上海华环实业有限公司与上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷上诉案

(2013)沪二中民二(民)终字第257号

上诉人(原审原告、反诉被告)上海华环实业有限公司。

法定代表人金某某。

委托代理人朱秀琴，北京市天达律师事务所上海分所律师。

被上诉人(原审被告、反诉原告)上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司。

法定代表人胡某某。

上诉人上海华环实业有限公司(以下简称华环公司)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第844号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2013年2月17日公开开庭审理了本案。上诉人华环公司的委托代理人朱秀琴到庭参加诉讼。被上诉人上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司(以下简称麒龙公司)经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，上海市祁连山路XXX号房屋(以下简称系争房屋)系华环公司所有房屋。2009年9月2日，华环公司与麒龙公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：华环公司将系争房屋1-2楼建筑面积11600平方米出租给麒龙公司，由麒龙公司开办酒店用品市场，麒龙公司不得整体转租给他人，但可以分割商铺对外出租。合同期限为12年，自2008年11月1日起至2020年10月31日止，华环公司同意在麒龙公司进场时给予麒龙公司四个月的免租期(2008年11月1日至2009年2月28日止)，麒龙公司租用房屋第一年至第三年的租金为每年人民币(以下币种均为人民币)320万元，以后逐年递增。合同签订之日起，麒龙公司支付押金50万元(押金不付利息)，进场装修时付半年租金160万元，下半年租金于2009年8月31日之前付160万元，以后付款以每年的2月28日之前付半年，8月31日之前再付半年房租，先付后用的原则，按时付给华环公司，逾期支付，每逾期一天则需按未交租金的0.5%支付滞纳金。华环公司负责消防设施的改造，做到消防设施的验收合格，由消防部门颁发具有法律效力的合格文书为准，麒龙公司愿意提供华环公司整改消防设施费用30万元，补偿付款时间在签订本合同之日，由麒龙公司支付给华环公司，不足部分由华环公司负责。麒龙公司在装修铺位时按设计单位设计消防单位认可的图纸施工，并在华环公司整改消防设施时给予方便。华环公司提供符合消防安全标准的消防设施并承担所产生的费用，同时向麒龙公司提供消防设施位置平面图，如因消防设施和通风设施不符合消防部门而影响麒龙公司经营的华环公司应承担责任。如市场开业后华环公司对消防设施整改的手续不完备，消防部门验收不合格而引起麒龙公司的经济损失由华环公司负责。在本合同有效期内，若遇特殊情况，一方要求提前终止合同的，必须提前三个月书面通知对方，双方就本合同的变更或解除事项达成书面协议后，方可确认对本合同的变更和解除。双方未经协商或协商无效，任何一方单方面违约，改变合同或终止合同，则守约方除不对违约方作任何赔偿外，还应追究违约方对守约方的经济赔偿。合同终止时，麒龙公司应将场地属麒龙公司的货物清运搬空，麒龙公司的隔断装潢属麒龙公司，设施设备属于华环公司的，麒龙公司不得拆除，并经华环公司确认，如有损坏，修复费用由麒龙公司支付。本房屋二楼由华环公司装修成商铺，如麒龙公司需要可根据麒龙公司铺位规划设计适当改造，合同到期后二楼装潢铺位仍归华环公司所有。在租赁期间，麒龙公司擅自解除合同的，应向华环公司支付二个月的租金作为违约金，若支付的违约金不足以抵付华环公司损失的，麒龙公司应负责赔偿。

合同订立后，华环公司按约交付房屋，麒龙公司支付了押金50万元，进入系争房屋，进行隔断后开始对外招租并经营酒店设备。房屋的二楼则按合同约定，由华环公司装修成商铺。

2010年8月6日，麒龙公司向华环公司发出《商请提前解除房屋租赁合同的函》，称“开办酒店用品市场，至今已有近两年时间。在这近两年的租赁时间内，由于各种原因造成本公司招商十分困难，客源稀少，商户经营不佳，拖欠租金，本公司亏损严重，至今亏损总额已达600万元左右。但即使在这样困难的情况下，本公司仍恪守信用，按时支付贵公司租金，至2010年8月底累计支付租金480万元，押金50万元，完善消防设施费用30万元。鉴于目前商户计划全部退租撤离，本公司确实无法继续经营，无力继续承受亏损，为避免给贵公司及市场后继招商造成不利影响，因此商请贵公司提前解除《房屋租赁合同》，合同履行至2010年8月底结束。”信函同时提出解除合同善后的解决方案。2010年8月16日，华环公司复函。2010年8月20日麒龙公司再次发出《解除<房屋租赁合同>告知函》。

