苏滔与盛亚(上海)管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

(2017)沪02民终2953号

上诉人(原审被告)：苏滔。

委托诉讼代理人：张其满，金博大(上海)律师事务所律师。

委托诉讼代理人：贾轶财，金博大(上海)律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：盛亚(上海)管理有限公司，住所地上海市浦东新区。

法定代表人：陈军，董事长。

委托诉讼代理人：陈应春，上海市建纬律师事务所律师。

上诉人苏滔因与被上诉人盛亚(上海)管理有限公司(以下简称“盛亚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2016)沪0113民初13162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

苏滔上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回盛亚公司的原审诉请。事实和理由：一、盛亚公司在收到苏滔支付的相关费用后未按租赁合同约定出具发票或收据给苏滔，且收钱过程中不仅账户不统一，付款人不写苏滔，而且收据不盖章，甚至连收据都不开，故其构成违约。盛亚公司对苏滔要求提供指定汇款账户亦不予理睬。二、在苏滔及其次承租人要办理消防检查合格证时，盛亚公司未按合同约定协助提供原建筑消防验收批文等，导致苏滔装修房屋后无法经营。三、根据租赁合同第5.2.5条规定，如苏滔出现欠款时，盛亚公司应先发出书面通知给苏滔，在苏滔收到书面纠错的通知5日内未缴纳，则盛亚公司可从保证金中扣款，盛亚公司扣款后的5日内若苏滔仍未缴纳，则此时盛亚公司才可行使单方面解除合同的权利。而盛亚公司于2016年7月6日向苏滔发出解约通知，显然已违反上述合同约定。苏滔并未收到盛亚公司发出的上述解约通知。四、苏滔补缴免租装修期的租金前提是苏滔有重大的违约行为发生，但事实上真正违约的是盛亚公司而非苏滔。故要求支持苏滔的上诉请求。

盛亚公司辩称，苏滔在签订了租赁合同后，除支付了首期款和押金外，分文未付，拖欠租金至今，显然构成根本性违约，盛亚公司根据合同约定和法律规定均可解除合同。苏滔从未向盛亚公司主张要开具发票或收据。盛亚公司考虑到租赁合同租期较长才给予苏滔8个月的免租期，苏滔在免租期内已使用房屋，且转租他人，其已获益，现因苏滔根本性违约，盛亚公司解除合同，免租期的租金应当由苏滔按照合同约定补偿支付给盛亚公司。故不同意苏滔的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。

盛亚公司向一审法院起诉请求：1、确认盛亚公司、苏滔之间的租赁合同已于2016年7月6日解除；2、判令苏滔归还商铺给盛亚公司，并将商铺恢复至交付时状态；3、判令苏滔按照每月人民币(以下币种均为人民币)61,109元计算，向盛亚公司支付自2015年9月1日开始至实际归还商铺之日止的租金和使用费；4、判令苏滔支付租金逾期付款违约金，标准为未付款的日万分之五，均计算至判决生效日止，其中2015年9月-11月租金从2015年7月26日起算，2015年12月到2016年2月租金从2015年10月26日起算，2016年3-5月租金从2016年1月26日起算，2016年6-8月从2016年4月26日起算，2016年9-11月从2016年7月26日起算，2016年12月-2017年2月租金，从2016年10月26日起算；5、判令苏滔支付扣除保证金(相当于两个月租金)后的合同违约金122,218元；6、判令苏滔支付免租装修期的租金488,872元(为八个月租金金额)。

一审法院认定事实：2014年9月30日，盛亚公司、苏滔签订了香逸湾会所租赁合同，约定盛亚公司将宝山区商铺出租给苏滔，期限为十年，2014年10月1日至2024年9月30日止，租金自2015年6月1日起算，免租期八个月。付款为每三个月支付一次，先付后用。免租期不因任何原因而延长。在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行或者因承租方违约导致出租方单方解除合同，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按照本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向承租方补缴免租期内的全部租金。合同18.3规定，承租方逾期支付租金，每逾期一日，应自逾期之日起按照逾期交付金额日千分之三计算滞纳金。在租赁期内，承租方拖欠租金、物业管理费及其他费用连续超过15日或者累计超过30日的，出租方有权单方面终止合同，收回该商铺，由此造成出租方损失的，承租方应予赔偿。出租方单方面终止合同的，若剩余的租赁期限超过四个月的，承租方应按照当年度平均月租金标准承担4个月租金的违约金。合同签订后，盛亚公司按约于2014年10月1日向苏滔交付了商铺。苏滔向盛亚公司付清了2015年6月1日起至2015年8月31日止的租金和押金，嗣后未再支付任何费用。盛亚公司于2016年7月6日向苏滔发出解约通知函，主要表示，因苏滔长期拖欠租金，经催告仍不履行付款义务，已经构成根本违约，故盛亚公司通知苏滔合同提前终止，并要求苏滔在一周内搬离承租的商铺并返还给盛亚公司。苏滔当日收到该份函件。

