吴伟与上海汉能薄膜发电有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

(2016)皖13民终1945号

上诉人(原审被告)：吴伟。

委托诉讼代理人：余继承，安徽黄淮律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：上海汉能薄膜发电有限公司，住所地上海市嘉定区翔江公路3333号6栋1层118室。

法定代表人：李东强，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：董嫣，该公司法务经理。

上诉人吴伟因与被上诉人上海汉能薄膜发电有限公司（以下简称上海汉能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人吴伟的委托诉讼代理人余继承，被上诉人上海汉能公司的委托诉讼代理人董嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴伟上诉请求：撤销一审判决，改判上海汉能公司继续履行与吴伟签订的《房屋租赁合同》。事实和理由：一、上海汉能公司要求解除《房屋租赁合同》没有事实和法律依据。1、房屋所有权人安徽省宿州市埇桥区花鼓戏剧团（以下简称花鼓戏剧团）出具了《同意转租证明》，其认可吴伟与上海汉能公司之间签订合同的效力并保证吴伟在合同期限内对案涉房屋的合法使用权，故该房屋不存在产权混乱的问题。2、上海汉能公司在未进行告知的情况下突然撤离，在房屋内遗留装潢材料，且电线裸露，流浪人员在内居住，吴伟接到花鼓戏剧团的通知，知晓上述情况后才安装简易木门以保证房屋安全，其没有收回房屋的意思表示，一审认定吴伟收回房屋与事实不符。3、上海汉能公司所发《解除通知函》没有法律效力。该函载明经其内部研究决定提前解除《房屋租赁合同》，要求吴伟协商善后事宜，吴伟与其联系后明确表明不同意解除合同，如果解除其应赔偿损失。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间终止合同，需提前90天以书面方式通知对方，经协商一致才能终止合同履行，因双方未就合同终止履行达成协议，故该合同仍应继续履行。4、一审依据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条判决解除合同错误，该条规定的合同解除权是守约方的权利，上海汉能公司作为违约方不享有合同解除权。二、如判决解除合同，吴伟不应当返还租金，上海汉能公司应支付租金至判决生效之日。1、案涉房屋一直处于空置状态，在双方未正式解除合同之前，吴伟不敢也没有能力对外出租。第一年房租到期后，花鼓戏剧团要求吴伟支付下一年度租金。吴伟要求上海汉能公司按照合同约定支付下一年度租金遭拒，吴伟与花鼓戏剧团的合同也无法履行，花鼓戏剧团已函告吴伟会随时收回房屋并要求其赔偿。2、双方签订五年合同，吴伟才给予其两个月的免租期，如判决解除合同，上海汉能公司应支付免租期的租金。3、吴伟不存在任何过错，其为履行与花鼓戏剧团的合同，向其支付租金475000元，缴纳税金99842.56元，并承担各项税费142939元，一审判决吴伟返还租金398100元，未保护守约方的合法权益。

上海汉能公司辩称，经查询，案涉房屋所有权人为宿州市勤业建筑建设开发有限公司，并非花鼓戏剧团，该房屋不得用于出租。吴伟向上海汉能公司提供租赁房屋的虚假信息，以欺诈手段骗取租金，其行为既违反法律规定，也违反双方合同约定，故上海汉能公司有权要求解除合同。2、吴伟存在严重过错，其收到解除合同通知后应自行承担房屋空置损失和其他损失。吴伟于2015年8月已实际收回房屋，根据合同相对性原则，其与花鼓戏剧团之间相关违约责任与本案无关。综上，吴伟在上海汉能公司支付全年租金的情况下，没有约定或法定理由擅自封门并实际控制房屋，其先行单方面解除合同的行为构成违约，请求驳回上诉，维持原判。

上海汉能公司向一审法院起诉请求：确认《房屋租赁合同》已解除；2、判令上海汉能公司立即返还租金616000元并赔偿利息损失（以616000元为基数，自2015年9月7日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）。

