深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司、深圳市恒迪商置有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

(2019)粤03民终6476号

上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司。

法定代表人：汪发胜。

委托诉讼代理人：李国，广东益道律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市恒迪商置有限公司。

法定代表人：李冬红。

委托诉讼代理人：黄佳兴，广东卓科律师事务所律师。

委托诉讼代理人：付秋霞，广东卓科律师事务所实习律师。

上诉人深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司（以下简称一品佳公司）与上诉人深圳市恒迪商置有限公司（以下简称恒迪公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6400号民事判决，向本院提起上诉，本院于2019年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

上诉人一品佳公司上诉请求：1.撤销原审判决第三项、第四项、第六项；2.恒迪公司赔偿一品佳公司装修损失1405941元；3.驳回恒迪公司的全部反诉请求；4.一、二审诉讼费、鉴定费由恒迪公司承担。事实与理由：1.法院应当采纳并依据该《资产评估报告》评定一品佳公司的装修损失，资产评估公司经法院摇珠确定，与双方当事人不存在有利害关系。恒迪公司对《资产评估报告》有争议的项目价值为188428元，那么对《资产评估报告》的其他项目的评估结论则是认同的，原审法院完全不予采信有误。2.判令一品佳公司向恒迪公司支付房屋使用费有误。恒迪公司反诉请求“判令反诉被告支付拖欠反诉原告的2018年2月1日至2018年4月5日期间的租金153010元"，而原审判决第四项为“支付2018年2月1日至2018年7月3日的房屋使用费409293.87元，超范围裁决。自2018年2月1日之后就没有经营使用房屋，期间的房屋使用费由一品佳公司承担有失偏颇。合同被认定为无效，恒迪公司存在主要过错，即使一品佳公司应当支付恒迪公司房屋使用费，亦应当令其承担主要责任。3.判令一品佳公司向恒迪公司支付免租期的房屋使用费没有法律依据。

上诉人恒迪公司答辩称，1.原审判决对评估报告不予认可，应予以维持。2.一品佳公司自始就知道没有产权证，且实地查验过房产，原审判决恒迪公司承担80%的损失、一品佳公司承担20%的损失显失公平，双方应当对装修损失各承担50%。3.恒迪公司诉讼请求包括管理费、公共设施折旧费、本体维修基金等，原审法院综合裁判，没有超出恒迪公司诉讼请求的范围。4.一品佳公司主张不应支付免租期的房屋占有使用费没有法律和事实依据。合同约定免租的条件是一品佳公司支付完六年的租金，中途退出、解除合同或者终止合同等都需要支付两个月租金。恒迪公司为了减少讼累没有上诉，该两个月的租金或者房屋占用费需要支付。

上诉人恒迪公司上诉请求：1.撤销原审第三项判决，或改判恒迪公司赔偿一品佳公司装修经济损失449652.78元（装修损失899305.56×50%=449652.78）；2.本案一、二审全部诉讼费用由一品佳公司承担。事实与理由：原审判决认定恒迪公司承担80%的过错责任、一品佳公司承担20%过错责任不合理。1.一品佳公司在承租时就知道涉案房产没有产权证、建筑规划许可证或其他合法报建手续，不具备合法出租涉案房产的资格，原审法院认定一品佳公司仅仅没有对合同尽到审核、注意的义务不符合事实情况。2.深圳市大浪颐丰华股份合作有限公司出具的证明，证实深圳市大浪颐丰华股份合作有限公司将其位于深圳市龙华××浪街道××大厦××层物业（包括涉案房产）租赁给恒迪公司，租赁期限从2015年8月1日起至2030年7月31日止。租赁关系存续期间，恒迪公司拥有上述物业所有权外的一切权利，如经营管理权，转租权，租赁收租等权利，因此，恒迪公司误以为自己拥有涉案房产的转租权和租赁收租权，并非明知涉案房产是违法建筑不能出租而擅自出租。恒迪公司与一品佳公司对装修经济损失的过错责任相当，双方应对装修经济损失各自承担50%。

上诉人一品佳公司答辩称，1.对涉案价值的装修价值持有异议，请求重新认定装修价值，对应该赔偿一品佳公司的损失进行判定。2.恒迪公司应当承担该装修价值的全部责任。

一品佳公司一审的诉讼请求为：1.解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告租赁保证金168300元，食品安全保证金200000元；3.被告赔偿原告经济损失3500000元；4.本案诉讼费用由被告承担。