2010年8月28日，华环公司与麒龙公司签订《协议书》，约定：华环公司与麒龙公司于2008年9月签订祁连山路XXX号XXX-XXX楼11600平方米房屋的租赁合同，由麒龙公司开设酒店用品市场，合同期为12年。但麒龙公司经营不到2年时间，由于经营业绩不佳，造成市场严重亏损，麒龙公司已无法继续经营下去，目前市场内部客户已全部撤走，故麒龙公司主动提出提前解除2008年9月签订的房屋租赁合同。双方就租赁合同解除的补偿和赔偿的要求至今无法达成共识，鉴于麒龙公司已将租赁的房屋清场结束，为减少经济损失，经协商达成如下合意：

1、经双方协商于2010年8月28日麒龙公司租赁华环公司11600平方米的房屋按市场现状移交给华环公司。麒龙公司将在2010年9月1日起停止支付华环公司租赁费；。

2、经济纠纷事宜的处理，在麒龙公司要求提前终止2008年9月签订的租赁合同期间，双方都提出要求对方补偿或赔偿的意见，具体内容按双方书面发给对方的函为依据。如：麒龙公司要求华环公司补偿市场装修费用，消防补偿费以及减免违约金事宜，华环公司要求麒龙公司赔偿签订租赁合同时4个月的免期租金，赔偿消防整改费用，按合同规定的二个月的违约金和麒龙公司推迟支付租金的滞纳金以及提前终止合同损失赔偿2个月的租金事宜，详尽内容以双方的信函为准。按2008年9月签订的租赁合同的第三条第一款和合同第六款各款进行协商，协商不成诉讼于法院调解，调解不成由法院裁决。

3、本协议签订后，甲乙双方在2008年9月签订的房屋租赁合同解除。本协议的签订不影响麒龙公司单方要求解除合同的性质，经济赔偿及本协议未涉及的其他事宜，仍以原租赁合同为依据。

4、本协议签订后，麒龙公司在系争房屋内经营期间及今后发生的债权债务由麒龙公司承担负责处理；。

……6、本协议签订时，双方同时办理移交手续。麒龙公司按市场现状移交给华环公司，签署本协议视为已办理完移交手续。……。

上述协议签订后，麒龙公司离开系争房屋，双方仍未就协议解除后的事宜达成合意，2010年9月15日，华环公司委托律师向麒龙公司发出《关于要求协商赔偿经济损失事宜的函》，未果。华环公司遂向法院提起诉讼，请求法院判令：1、麒龙公司支付违约金533,333元；2、麒龙公司赔偿超过违约金部分经济损失3,503,333元。原审审理中，华环公司增加诉请要求麒龙公司支付滞纳金，按约定的租金金额，计算两个月为533,333元，第2条诉请中要求麒龙公司赔偿的经济损失中再减去一个月免租损失和一个月的空租损失，减去金额为533,333元。麒龙公司提起反诉，请求判令华环公司：1、返还押金50万元；2、返还消防改建费用30万元；3、返还租金110.9042万元；4、返还投入租赁房屋内的装潢材料(如华环公司同意利用，则折价补偿，暂估价100万元)。

原审审理中，华环公司与麒龙公司确认麒龙公司于2008年9月1日支付押金20万元、2008年9月4日支付80万元(含消防30万元)、2008年(具体日期不详)40万元、2008年11月5日50万元、2008年11月13日50万元、2009年10月16日100万元、2009年12月2日40万元、2010年1月5日20万元、2010年4月29日50万元、2010年5月17日110万元。

