上海鋆嵘实业发展有限公司与上海鹏喆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

(2017)沪0106民初46808号

原告：上海鋆嵘实业发展有限公司，住所地上海市。

法定代表人：黄亚周，总经理。

委托诉讼代理人：凌卉，上海欧博律师事务所律师。

被告：上海鹏喆实业有限公司，住所地上海市。

法定代表人：周野，总经理。

委托诉讼代理人：李成辉，江苏东恒(苏州)律师事务所律师。

原告上海鋆嵘实业发展有限公司(以下简称鋆嵘公司)诉被告上海鹏喆实业有限公司(以下简称鹏喆公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用简易程序，于2018年1月4日、2018年2月26日两次公开开庭进行了审理。原告鋆嵘公司的委托诉讼代理人凌卉，被告鹏喆公司的委托诉讼代理人李成辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鋆嵘公司向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间就上海市静安区新闸路1225、1227、1231号底层房屋(以下简称系争房屋)签订的《房屋租赁合同》于2017年12月5日解除；2、被告立即支付2017年10月10日至2017年12月5日期间拖欠的商铺租金，按60,000元/月标准计算；3、被告立即支付2017年8月1日至2017年9月30日拖欠的电费7,398.77元；4、被告已支付的押金120,000元归原告所有，用于抵扣拖欠的租金、电费和部分违约金；5、被告立即支付逾期支付租金而产生的违约金(以每日6,000元为基数，从2017年10月10日至实际清偿之日止)；6、被告支付因违反原被告之间房屋租赁合同第9-2条款而应承担的违约金120,000元；7、被告立即支付因逾期将被告注册地址从系争房屋迁出或注销而给原告造成的经济损失(以每月70,000元为基数，自原被告之间的房屋租赁合同解除之日起计算至2018年1月29日止)；8、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告经系争房屋的产权人上海静安粮油食品有限公司(以下简称静安粮油食品公司)的同意和授权，将自行承租的系争房屋转租给被告，并与被告在2017年3月9日签订《房屋租赁合同》。合同约定原告将系争房屋出租给被告经营日用百货食品等销售使用，租赁期限自2017年3月10日起至2021年12月31日止，其中免租期自2017年3月10日起至2017年4月9日止。第一年月租金60,000元，每三个月支付一期，租赁保证金120,000元，保证金可用于抵扣被告拖欠的租金及其他各项费用。被告在支付了保证金和前两期租金后未再支付。10月下旬，原告发现被告在未书面通知且未办理退房交接手续的情况下，擅自搬离房屋，后原告一直联系不上被告。被告曾将系争房屋地址登记为注册地址，后未注销，导致原告无法招商引进后续承租人，造成原告很大的经济损失。原告委托律师于2017年11月4日向被告发出律师函催讨并要求被告办理退房交接手续，被告仍未履行义务。根据合同约定，若被告逾期不支付租金经书面催告后超过一个月仍不支付的，原告有权单方解除合同，并要求被告承担相当于两个月租金的违约金。故诉至法院，请求判如所请。

被告鹏喆公司辩称，2017年10月13日，双方已协商解约。2017年10月20日，被告方发现系争房屋在装修，被告认为原告已将系争房屋租给案外人。11月8日，被告收到书面律师函，12月5日收到解约函，原告故意制造违约的假象。原告主张的违约金标准过高，要求调整。合同第9条约定的是合同解除的条件，合同9-2条款约定的违约金是指合同解除的违约金，合同未解除就不应支付违约金。原告要求支付因未注销而导致的损失无事实依据，被告于2017年11月15日左右就开始办理工商迁出手续，但因被告没有经营地址无法迁出。被告于2018年1月2日再次向工商局递交注销材料，即使被告未迁出，也未对原告造成损失。被告愿意承担2017年10月10日至2017年10月13日期间的租金及原告主张的电费，扣除上述费用后其余押金应返还被告。