一审另查明，2014年4月2日，上海东方康桥房地产发展有限公司出具授权委托书，载明，兹授权委托盛亚公司管理我司所有商铺及配套设施。盛亚公司有权出租前述不动产，以自己名义与承租人签订租赁合同。

一审审理中，盛亚公司称，苏滔从来没有要求盛亚公司提供有关审批消防的材料，合同中也没有约定盛亚公司的义务。而且经营消防需要苏滔自行办理相关证照，不需盛亚公司配合。从现场的经营来看，也是正常经营。苏滔也不存在支付租金的障碍。盛亚公司坚持要求解除合同，不考虑继续履行。苏滔对盛亚公司主张的违约金标准提出异议，表示过高。盛亚公司还表示，从2016年7月7日至返还商铺日止，苏滔应该按照租金标准给付盛亚公司房屋占有使用费，延期给付也应该参照合同标准支付滞纳金。

一审法院认为，盛亚公司、苏滔就系争商铺签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，对双方均具有法律约束力。根据查明的事实，苏滔签约后至今仅支付了一季度租金及押金，长期拖欠租金未付，根据合同约定，苏滔的行为构成严重违约，盛亚公司作为出租方享有单方解除合同的权利。苏滔以盛亚公司未配合提供材料以便苏滔办理消防验收手续以及未提供付款便利为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，法院不予采信。盛亚公司于2016年7月6日向苏滔寄发解除函，苏滔当日收到，故双方签订的租赁合同法律关系于该日终止履行。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故盛亚公司要求苏滔将商铺恢复原状并返还给盛亚公司，并付清2015年9月1日起至实际迁出日止的租金和使用费的诉讼请求，合法有据，法院予以准许。关于迟延付款违约金问题，苏滔对盛亚公司主张的违约金标准提出异议，认为过高并要求法院进行调整，考虑本案中双方当事人履行合同的诚信、违约方的违约事实、守约方造成的实际损失等因素，将违约金酌情调整为未付款的日万分二点一。同时，鉴于2016年7月6日双方的租赁合同已经终止，故该日后的逾期付款违约金缺乏合同依据，法院不予准许。至于盛亚公司主张的免租期租金的补缴以及解约违约金的主张，均符合双方合同中的真实意思，亦享有相应合同条款作为依据，法院亦予以支持。判决：一、盛亚(上海)管理有限公司与苏滔就宝山区房屋签订的商铺租赁合同于2016年7月6日解除；二、苏滔于判决生效之日起十日内，将上述商铺恢复原状，从商铺中腾退并返还给盛亚(上海)管理有限公司；三、苏滔于判决生效之日起十日内，以合同约定的月租金标准计算，向盛亚(上海)管理有限公司支付自2015年9月1日至实际归还商铺之日止的租金和使用费；四、苏滔于判决生效之日起十日内，向盛亚(上海)管理有限公司支付逾期付款违约金，标准为未付款的日万分之二点一，均计算至判决生效日止，其中2015年9月-11月租金从2015年7月26日起算，2015年12月到2016年2月租金从2015年10月26日起算，2016年3-5月租金从2016年1月26日起算，2016年6月1日到2016年7月6日租金从2016年4月26日起算；五、苏滔于判决生效之日起十日内，向盛亚(上海)管理有限公司支付合同违约金122,218元(已扣除押金)；六、苏滔于判决生效之日起十日内，向盛亚(上海)管理有限公司支付免租装修期的租金488,872元；七、盛亚(上海)管理有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，盛亚公司与苏滔签订的租赁合同，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。苏滔在签订租赁合同后，除支付了首期租金和押金外，长期拖欠租金未付，构成根本性违约，盛亚公司有权单方解除合同。苏滔以盛亚公司未协助提供其办理消防验收手续所需材料为由拒付租金，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。苏滔以盛亚公司收到其首期款及押金时未出具发票或收据为由拒付租金，但未提供证据证明其已向盛亚公司主张要求开具发票或收据，故对此本院不予采信。关于免租期的租金问题，租赁合同第7.3条约定，在租赁期内，如因承租方原因导致本合同无法继续履行的或因承租方违约导致出租方单方解除本合同的，则承租方不享受免租装修期的免租金优惠，承租方应在本合同解除后5个工作日内按本合同约定的第一个租赁年度的租金标准向出租方补交免租装修期的全部租金。现因苏滔拖欠租金不付，导致盛亚公司单方解除合同，苏滔理应按上述合同约定向盛亚公司支付免租期的租金。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币16,496元，由上诉人苏滔负担。

本判决为终审判决。

审判长周刘金

审判员高　胤

审判员彭　浩

二〇一七年四月十八日

书记员朱　敏