上海亚和投资管理有限公司与刘兆沛房屋租赁合同纠纷二审案件二审民事判决书

(2019)沪01民终15247号

上诉人（原审原告、反诉被告）：上海亚和投资管理有限公司。

法定代表人：李兴珍，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：谷源玲，上海市申华律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘兆沛。

委托诉讼代理人：陆建，上海市通浩律师事务所律师。

上诉人上海亚和投资管理有限公司（以下简称亚和公司）与上诉人刘兆沛房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初14212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月21日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

亚和公司上诉请求：撤销一审判决，追加XX所为本案第三人并判令由其承担相应责任；改判支持亚和公司在一审中的全部诉讼请求，驳回刘兆沛的一审反诉请求。事实与理由：一、刘兆沛不享有不安抗辩权，其拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气等费用已构成违约。亚和公司自2017年6月至11月，已多次向刘兆沛发送催款函，刘兆沛从未回函更未提出不安抗辩的事由，且军队房产租赁许可证未能发放系不可抗力，该情形不构成《合同法》规定的不安抗辩权，故一审法院认定刘兆沛拖欠租金等费用系行使不安抗辩权无事实和法律依据。刘兆沛已于2017年12月8日收到亚和公司的解除函，故租赁合同应于该日解除。一审法院认定亚和公司无合同解除权，认定有误。二、一审认定涉案租赁合同解除的违约责任完全由亚和公司承担，认定事实和适用法律有误。上海市长宁区XX路XX号C9、C10别墅(以下简称涉案房屋)系军产，产权人系XX所，且由其负责申请颁发涉案房屋的军队房产租赁许可证。因军队停止有偿服务重大决策的影响，军队暂停发放涉案房屋的租赁许可证属不可抗力，过错不在亚和公司。本案应追加XX所为第三人承担相应的责任。况且与刘兆沛同期承租的其他商户已经办理出相关证照，且无拖欠费用的情形，租赁合同均能正常履行，故涉案房屋当时不能办证是阶段性国家政策方针变化所致。现该障碍也已经消除，并不必然导致刘兆沛无法继续租用涉案房屋。三、一审法院已认定涉案租赁合同为有效合同，刘兆沛理应按合同约定的租金及物业管理费标准支付相应费用，否则构成违约并承担逾期付款的违约金。租金和物业管理费并非解除合同后的损失范围，是刘兆沛作为承租人应承担的基本合同义务。一审法院在认定租赁合同有效的情况下，即便假设由亚和公司承担解约的责任，一审法院在已判决亚和公司赔偿刘兆沛装饰装修、设备等相关损失的前提下，再核减刘兆沛应付的租金及物业管理费的金额，严重损害亚和公司的合法权益。四、刘兆沛拖欠租金等费用的违约导致租赁合同解除，其相关装饰装修及设备投入的损失理应由其自行负担。况且，涉案房屋已对外经营并正常使用，刘兆沛为经营所需的支出不应列为其损失部分。

刘兆沛辩称：不同意亚和公司的上诉请求，支持己方上诉请求。

刘兆沛上诉请求：撤销一审判决，改判驳回亚和公司一审中的全部诉讼请求，支持刘兆沛一审中的全部反诉请求。事实与理由：一、涉案房屋因未能取得合法有效的建设工程规划许可证而导致租赁合同无效，一审法院认定租赁合同有效认定有误。2015年2月亚和公司的军队房产租赁许可证到期，且未再取得新的租赁许可证，2016年中央军委又下达了军队全面停止有偿服务活动的通知，故直接影响租赁合同的效力，并导致合同目的无法实现。刘兆沛对于合同无效无任何过错，不应承担任何责任。二、即便租赁合同有效，一审判决刘兆沛支付亚和公司免租期租金18万元、欠付租金103万元、物业管理费13余万元及水电等费用，无事实和法律依据。1、刘兆沛已按合同约定足额交纳了合同履行款项，但亚和公司恶意隐瞒其不能提供租赁许可证的事实，造成刘兆沛无法办理以涉案房屋为注册地的营业执照及食品经营许可证，根本无法进行经营活动。刘兆沛据此行使不安抗辩权停付租金等费用，符合《合同法》的相关规定，并不构成违约。2、合同约定的装修免租期是双方协商一致的结果，而合同解除系因刘兆沛无法取得经营证照，其过错在于亚和公司无法提供相关办证文件，故一审判决刘兆沛承担免租期的租金于法无据。3、2017年5月长宁市场监督管理局已下发通知责令刘兆沛停止经营活动，2017年8月7日XX所因涉案房屋被鉴定为危房而发函要求停止经营活动，并于8月底由亚和公司陆续开始对房屋进行加固维修，2017年9月亚和公司将涉案房屋一楼家具搬出并另行加锁，导致刘兆沛彻底无法正常进入涉案房屋，故一审法院认定双方租赁合同于2018年1月底才解除，与事实不符。三、即便合同有效，现合同已不再履行，其根本原因系亚和公司根本违约所造成，故亚和公司理应全额返还刘兆沛已付的租金、物业管理费、水费、电费、停车费以及各项保证金及押金，并全额赔偿刘兆沛投入的装修、设备、广告宣传、人工、库存等损失及相关利息。其中，仿真植物、镜框、台湾定制壁纸、音响、进口北欧鹿、装饰镜、面团盒、装饰书等损失，刘兆沛均提供了合同及付款依据，现因亚和公司单方撬锁、暴力拆除、搬离并另行租赁的行为造成了上述物品的毁损及灭失，应由亚和公司承担赔偿责任。关于人员工资、员工宿舍、营销等费用，均系刘兆沛为实现合同目的所支出，该费用也因合同无法履行而变为刘兆沛的损失，故亦应由亚和公司予以赔偿。

亚和公司辩称：不同意刘兆沛的上诉请求，支持己方上诉请求。

亚和公司的一审诉讼请求：1.确认亚和公司、刘兆沛之间签订的《租赁合同》在2017年12月8日解除；2.刘兆沛向亚和公司支付欠付的2017年3月1日至2018年1月31日的租金及占用费2,150,000元、2016年12月1日至2018年1月31日的物业管理费295,470元、2017年8月至2017年9月的电费6,329.40元、2017年7月至2017年9月的水费94.10元；3.刘兆沛向亚和公司支付违约金，以第二项诉请金额为基数，从欠费次日起按日千分之三的标准计算至判决生效之日止；4.刘兆沛向亚和公司支付解约违约金1,200,000元；5.刘兆沛已支付的租赁保证金600,000元、物业费保证金63,315元归亚和公司所有；6.刘兆沛向亚和公司支付免租期的租金600,000元；7.诉讼费由刘兆沛承担。

刘兆沛的一审反诉请求：1.确认《租赁合同》无效；2.亚和公司返还刘兆沛房屋保证金600,000元、物业费和公共事业费保证金103,315元；3.亚和公司返还刘兆沛租金600,000元、物业管理费50,000元（同意冲抵租金）；4.亚和公司返还刘兆沛水电费92,036元、停车费14,400元；5.亚和公司赔偿刘兆沛装修、设备、人工等损失共计7,596,752.44元；6.亚和公司向刘兆沛支付已付租金、物业管理费、保证金的利息；7.亚和公司向刘兆沛支付装修、设备、人工等损失的利息；8.诉讼费及保全费由亚和公司承担。

一审法院认定事实：2011年11月25日，XX所(以下简称XX所)与亚和公司签订《军队房地产建设、租赁协议书》，约定由亚和公司投资建设“洛城、和平广场、四号楼综合楼改扩建项目"，亚和公司对改扩建项目及XX苑剩余10幢别墅拥有租赁经营权。

2012年5月23日，XX管理局就上海市XX路XX号房屋颁发军队房地产租赁许可证。该许可证记载，出租人为上海警备区生产处，承租人为亚和公司，租赁用途为商业，租赁建筑面积为60,000平方米，有效期为2012年3月1日至2015年2月28日。

2015年1月29日，亚和公司（乙方）与XX所（甲方）签订《军队房地产租赁合同》，约定甲方将上海市XX路XX号XX苑10栋房屋出租给乙方使用，租赁用途商用，租期自2011年12月1日起至2029年11月30日止。