本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交了原、被告签订的房屋租赁合同、上海市不动产登记簿、银行明细、电费单据、企业信用信息公示报告、微信记录、律师函及签收记录、解约函及签收记录、责令停止经营活动通知书、原告与案外人签订的《房屋租赁合同》,被告对原告提交的上述证据真实性均无异议，本院予以确认。原告提交的其与静安粮油食品公司签订的房屋租赁合同、房屋租赁转租协议书，证明产权人同意原告转租，被告对转租事实予以认可，本院对该项证据予以确认。被告提交了照片、企业迁移申请收件凭据、押金收据、微信记录，原告对真实性均无异议，本院予以确认。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：

系争房屋产权人为静安粮油食品公司。2017年3月8日，静安粮油食品公司与原告签订《房屋租赁合同》及《房屋租赁转租协议书》，将系争房屋出租给原告并同意原告将系争房屋有偿转租于第三方使用。

2017年3月9日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为经营日用百货食品等销售使用。甲方于2017年3月10日前向乙方按该房屋签约时的现状交付，双方应于交付日办理该房屋的交接手续。该房屋租赁期自2017年3月10日起至2021年12月31日止，其中免租期自2017年3月10日至2017年4月9日止。2017年4月10日至2019年4月9日期间月租金60,000元。甲乙双方签订合同后一日内乙方应向甲方支付房屋租赁保证金120,000元。合同期满如乙方不再续租或合同提前解除后，甲方应在乙方付清全部应付款及该场地乙方相关证照注销手续完成后(甲方应及时协助乙方办理相关证照注销手续；乙方应出示相关证照注销证明以供甲方确认)的10个工作日内将租赁保证金(无息)退还乙方。9-2甲方双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同。甲方违约的，甲方应赔偿乙方相当于两个月租金总额的违约金；乙方违约的，乙方应支付甲方相当于两个月租金总额的违约金。支付的违约金不足抵付另一方损失的，违约方还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，该房屋租金按实际租赁天数由甲乙双方进行结算：……(八)乙方逾期不支付租金及物业管理费经甲方书面催告后超过1个月仍不支付的；……除上述(一)至(八)项情形外，任一方严重违反本合同条款，且经另一方催告后15日内仍不改善的。10-4乙方应依本合同约定按期向甲方支付租金及物业管理费，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金和物业管理费之和的三倍向甲方支付违约金。当日，原告向被告交付系争房屋，被告支付房屋租赁保证金120,000元。被告实际支付租金至2017年10月9日。审理中，原、被告一致确认被告尚有2017年8月1日至2017年9月30日期间的电费7,398.77元未支付。

原告于2017年11月4日通过微信向被告发出《律师函》，并于2017年11月7日向被告发出书面《律师函》：鉴于贵司和鋆嵘公司曾经的友好合作关系，建议贵司在收到此函之日起15日内与鋆嵘公司办理完毕租赁房屋的交接手续，包括支付尚拖欠的电费7,398.77元，注销或变更以租赁房屋地址登记的注册地址，并支付自10月10日起至实际交接完毕之日期间的租金。则鋆嵘公司将不再追究贵司的违约责任。如果贵司未能在上述期限内达成上述要求，鋆嵘公司将向法院提起诉讼，届时除上述要求外，还会依据租赁合同第9-2条款和第10-4条款的约定要求贵司承担相应的违约金并赔偿损失。被告于2017年11月8日收到该《律师函》。2017年12月4日，原告向被告发出《解约函》：双方签订的《房屋租赁合同》于2017年12月3日解除；限令贵司自收到本解约函之日起5日内将注册地址从租赁房屋迁出或注销。被告于2017年12月5日收到该《解约函》。