一审法院认定事实：2015年5月22日，出租方（甲方）吴伟与承租方（乙方）上海汉能公司签订《房屋租赁合同》一份，约定吴伟将坐落在安徽省宿州市汴河路与淮海路交叉口西北角中央广场3号楼0171室、0172室、0173室、0174室，面积为200.44平方米的房屋出租给上海汉能公司；租赁期限从2015年5月29日起至2020年5月28日，其中免租期为2015年5月29日至2015年7月28日；第一年即2015年5月29日至2016年5月28日的租金为840000元；在房屋租赁期间，吴伟保证租赁房屋不存在产权纠纷或任何瑕疵，符合出租房屋使用要求；出租房屋权属不清、产权争议，造成上海汉能公司无法使用，上海汉能公司有权终止合同；在租赁期限内，吴伟不得提前收回该房屋，否则应向上海汉能公司支付相当于三个月租金的违约金，若支付的违约金不足抵付上海汉能公司损失的，吴伟还应负责赔偿差额部分……该租赁合同签署后，上海汉能公司向吴伟支付了第一年租金840000元，吴伟将案涉房屋交付上海汉能公司使用。2015年8月，上海汉能公司搬离案涉租赁房屋。吴伟称为了房屋安全，随后给房屋安装木门并锁上。同年9月2日，上海汉能公司通过邮政特快向吴伟发出《解除通知函》，称“……经过我司内部研究，决定终止租赁上述房产，提前解除《房屋租赁合同》……”2015年9月6日吴伟收到解除通知，随后双方就解除租赁合同协商未达成一致。2016年1月，上海汉能公司到相关部门查询，未查到涉案房屋产权登记信息。该房屋系吴伟从花鼓戏剧团承租。吴伟提交的花鼓戏剧团于2015年5月22日出具《同意转租证明》载明，花鼓戏剧团为涉案房屋所有权人，其同意并认可吴伟与上海汉能公司签订的房屋租赁合同的效力，并保证上海汉能公司在合同期内的合法使用权。一审法院认为，上海汉能公司与吴伟签订的房屋租赁合同合法有效且已开始部分履行。上海汉能公司于2015年8月搬离租赁房屋并要求解除合同、返还租金，吴伟亦对房屋装门上锁，故合同已无履行之可能，该合同于2015年9月6日吴伟收到解除函时已经解除。合同解除后，上海汉能公司未实际使用期间房屋的租金，吴伟应予以退还。但鉴于上海汉能公司在合同履行期限内解除合同，吴伟另行出租房屋需要一定时间，上海汉能公司应适当补偿吴伟损失，经综合考虑酌定为三个月，即应从返还给上海汉能公司的租金中扣减3个月租金。上海汉能公司称因涉案租赁房屋权属不清、产权不明，造成其无法使用，与实际不符，且未提供证据证明如何无法使用房屋，故对该抗辩，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、确认上海汉能公司与吴伟于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月6日已经解除；二、吴伟于判决生效后十日内返还给上海汉能公司2015年12月7日至2016年5月28日期间的房屋租金398100元（年租金840000元÷365天×173天）及利息（自2016年1月18日起计算至判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）；三、驳回上海汉能公司的其他诉讼请求。案件受理费9960元，由上海汉能公司和吴伟各负担4980元。

本院二审期间，吴伟围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。证据1安徽省淮南市田家庵区人民法院（2016）皖0403民初510号民事判决（复印件）、安徽省贵池市贵池区人民法院（2016）皖1702民初52号民事判决书（复印件）及上海汉能公司起诉陈俊仓（滁州人）房屋租赁合同纠纷一案民事诉状（复印件）各一份，以证明上海汉能公司因战略调整而撤出安徽市场并与他人发生房租租赁合同纠纷的事实，同时证明吴伟不存在违约行为；证据2完税证明四份，以证明其为案涉房屋缴纳税费217760.56元；证据3花鼓戏剧团向吴伟发出的通知函三份，以证明上海汉能公司单方面撤场，房屋内电线裸露，流浪汉在出租房屋内居住，吴伟安装简易木门，并非收回房屋；证据4房屋租赁合同一份，以证明涉案房屋于2016年3月30日出租及此前房屋一直闲置的事实。上海汉能公司质证认为，证据1与本案类似，出租人骗取上海汉能公司租金，但与本案无关；证据2不予质证；证据3吴伟在一审中未出示，系一审结束后重新组织的虚假证据；证据4与本案无关，但能证明吴伟在2016年3月30日前已经将案涉房屋另行出租，其以行为表明了解除合同的意思。本院认为，证据1虽为复印件，但能反映上海汉能公司与他人存在租赁合同纠纷，予以认定；证据2中纳税金额为99842.56元纳税人为吴伟，予以认定，其余纳税证明纳税人花鼓戏剧团，本案不予认定；证据3与上海汉能公司《解除通知函》能相互印证单方搬离案涉房屋的事实，予以认定；证据4能证明吴伟于2016年3月30日将房屋另租他人，予以认定。

对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上海汉能公司因自身原因单方解除合同，其于2015年8月搬离案涉房屋后，吴伟出于房屋安全原因，将房屋安装木门并上锁。上海汉能公司撤离后，案涉房屋一直空置。2015年6月11日，吴伟向税务机关缴纳营业税等99842.56元。2016年3月30日，吴伟将房屋另行出租。除上述事实外，一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。