2016年1月15日，XX所向亚和公司发出《停止施工告知函》，称根据双方合同约定，亚和公司未经书面批准擅自对10幢别墅进行改扩建，违反合同约定，要求亚和公司立即停止施工。

2016年2月，中央军委发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。

2016年8月22日，亚和公司（甲方）与刘兆沛（乙方）签订《租赁合同》，约定乙方承租上海市长宁区XX路XX号C9、C10别墅（建筑面积603平方米），用于经营意大利餐饮。预计交付日为2016年8月21日，装修期自实际交付日开始起计91天（装修期内无需交付租金及物业费，但应缴纳包括但不限于公共事业费、装修管理费等）。免租装修期结束次日起起算起租日，租赁期自起租日起满六年止。自起租日起计的第一、二年每年保底月租金为200,000元，第三、四年的保底月租金为220,000元，第五、六年的保底月租金为240,000元；自起租日起计的六年中月抽成租金为月营业额10%。租金先付后用，按月交付。合同第一期租金相当于三个月之首年保底月租金为600,000元，乙方应于合同签署之日起五日内向甲方支付。第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日前支付下个公历月之租金。日租金为月租金乘以12除以365。每月租金按照保底租金和抽成租金中取高的方式计算。物业管理费每月每平方米35元，按承租面积计算每月为21,105元。物业费先付后用，支付方式按照租金方式支付。第一期物业管理费相当于三个月物业管理费之金额应在合同签署之日起五日内支付，自第二期起，甲方于每个公历月15日向乙方发放下个公历月之付费账单，乙方须于每个公历月25日前支付下个公历月之物业费。日物业费为月物业费乘以12除以365。合同保证金包括租赁保证金和物业管理费保证金，相当于三个月的保底租金600,000元和三个月的物业管理费63,315元合计663,315元，乙方应于签署合同之日起五日内缴清，合同方可生效。公共事业费保证金40,000元。电费的收费标准为每度1.10元，水费的收费标准为每立方米5.23元。煤气费的收费标准按煤气公司账单按实结算。甲方有义务保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明档，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。甲方有义务确保租赁物业建设手续合法，取得了政府主管部门颁发的竣工验收备案表。乙方有权要求甲方保证在合同期内对涉案房屋拥有合法有效的房屋所有权或房屋使用权及其相应的证照或证明档，并保证其受让人和承继人有此等权利和证照。乙方有权要求甲方确保租赁物业系合法建设。乙方有权要求甲方配合乙方办理工商、税务等部门的注册登记手续，并提供租赁物业的权属证明档。乙方未按合同约定的时间及方式，向甲方支付租金、物业管理费、合同保证金及其他应付款项，每逾期一日，按应缴款项千分之三向甲方支付违约金，逾期超过30个工作日，甲方有权解除合同，并有权没收乙方的合同保证金并要求乙方补足合同保证金的差额，收回租赁物业，已交租金不予退还，向乙方追偿因其违约给甲方带来的损失折算租金为六个月，甲方有权保留乙方因该违约行为造成甲方其他损失之权利。任何一方按照合同约定解除合同的，应在违约方收到解约方发出的解约通知之日解除。在租赁期限届满且在乙方无违约行为及甲方确认乙方对其不再构成可能的经济责任并按本协议约定退还租赁物业的三十日内，甲方将租赁保证金或其扣除欠费和清偿赔款的余额无息返还乙方。

2016年9月1日，亚和公司将涉案房屋交付给刘兆沛。2016年9月8日，刘兆沛签署房屋交接确认书，确认房屋交接日期为2016年9月1日，四个水表的抄见数为0（新表），电表抄见数9号为0，10号为22.29。2016年9月8日，刘兆沛向亚和公司支付了首期房屋租金600,000元（三个月租金）以及押金600,000元。

刘兆沛收到房屋后，开始装修。

2016年12月14日，上海A有限公司（以下简称A公司）注册成立。

2017年2月5日，亚和公司向上海市规划和国土资源管理局要求获取XX路XX号XX苑别墅（14幢独立建筑物）的建设工程规划许可证，该局于同年5月24日回复亚和公司，该建设工程规划许可证原件已经核发给建设单位，其仅留有底稿，并要求亚和公司至上海市城建档案馆查询。后亚和公司取得前述底稿的复印件，该建设工程规划许可证载明建设单位为“上海XX宾馆"，建设项目名称为“XX苑别墅"，建设位置为“长宁区XX路XX号"，建设规模为“总建筑面积4059平方米"，签发日期为“94.10.26"。

2017年2月10日，亚和公司向刘兆沛出具承诺书，承诺：“因我方原因致贵方刘兆沛（C9、C10别墅）无法办理营业执照、经营执照，如因证照不全，被工商、食品药品监督管理局等相关部门进行处罚，给你司造成的直接损失由我方承担，但因你方自身经营违反相关法律法规的原因除外"。

2017年5月3日、5月27日，刘兆沛先后支付了涉案房屋的水电费29,305.50元、6,988.70元。

2017年5月11日，XX所向区停偿办出具10幢别墅项目情况汇报，该汇报载明：XX所将XX苑10幢别墅（实为9幢，其中1幢因招待所通道改道拆除）出租给亚和公司商用，但亚和公司在2015年底、2016年初，采取蒙骗、突击方式对别墅进行大规模违法扩建，后经职能部门严厉干涉才拆除违建，恢复框架。2016年3月初，亚和公司在没有XX所书面同意情况下又开始对别墅进行违规装修，XX所虽劝阻，但亚和公司一意孤行施工。

2017年5月17日，A公司向上海市长宁区公安消防支队申请投入使用、营业前消防安全检查，同年6月23日，该消防支队颁发了检查合格证。

2017年5月24日，上海市长宁区市场监督管理局出具《监督意见书》，称：“餐饮服务企业必须在取得工商营业执照与食品经营许可证之后方能对外营业，之前不得从事任何经营活动"。2017年6月5日，该局以刘兆沛无证经营为由向刘兆沛发送责令停止经营活动通知书，责令刘兆沛立即停止经营活动。

2017年5月27日，刘兆沛支付了20,000元的公共事业费保证金。

2017年6月13日，上海市长宁区市场监督管理局决定对刘兆沛无证经营食品进行立案调查。2017年10月28日，上海市长宁区市场监督管理局对刘兆沛做出行政处罚，认定刘兆沛在未依法取得营业执照和食品经营许可证的情况下，擅自于2017年3月27日起在涉案房屋内从事餐饮服务活动，至2017年6月5日案发，刘兆沛已经停止经营活动，故对其罚款50,000元。后刘兆沛交付了50,000元罚款。

2017年6月19日，刘兆沛支付了物业管理费保证金63,315元。

2017年7月13日，刘兆沛向亚和公司支付了公共事业费保证金20,000元及水电费3,556.34元。

2017年7月14日，亚和公司向刘兆沛出具收据表示收到刘兆沛支付的房屋押金600,000元、物业费保证金63,315元、公共事业费保证金40,000元。

2017年7月19日，刘兆沛向亚和公司支付了涉案房屋的水电费11,960.80元。

2017年8月7日，XX所致函上海市长宁区停止有偿服务办公室（以下简称长宁区停偿办公室），称据上海房屋质量检测站（以下简称市质检站）速报，拟定委托管理项目XX苑主要的承重墙因亚和公司擅自违规装修被拆除，房屋结构遭到严重破坏，房屋处于危险状态，为防止事故发生，拟责令亚和公司立即停止XX苑别墅招租、经营等一切对外运营活动；责令亚和公司立即对XX苑别墅进行加固维修，达到安全要求。市质检站房屋安全性检测速报显示：2016年5-9月，亚和公司对XX别墅C1-C10（无C4）进行了装修改造，XX所为确定上述房屋的安全性，对上述房屋进行了检测。2017年7月18日市质检站至现场对包括涉案房屋在内的房屋进行了检测，初步检测结论为：被检测房屋主要承重墙体均被拆除，结构仅剩构造柱和圈梁承重，未采取任何加固措施，房屋承重体系遭到破坏。房屋处于危险状态，有坍塌的可能性，建议立即停止使用。