2017年10月20日，原告与案外人姜某某签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给姜某某作为小吃店使用，于2017年10月21日前向其交付房屋，租赁期限自2017年10月21日起至2021年12月31日，装修免租期为1月，自2017年10月21日至2017年11月20日止。2017年10月21日至2019年10月20日期间月租金70,000元。审理中，被告表示原、被告双方已于2017年10月13日协议解除了《房屋租赁合同》，原告同意解除合同，被告同意押金不退，被告于2017年10月3日搬离系争房屋，并将钥匙交给中介，双方未签订书面解除协议。原告表示双方协商同意解除合同，被告表示押金不退，并约在2017年10月13日办理解除合同和退房手续，但被告未到且联系不上。被告未归还钥匙，为避免损失扩大，原告于2017年10月20日自行开门进入系争房屋，并于当日将系争房屋出租给案外人姜某某。

2018年1月29日，被告将系争房屋内的注册地址迁出。

审理中，因原、被告各执己见，致调解未成。

本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。被告认为双方已于2017年10月13日协议解除合同，但未签订书面解除协议，原告称虽然双方约定于该日办理解除和退房手续，但被告未到，被告提供的证据不足以证明双方已于2017年10月13日办理了解除合同及退房手续，亦未能提供证据证明其已将钥匙交于原告，故被告的该项意见本院不予采信。审理中，原告表示其曾经同意被告提出的解除合同，并约定于2017年10月13日办理解除手续，虽未有证据证明双方实际办理了解除合同及退房手续，但可认定双方已达成了解除合同的合意，后原告于2017年10月20日自行开门进入系争房屋并出租给案外人，可视为原告以自己的行为同意解除合同并收回系争房屋，故本院认定双方签订的《房屋租赁合同》于2017年10月20日解除。合同9-2条款约定了单方解除合同的情形，该条款中约定的违约金应认定为单方解除合同需支付的违约金更具合理性，而本案《房屋租赁合同》的解除系基于双方合意，故原告基于该约定主张合同于2017年12月5日被告收到解约函时单方解除，并要求被告支付违约金120,000元，无事实和法律依据，本院不予支持。

被告租金实际支付至2017年10月9日，后未再支付过租金。合同于2017年10月20日解除，被告仍应向原告支付按照每月60,000元的标准，自2017年10月10日起至2017年10月20日期间的房屋租金，按照60,000元×12个月÷365天×11天计算，被告应支付租金21,699元。被告逾期未支付租金，应向原告支付违约金，虽然合同10-4条款对逾期支付房租的违约金作了约定，且约定的违约金标准过高，而本院认定双方已达成解除合同的合意，原、被告亦一致确认协议解除合同时，被告表示押金不退，应视为双方协议解除合同时就违约金已达成一致意见，故本院认定违约金数额为120,000元，被告支付的租赁保证金120,000元予以抵扣。原、被告一致认可被告应当向原告支付电费7,398.77元，本院予以确认。原告要求被告赔偿逾期将注册地址从系争房屋内迁出或注销给原告造成的损失，本院认为，原告于2017年10月20日将系争房屋出租给案外人，根据其与案外人签订的《房屋租赁合同》的约定，原告在该期间内有权收取每月租金70,000元，原告表示就其与案外人之间的租赁合同纠纷未提起过诉讼，双方之间的债权债务尚未明确，现原告未能提供充分证据证明存在损失，其该项诉讼请求本院难以支持。至于原告主张的免租期租金以及再行出租的中介费等损失，无合同和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告上海鋆嵘实业发展有限公司与被告上海鹏喆实业有限公司于2017年3月9日签订的《房屋租赁合同》于2017年10月20日解除；

二、被告上海鹏喆实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海鋆嵘实业发展有限公司支付自2017年10月10日起至2017年10月20日期间的房屋租金21,699元；

三、被告上海鹏喆实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆嵘实业发展有限公司电费7,398.77元；

四、被告上海鹏喆实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海鋆嵘实业发展有限公司违约金120,000元(被告上海鹏喆实业有限公司已支付的保证金120,000元在该项费用中予以抵扣)；

五、原告上海鋆嵘实业发展有限公司的其余诉讼请求，不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9,394元，减半收取计4,697元，由原告上海鋆嵘实业发展有限公司负担2,348.5元，被告上海鹏喆实业有限公司负担2,348.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　冯　旭

二〇一八年四月二日

书记员　李后蕾