原审法院认为，华环公司与麒龙公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，符合法律规定，应为有效，合同双方应按约定行使权利、履行义务。华环公司按约交付了系争房屋，麒龙公司也承租房屋后用于招商经营酒店设备，嗣后，因经营不善，麒龙公司向华环公司发函要求提前解除合同，经磋商，双方签署了解除合同协议书，根据协议书约定，租赁合同于2010年8月28日解除，同时办理完毕移交手续，但双方在解除协议中也明确约定相关的赔偿事宜仍按原合同的约定进行协商。嗣后，双方就赔偿事宜多次进行协商，均未果。从双方解除协议的磋商过程分析，显然属麒龙公司方原因导致合同解除，应认定系麒龙公司单方违约，麒龙公司应当承担相应的违约责任。根据合同关于违约责任的约定，任何一方违约应当支付给对方二个月的租金作为违约金，故华环公司要求麒龙公司支付两个月租金作为违约金的诉讼请求，符合法律规定，法院应予准许。根据双方关于解除协议的往来信函及解除协议约定内容分析，双方在履约过程中麒龙公司确实存在延付租金的事实，华环公司也向麒龙公司主张相关滞纳金的支付责任，该主张亦符合法律规定，法院应予支持，但是双方约定的滞纳金计算标准显然过高，麒龙公司提出降低的请求，符合法律规定，法院予以酌减，按照银行同期贷款利率的3倍计算。关于华环公司经济损失的诉讼请求，其中消防装修损失，按照合同约定由华环公司实施工程，在合同解除后，该部分权属和利益仍然归属于华环公司，故华环公司要求麒龙公司进行补偿，缺乏法律和合同依据，也不符合租赁关系的特征和市场惯例；4个月免租期租金之损失，系其在签订租赁合同与麒龙公司达成的合意，双方并未就如任何一方单方违约而改变该意思表示作出约定；空关期的房屋租金之损失，麒龙公司就其经营不善向华环公司提出解除合同本身就是为了防止扩大各自的经济损失，华环公司与其提前解除协议的合意，显然表明华环公司对阻止该损失扩大之要约的承诺，而且根据合同约定，协议签订即视为房屋交接，系争房屋转移至华环公司占有、使用，其风险随之也转移至华环公司；华环公司的上述主张均不符合法律规定，法院难以支持。关于反诉，在解除合同后，华环公司应当将押金返还给麒龙公司，双方亦未在合同中约定如果麒龙公司违约对押金予以处分，故麒龙公司要求华环公司返还押金的诉讼请求，符合法律规定，法院予以支持。根据合同约定，消防改造责任由华环公司承担，麒龙公司所支付的30万元系对华环公司的补偿，该30万元在转移至华环公司后，即视为华环公司对消防工程的投资，其性质并非麒龙公司对消防工程的出资，且该消防设备均为配合麒龙公司市场经营行为，华环公司亦不同意利用，故麒龙公司要求返还消防改建费的主张，缺乏事实和法律依据，法院难以支持。因麒龙公司单方违约而导致租赁合同解除，故麒龙公司在占有、使用房屋期间的租金应当由其支付，华环公司无理由予以返还，故法院对麒龙公司的该项诉讼请求不予支持。由于解除协议是因麒龙公司违约导致，故根据合同约定，守约方不对违约方作任何赔偿，故麒龙公司要求华环公司赔偿经济损失的诉讼请求法院难以支持，但根据合同约定，麒龙公司在系争房屋内所作的隔断装潢属麒龙公司，由于华环公司根据合同约定不予赔偿麒龙公司的损失，且其在审理中明确表示不再予以利用，故华环公司应将隔断返还麒龙公司，由于双方在合同中约定二楼商铺由华环公司装修，麒龙公司也未提供证据证明其进行改造，故隔断材料仅限一楼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海华环实业有限公司违约金(按租赁合同约定的租金标准计算二个月的租金)；二、上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海华环实业有限公司逾期支付租金的滞纳金，以合同约定的应付租金额为基数，按中国人民银行同期贷款利率的三倍，自合同约定的应付租金而未付租金之日起计算至其实际支付之日止；三、对上海华环实业有限公司的其余诉讼请求不予支持；四、上海华环实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司押金50万元；五、上海华环实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内返还上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司在上海市祁连山路XXX号一楼房屋内的隔断；六、对上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司的其余反诉诉讼请求不予支持。本案财产保全费5,000元，由上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司负担。本案本诉受理费19,546元，由上海华环实业有限公司负担9,546元，由上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司负担10,000元；本案反诉受理费9,773元，由上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司负担6,000元，由上海华环实业有限公司负担3,773元。