恒迪公司一审的反诉请求为：1.确认反诉原、被告双方已于2018年3月29日解除《房屋租赁合同》及其补充协议--《园区食堂合同补充协议》；2.反诉被告立即搬离涉案房屋并将全部涉案房屋返还给反诉原告；3.反诉被告支付拖欠反诉原告的2018年2月1日至2018年4月5日期间的租金153010元；4.反诉被告支付拖欠反诉原告的管理费、公共设施折旧费、本体维修基金、停车费共计20873元（管理费按7062元/月、公共设施折旧费按1883.2元/月、本体维修基金按588.5元/月、停车费按100元/月的标准，均从2018年2月1日起算并暂计至2018年4月5日为20873元，前述费用最终计算至反诉被告迁离完毕并返还全部涉案房屋之日止）；5.反诉被告支付拖欠反诉原告的水电费26611.2元（水电费暂计至2018年4月5日，水电费最终计算至反诉被告迁离完毕并返还全部涉案房屋之日止）；6.反诉被告向反诉原告支付赔偿金（赔偿金按双倍租金计算，2018年4月6日至2018年7月31日期间赔偿金的标准为141240元/月，2018年8月1日至2019年7月31日期间的赔偿金标准为149714元/月，2019年8月1日至2020年7月31日期间赔偿金的标准为158696元/月，2020年8月1日之后赔偿金的标准为168218元，赔偿金最终计算至反诉被告迁离完毕并返还全部涉案房屋之日止）；7.反诉被告向反诉原告支付2015年8月1日至2015年9月30日免租期的租金141240元（70620元/月×2=141240元）；8.反诉被告支付反诉原告水电费违约金（滞纳金）4447元。违约金（滞纳金）按拖欠总金额千分之三/日的标准，从2018年2月6日起算暂计至2018年4月5日，违约金（滞纳金）最终计算至反诉被告迁离完毕并返还全部涉案房屋之日止；9.本案诉讼费用由反诉被告承担。上述反诉请求涉及的金额暂计为346181元。

原审法院查明，2015年7月8日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，被告将位于深圳市龙华××浪街道××路××大厦××楼××单元的房屋出租给原告作商业使用，租赁期限为6年，即从2015年7月15日至2021年7月14日止，装修期免租二个月（收取物业管理费、公共设施折旧费、本体维护基金。如原告在合同约定期内，提前退租或终止合同，将补交免租期的租金）。租赁房屋建筑面积共计2805平方米，每月租金为30元/平方米、管理费3元/平方米、公共设施折旧费为0.80元/平方米、本体维修基金为0.25元/平方米、停车费100元/月。租金前三年均不递增，后三年按6％逐年递增。被告向原告收取租赁保证金168300元及食品安全保证金200000元。被告承诺在华联工业园内除原告经营的公共食堂外，被告不得在园区引进第二家公共食堂。合同还约定其他的权利义务。2015年9月23日，双方又签订一份《园区食堂合同补充协议》，对原合同条款作出部分的变更，约定将房屋租赁期限起租及止租日期调整为2015年8月1日至2021年7月31日（其中，2015年8月1日至2015年9月30日为原告装修期），租赁面积调整为2354平方米，租金、管理费等单价不变，即租金30元/平方米，每月租金为70620元；管理费3元/平方米，每月管理费为7062元。公共设施折旧费为0.80元/平方米，每月公共设施折旧费为1883.20元；本体维修基金为0.25元/平方米，每月本体维修基金为588.50元。电费为1.35元/度，水费为6元/吨（公共损耗按10％收取）。停车费为地面100元/月。前三年即2015年8月1日至2018年7月31日，租金不递增，即70620元/月，后三年即2018年8月1日至2021年7月31日，租金按6％逐年递增。合同签订后，原告将租赁保证金168300元、食品安全保证金200000元缴纳给被告。被告将房屋实际交予原告开办经营一品佳快餐连锁。2018年1月29日，原告向被告发出一份《要求解除租赁合同关系的函》，称被告严重违约，违反2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》第九条作出的约定，在园区内陆续引进其他各类餐馆及公共食堂多达十几家。导致原告在园区内生意每况愈下，无法继续经营，决定于2018年1月31日解除与被告的房屋租赁合同，并要求被告退还保证金，赔偿公司损失等法律责任。2018年1月30日，被告接到原告的函件后，认为原告的来函不符合事实，被告并不存在任何违约行为，遂于2018年1月30日向其作出不同意解除租赁合同关系要求的回函。双方遂起纠纷。2018年2月5日，原告向原审法院提起诉讼。被告接到原告的起诉材料后，于2018年3月29日向原告发出《通知函》，为避免损失的进一步扩大，同意解除原告的解除租赁合同的要求，租赁合同解除时间为2018年3月29日，并要求原告于2018年4月5日迁离并办理交接手续。同日，原告向被告《复函》，称本案已提起民事诉讼，因租赁房屋的装修损失未经法院的认定，若租赁房屋现交还于被告，将导致法院无法核定装修损失。对于期间的损失，将由法院进行认定。被告遂提起反诉。2018年7月3日，原、被告双方对涉案房产办理了腾退交接手续。另查，2018年2月1日起，原告没有向被告继续缴纳租金、管理费、公共设施折旧费、本体维修基金、停车费等各项费用。尚欠被告2018年2月1日至2018年4月5日期间水电费26611.2元。又查，原告庭审称其在涉案房屋开办一品佳快餐连锁，并进行了装修，共花费装修费1750000元，没有折旧。在本案审理过程中，原审法院根据原告的申请，对原告租赁的位于深圳市龙华新区华宁路华联工业园颐丰华大厦201的房屋装修现值委托深圳国量资产评估有限公司进行了评估。2018年7月20日，深圳国量资产评估有限公司向原审法院出具了深国量评报字[2018]第07一006号《资产评估报告》，评估涉案房产装修原值为2059270.28元，现值在评估基准日2018年7月3日的市场价值为1405941元，其中权属有争议的项目价值为188428元，《资产评估报告》第3页特别事项说明第5条载明：本次评估的相关工程费用很大程度依赖于委托方提供的相关工程造价合同，若相关的工程造价合同存在虚假无效的行为，则本此评估报告将失效。在评估过程中，深圳国量资产评估有限公司直接采用部分由原告提供的未经庭审质证的装修合同等资料作为评估报告的参考，被告收到评估报告后提出异议，认为评估价格过高，应予调整。2018年7月3日，原告将涉案房产交付被告后，被告已将房产出租给他人，并重新进行了装修。另查，本案涉案房产没有取得房屋房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续。