后亚和公司委托案外人对涉案房屋进行了加固，并委托市质检站再次进行检测。2017年10月23日，市质检站至涉案房屋进行现场检测，该站于2017年11月3日出具检测报告，检测结果为：被检测C9-C10房屋加固施工质量基本满足设计和规范要求。该报告“装修改造概况"记载：“2016年5月-9月，上海亚和投资管理有限公司对该房屋进行了装修改造。在原外墙以外约500㎜处，新建钢结构外围护墙，墙体外侧干挂大理石。房屋出租给商家后，商家在装修过程中拆除原房屋主要承重墙体。房屋原[5-6，B-E]轴楼梯间被拆除，原楼梯间开洞处做现浇混凝土楼面，另于轴间[4-5,F-G]设混凝土楼梯，于[12-13,B-E]轴间设钢楼梯"。2019年7月，上海B有限公司（以下简称B公司）出具《关于承重墙破坏的情况说明》，具体内容为：“我公司……于2016年10月进场，按照装修合同的约定对XX路XX号XX广场C9、C10别墅进行内装修，当时刘兆沛为‘上海A有限公司’（以下简称发包方或甲方）的法定代表人。我司在拿到装修设计图纸后，发现设计方案与进场后现有房屋结构有冲突，发包方设计师要求我司将现场原有的承重墙、楼板以及部分的楼梯等结构敲掉，才能符合设计图纸的要求，为此我司要求发包方提供结构施工设计图纸，发包方说没有但认为结构没问题，已经叫设计师算过。我司当场予以拒绝，并再次对发包方重申违章的事情不能做的。为赶工程，后来发包方找来外面拆房子的民工把部分的承重墙、楼板及结构楼梯拆除。拆除后我司仅对拆除部分做了一些必要的工字钢结构的支撑，后续内装修工程才按步骤往前推进。之后物业有联系我司，说房屋因承重墙敲掉被鉴定为危房，问是不是我们公司做的，我司予以否认。我司回复说是发包方自己敲的，最后听说是物业进行了加固处理，把发包方敲掉的承重墙重新恢复"。

2017年9月7日，刘兆沛向亚和公司支付了涉案房屋的物业管理费50,000元。

2017年9月14日,刘兆沛向亚和公司支付了涉案房屋的水电费19,608.90元。

2017年6月、9月、11月，亚和公司多次发函给刘兆沛，催交欠款。

2017年12月4日，亚和公司发函给刘兆沛，称刘兆沛连续积欠租金、物业管理费等达2,009,683.50元未付，已构成违约，亚和公司于2017年12月1日正式通知解除租赁合同，并要求刘兆沛在2017年12月8日前至现场处理租赁区域内杂物，次日亚和公司将按无主单元处理室内杂物并复原至毛坯状态。刘兆沛称其收函后回复亚和公司：“与贵公司签订的房屋租赁合同存在瑕疵，贵我双方对相关合同条款正在商榷之中，我方并不存在违约情况，望贵司本着实事求是的态度，与我方共同解决租赁合同中存在的问题，以避免矛盾的激化"。

2018年1月底，亚和公司进入涉案房屋（当时没有拍摄照片和视频），将可以搬离的物品搬至他处保存。后亚和公司将涉案房屋另行出租给他人。

2018年3月，刘兆沛的员工进入涉案房屋发现所有物品均被搬出，放置在门口的广场，刘兆沛报警。亚和公司确认涉案房屋的新租客于2018年3月进场装修，并将原装修全部撬掉。

2019年7月23日，亚和公司和刘兆沛在一审法院主持下对于亚和公司尚保存的物品进行了清点，制作了物品清单。

一审法院另查明，2017年11月8日，上海警备区全面停止有偿服务工作领导小组办公室向长宁区停偿办公室以及长宁区环保局、长宁区公安消防分局分别发函，称该部在长宁区3个停偿租赁项目（其中一个为涉案项目）经初审同意采取委托管理方式处置，请地方政府给予大力支持，与任务单位进行对接，并给予上述3个项目入驻商户办理相关证照。同年12月27日，长宁区停偿办公室向区市场监督管理局致函，称根据12月21日，驻沪部队全面停止有偿服务工作例会会议精神，对于驻沪军队和武警部队全面停止有偿服务工作领导小组办公室原则同意的委托管理项目，可借鉴宝山区经验做法，予以办理临时证照，减少委托管理工作矛盾。

一审法院再查明，2018年3月，以涉案房屋所在小区别墅C1为注册地的餐饮公司取得餐饮经营营业执照。2016年7月，以别墅C2为注册地的餐饮公司取得营业执照，2017年5月26日取得消防安全检查合格证，2018年4月24日取得食品经营许可证。2017年6月16日，以别墅C3为注册地的餐饮公司取得消防安全检查合格证，2018年2月取得餐饮经营营业执照。2017年7月，别墅C5取得消防安全检查合格证。2018年3月，以别墅C8为注册地的餐饮公司取得餐饮经营营业执照。

一审法院又查明，2019年6月12日，亚和公司作为运营方取得上海市XX路XX号商场等3,388.20平方米的军队房地产使用许可证。

一审审理过程中，刘兆沛陈述：2017年5月，长宁区市场监督局要求其停止营业。2017年8月，亚和公司称涉案房屋存在危险，要求停业并加固，亚和公司在9月开始加固，刘兆沛从9月10日就无法使用房屋。2017年9月15日，刘兆沛准备进入涉案房屋搬物品发现餐厅大门已经加锁，遂报警，亚和公司到场后表示如不支付租金就不开锁，后双方一直沟通。2018年3月3日，刘兆沛员工到现场才发现所有物品皆被搬出，遂报警，警察表示无法处理可以起诉。亚和公司则表示，从未加固过房屋，也无停水停电，2017年12月4日，其向刘兆沛发出解除合同函，要求刘兆沛在2017年12月8日前搬离涉案房屋，刘兆沛一直未搬也未与亚和公司有任何沟通，故亚和公司于2018年1月收回房屋。因双方无法达成一致意见，致诉。

一审中，刘兆沛认为其为涉案房屋装修花费2,884,416.30元，主要包括以下内容：

1.2016年9月30日，刘兆沛与杭州C有限公司（以下简称C公司）签订《建设工程设计合同》，委托C公司为上海故事多餐厅装修进行工程设计，阶段为餐厅定位及方案设计、施工图设计，设计内容为餐厅总体策划定位研究、餐厅硬装饰方案设计、餐厅硬装饰施工图设计、智能化、音响、灯光、外立面造型等工程设计、现场施工管理及配合，设计费为280,000元，签约后10日内付56,000元、方案提交后10日内付56,000元、施工图提交后10日内付112,000元，施工完成及配合完成消防、工商等相关证照申领工作后付56,000元。2016年10月28日，C公司的法定代表人出具收条表示收到刘兆沛支付的设计费56,000元；2016年12月9日，C公司的法定代表人再次出具收条表示收到刘兆沛支付的设计费56,000元。

2.2016年，A公司与案外人B公司签订《装修合同》，约定A公司将涉案房屋的装修发包给B公司，装修内容为前台接待区、谈判区、健身区、360训练区等，包工包料，总价款为1,030,000元，签订合同后支付400,000元，2016年11月15日前支付400,000元，12月20日前支付180,000元，尾款在工程竣工验收合格后30日内一次付清。工期自2016年10月10日至2017年1月10日。2016年10月11日、10月29日，B公司分别收到银行转账250,000元、100,000元（刘兆沛转账），11月17日、11月23日刘兆沛向B公司转账100,000元、50,000元。2016年12月19日，刘兆沛通过银行向B公司支付300,000元，用途载明“上海A有限公司装修工程款"。2017年9月12日、9月15日，B公司向A公司分别开具300,000元的装修费发票。2017年1月16日，B公司出具委托书，委托A公司支付工人人工80,000元、电焊铁艺30,000元。2017年1月25日，A公司向B公司支付70,000元，用途为“装修工程款"。2017年10月10日，A公司向B公司支付30,000元，用途为“装修费"。2017年2月15日，A公司收到案外人上海D有限公司开具的发票三张，金额合计950,000元，工程项目名称为“工程款"。B公司出具情况说明，称前述950,000元的三张发票是其委托上海D有限公司代开，实际金额950,000元其已经收到，因工程质量问题，扣除20,000元，剩余30,000元于2017年10月10日前支付。综上，刘兆沛共向B公司支付1,010,000元。

