深圳市宝泰源混凝土有限公司、深圳市祥发科技发展有限公司等土地租赁合同纠纷民事二审民事判决书

(2021)粤03民终32305号

上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市宝泰源混凝土有限公司，住所地深圳市宝安区石岩街道龙腾社区径贝居委上屋林场2号，统一社会信用代码91440300792584293J。

法定代表人：余爱家，总经理。

委托诉讼代理人：康璐，广东华铮律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘志环，广东华铮律师事务所律师。

上诉人(原审被告、反诉原告)：深圳市祥发科技发展有限公司，住所地深圳市光明新区公明办事处楼村社区鲤鱼河工业区振兴路31号第二栋一楼，统一社会信用代码914403007691698178。

法定代表人：洪镇城，总经理。

委托诉讼代理人：陈永亮，广东新东方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘峰，广东新东方律师事务所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)：洪棉灿。

委托诉讼代理人：陈永亮，广东新东方律师事务所律师。

委托诉讼代理人：刘峰，广东新东方律师事务所律师。

上诉人深圳市宝泰源混凝土有限公司(以下简称：宝泰源公司)因与上诉人深圳市祥发科技发展有限公司(以下简称：祥发公司)、被上诉人洪棉灿土地租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院(2020)粤0306民初32185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

宝泰源公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判祥发公司、洪棉灿向宝泰源公司退还押金504768元并支付利息至付清之日止(利息以504768元为基数，从2020年1月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.改判宝泰源公司无须向祥发公司、洪棉灿支付2020年5月1日至2020年6月16日期间的租金386988.8元及逾期利息(利息以386988.8元为本金，自2020年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；4.一审案件受理费、保全费、二审上诉费由祥发公司、洪棉灿承担。事实和理由：一、宝泰源公司与祥发公司签订的《土地租赁合同》无效，一审法院认定土地不存在导致合同无效的情形，依法无据。1.涉案《土地租赁合同》明确约定租赁涉案土地的用途为“建设混凝土搅拌站”。祥发公司虽然和深圳市宝安区公明镇楼村经济发展公司签订了《土地有偿使用协议书》，但涉案土地未依法取得涉案地块的土地使用权证书，未办理征转手续，应属于村农民集体所有。祥发公司出租土地给宝泰源公司用于建设混凝土搅拌站，用于非农业建设，改变土地用途，违反相关法律法规的强制性规定，合同无效。2.涉案地块属于新坡头河北支以南片区景观提升工程项目范围，系生态保护区。生态保护区不得进行非公益性的建设。二、祥发公司无权没收宝泰源公司的租赁保证金504768元。一审法院判决祥发公司不予返还宝泰源公司押金504768元，依法无据。宝泰源公司与祥发公司签订的合同无效，祥发公司依法应将收取的租赁保证金504768返还给宝泰源公司。三、宝泰源公司与祥发公司签订的《土地租赁合同》无效，依据法律规定，无效的合同自始没有约束力。一审法院判决宝泰源公司与祥发公司签订的涉案合同于2020年6月16日解除，依法无据。四、宝泰源公司无须向祥发公司支付2020年5月1日至2020年6月16日期间的租金及滞纳金386988.8元及逾期利息(利息以386988.8元为本金，自2020年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。祥发公司根本未向宝泰源公司交付涉案土地，另案庭审中祥发公司己确认另案涉租赁房屋并未交付，宝泰源公司无需返还祥发公司。

祥发公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判宝泰源公司向祥发公司补交免租期租金757152元；2.本案一、二审费用均由宝泰源公司承担。事实和理由：一、一审法院对祥发公司关于补交免租期租金757152元诉求不予支持的理由属于事实认定不清、法律适用错误，应予以纠正。1.祥发公司与宝泰源公司在涉案合同中确有约定“甲方已将租赁地块的详细情况向乙方作了说明……乙方均已完全明了而无异议，并确认可以在此类条件的基础上签订本合同，甲方依现状交付乙方地块”“政府是否允许该地块用于乙方所欲从事的行业与甲方无关，乙方自行负责相关手续”“乙方确认其在签订本合同时已对租赁土地的权属、地面现状况、规划、用途等已有明确认知，乙方清楚上述情况对其使用可能造成影响，乙方已自行评价并愿意自行承担由此可能产生的一切风险”。上述约定完全不违反任何法律法规，当然合法有效。一审法院以存在上述约定为由，对宝泰源公司补缴租金的诉求不予支持，缺乏事实与法律依据，请予以纠正。2.涉案合同已明确约定“乙方建设过程中，因乙方无法建设需要单方解除合同的，乙方应当就占用期间支付场地占用费，并应当按照本协议第十一条第一款的约定承担违约责任”。3.司法实践中，因承租人违约给出租人造成的免租期损失，承租人至少应当按实际履行的租期占总租期中的比例承担相应的免租期赔偿责任。同时，免租期系祥发公司在合同正常履行五年租期的情况下给予宝泰源公司的优惠，属于附义务的赠与，在宝泰源公司根本违约，拒不履行合同的情况下，应当补交免租期的租金。二、违约责任应当以填平损失为原则，兼具惩罚性，但一审法院判令宝泰源公司承担的违约责任尚不足以弥补祥发公司的实际损失，也没有体现对宝泰源公司的惩罚性。涉案合同租期自2020年2月1日至2025年1月31日，实际于2020年6月16日解除。在涉案合同生效至解除期间，祥发公司已经产生的实际租金损失为1396524.8元(252384×5+252384/30×16)，一审法院判令宝泰源公司承担的金额为891756.8元(504768+386988.8)，远不足以弥补祥发公司已经实际产生的损失。