原审法院认为，本案原、被告签订的《房屋租赁合同》及《园区食堂合同补充协议》，因涉案房产未取得房屋房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，违反国家法律法规强制性规定，应认定无效。由于合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。由于原告已于2018年7月3日将位于深圳市龙华××浪街道××路××大厦××楼××单元的房屋腾退给被告，被告应将收取原告的租赁保证金168300元、食品安全保证金200000元返还给原告。关于原告诉请的经济损失3500000元的问题，该经济损失包括两部分，一部分为装修损失1750000元，一部分为间接损失1750000元。关于装修损失问题，法院委托深圳国量资产评估有限公司对涉案房屋的装修进行了评估。深圳国量资产评估有限公司并向原审法院出具的深国量评报字[2018]第07一006号《资产评估报告》。被告对该评估报告的结果提出异议，认为评估的价格过高，应予调整。经庭审质证，法院认为该《资产评估报告》存在以下几点问题：1、评估涉案房产装修原值过高，与原告的实际装修投入不符，根据该《资产评估报告》评估涉案房产的装修原值为2059270.28元，现值在评估基准日2018年7月3日的市场价值为1405941元，其中权属有争议的项目价值为188428元。但根据原告庭审的自述，其在涉案房产装修中实际投入资金为1750000元，没有折旧。而《资产评估报告》评估涉案房产的装修原值为2059270.28元，价格偏高，从而导致评估装修现值在评估基准日2018年7月3日的市场价值为1405941元也过高。2、在评估过程中，深圳国量资产评估有限公司直接采用部分由原告提供的未经庭审质证的空调销售合同、中央空调施工协议书、二装消防施工合同等资料作为评估报告的参考依据，被告在评估报告质证中认为原告提供的上述资料不真实，存在虚假成分。3、《资产评估报告》第3页特别事项说明第5条载明：本次评估的相关工程费用很大程度依赖于委托方提供的相关工程造价合同，若相关的工程造价合同存在虚假无效的行为，则本次评估报告将失效。4、2018年7月3日，原告将涉案房产交付被告后，被告已将房产出租给他人，并重新进行了装修，导致原审法院无法重新评估。考虑以上几点，法院认为，深圳国量资产评估有限公司作出的深国量评报字[2018]第07一006号《资产评估报告》，未经庭审质证的空调销售合同、中央空调施工协议书、二装消防施工合同等资料作为评估报告的参考依据，且未得到被告的事后确认，根据《资产评估报告》第3页特别事项说明第5条规定，本次评估的相关工程费用很大程度依赖于委托方提供的相关工程造价合同，若相关的工程造价合同存在虚假无效的行为，则本次评估报告将失效，故对深圳国量资产评估有限公司作出的深国量评报字[2018]第07一006号《资产评估报告》不予采信。由于涉案房屋的装修已被拆除重新装修，无法进行重新评估，结合本案的实际情况，根据原告庭审陈述其在涉案房屋的装修，共花费装修费1750000元。根据双方签订的租赁合同期限6年折旧计算，至评估基准日2018年7月3日折旧计算，原告使用涉案房屋年限为2年11个月，计算尚余装修残值应为899305.56元（1750000元÷72个月×37个月），故将涉案房产装修现值在评估基准日2018年7月3日的市场价值调整为899305.56元。由于该部分的损失属于合同无效导致的经济损失，应按过错责任处分。造成合同无效，因被告将违法建筑擅自出租牟利，应对合同无效负主要责任，承担80％的过错责任。原告没有尽到审核、注意的义务，应对合同无效负次要责任，承担20％的过错责任。因此，被告应赔偿给原告因合同无效导致的经济损失719444.45元（899305.56元×80％）。原告诉请被告因违约引进其他食堂导致经营损失1750000元，因合同无效，原告该项诉请没有事实及法律依据，予以驳回。被告反诉请求包括以下几项内容：一、关于被告反诉请求原告支付2018年2月1日起的租金、管理费、公共设施折旧费、本体维修基金、停车费问题。