3.2016年，A公司与案外人朱某签订消防安装工程施工合同，约定由朱广斌承包上海市XX路XX号意大利餐厅消防系统安装工程，工程暂定58,000元，进场施工且完成项目消防安装工程量的50%支付29,000元，整体消防竣工验收通过并取得消防验收合格批文再支付29,000元。2016年11月22日，刘兆沛电汇朱某20,000元。2017年1月12日、17日、25日，刘兆沛向朱某分别转账1,600元、5,800元以及5,000元。2017年7月3日，刘兆沛向朱某转账20,000元。2017年6月23日，A公司取得了消防安全检查合格证。2017年7月8日，案外人上海E有限公司向A公司开具58,000元的消防发票。2017年9月15日，朱某出具情况说明，称消防发票由上海E有限公司开票，款项由朱某收款结算。2017年9月20日，刘兆沛向朱某转账4,400元，备注为“消防工程款"。

4.2016年10月9日，刘兆沛与案外人上海F有限公司（以下简称F公司）签订空调安装合同，工程总价294,594元，优惠价280,000元，合同签订起首付112,000元，隐蔽工程结束付154,000元，尾款14,000元在质保期一年后付清。2016年11月9日，刘兆沛与F公司签订《补充合同》，约定由F公司承包涉案房屋的厨房排烟工程，工程款为68,000元，合同签订起支付完毕。2016年11月10日，刘兆沛向F公司转账排烟工程款50,000元，2017年1月22日，A公司向F公司转账支付厨房排烟材料安装费18,000元。2017年1月5日，F公司向A公司开具68,000元的发票，名称为“厨房排烟材料安装费"。2016年12月19日，刘兆沛向F公司转账266,000元，用途为“空调厨房排烟工程款"。2017年1月5日，F公司向A公司开具了266,000元的发票，名称为“空调设备安装材料费"。

5.2017年3月22日，A公司向案外人转账2,450元，同月该案外人向A公司开具2,450元的发票。刘兆沛称此款为其委托案外人安装通风管道的支出。刘兆沛另称，其因涉案房屋在2017年9月加固需重新做排烟工程花费2,080元（有发票为证）、房顶排风洞、空调洞等需清理补漏花费3,800元（有发票为证）。亚和公司认为重做排烟以及重做防水补漏系重做部分，不应当计算在装修范围内。

6.2016年11月5日，刘兆沛与案外人Z公司（以下简称Z公司）签订弱电工程施工合同，约定由Z公司为涉案房屋进行弱电系统安装及调试工程的施工，工期为2016年11月3日至2016年11月25日，工程总价款为33,000元（不含税,含税另算），完成综合布线及大部分弱电系统末端设备运到施工现场签字确认后支付16,500元，工程全部完工并经验收合格支付13,200元，正常运行满一个月且确认无问题后支付3,300元。2017年1月6日，双方又签订补充合同，合同价11,032元（不含税）。2016年11月7日，刘兆沛转账16,500元工程款给Z公司，用途为涉案房屋工程款。2017年1月8日，刘兆沛转账20,000元工程款给Z公司，用途为A公司“弱电工程款"。2017年4月6日，A公司转账10,331元给Z公司，用途为“工程款"。2017年3月20日，Z公司向A公司开具46,831元的发票。

7.刘兆沛购买企业路由器以及无线AP花费2,917.80元（发票为证）、制作广告字16,000元（2016年12月16日刘兆沛转账给朱某5,000元，用途为“广告制作费"；2017年1月5日，刘兆沛转账给朱某8,000元，用途为“广告字制作费"，剩余2,000元通过微信转付，1,000元用现金支付）。

8.2016年12月16日，A公司、案外人上海XX中心（以下简称XX中心）以及亚和公司签订《网络综合信息服务协议》，约定由XX中心为A公司的涉案房屋接入网络，接入期为2016年12月23日至2018年12月22日，安装费7,510元，设备押金200元，费用为8,500元一年，A公司按年预付费用。2016年12月27日，刘兆沛转账支付XX中心9,010元。后XX中心开具了200元的押金收据以及8,810元的发票给A公司，名称为“信息服务费、安装费"。

9.2016年12月29日，刘兆沛购买了玻璃板用作吧台酒架，花费900元(发票为证)。

10.2016年12月19日，案外人上海G有限公司向A公司开具4,600元的服务费发票，刘兆沛制作的费用报销单以及记账明细确认故旧公司支出保洁费4,680元；2017年1月4日，案外人上海H有限公司向A公司开具1,200元保洁费发票。刘兆沛认为其两次聘请保洁公司花费了上述费用，亚和公司应当承担。

11.刘兆沛聘请江某为涉案房屋制作相关设计，花费12,000元（提供了刘兆沛2017年5月26日向案外人沈某汇款10,000元电子凭证，备注标明“家维设计费"）。2018年3月7日，案外人向A公司开具了30,000元仿真植物的发票，刘兆沛认为系其为涉案房屋购买的，应为其损失。2017年3月15日，A公司与案外人开发区新开街道XX家具用品店定制35,000元的窗帘，后该用品店为A公司开具36,000元的发票。2016年12月17日，案外人为A公司开具2,360元的镜框发票。另A公司还购买了五金材料、音频线以及插座花费4,842.50元。

12.2017年1月6日，刘兆沛与案外人杭州XX经营部（以下简称XX经营部）签订《灯具购销协议》，约定由刘兆沛向XX经营部购买吊灯、射灯等灯具，协议金额为72,000元，预付定金36,000元，余款发货前付清。刘兆沛称其用现金支付了灯具费。2017年12月27日，XX经营部向A公司开具了72,000元的发票。2017年1月，A公司另向他人采购灯具425元（发票为证）。上述灯具采购费用合计72,425元。

13.2017年3月16日，刘兆沛（A公司）与Y公司签订设计装修服务合同，由Y公司为涉案餐厅进行店装设计、CONCEPT提案、平面LAYOUT、家具改造、家具软装采购、硬装施工改造事宜，硬体改造内容包括墙面刷漆、改门套门板、天花板灯路改造、包厢卫生间维修、楼梯地毯、改造餐椅、桌板、现场保护、保洁等。服务期间为2017年3月10日至2017年4月20日，费用为300,000元，合同签订后5个工作日内支付200,000元，完成采购施工后5个工作日内支付100,000元，款项支付至刘某工商银行帐户内。现场施工过程中，实际工程价变更为360,000元。后双方增加了施工内容，包括二楼餐厅音乐采购安装以及店卡、菜单、贴纸等设计，合计43,000元。2017年3月20日、4月29日、6月12日，刘兆沛向刘某转账支付200,000元、163,000元、40,000元，合计403,000元。

14.刘兆沛为增加营业面积将一楼及二楼挑空部分填平，另聘请他人进行施工，2017年3月8日该部分费用的结算单为39,000元。当日刘兆沛通过银行转账给施工人员39,000元。

15.刘兆沛为将披萨烘烤炉放入室内而将玻璃拆装，并使用叉车卸货共花费玻璃拆装费1,800元、叉车卸货费1,800元（收条为据）。因涉案房屋漏水，其另请他人前来维修,花费3,400元（费用报销单）。另，因需定制壁纸，刘兆沛称其花费383,000元（发票复印件）。2016年12月11日，案外人陈某申请（复印件）现场画作与壁画花费80,000元，菜单、酒单平面设计花费30,000元。2016年12月10日，刘兆沛电汇40,000元给陈某，用途备注为“画画设计费"；后又转账陈某70,000元，附言“借款"。亚和公司认为，叉车费与卸货费真实性有异议，不予认可；餐厅渗水不是事实，不认可补漏费用；壁纸、画作费用以及平面设计费用均无原件，不予认可。