洪棉灿未作答辩。

宝泰源公司向一审法院起诉请求：1.祥发公司、洪棉灿向宝泰源公司退还押金504768元并支付利息至付清之日止(利息以504768元为基数，从2020年1月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2.祥发公司、洪棉灿承担本案的全部诉讼费用。

祥发公司、洪棉灿反诉请求：1.确认宝泰源公司与祥发公司签订的《土地租赁合同书》(合同编号XF201912-002)已于2020年6月16日解除；2.宝泰源公司向祥发公司支付2020年5月1日至2020年6月16日期间的租金386988.8元，并自应付租金之日起按日千分之一的标准支付逾期滞纳金直至拖欠租金支付完毕之日止(以当月所欠租金为本金，自当月10日起算)；3.祥发公司不予返还宝泰源公司支付的租赁保证金504768元；4.宝泰源公司补交免租期租金757152元；5.诉讼费用由宝泰源公司承担。

一审法院认定事实：宝泰源公司与祥发公司于2020年1月5日签订《土地租赁合同书》约定：1.祥发公司将位于深圳市光明区(楼村祥发科技园)部分土地出租给宝泰源公司使用，土地实际面积21032平方米，政府是否允许该地块用于宝泰源公司所从事的行业与祥发公司无关，宝泰源公司自行负责相关手续，包括办理相应的环保、消防审批事项。为达到环保、消防等审批要求而进行必要的改造由宝泰源公司自行负责，由此而产生的支出由宝泰源公司自行承担，祥发公司予以配合；2.祥发公司作为地块的合法使用权人与宝泰源公司建立租赁关系，签订合同前祥发公司已将租赁地块的详细情况向宝泰源公司做了说明，对租赁地块的现状及附属的各项设施包括地块权属性质情况、历史情形、地面现存附着物情况、地块范围内基础设施情况、面积等宝泰源公司均已完全明了而无异议，并确认可以在此类条件的基础上签订本合同，祥发公司依现状交付宝泰源公司地块；3.祥发公司该土地范围内有宿舍楼打桩及基础一栋，占地面积1566平方米，第四栋地块基础和首层桩占地面积1773平方米，地下消防管、给水管、雨污分流系统，宝泰源公司使用地块办理政府相关部门任何手续时必须以原貌上报，不得以空地上报；4.土地租赁期限5年即自2020年2月1日至2025年1月31日止，建设期免租三个月，土地租金从2020年5月1日起开始收取；5.土地租金2020年2月1日至2022年1月31日止每平方米每月12元，每月租金252384元(不含税)；6.宝泰源公司应于每月10日前向祥发公司交清当月租金，若宝泰源公司未按本合同约定依时向祥发公司缴纳租金及水电费，每逾期一天需向祥发公司支付拖欠应缴款总额的千分之一的滞纳金，如逾期超过十五日仍未交清有关费用及滞纳金的，则祥发公司有权追究宝泰源公司违约责任，祥发公司单方解除合同要求宝泰源公司承担违约责任并按违约条款处理；7.宝泰源公司在与祥发公司签订本合同时一次性交付两个月租金504768元的租赁保证金作为履行本合同的保证；8.在合同有效期内宝泰源公司、祥发公司双方不能随意终止合同，若宝泰源公司违反须向祥发公司按实结清租金、水电费等所有宝泰源公司应缴费用，宝泰源公司还应赔偿祥发公司两个月土地租金作为宝泰源公司提前终止合同对祥发公司损失的赔偿款，祥发公司不退还宝泰源公司已交的租赁保证金。若祥发公司违反应无息返还宝泰源公司租赁保证金并赔偿宝泰源公司两个月土地租金作为补偿；9.因祥发公司原因导致宝泰源公司无法正常使用的，祥发公司拒不解决的，宝泰源公司有权拒付不能正常使用期间的租金；10.宝泰源公司确认其在签订本合同前已对租赁土地的权属、地面现状况、规划、用途等已有明确认知，宝泰源公司清楚上述情况对其使用可能产生影响，宝泰源公司已自行评价并愿意自行承担由此可能产生的一切风险。今后宝泰源公司不得以任何理由(包括但不限于土地性质问题而主张合同无效)要求祥发公司承担宝泰源公司已投入的永久性建筑物、构筑物及构筑附属物、装修装饰及固定设备损失、搬迁费、停产停业损失费等。