本院认为，综合当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：1、吴伟与上海汉能公司是否存在违约行为，案涉《房屋租赁合同》应否解除；2、吴伟要求上海汉能公司支付免租期间的房屋租金并承担税费等损失能否支持。

（一）关于吴伟与上海汉能公司是否存在违约行为，案涉《房屋租赁合同》应否解除的问题

《合同法》第四十四条第一款、第六十条规定：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，涉案合同约定房屋租赁期限为五年，上海汉能公司在合同期限内因自身原因要求提前终止合同履行，但其在双方未按照合同第十条约定协商一致并签订终止合同书的情况下搬离案涉房屋，并明确表示不再履行合同，其行为已经构成违约。吴伟签订合同，将案涉房屋交上海汉能公司实际使用，且该房屋不存在产权争议，法律也未禁止房屋所有权以外的人出租房屋，吴伟在上海汉能公司单方终止合同的情况下，出于安全考虑为案涉房屋安装木门并上锁，不违反合同约定，故，吴伟不存在违约行为。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”该条对享有合同解除权的当事人并未特指守约方，故，上海汉能公司要求解除合同不违反《合同法》规定。吴伟于2015年9月6日签收上海汉能公司发出的《解除通知函》，其未向人民法院或仲裁机构请求确认该函的效力，故该合同已经于2015年9月6日解除。

（二）关于吴伟要求上海汉能公司支付免租期间的房屋租金并承担税费、房屋空置费等损失能否支持的问题

关于免租期损失的问题，本院认为，吴伟给予上海汉能公司两个月免租期的前提条件为合同应履行五年，上海汉能公司提前解除合同，其享受免租的条件不成就。合同约定第一年扣除免租期两个月的租金为840000元，即每月租金84000元，故上海汉能公司仍应支付吴伟两个月免租期的租金168000元。吴伟为履行合同，向税务机关交纳营业税等99842.56元，该部分损失为吴伟的实际损失，上海汉能公司应负担自合同解除次日起至2016年5月28日的税金损失，即47323元（99842.56元÷365天×173天）。上海汉能公司要求吴伟自起诉之日起支付应返还房屋租金的利息无法律依据，不应支持。双方在合同中约定吴伟不得提前收回该房屋，否则应向上海汉能公司支付相当于三个月租金的违约金，若支付的违约金不足抵付上海汉能公司损失的，吴伟还应负责赔偿差额部分，上海汉能公司因自身原因要求解除合同，一审法院根据合同权利义务对等原则，酌情判决上海汉能公司补偿吴伟三个月的租金损失正确，但判决吴伟返还上海汉能公司自2015年12月7日至2016年5月28日的租金398100元，未考虑免租期租金，应予以调整。因本院按照月租金84000元的标准支持吴伟两个月免租期的租金，故上述时段吴伟应返还上海汉能公司的租金为484400元（840000元÷10月÷30天×173天）。上述吴伟应返还上海汉能公司的房屋租金484400元与上海汉能公司应负担的部分损失215323元（168000元+47323元）相抵，吴伟仍应向上海汉能公司返还269077元。吴伟收到上海汉能公司《解除通知函》后，未依照《合同法》第九十六条第一款的规定请求人民法院或仲裁机构确认该函的效力，其应自行承担相应空置损失。

综上所述，吴伟的上诉理由部分成立，予以支持。本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条（二）项、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初773号民事判决第一项，即“确认上海汉能薄膜发电有限公司与吴伟于2015年5月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年9月6日已经解除”；

二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2016）皖1302民初773号民事判决第二项，即“吴伟于判决生效后十日内返还上海汉能薄膜发电有限公司2015年12月7日至2016年5月28日期间的房屋租金398100元（年租金840000元÷365天×173天）及利息（自2016年1月18日起诉计至判决指定的履行期限届满之日止，按中国人民银行发布的同期同类银行贷款利率计算）”；第三项，即“驳回上海汉能薄膜发电有限公司的其他诉讼请求”；

三、吴伟于判决生效后十日内返还上海汉能薄膜发电有限公司269077元；

四、驳回上海汉能薄膜发电有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费9960元，由上海汉能薄膜发电有限公司负担5677元，由吴伟负担4283元；二审案件受理费9960元，由上海汉能薄膜发电有限公司负担5677元，由吴伟负担4283元。

本判决为终审判决。

审　判　长李德道

审　判　员杨俊举

代理审判员李　震

二〇一六年十一月二十一日

书　记　员夏春秋