刘兆沛认为其购买经营所需设备投入费用2,556,930.26元，主要包括以下内容：

1.厨房设备工程325,000元。刘兆沛与案外人上海I有限公司（以下简称I公司）签订《购销合同》，约定由刘兆沛向I公司购买厨房设备，总价为220,000元（该价格不包括煤气表具、煤气管道以及环保费用），合同签订后支付定金66,000元，设备送到工地前支付88,000元，厨房设备安装调试完毕支付55,000元，质保金11,000元一年内付清。2016年11月7日，刘兆沛电汇I公司66,000元，当日，I公司出具收据表示收到刘兆沛的厨房设备款66,000元。2016年12月18日，刘兆沛与I公司签订《增加设备购销合同》，增加购买50,000元的厨房设备，签订合同后支付定金25,000元，设备送到工地前支付20,000元，厨房设备安装调试完毕支付5,000元。2016年12月19日，刘兆沛电汇I公司177,000元，当日，I公司出具收据表示收到刘兆沛支付的厨房设备款177,000元。2016年12月28日，A公司（刘兆沛作为法定代表人在合同上签名）与I公司签订《增加设备（2）购销合同》，增加购买厨房设备45,000元，合同签订后支付定金45,000元。2017年1月10日，A公司与I公司签订《增加设备（3）购销合同》，增加购买厨房设备10,000元，签订合同后支付。2017年1月13日，刘兆沛电汇I公司55,000元，用途为A公司“厨房设备一批"。

2.厨房设备工程12,530元。2017年3月9日，A公司与上海J有限公司签订《增加设备（4）购销合同》，增加购买厨房设备12,530元，合同签订后支付。

3.燃气工程费65,000元。刘兆沛认为其施工了燃气工程，花费65,000元（有发票为证，其中15,000元有刘兆沛电汇给朱某的电子回单，用途为“燃气工程费"）。亚和公司认为燃气工程没有合同，也无付款记录，收款人与公司名称不符，不予认可。

4.煤气单表箱1,200元。刘兆沛认为其购买了不锈钢煤气单表箱，花费1,200元（有发票为证）。

5.进口窑商检费等62,278.93元。刘兆沛认为其为购买进口窑于2016年11月支出商检费、关税、增值税合计62,278.93元（有发票为证）。

6.厨具3,000元。2017年3月1日，案外人向A公司开具3,000元的厨具发票。

7.海尔电热水器1台2,399元、油水分离器1,500元、制冰机1台18,090元、油炸炉1台8,500元，均有相应发票。2017年2月，案外人向A公司开具海尔电热水器发票一张，金额为2,399元。2017年3月1日，案外人向A公司开具餐饮油水分离器发票一张，金额为1,500元。2017年2月14日，A公司电汇案外人18,090元（用途为制冰机一台），次日，该案外人为A公司开具制冰机发票一张，金额为18,090元。2017年3月27日，刘兆沛向案外个人转账8,500元，后案外人公司向A公司开具8,500元发票。

8.软件服务费24,294元。2016年12月26日，A公司与案外人X公司（以下简称客X公司）签订基础业务服务协议，由A公司使用客X公司的软件、设备等，总费用为17,869元，服务期限为2016年12月26日至2018年12月26日。当日，刘兆沛向客X公司电汇17,869元，用途为A公司“软件费等"。2016年12月30日、2017年2月，客X公司等向A公司开具17,869元的发票。剩余费用，包括服务费等均有发票。

9.POS机两台1,760元。2016年，A公司与案外人W公司签订合作协议，成为W公司会员并购买两台POS机合计1,760元。

10.XX点菜系统23,800元。2017年3月15日，A公司与案外人上海K有限公司（以下简称K公司）签订《产品购买合同》，A公司向K公司购买点菜系统一套，点菜收银系统硬件与软件优惠价合计23,500元，签订合同时支付10,000元，系统全部安装调试完成后支付13,500元。当日，A公司向K公司转账10,000元。2017年6月15日，A公司向K公司转账13,500元。2017年5月，K公司向A公司开具23,500元的发票，名称为“点菜系统"。2017年6月2日，K公司再次向A公司开具发票，名称为调试费，金额为300元。

11.对讲机7台5,110元。2016年12月30日，A公司与案外人签订对讲机销售合同，金额为5,110元。2016年12月31日，刘兆沛向该案外人电汇5,110元，该案外人也向A公司开具了5,110元的发票。

12.电视机、电脑等37,253.10元、电话安装费644.20元。刘兆沛认为其购买电视机两台、电脑5台、打印机2台、电话5台等共花费37,253.10元、电话安装费644.20元（以上均有发票）。

13.投影仪一套8,920元。刘兆沛认为其还购买了投影机一套，网上查询价显示投影机为7,620元，A公司向案外人转账1,300元，用途为投影机灯泡，该案外人向A公司开具了1,300元的发票。上述合计8,920元。

14.钢板车一辆、高压清洗机一台、家具及家具用品、点验钞机1台、吸尘器1台、税控一体机及金税盘、员工更衣柜等办公用品，分别花费288元、2,800元以及3,302.40元、1,048元、899元、5,370元、17,250元（发票抬头均为A公司）。

15.木制品定制32,290元。刘兆沛与案外人上海L有限公司（以下简称L公司）签订家具定制合同，总金额为32,290元。2016年12月20日，刘兆沛电汇L公司14,000元。2017年5月27日，A公司电汇L公司16,290元，用途为“木制品"。L公司向A公司开具了相应金额的发票。

16.厨房用品、餐具、场外用品、吧台器具共花费162,151.04元，有发票、转账凭证为据。

17.XX家具桌板4,320元。2017年8月17日，A公司转账案外人V公司4,320元，用途“桌板"。当日，V公司向A公司开具4,320元的发票。

18.音响28,000元。2017年3月20日，A公司与案外人绍兴M有限公司签订《销售合同》，购买28,000元的音响，合同签订之日起3日内支付定金14,000元，施工完成后7日内支付剩余的14,000元。2017年9月20日，绍兴M有限公司向A公司开具了28,000元的发票。

19.台湾采购设备（包括意大利PIZZA窑、搅拌机、制面机、高脚凳、沙发、茶几、桌椅、柜子、灯饰、吊扇等）1,697,932.59元:2016年12月1日，案外人U公司向A公司开具发票，金额分别为212,700元、63,800元、1,119,700元、251,500元、21,276元、5,958元、7,600元、3,800元。2016年12月13日，刘兆沛向案外人上海N有限公司电汇税款11,598.59元。亚和公司对上述设备的费用认为原件均已核对，但认为不能证明所涉设备均用于涉案房屋中，可以移动的部分不予认可，即便存在也已经搬离，未搬离的视为放弃，亚和公司有权处理，所有发票均为A公司，与刘兆沛无关，故不同意。

刘兆沛认为其为餐厅经营支出员工工资1,463,143元，具体包括自2016年12月至2018年2月人员工资合计1,463,143元。亚和公司认为员工工资的确发生，刘兆沛在2018年2月尚在经营，工人工资缺少工人签字，用微信和支付宝的付款方式不予认可，刘兆沛经营期间发生的费用，不应计入刘兆沛损失，不予认可。

刘兆沛认为其支付了员工宿舍租赁费、家居费315,927.54元。亚和公司认为前述费用系刘兆沛经营期间发生的费用，不能作为刘兆沛的损失，不予认可。

刘兆沛认为其为推广涉案餐厅，支出营销推广费用159,897元。亚和公司认为虽然原件与复印件一致，但不认可其真实性，营销是经营的支出项目，不应当算作损失，不予认可。

刘兆沛认为其尚有其他损失117,973.40元，主要包括以下内容：工商行政罚款50,000元、餐厅开办住宿费5,164元、外籍员工签证费800元、员工工作服21,901元、煤气费19,731.70元、电话费3,434.20元、清洗洗涤费5,776.50元、快干剂880元、取证摄像费1,000元、台湾员工来回机票费9,286元。2017年10月28日，因刘兆沛在未取得营业执照和食品经营许可证的情况下对外从事餐饮服务活动，被罚款50,000元。2017年11月2日，刘兆沛向区财政局缴纳了罚款50,000元。亚和公司认为除机票外原件与复印件一致，但不认可其真实性，是刘兆沛经营的支出项目，不应当算作损失，不予认可。

