涉案厂房产生实际用电费用，结合租赁合同第四条第(一)款电费负担的约定、李某的交付行为、李某配合关停电闸的行为，李某已完全履行出租方的义务，故上述期间的电费应由杨某自行承担。综上，请求二审法院撤销原判，对一审判决直接予以改判，支持李某的上诉请求。

被上诉人杨某二审答辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求驳回李某的全部上诉请求，维持原判。

杨某于2020年6月8日向一审法院起诉，请求：1.确认杨某、李某于2019年6月27日签订位于广州市花都区秀全街乐同村古塘新建巷自编408号首层厂房《厂房租赁合同》无效；2.判令李某退还杨某已支付三个月押金555000元、2020年1月至3月份租金533000元，合计1088000元；3.本案诉讼费由李某承担。一审诉讼中，杨某增加一项诉讼请求：判令李某退还杨某已支付的2019年11月至2020年2月共4个月的电费合计99958.87元。

李某向一审法院提起反诉，请求：1.判令杨某向李某支付2019年11月10日-2019年12月31日期间的占有使用费308333.3元；2.判令杨某向李某支付2020年4月1日-2020年4月11日期间的占有使用费61666.7元；3.判令杨某承担本案的诉讼费用。合计：370000元。

一审法院经审理查明：涉案厂房位于广州市花都区秀xx号首层厂房。杨某与李某均确认该厂房未办理规划报建手续。

2019年6月27日，李某(甲方、出租方)与杨某(乙方、承租方)签订《厂房租赁合同》，约定由乙方向甲方承租涉案厂房，租赁期限自2020年1月1日至2028年12月30日止。甲方应于2020年1月1日左右，以实际移交日为准，向乙方移交所出租的场地，并给予乙方50天的免租期。合同第二条约定，本厂房租金为每月185000元，年租金为2220000元。乙方应于每月25日前支付下期月租金(租金按3个月为一期)。租金实行先缴交后使用的原则，在移交厂房前付清第一期租金费用，逾期支付租金超过十天的视为乙方违约，甲方有权终止本合同并没收合同定金。三、合同履行与押金(一)在合同履行前，乙方需向甲方支付555000元(三个月租金)为押金。为保证合同的履行，乙方于2019年6月18日前向甲方支付合同押金400000元。其余155000元押金于正式签订合同前支付甲方。四、乙方的权利和义务(一)乙方租赁期间，税费……水电费等以及其它由乙方经营使用而产生的全部费用由乙方负担。合同还对双方的其它权利义务进行了约定。

合同签订后，杨某向李某支付了押金555000元以及2020年1月至3月的租金533000元。李某于2019年11月10日将涉案厂房钥匙交付给杨某。李某认为，其已将涉案厂房交付给杨某使用。杨某认为，双方只是就涉案厂房的钥匙进行了交接，且将钥匙放在了门卫处。

关于杨某是否实际占有使用涉案厂房，杨某主张，其承租涉案厂房是为了转租给他人使用。但因为快过春节了，之后又因为疫情的原因，其在没有招到租客的情况下没有再实际使用厂房，也未再支付租金。

李某多次通过微信催促杨某支付租金。此后，李某于2020年4月3日通过微信向杨某发出催款通知书，要求杨某于2020年4月10日前支付全部拖欠费用，否则其将单方面解除合同，并于2020年4月10日收回涉案厂房，并没收押金。因杨某未能向李某支付租金，李某于2020年4月11日通过微信向杨某发出《解除厂房租赁合同通知书》，告知杨某，解除涉案合同，收回涉案厂房，并没收押金，要求杨某于2020年4月10日撤场。杨某陈述，其于2020年4月6日已经清空了涉案厂房，李某对此也是知情的。杨某未提交证据证实其搬离涉案厂房的情况。李某陈述，涉案厂房已于2020年5月由其另行出租给案外人使用。