虽然原、被告之间签订的《房屋租赁合同》及《园区食堂合同补充协议》无效，但原告仍应参照合同约定的租金标准向被告支付房屋使用费。本案原告2018年2月1日起拖欠原告的房屋使用费，原告于2018年7月3日将涉案房产腾退给了被告，并办理了交接手续，故房屋使用费应参照合同约定的标准每月80253.7元计付至2018年7月3日止（包括租金70620元/月、管理费7062元/月、公共设施折旧费1883.2元/月、本体维修基金588.5元/月、停车费100元/月的标准计付，合计每月房屋使用费为80253.7元）。经核算，原告应向被告支付2018年2月1日至2018年7月3日房屋使用费409293.87元（80253.7元×5个月＋80253.7÷30天×3天）。二、关于水电费问题。2018年2月1日起至2018年4月5日期间，原告拖欠被告的水电费26611.2元，应予支付给被告。因此，被告该项反诉请求原审法院予以支持。三、关于被告反诉请求原告支付2015年8月1日至2015年9月30日免租期的租金141240元的问题。虽然原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《园区食堂合同补充协议》约定2015年8月1日至2015年9月30日装修期免租，但如原告在合同约定期内，提前退租或终止合同，将补交免租期的租金。但本案涉案合同为无效合同，基于公平原则，免租期使用费应参照合同约定6年租赁期限按实际使用年限2年11个月进行分摊折算。经核算，原告应向被告支付2015年8月1日至2015年9月30日免租期的房屋使用费68658.33元（70620元/月×2个月÷72个月×35个月）；四、关于被告反诉请求原告支付赔偿金问题，由于合同无效，反诉原告该项诉请没有法律依据，予以驳回。五、关于被告反诉请求原告支付水电费违约金（滞纳金）4447元问题，由于合同无效，反诉原告该项诉请没有法律依据，予以驳回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定，判决：一、原告深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司与被告深圳市恒迪商置有限公司于2015年7月8日签订的《房屋租赁合同》及2015年9月23日《园区食堂合同补充协议》无效；二、被告深圳市恒迪商置有限公司于判决生效之日起十日内退还给原告深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司租赁保证金168300元、食品安全保证金200000元；三、被告深圳市恒迪商置有限公司于判决生效之日起十日内赔偿给原告装修经济损失719444.45元；四、反诉被告深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司于判决生效之日起十日内支付给反诉原告深圳市恒迪商置有限公司2018年2月1日至2018年7月3日房屋使用费409293.87元。五、反诉被告深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司于判决生效之日起十日内支付给反诉原告深圳市恒迪商置有限公司2018年2月1日起至2018年4月5日期间拖欠的水电费26611.2元；六、反诉被告深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司于判决生效之日起十日内支付给反诉原告深圳市恒迪商置有限公司2015年8月1日至2015年9月30日免租期的房屋使用费68658.33元；七、驳回原告深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司的其他诉讼请求；八、驳回反诉原告深圳市恒迪商置有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费37746元，由原告承担27746元，被告承担10000元；反诉费6493元，由反诉被告承担4000元，反诉原告承担2493元；鉴定费15375元，由原告承担20％即3075元，被告承担80％即12300元。