刘兆沛认为由于亚和公司原因导致其库存剩余食材、酒水及清洁用品毁损致其损失98,465.94元。亚和公司认为刘兆沛仅提供了购买的凭据，缺少剩余库存的证明，刘兆沛要求全额赔付，没有依据，刘兆沛是自己使用了还是搬离了，没有证据证明，故不同意支付。

一审法院认为，亚和公司、刘兆沛之间签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。涉案房屋早在1994年即已经办出建设工程规划许可证，后亚和公司虽然有过改扩建以及拆除承重墙的野蛮装修，但经相关部门督促整改，均已经恢复至规划许可建造的状态，故刘兆沛要求确认涉案房屋租赁合同无效，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。刘兆沛要求亚和公司在合同无效的前提下返还房屋保证金、物业押金以及公共事业费保证金、租金、物业管理费、水电费、停车费等，因合同有效，一审法院也难以准许。

租赁合同签订后，亚和公司将涉案房屋交付刘兆沛使用，刘兆沛也交纳了应付的租金及保证金，并于2017年4月左右开始试营业。但因涉案房屋属军队房屋，2016年2月后军队停止有偿服务，涉案房屋的军队租赁许可证不再续签，致刘兆沛不能办理营业执照，并被行政主管机关处罚责令停业,租赁合同目的无法实现,对此亚和公司作为涉案房屋的受托经营者负有较大责任。亚和公司以刘兆沛迟延支付租金超过合同约定期限而发函解除，虽然刘兆沛迟延支付租金系事实，但亚和公司在租赁合同中同意提供租赁物业的权属证明并配合刘兆沛办理工商、税务等注册登记手续，并在2017年2月再次向刘兆沛承诺，如因亚和公司原因致刘兆沛无法办理营业证照、经营执照，相关损失由亚和公司承担，后却未能提供相关证件，致刘兆沛无法办理营业执照等经营所需证照，无法正常经营，刘兆沛不安抗辩暂缓支付租金，亦于法有据。据此，亚和公司不享有合同单方解除权，亚和公司要求确认亚和公司、刘兆沛之间的租赁合同在2017年12月8日解除，一审法院难以准许。同时，刘兆沛作为经营者，也需对合同的签订以及履行尽必要的注意义务，在合同签署之前军队已经开始停止有偿服务，刘兆沛却未能充分注意仍与亚和公司签订租赁合同，导致合同目的无法实现，刘兆沛对此也负有部分责任。

鉴于亚和公司已经收回涉案房屋并另行出租，涉案房屋的租赁合同已无继续履行的可能，现亚和公司主张解除，予以准许，解除时间以亚和公司于2018年1月底收回房屋为宜。根据合同约定，亚和公司可将租赁保证金抵扣欠费，有余额后返还。故刘兆沛要求返还保证金、物业押金以及公共事业费保证金（应优先抵扣刘兆沛的欠费），予以准许。至于刘兆沛要求返还已支付的租金、物业管理费、水电费以及停车费，因该费用系刘兆沛实际使用而发生，无权要求返还，一审法院不予准许。

至于亚和公司要求刘兆沛支付2017年3月1日至2018年1月31日收回涉案房屋期间的租金，因刘兆沛确认自2017年3月起未支付租金，故一审法院结合刘兆沛的营业时间、执照的办理情况、房屋的实际使用情况以及合同不能继续履行的责任分担，酌定由刘兆沛向亚和公司支付租金1,030,000元、物业费132,961.50元。刘兆沛认为其不应支付水电费，系因其无法实际使用涉案房屋，对此一审法院认为刘兆沛虽然主张自2017年9月10日起亚和公司在涉案房屋上加锁致其无法使用，但其提供的证据无法证明该节事实，亚和公司对此也予以否认，一审法院根据举证责任规则确认刘兆沛仍占用涉案房屋，鉴于刘兆沛也确认该段时间的水电费尚未缴纳，故该段时间内发生的水费、电费，刘兆沛应当按照约定向亚和公司支付。至于亚和公司以刘兆沛迟延支付租金为由，要求刘兆沛支付逾期付款违约金以及基于此而主张的解约违约金1,200,000元，并没收刘兆沛已付的保证金，因一审法院认为亚和公司不具备单方合同解除权，亚和公司认定刘兆沛违约无法律依据，故一审法院对于亚和公司以此为据提出的违约责任主张均不予采纳。至于亚和公司要求刘兆沛支付免租期内免除的租金600,000元，因该费用实际系亚和公司的损失，一审法院结合合同不能继续履行的原因、责任分担等情况，酌定由刘兆沛承担180,000元。

至于刘兆沛要求亚和公司赔偿的各项损失，一审法院结合合同签署、付款凭证、发票、支付时间以及是否为涉案房屋营业所必需发生等因素综合予以确认。尽管诸多付款系以A公司名义支付和开具发票，但刘兆沛陈述其开设A公司的目的就是为了在涉案房屋经营餐饮，且亚和公司也无证据证明A公司尚在他处开设有分店或分公司，故本案中所涉A公司的相关单据一审法院皆予以确认。具体而言：

装修费中：设计费280,000元，因刘兆沛未提供转账的相关凭证，也未出具发票，无法确定该笔款项是否真实发生，一审法院不予认可；2017年3月的设计装修服务费403,000元，系装修后期的硬装、软装设计费，有合同也有支付凭证，也是餐厅开设所需花费的费用，一审法院确认该损失客观存在。装修费用1,010,000元，有装修合同、转款凭证、发票等为证，且亚和公司也不否认涉案房屋存在装修，故该笔费用一审法院也予以确认。消防安装工程费58,000元，因涉案房屋的消防已经取得安全检查合格证，刘兆沛也有汇款凭证以及发票，故一审法院确认该笔费用。刘兆沛主张的空调设备安装费280,000元、厨房排烟安装费68,000元、通风管道安装费2,450元，有合同、支付凭证、发票等为证，且也是餐厅经营所必需，一审法院予以确认。至于刘兆沛主张的重做排烟工程费2,080元以及重做防水补漏费3,800元，因亚和公司不予确认，且是否重做以及是否因亚和公司原因所致均无相关证据予以证明，故一审法院难以确认。弱电系统安装费46,831元、购买路由器及无线AP费2,917.80元、网络安装及使用费9,010元，有合同以及转账凭证以及发票等为证，结合涉案房屋开始试营业一节，一审法院确认该损失实际发生。广告字制作系餐饮招揽生意、店家识别的重要手段，该费用16,000元，有报价单、汇款凭证以及发票，一审法院也予以确认。灯具费用72,425元、五金材料等4,842.50元以及定制窗帘费用35,000元、酒架用的玻璃板900元，系餐饮开设所必备，涉案餐厅也已经开始营业，且有合同及发票或发票为证，故一审法院予以确认。至于保洁费、仿真植物、镜框，因上述费用是否确实发生于涉案房屋内，一审法院难以确认，且亚和公司对此也予以否认，故一审法院对该损失不予确认。江某设计费12,000元，因案外人书写的设计费为40,000多台币，但刘兆沛提供的汇款金额为10,000元且用途为家维设计费用，故一审法院仅能确认10,000元。至于二楼平台改造工程的费用39,000元，有刘兆沛与案外人的聊天记录、结算单以及支付凭证，可以印证该笔费用实际已经发生，一审法院予以确认。关于玻璃拆装费1,800元、叉车卸货费1,800元，均系为将进口披萨窑挪入涉案房屋而必然发生的费用，故一审法院对此予以确认。餐厅补漏的费用3,400元，因刘兆沛未提供其曾向亚和公司主张过涉案房屋存在渗水一事的证据，也无其他证据证明其曾进行过维修，故该笔费用一审法院不予确认。刘兆沛主张的壁纸费用383,000元，仅有发票，没有支付凭证，也非装修所必需，故是否实际发生于涉案房屋内，一审法院难以确认，故该费用一审法院不予准许。壁画费以及平面设计费110,000元，有报价单、转账凭证等为证，也为餐厅软装之必备，一审法院予以确认。