关于电费问题，杨某支付了涉案厂房2019年11月1日至2020年2月29日的电费113556.59元(其中2019年11月的电费为27194.72元，2019年12月的电费为28923.11元，2020年1月的电费为29648.1元，2020年2月的电费为27790.66元)。杨某要求除2019年11月的电费由其负担一半外，其余其支付的电费均应由李某返还给其。因为其并未实际使用该涉案厂房，其曾多次要求李某将涉案厂房的高压电闸关掉，但李某并未进行处理。而高压电闸未关掉的话，即使不用电，每月也会产生线损1000多元、逆调电费14000元以及基本电费14000元。如果关掉高压电闸，可以免掉逆调电费和基本电费，每月只需支付线损1000多元。

杨某为此申请了证人杨某出庭，拟证实其上述主张。杨某陈述，杨某是其叔叔，2020年1月10日至4月6日，隔壁厂房的人说要求借涉案厂房存放物品，杨某及李某对此均知情并同意，杨某为此收取了2万元的保管费，涉案厂房的电费均是由其缴纳，2019年12月1日，其办理了电费过户手续，其缴纳了上述电费113556.59元，其同意将电费返还给杨某。

杨某、李某对于证人证言均无异议。

李某主张，其已多次配合杨某关停电闸，但是因为杨某一直没有下定决心，拖了太久才导致产生如此多的电费。且电费并不是实际的纠纷，杨某只是以电费的理由持观望态度。李某为此提交了微信聊天记录，该聊天记录中，证人杨某于2020年1月21日要求李某关掉高压电，李某回复“已经关了，上次说那个无功箱已经关了。”杨某回复“抄电表的师傅说要关高压，低压关了没用，我以为你这边关了的，所以我就没再过问。”李某回复“师傅说要关哪个高压？那里有人住没？有人开始用电没？”杨某回复“没用，过年把这个当仓库用，还没租。您看一下，赶紧关了，不然怎么处理，电费花了一万多。我们付个基本电费一万四都没事，现在又多出来了一万多。”李某回复“我已经关了无功箱，你又说不是，你现在让我关哪个？我就让人去关，很小事。”

2020年2月26日，杨某告知李某“翁总，电费怎么还有调整电费？你这边搞到我们没办法了，不是说关掉了吗？这一两个月了还没关。我关注电网，我都能收到像这种消息，你还是赶快叫人把这个电停掉还是关掉好吧，不然这个费用到时候我们也没法处理的，这两三个月多交了三四万了。”李某回复“这个电表问过了是这样的，没办法调的，你用不够电，也要算那么多。还有基本的维修费，一度是大概230块。”杨某回复“但是之前有个抄这个电表的电工跟我说可以关掉高压电的，少了一个逆调电费，少了一万四千多。基本电费要出，但是逆调电费也是一万四千多。一个月才一千多度电，将近三万块电费，怎么可能对吧？……你上个月都跟我说关掉了，但实际上没有关嘛，就不知道到底是什么情况。”李某回复“是这样的，一万四千是你用多少电必须收你的，国家规定，就等于23万，这个维修费，一度电630×23，一万四千多。另外，每个月630，就规定你每月要用大概一万多度电，如果你用不到，就产生这种保底，差不多这个意思。”杨某回复“那麻烦你这边可以帮我们关掉吗？信息都显示可以关掉的。因为现在疫情，我们都很难出租，基本都没客户来看，看你们先关掉还是报停怎么样我刚给你发的消息，不知道你有没收到，南方电网的，像这种用电量大的都可以关掉。”