华环公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，双方签订的租赁合同约定12年租期，华环公司给了麒龙公司4个月免租期，但麒龙公司实际只承租了1年10个月，麒龙公司应按未履行的合同期限赔偿免租期损失，华环公司现主张3个月免租期损失80万元，公平合理；麒龙公司擅自解除合同没有提前3个月通知，导致系争房屋空置，麒龙公司应赔偿房屋空置费；麒龙公司承租系争房屋后进行了装修，华环公司为此进行消防改建，花费了137万元，现麒龙公司提前解除合同，应赔偿消防改建费用；租赁合同约定合同终止时麒龙公司应将场地内货物清空，隔断装潢属麒龙公司，根据该约定，麒龙公司应在双方交接房屋时搬空，但实际上麒龙公司没有将装潢隔断搬空，原审中华环公司要求麒龙公司自行搬走隔断装潢，但麒龙公司拖延两年没有搬走，应视为麒龙公司已经放弃装潢隔断的所有权，原审法院判决华环公司返还隔断，既无法执行也与合同约定及租赁合同履行商业惯例相悖，即使麒龙公司主张装潢隔断所有权成立，也应当由麒龙公司自行拆除，并承担拆除费用，原审法院若认定装潢隔断归麒龙公司所有，则应当支持华环公司主张的空置费，原审法院适用法律不当，判决有失公平，要求撤销原审判决，依法改判支持华环公司原审中的诉讼请求，驳回麒龙公司原审中的反诉请求。

被上诉人麒龙公司未作辩称。

本院经审理查明，2008年9月2日，华环公司与麒龙公司签订《房屋租赁合同》一份，原审法院其余认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，华环公司与麒龙公司于2008年9月2日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按照合同约定履行自身的义务。合同履行中，因麒龙公司的原因，双方提前解除了租赁合同，并办理了房屋移交手续。华环公司以麒龙公司违约为由要求麒龙公司按照合同约定支付两个月租金作为违约金，依法有据，应予支持。因麒龙公司存在延期支付租金的情况，华环公司主张滞纳金，符合相关规定，原审法院基于双方约定的滞纳金计算标准过高且麒龙公司请求降低，对滞纳金计算标准酌减为按照银行同期贷款利率的3倍，并无不妥。租赁合同中免租期的约定构成合同双方的权利义务，双方应严格遵守。由于租赁合同是以使用、收益标的物为目的继续性合同，合同性质决定了合同解除不能溯及既往，麒龙公司因免租期所享用标的物的利益是不能返还的，虽然因麒龙公司违约导致租赁合同解除，但在麒龙公司已经按照合同约定承担相应违约金的情况下，华环公司上诉要求麒龙公司支付3个月免租期损失，理由不能成立，本院难以支持。同样，在租赁合同中双方对擅自解除合同的违约责任约定为支付两个月的租金作为违约金，在双方已经解除合同并移交房屋，而原审法院也已判决麒龙公司承担违约金的情况下，华环公司现仍主张由麒龙公司赔偿房屋空置费，本院不予支持。租赁合同约定，消防设施改造及相关费用由华环公司负责，现租赁合同提前解除，相关权益仍应归华环公司所有，在双方已完成房屋移交的情况下，华环公司上诉要求麒龙公司赔偿消防改建费用，缺乏依据，原审法院不予支持，亦无不妥。虽然租赁合同约定隔断装潢属于麒龙公司，但租赁合同解除后麒龙公司是按现状将房屋移交给华环公司的，并未就隔断进行拆除，可视为麒龙公司已经放弃对隔断的权益，虽然麒龙公司原审中反诉对隔断提出主张，但在华环公司明确表示不再利用隔断装潢的情况下，麒龙公司仍未及时拆除相应隔断，鉴于双方租赁合同早于2010年8月28日就已经解除，从平衡双方权利义务角度出发，在麒龙公司无需承担空置费的情况下，其对隔断装潢的主张也不应获得支持。原审法院判决华环公司将隔断返还麒龙公司欠妥，本院予以调整。华环公司其余上诉请求理由不能成立，本院均不应支持。麒龙公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条之规定，判决如下：

一、维持上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第844号民事判决主文第一、二、三、四项；。

二、撤销上海市普陀区人民法院(2012)普民四(民)初字第844号民事判决主文第五、六项；。

三、对上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司的其余反诉请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉受理费人民币19,546元，由上诉人上海华环实业有限公司负担人民币9,546元，由被上诉人上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司负担人民币10,000元；反诉受理费人民币9,773元，由上诉人上海华环实业有限公司负担人民币3,773元，由被上诉人上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司负担人民币6,000元，财产保全费人民币5,000元，由被上诉人上海麒龙酒店用品市场经营管理有限公司负担。二审案件受理费人民币19,546元，由上诉人上海华环实业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审　判　长刘海邑

代理审判员秦　忠

代理审判员高　胤

二○一三年四月二十二日

书　记　员邱静静