设备费用中：厨房设备工程325,000元及12,530元，有购买合同、付款凭证、收据、报价单且送货地址均为涉案房屋，所涉物品也为开设餐饮所必需，一审法院予以确认。燃气工程费65,000元，虽然没有合同，但经营餐饮必需开设燃气，且有15,000元的转账凭证注明燃气工程费用，也有发票，故一审法院确认15,000元的燃气工程费用。煤气单表箱1,200元，有发票，且为经营所必需花费的费用，一审法院予以确认。购买进口披萨窑（含搅拌机1台）212,700元以及为此支出的商检费用62,278.93元，因双方确认有披萨窑，故相关费用一审法院予以确认。厨具3,000元、电热水器2,399元、油水分离器1,500元、制冰机1台18,090元、油炸炉1台8,500元，均有发票且为餐饮所必需，一审法院予以确认。软件服务费用24,294元，有合同、支付凭证以及发票，一审法院也予以确认。POS机、点菜系统、对讲机、电视机及电脑等、电话安装费，有合同、发票、转账凭证等为证，且为餐厅经营所必需，一审法院予以确认。至于松下投影仪，没有购货合同，无法显示送货地为涉案房屋，且无法判断是否为涉案房屋经营所需，故一审法院无法确认。钢板车、高压清洗机、家具及家居用品、点钞机、吸尘器、税控机等，均有发票，也为经营所必需，一审法院予以确认。定制木制品费用、员工更衣柜等办公用品有合同（或报价单）以及发票，送货地也为涉案房屋，一审法院对该费用予以确认。厨房用品和家具桌板均有汇款凭证、发票，且为餐饮所必需，一审法院予以确认。音响虽有销售合同及发票，却无付款凭证，且该费用是否为餐饮经营必备以及是否放置于涉案房屋尚不明确，故一审法院对该费用不予确认。刘兆沛从台湾采购的制面机、沙发、茶几、桌椅、柜子、灯饰、吊扇等，有发票、汇款凭证，且为经营所必需，双方清点的物品中也含有部分上述物品，故一审法院对上述费用予以确认。至于进口北欧鹿、装饰镜、面团盒、装饰书本的费用，一审法院无法确认是否存在于涉案房屋中，且也非经营所必需，一审法院难以确认。

至于人员工资、员工宿舍费用、营销费用以及其他费用等均系刘兆沛经营的成本，不能作为损失向亚和公司主张。工商行政罚款50,000元，系因刘兆沛无照经营的处罚，刘兆沛也已经全部交纳，一审法院予以确认。

综上，刘兆沛有证据证明的损失为4,653,352.56元，考虑到合同的履行情况、无法继续履行的原因、责任的归属、租赁合同期限、装修折旧等因素，一审法院酌定由亚和公司赔偿3,193,997元。

至于刘兆沛要求亚和公司承担已付费用的利息以及赔偿损失的利息，因双方对合同是否解除以及是否应当返还费用、赔偿损失存在分歧，并未确定相关费用支付的明确时间，故刘兆沛要求支付利息，没有法律依据，一审法院难以支持。

一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条规定，于2019年8月7日作出判决如下：一、上海亚和投资管理有限公司与刘兆沛签订的《租赁合同》于2018年1月31日解除；二、刘兆沛应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司欠付的房屋租金1,030,000元、物业管理费132,961.50元、电费6,329.40元、水费94.10元，合计1,169,385元；三、刘兆沛应于判决生效之日起十日内支付上海亚和投资管理有限公司免租期内的租金180,000元；四、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内返还刘兆沛房屋租赁保证金600,000元、物业管理费和公共事业费保证金103,315元（该费用先冲抵判决第二、三项的费用）；五、上海亚和投资管理有限公司应于判决生效之日起十日内支付刘兆沛损失3,193,997元；六、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回刘兆沛的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉财产保全费5,000元，由上海亚和投资管理有限公司负担4,102.76元，刘兆沛负担897.24元。反诉财产保全费5,000元，由上海亚和投资管理有限公司负担2,606.81元，刘兆沛负担2,393.19元。本诉案件受理费46,121.60元，由上海亚和投资管理有限公司负担33,460元，刘兆沛负担12,661.60元。反诉案件受理费减半收取37,597.76元，由上海亚和投资管理有限公司负担16,179.76元，刘兆沛负担21,418元。

二审中，上诉人刘兆沛向本院提交如下证据材料：1、设计费发票三张共计金额28万元，证明刘兆沛已经支付C公司设计费28万元，该发票出具时间为2019年11月27日（因该款项系在C公司催讨后才付清，故一审中未能提交发票）；2、图片一组，该图片系亚和公司对涉案房屋进行加固时，刘兆沛一方的人员进入房屋进行取证时拍摄的视频及图片，该图片可以显示壁纸、音响、松下投影仪、进口北欧鹿、仿真植物、装饰书等均在涉案房屋内，故该部分损失费用应该予以计取。上诉人亚和公司质证认为，该组证据材料在一审中刘兆沛已经提交，故不符合新证据的要求；图片中所谓的壁纸实际系壁画，而壁画的费用和平面设计费用一审法院已经予以认定；图片中显示的音响等物品即便当时存在于现场，也无法证明之后刘兆沛有无实际取走，故应以2019年7月23日双方在一审法院主持下进行现场清点所制作的物品清单为准，即不在清单中的物品均不应计取。上诉人刘兆沛确认上述物品均不在该清单中，但其认为该清单所列物品并非其全部物品，亚和公司擅自搬离物品并破坏现场，亦未妥善保管搬离后的物品存在重大过错，理应承担全面赔偿责任，而不应以清单作为物品是否客观存在的依据。本院认为，上诉人亚和公司对于上诉人刘兆沛提交的上述证据材料的真实性未提出异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。

经本院审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。

二审中，上诉人亚和公司表示，若租赁合同有效，则合同解除时间应为2017年12月8日；上诉人刘兆沛则认为，若租赁合同有效，合同解除时间应为2017年9月10日。

本院认为，涉案房屋系XX苑别墅，根据本案已查明的事实，该房屋已于1994年10月26日取得了建设工程规划许可证，故上诉人刘兆沛与上诉人亚和公司就该房屋于2016年8月22日所签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律法规的禁止性规定，一审法院认定该合同有效，当属正确。刘兆沛上诉主张该房屋因亚和公司在出租前进行了违法改扩建而导致租赁合同无效。但根据市质检站于2017年11月3日出具的检测报告显示，2016年5月-9月亚和公司对该房屋进行了装修改造，即在原外墙以外新建钢结构外围护墙并干挂大理石。房屋出租给商家后，商家在装修过程中拆除原房屋主要承重墙体。因此，并无证据显示涉案房屋存在改扩建的事实。且事后，亚和公司委托案外人对涉案房屋进行了加固。经市质检站检测，该房屋加固施工质量基本满足设计和规费要求。据此，刘兆沛以涉案房屋存在违法改扩建为由，主张涉案租赁合同无效，其依据不足，本院不予采纳。

关于租赁合同解除的原因及责任归属。刘兆沛主张系因亚和公司无法提供有效的权属文件导致其无法办理营业所需之证照，而无法实现其租赁合同之目的；而亚和公司则主张系因刘兆沛拖欠租金、物业管理费、水、电、煤气费等公共事业费构成违约所致。对此，本院认为，双方就涉案房屋签订租赁合同时，亚和公司的租赁许可证已经到期，在双方合同履行期间，亚和公司亦未取得新的租赁许可证，故刘兆沛关于亚和公司未能配合提供办理经营证照所需的权属材料导致其无法办理符合要求的营业证照的上诉意见，具有事实基础，本院予以采信。一审法院据此认定亚和公司已构成根本违约，其对于租赁合同无法继续履行应承担相应的违约责任，本院予以认同。鉴于亚和公司的租赁许可证在双方签约时已过期，刘兆沛作为承租人在签约时对此疏忽审查，亦未尽到应有的注意义务；且在2017年6月前正常使用涉案房屋时，即存在拖欠2017年3月起的租金等费用之违约行为。据此，一审法院认定由亚和公司对于租赁合同解除承担主要责任，并无不当，本院予以认同。刘兆沛关于其在合同履行过程中不存在任何过错的上诉意见，与事实不符，本院不予采信。亚和公司关于租赁合同解除完全系因刘兆沛未按约支付租金等费用所致的上诉意见，本院亦不予采纳。二审中，亚和公司认为租赁许可证未能继续发放的责任应由XX所承担，并据此申请追加XX所为本案第三人，对此，本院认为，XX所并非本案租赁合同关系审理的必要当事人，且亚和公司系在二审中要求追加当事人，本院不予支持。