本院经审理查明的事实与原审一致。另查明，上诉人恒迪公司确认评估时同意保留中央空调，由其继续使用。中央空调工程经评估为原值336000元。

本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体到本案，上诉人恒迪公司作为出租方，是租赁合同的要约方，在发出要约时要约的内容必须具备足以使合同成立的主要条件。要约的效力在于一经被受要约人承诺，合同即可成立，因此，上诉人恒迪公司首先应当保证合同的效力，而接受要约一方则应对合同的效力承担审慎审核的义务。上诉人恒迪公司在发出要约时不能保证合同的效力，致合同自开始便必然无效，应承担主要责任；上诉人一品佳公司在接受要约时未尽审慎审查的义务，存在过错，应承担次要责任。但原审法院按照8：2的比例划分责任比例，对上诉人一品佳公司未尽审慎审查义务导致合同无效的责任评判与其过错程度不符，本院调整为上诉人恒迪公司承担70%的责任，上诉人一品佳公司承担30%的责任。上诉人恒迪公司以缺乏法律知识为由主张承担50%的责任与其作为合同要约人一方应承担较大责任的要求不符，本院不予支持。关于损失的计算，原审法院认为上诉人一品佳公司自报装修损失为1750000元，低于评估价值，以此否定评估报告的真实性，但上诉人一品佳公司自报的价格未包括中央空调工程的价值，加上中央空调工程评估原值336000元，共2086000元，高于评估机构的评估2059270.28元，原审法院否定评估报告的理由不能成立。本院认为，原审法院经双方当事人同意后委托有资质的评估机构对房屋装修进行评估，上诉人恒迪公司没有证据证实评估报告存在违法情形，该评估报告应当作为计算损失的依据。房屋装修评估价值为1405941元，权属有争议的项目价值为188428元，不存在争议的项目价值则为1217513元，按照责任比例，上诉人恒迪公司应负担852259.1元，上诉人一品佳公司负担365253.9元，有争议的项目损失双方当事人各承担50%的责任，即94214元。以上合计，上诉人恒迪公司负担946473.1元，上诉人一品佳公司负担459467.9元。关于房屋使用费，合同约定租金、管理费、公共设施折旧费、本体维修费、停车费由上诉人一品佳公司负担，该条款是双方当事人的真实意思表示，上诉人一品佳公司应当按照条款的约定履行给付义务。原审判决已写明房屋使用费包括租金、管理费、公共设施折旧费、本体维修费、停车费，均在上诉人恒迪公司的诉讼请求范围内，上诉人一品佳公司的该上诉理由与查明的事实不符，本院不予支持。关于免租期房屋使用费，上诉人一品佳公司使用房屋的起始日期应以双方约定的交付时间为准，而不是上诉人一品佳公司实际使用的时间，上诉人一品佳公司使用房屋的时间在上诉人恒迪公司交付后由其自行安排，与上诉人恒迪公司无关，上诉人一品佳公司以没有实际使用房屋为由主张不应当支付免租期内的房屋使用费，理由不充分，本院不予支持。原审判决认定部分事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6400号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；

二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6400号民事判决第七项、第八项；

三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2018）粤0306民初6400号民事判决第三项为：上诉人深圳市恒迪商置有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上诉人深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司852259.1元；

四、驳回上诉人深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回上诉人深圳市恒迪商置有限公司的其他诉讼请求。

一审案件受理费44239元，由上诉人深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司负担23271.7元，上诉人深圳市恒迪商置有限公司负担20967.3元；鉴定费15375元，由上诉人深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司负担4612.5元，上诉人深圳市恒迪商置有限公司负担10762.5元。二审案件受理费26514元，由上诉人深圳市一品佳餐饮管理投资有限公司负担10520元，上诉人深圳市恒迪商置有限公司负担15994元。

本判决为终审判决。

审判长　曾瑞香

审判员　刘杰晖

审判员　袁劲秋

二〇一九年八月十二日

书记员　魏思禹