2020年1月7日，宝泰源公司通过庄X群向洪棉灿支付保证金504768元。

祥发公司确认宝泰源公司于2020年6月16日交还租赁土地。

一审法院认为，经过庭审的举证、质证，归纳本案的争议焦点如下：关于合同的性质问题。宝泰源公司与祥发公司签订的《土地租赁合同书》系双方真实的意思表示，并不存在导致合同无效的情形，宝泰源公司、祥发公司双方应当按照合同的约定全面履行各自的权利义务。

我国法律并没有强制性规定农村集体土地不能对外进行租赁、也没有规定农村集体土地不能通过租赁获取租赁费用。宝泰源公司在签订合同时，该合同已经明确约定了宝泰源公司系在知道该土地租赁存在可能的风险的情况下签订的租赁合同，且宝泰源公司亦在合同中承诺自愿承担相关风险，在合同履行过程中宝泰源公司再以租赁土地存在相关的风险为由拒付祥发公司的租金，宝泰源公司存在违约在先。祥发公司根据宝泰源公司违反合同的约定为诉请确认宝泰源公司与祥发公司签订的《土地租赁合同书》于2020年6月16日解除，于法有据，一审法院予以支持。

因导致合同无法履行系宝泰源公司存在拒缴租金的违约行为，宝泰源公司诉请祥发公司、洪棉灿向宝泰源公司退还押金504768元并支付利息的诉求，于法无据，一审法院不予支持。祥发公司、洪棉灿诉请不予返还宝泰源公司支付的租赁保证金504768元，于法有据，一审法院予以支持。

根据本合同的实际履行情况，宝泰源公司在取得祥发公司的租赁土地之后并未实际在租赁土地上建“混凝土搅拌站”，宝泰源公司也未实际投入其它性质的使用且祥发公司也确认其于2020年6月16日已经收回了该出租的土地。另，祥发公司在合同中也多次强调该土地租赁给宝泰源公司使用可能存在很多的风险但祥发公司却将全部的风险由宝泰源公司承担的情形以及祥发公司在合同中给予宝泰源公司三个月的免租期的约定。看见宝泰源公司、祥发公司双方对于风险的划分及合理的承担均有明确的认知和估量。

综上，祥发公司、洪棉灿反诉请求宝泰源公司补交免租期租金757152元的诉求，于法无据，一审法院不予支持。

宝泰源公司在占有租赁土地三个月的免租期，有充分的时间再次合理的评价自己的风险，超过该期限宝泰源公司仍占有该租赁土地，其应向祥发公司支付租赁费用。宝泰源公司向祥发公司支付2020年5月1日至2020年6月16日期间的租金386988.8元的诉求，于法有据，一审法院予以支持。祥发公司、洪棉灿诉请宝泰源公司应付租金按日千分之一的标准支付逾期滞纳金过高一审法院予以调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。

据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回宝泰源公司的全部诉讼请求；二、确定宝泰源公司与祥发公司签订的《土地租赁合同书》于2020年6月16日解除；三、祥发公司不予返还宝泰源公司押金504768元；四、宝泰源公司应于本判决生效之日起五日内支付祥发公司2020年5月1日至2020年6月16日期间的租金386988.8元及逾期利息(利息以386988.8元为本金，自2020年6月17日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止)；五、驳回祥发公司和洪棉灿的其它反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8987元，保全费3114元，由宝泰源公司自行承担。案件反诉受理费9820元，由宝泰源公司承担4000元，祥发公司、洪棉灿共同承担5820元。

本院二审查明，双方签订的租赁合同约定，宝泰源公司租赁涉案土地用于开办混凝土搅拌站等事宜。合同第十一.5条约定，宝泰源公司建设过程中，因宝泰源公司无法建设需要单方解除合同的，宝泰源公司应当就占用期间支付场地占用费，并应当按照本协议第十一条第一款的约定承担违约责任。