关于租赁合同的解除时间。亚和公司虽主张因刘兆沛拖欠租金等费用，其已于2017年12月发函提出解除合同，但鉴于本案租赁合同无法继续履行系亚和公司根本违约所致，故亚和公司并不享有合同解除权。亚和公司关于租赁合同应于2017年12月8日解除的上诉意见，本院不予采纳。刘兆沛上诉称2017年9月10日亚和公司将涉案房屋一楼家具搬出并另行加锁，导致其彻底无法正常进入涉案房屋，故主张租赁合同应于2017年9月10日解除。但鉴于亚和公司不认可其存在锁门的行为，而刘兆沛亦未能提供充分有效的证据证明其已于2017年9月10日失去对涉案房屋的掌控，且亦无证据显示刘兆沛对此提出过异议，故刘兆沛关于租赁合同已于2017年9月10日解除的上诉意见，本院亦不予采纳。考虑到涉案房屋已于2018年1月底由亚和公司收回并另行对外出租，一审法院以2018年1月31日作为涉案租赁合同的解除时间，尚属合理，本院予以认同。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。鉴于亚和公司已收回涉案房屋并另行出租，故刘兆沛无需再向亚和公司返还租赁标的物。而刘兆沛据此要求亚和公司返还已付的各项保证金，一审法院对此予以支持，当属正确。亚和公司上诉要求保证金予以没收，依据不足，本院不予采纳。刘兆沛亦应按照合同约定向亚和公司支付租赁合同履行期间其拖欠的租金、物业管理费及水、电等费用。考虑到2017年6月5日，因亚和公司未能提供办理有效营业证照所需的相关材料导致刘兆沛被相关职能部门责令停止经营活动，故自该日起刘兆沛欠付的租金及物业管理费应予以酌情核减。一审法院酌情认定刘兆沛尚需向亚和公司支付租金1,030,000元、物业管理费132,961.50元，并无不当，本院予以认同。亚和公司上诉要求刘兆沛全额支付占有房屋期间的租金及物业管理费，本院不予采纳。

关于亚和公司上诉主张的刘兆沛逾期支付租金等费用的违约金。根据租赁合同约定，刘兆沛2017年3月的租金及物业管理费应于2017年2月25日前支付。虽然当时亚和公司因未能协助刘兆沛办理涉案房屋所在地的营业执照而提供了他处地址用于刘兆沛办理营业执照，为此亚和公司亦向刘兆沛出具了承诺书，但鉴于当时刘兆沛尚能正常使用涉案房屋，并于2017年4月开始试营业直至2017年6月5日被责令停止营业，故刘兆沛理应就其拖欠的2017年3月至2017年6月5日期间的租金、物业管理费等费用承担相应的违约责任。一审法院以刘兆沛行使不安抗辩权为由，全额免除其承担拖欠租金等费用的违约责任，依据不足，本院依法予以纠正。亚和公司上诉要求刘兆沛就其拖欠的全部期间之租金等费用承担违约责任，与事实不符，本院不予支持。至于违约金的具体数额，结合合同关于逾期付款违约金的约定、租赁合同的履行情况以及双方各自的过错等本案实际情况，本院酌情认定刘兆沛承担其逾期支付2017年3月至2017年6月5日期间的租金、物业管理费的违约金16万元。

关于亚和公司主张的免租期租金。因租赁合同对于提前解约时，应否支付免租期租金未作出约定，且导致双方租赁合同未能继续履行系亚和公司根本违约所致，故亚和公司在合同解除后要求刘兆沛支付免租期租金，既无合同依据，亦无法律依据，故本院不予支持。一审法院认定由刘兆沛向亚和公司支付部分免租期租金，认定有误，本院依法予以纠正。

关于刘兆沛主张的装修及设施设备投入等损失，因涉案房屋已由亚和公司收回后另行出租使用，该房屋已不具备鉴定条件，其装修损失无法通过司法鉴定程序予以确认，故一审法院依据刘兆沛提交的各项装修合同及付款凭证等相关证据材料，结合租赁合同解除的过错责任、装修折旧等因素，酌情认定由亚和公司赔偿刘兆沛该部分损失共计3,193,997元，本院予以认同。刘兆沛上诉要求全额赔偿该部分损失，依据不足，本院不予采纳。亚和公司关于合同解除系刘兆沛违约所致，其不应赔偿装修损失的上诉意见，本院亦不予采纳。关于刘兆沛上诉称，装修设计费、仿真植物、镜框、台湾定制壁纸、音响、进口北欧鹿、装饰镜、面团盒、装饰书等损失客观存在，也应予以赔偿。虽然刘兆沛补强提交了设计费发票以及现场照片等证据，可以佐证仿真植物、壁纸等上述物品确实在拍摄当时均在房屋现场，但由于除壁纸外，其他物品均属于可移动物品，而双方最终清理现场物品形成的清单上并没有该部分物品，双方对于刘兆沛何时撤场、如何撤场也讲法不一，故刘兆沛以亚和公司损坏物品为由要求予以赔偿，依据不足。至于壁纸，从刘兆沛提供的现场照片显示涉案房屋的部分墙壁确实有壁纸类装饰，但对于具体装饰部位及数量则难以通过照片确定；而刘兆沛主张的壁纸损失为38.3万元，但其仅提供了发票复印件，亦未能提供任何付款凭证。考虑到刘兆沛主张的损失关于房屋装修合同产生的装修费用达101万元，该装修合同约定包工包料，而该部分费用一审法院已计入损失，故对于该壁纸费用，一审法院因证据不足未予以计取，并无不当，本院予以认同。至于设计费28万元，刘兆沛虽然在二审中补强了设计费发票，但对于该笔大额费用的支付，其同样未能提供任何支付凭证，故一审法院对此未予支持，亦无不当。关于人员工资、员工宿舍、营销等费用，均系刘兆沛的经营成本，刘兆沛上诉要求将该部分费用作为租赁合同解除的损失由亚和公司进行赔偿依据不足，本院不予采纳。

综上，亚和公司与刘兆沛的上诉主张，本院均部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初14212号民事判决第一、二、五项；

二、撤销上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初14212号民事判决第三、六、七项；

三、变更上海市长宁区人民法院（2018）沪0105民初14212号民事判决第四项为“上海亚和投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还刘兆沛房屋租赁保证金600,000元、物业管理费和公共事业费保证金103,315元（该费用先冲抵本判决第二项费用）"；

四、刘兆沛应于本判决生效之日起十日内向上海亚和投资管理有限公司支付逾期支付2017年3月1日至2017年6月5日期间租金、物业管理费的违约金人民币160,000元；

五、驳回上海亚和投资管理有限公司的其余本诉诉讼请求；

六、驳回刘兆沛的其余反诉诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉财产保全费5,000元，由上海亚和投资管理有限公司负担4,102.76元，刘兆沛负担897.24元。反诉财产保全费5,000元，由上海亚和投资管理有限公司负担2,606.81元，刘兆沛负担2,393.19元。本诉案件受理费46,121.60元，由上海亚和投资管理有限公司负担33,460元，刘兆沛负担12,661.60元。反诉案件受理费减半收取37,597.76元，由上海亚和投资管理有限公司负担16,179.76元，刘兆沛负担21,418元。

二审案件受理费人民币107,718.61元，由上海亚和投资管理有限公司负担43,383.38元，刘兆沛负担64,335.23元。

本判决为终审判决。

审判长　毛　焱

审判员　蒋庆琨

审判员　钱文珍

二〇二〇年二月十四日

书记员　熊　洋