2020年3月4日，杨杨某求李某赶紧本人去办停电手续“不然这个电费就真没办法交了，交了七万多了。”李某回复“你现在是要我帮你办暂停使用电费，还是要怎么办？你说清楚一点。……就是想问你，想要暂停哪个电，还是要减压？”杨杨某复“他跟我说，基本电费和逆调电费都可以销掉，这段时间不用电的话，因为一个月要亏两三万，正常来说，你用多少电就多少电，是这样子的，就把它关掉。您直接打电话问一下他。”李某回复“现在我要搞清楚你是要暂停几个月还是要怎么样，你要说清楚，我才能问他。你要说减压还是暂停一个月，才能问他。我不知道你的想法是怎么样，我怎么问他呢？”杨杨某复“翁老板，我刚打电话问过了，现在有一个政策可以最大蓄量，不用停电，用一千度电，可能每个月几百块就可以搞定了，是这样的。你直接打电话问他，好吧？”

一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。杨某与李某均确认，涉案厂房未取得建设工程规划许可证，故杨某与李某签订的《厂房租赁合同》无效。杨某要求确认双方签订的《厂房租赁合同》无效，一审法院予以支持。双方对于合同无效均负过错，故关于该项合同无效诉讼请求的诉讼费，一审法院酌定由杨某与李某各负担一半。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”杨某按照合同约定向李某支付的押金555000元，李某应予返还。杨某要求李某返还押金555000元，一审法院予以支持。

关于杨某是否占有使用涉案厂房，一审法院认为，李某已将涉案厂房的钥匙交付给杨某。杨某申请出庭的证人亦陈述，杨某因涉案厂房暂存物品而收取了2万元。以上足以证实，杨某已实际占有使用涉案厂房。杨某要求李某向其返还占有使用费，一审法院不予支持。

关于免租期，双方已确认2019年11月10日至2019年12月31日为免租期，租金自2020年1月1日起算。该约定系双方的真实意思表示。涉案合同虽无效，但关于免租期的约定对于杨某及李某仍具有约束力。李某要求杨某支付免租期的占有使用费，一审法院不予支持。至于2020年4月1日至4月10日的占有使用费，因杨某未提交证据证实其搬离涉案厂房的时间，李某自认其于2020年4月10日收回涉案厂房，故杨某还应向李某支付涉案厂房2020年4月1日至4月10日的占有使用费61666.7元(185000元÷30天×10天)，一审法院予以支持。

关于电费，按照涉案合同的约定，杨某占有使用涉案厂房期间的电费应由杨某自行承担。但考虑到涉案厂房位于乐同村内，疫情期间涉案厂房无法使用。且根据证人杨某的陈述及李某提交的微信聊天记录可知，证人杨某于2020年1月就已多次要求李某采取措施，避免产生更多电费。而李某作为出租人，并未采取有效措施避免继续产生电费。故一审法院酌定，2019年11月至12月的电费由杨某负担，2020年1月至2月的电费由李某负担。由于证人杨某已支付上述电费，且其同意将电费返还给杨某。故杨某要求李某向其返还电费57438.76元(29648.1元＋27790.66元)，一审法院予以支持。对于超出部分，一审法院不予支持。

李某应向杨某返还押金555000元及电费57438.76元，杨某还应向李某支付占有使用费61666.7元。两者相抵，李某还应向杨某支付550772.06元。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第二条的规定，于2020年12月24日作出如下判决:一、确认原告杨某与被告李某于2019年6月27日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告李某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告杨某返还550772.06元；三、驳回原告杨某的其他诉讼请求；四、驳回被告李某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费152522.8元，由原告杨某负担71685.8元，由被告李某负担80837元；反诉案件受理费3425元，由原告杨某负担582.3元，由被告李某负担2842.7元。

经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审中，当事人未提交新证据。

二审中，李某陈述免租期是双方基于合同完全履行在整个租赁期的基础上设置的，在计算免租期占用损失费时应参照合同实际履行期限、租赁期长短等因素综合计算更合理。即使认定双方在租赁合同签订的过程中均存在过错，则免租期的占有使用费应视为合同无效的损失，由双方当事人按过错程度分担，根据过错比例原则，双方各承担一半更符合诚实信用、公平原则。

本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。结合双方诉辩意见，本院归纳二审争议焦点为：一、杨某应否向李某支付免租期的占有使用费；二、李某应否向杨某返还电费。针对前述争议焦点，本院认定如下：