《深圳市光明区临时用地和临时建筑管理实施办法》第三条规定，临时使用未完善征(转)地补偿手续用地的，由临时使用的申请人与原农村集体经济组织继受单位协商一致，自行理清相关经济利益关系，并经辖区街道办事处书面确认后，方可进行临时用地审批。第六条规定，在光明区行政管理区域内临时使用土地和进行临时建设活动的，依法应当经过临时用地和临时建设许可。第七条规定，临时用地用途具体包括：(一)工程项目建设施工临时用地，包括工程建设施工中设置的临时办公用房、预制场、拌合站、钢筋加工厂、材料堆场、施工便道和其他临时工棚用地……

对一审查明的其他事实，本院予以确认。

本院认为，本案违约土地租赁合同纠纷案件，根据双方的上诉内容，本案的争议焦点为：1.涉案合同的效力；2.宝泰源公司的诉讼请求是否应予支持；3.祥发公司的反诉请求是否应予支持。

关于本案的第一个争议焦点，本院认为，自2004年深圳市实行土地国有化后，全市范围的土地均为国有，有无办理相关的征转手续并不能否认土地国有的性质，故双方签订的《土地租赁合同》为各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，一审对此认定正确，本院予以维持。宝泰源公司认为涉案土地为集体所有土地上诉理由不成立，本院不予采信。关于涉案土地是否能够进行合同约定的建设项目，本院认为，宝泰源公司为从事混凝土搅拌的专业公司，对于建设混凝土搅拌站所需的审批条件应该有专业的认知，对于涉案土地是否能够进行合同约定的混凝土搅拌站项目建设应该有更清醒的认识，且从《深圳市光明区临时用地和临时建筑管理实施办法》的规定内容看，未完善征(转)地补偿手续的国有土地在经过相应的审批手续后，可以进行合同约定的建设项目，双方在合同中也明确约定，宝泰源公司无法建设需要单方解除合同的，应当就占用期间支付场地占用费，并应当按照本协议第十一条第一款的约定承担违约责任，故宝泰源公司认为祥发公司应当就涉案土地不能进行混凝土搅拌站建设承担违约责任的上诉理由不成立，本院不予采信。

关于本案的第二个争议焦点，本院认为，根据合同约定，宝泰源公司应当在5月10日前向祥发公司交纳2020年5月的租金，如逾期超过15天仍未交纳，则祥发公司有权追究宝泰源公司的违约责任。根据一审查明的事实，宝泰源公司未按照约定向祥发公司支付2020年5月的租金，故一审认定宝泰源公司构成违约并据此驳回宝泰源公司基于祥发公司违约而提出的相关诉讼请求并无不当，本院对此予以维持。

关于本案的第三个争议焦点，本院认为，宝泰源公司在履约过程中构成根本违约，一审判决祥发公司不予返还宝泰源公司押金及支付占用期间的租金并无不当，本院对此予以维持。关于免租期的租金，本院认为，祥发公司给予宝泰源公司的免租期对应的是合同约定的5年租赁期限，宝泰源公司在使用涉案土地5个多月后即构成违约，不再使用涉案土地，基于公平原则，应当按照比例支付未使用租赁期限内的免租期租金。祥发公司的该项上诉理由成立，本院予以采信。经计算，宝泰源公司应支付祥发公司未使用租赁期限内的免租期租金698683.04元[252384×3×(60-5-11÷30)÷60]。

综上所述，宝泰源公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。祥发公司的上诉请求部分成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项之规定，判决如下：

一、维持深圳市宝安区人民法院(2020)粤0306民初32185号民事判决第一至四项；

二、撤销深圳市宝安区人民法院(2020)粤0306民初32185号民事判决第五项；

三、深圳市宝泰源混凝土有限公司在本判决生效之日起五日内支付深圳市祥发科技发展有限公司未使用租赁期限内的免租期租金698683.04元；

四、驳回深圳市祥发科技发展有限公司和洪棉灿的其它反诉请求。

如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件本诉受理费8987元、保全费3114元、反诉受理费9820元，由深圳市宝泰源混凝土有限公司负担21000元；深圳市祥发科技发展有限公司负担921元。深圳市宝泰源混凝土有限公司预交的二审案件受理费12717.57元，由宝泰源公司负担；深圳市祥发科技发展有限公司预交的二审案件受理费11371元，由深圳市宝泰源混凝土有限公司负担10500元，深圳市祥发科技发展有限公司负担871元。以上深圳市祥发科技发展有限公司多预交的诉讼费19399元，由深圳市宝泰源混凝土有限公司在本判决生效之日起五日内迳付深圳市祥发科技发展有限公司，逾期深圳市祥发科技发展有限公司可申请强制执行。

本判决为终审判决。

审判长 陈　明　亮

审判员 张　秀　萍

审判员 聂效

二〇二二年五月三十一日

书记员 李开宇(兼)