一审法院认定涉案《厂房租赁合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，李某应向杨某退还租赁押金555000元，杨某应向李某支付2020年4月1日至4月10日的占有使用费61666.7元，理据充分，双方均无异议，本院不作赘述，予以确认。

关于争议焦点一，杨某应否向李某支付免租期的占有使用费的问题。

(一)双方签订的租赁合同无效，租赁合同关于免租期的约定亦无效。但租赁合同约定李某给予杨某50天的免租期，涉案厂房交付给杨某使用后，杨某实际已享受50天的免租期。

(二)双方确认涉案厂房是作仓储使用的，无需进行装修。尽管租赁合同无效，但从本案查明事实及租赁合同约定所反映出双方真实意思表示可知，李某之所以给予杨某50天的免租期是基于合同整个租赁期限完全履行而给予的优惠，现双方签订的租赁合同无效，且杨某在租期届满前搬离了涉案厂房，根据公平合理原则，杨某应当向李某支付免租期的相应的占有使用费。

(三)在杨某已使用涉案厂房获取收益及双方对涉案合同的无效均负过错的情况下，一审判令杨某无需向李某支付免租期的占有使用费依据不足，亦违反公平原则。本院参照租赁合同约定的递增前的月租金为185000元、考虑从2019年11月10日至2020年4月10日合同已实际履行5个月、包括免租期在内的合同约定的履行期限从2019年11月10日至2028年12月30日共109.67个月、合同约定免租期为50天，计算认定免租期的占有使用费为294150元[(185000元/月÷30天)×(1-5个月/109.67个月)×50天]。李某主张免租期的占有使用费应视为合同无效的损失，由双方当事人各承担一半符合诚实信用、公平原则，与本案查明的事实相符，本院予以采信，因此，杨某应向李某支付免租期的占有使用费147075元(294150元×50%)。一审对此处理不当，本院予以纠正。李某该上诉主张部分有理据，本院予以部分支持，李某上诉主张超出部分无理据，本院不予支持。

关于争议焦点二，李某应否向杨某返还电费的问题。

尽管参照租赁合同的约定，杨某占有使用涉案厂房期间的电费应由其自行承担。但一审考虑涉案厂房所处的地理位置，疫情期间涉案厂房无法使用、承租方多次要求李某采取措施以避免产生更多电费、李某作为出租人并未采取有效措施避免继续产生电费等多个因素，酌情认定2019年11月至12月的电费由杨某负担，2020年1月至2月的电费由李某负担，由于该期间的电费承租方已支付，由此判令李某向杨某返还电费57438.76元(29648.1元＋27790.66元)，并无不当，应予维持。

李某应向杨某返还押金555000元及电费57438.76元，杨某还应向李某支付2020年4月1日至4月10日的占有使用费61666.7元及免租期的占有使用费147075元。两者相抵，李某还应向杨某退还403697.06元。

综上所述，李某的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但法律适用部分有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释〔2009〕11号)第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持广东省广州市花都区人民法院(2020)粤0114民初9311号民事判决第一项；

二、撤销广东省广州市花都区人民法院(2020)粤0114民初9311号民事判决第三项、第四项；

三、变更广东省广州市花都区人民法院(2020)粤0114民初9311号民事判决第二项为：李某于本判决发生法律效力之日起十日内向杨某返还403697.06元；

四、驳回杨某的其他诉讼请求；

五、驳回李某的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费152522.8元，由杨某负担76224.3元，由李某负担76298.5元；反诉案件受理费3425元，由杨某负担1490元，由李某负担1935元。二审案件受理费6879.08元，由杨某负担2720.18元，由李某负担4158.9元。

本判决为终审判决。

审判长 李 娜

审判员 柳玮玮

审判员 黄春成

二〇二一年八月十八日

异

书记员 冯 韵

彭诗敏