康宇等与房屋租赁合同纠纷民事二审案件民事判决书

(2022)沪02民终881号

上诉人(原审原告、反诉被告)：上海美蓝艺术文化发展有限公司，住所地上海市宝山区美丹路某某某某。

法定代表人：赵丽，董事长。

委托诉讼代理人：朱允功，公司员工。

上诉人(原审被告、反诉原告)：康宇。

委托诉讼代理人：张孝伟，上海治学律师事务所律师。

原审第三人：上海欣隽美发设计有限公司，住，住所地上海市宝山区美丹路某某某某/d法定代表人：付界铭，执行董事。

上诉人上海美蓝艺术文化发展有限公司(以下简称“美蓝公司”)因与上诉人康宇，原审第三人上海欣隽美发设计有限公司(以下简称“欣隽公司”)房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2021)沪0113民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年1月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

美蓝公司上诉请求：撤销一审判决，支持美蓝公司全部诉讼请求，驳回康宇全部反诉请求。事实与理由：一、美蓝公司与康宇于2019年8月31日就上海市宝山区XX路XX号XX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订了租赁合同。康宇将系争房屋出租给美蓝公司用于经营教育培训。美蓝公司经康宇同意投入大量资金对系争房屋进行装修，并搭建了阁楼。因2020年年初出现了新冠疫情，美蓝公司作为校外少儿培训机构，遵照政府规定，疫情期间不得开展校外少儿培训业务。故美蓝公司与康宇协商，希望康宇履行减免三个月房租的政策性义务，协助美蓝公司渡过难关。康宇坚决表示减免三个月租金不行，但可以解除租赁合同。合同解除后，保留阁楼等装修，待有后续租户三方共商对美蓝公司的补偿问题，并约定若未经美蓝公司同意，擅自拆除装修与设置，由康宇承担赔偿责任。美蓝公司迫于当时严重的经济困境，无奈接受了该解除合同方案。后康宇绕过美蓝公司，与欣隽公司以高于美蓝公司租金的条件另行签订了租赁合同。事实上，康宇达到了占有美蓝公司搭建的阁楼、楼梯、消防设施及空调设备等增收租金的盈利目的，应向美蓝公司支付相应代价。而康宇未经美蓝公司同意，擅自拆除其他装修，依约应承担赔偿责任。美蓝公司除了为构建阁接、楼梯、消防及安装空调装修等支付人民币147，700.30元(以下币种均为人民币)外，另外支付了约11万元的租金及物业管理费，是美蓝公司创建营业条件的建造成本及维护成本。而康宇通过解约，又另行签约将该营业条件转变成出租条件，康宇因此获益。康宇占有美蓝公司建造的阁楼、楼梯、消防设施空调装修等而产生的长久性收益价值远远超过美蓝公司主张的材料价值，而一审法院酌情判令康宇支付美蓝公司70，000元，明显低于美蓝公司实际损失，显失公平。二、一审判决判令美蓝公司支付2020年5月1日至2020年8月31日房屋占有使用费及物业费缺乏依据。美蓝公司因不可抗力已于2020年4月30日向康宇递交了解除租赁合同通知书，且于解除当日向康宇返还了系争房屋的钥匙。美蓝公司系合法解除并积极处理解除后续事实，系康宇拒不配合。康宇诉请2020年5月1日至2020年8月31日的房屋占有及使用费及物业费没有事实和法律依据。一审判决酌定支持康宇10，000元房屋占用费及物业费亦没有事实和法律依据。

康宇辩称，租赁合同因美蓝公司违约而解除，美蓝公司应向康宇承担违约责任，故相关费用应由美蓝公司自行承担。请求二审法院驳回美蓝公司的上诉请求。

康宇上诉请求：撤销一审判决，支持康宇全部反诉请求，驳回美蓝公司全部诉讼请求。事实与理由：一、本案系美蓝公司要求提前解除合同，美蓝公司构成违约，按合同约定应支付一个月的租金作为违约金。二、根据合同约定，合同终止时，美蓝公司必须恢复房屋原状。合同签订后，康宇将系争房屋交付给美蓝公司。2020年4月30日，美蓝公司单方面提出要求解除租赁合同，待双方找到新的租户，康宇暂时保留其装修，但并未同意美蓝公司上述要求。若一审法院认为合同已由美蓝公司通知而解除，则恢复原状、拆除装修的义务主体也非康宇，美蓝公司应及时将装修拆除以利于康宇继续向他人出租。鉴于美蓝公司未及时将系争房屋恢复原状，康宇于2020年10月1日才与新的租户即欣隽公司建立租赁关系，导致康宇损失五个月房租80，000元。三、因美蓝公司未将系争房屋恢复原状，康宇为了拆除美蓝公司遗留的装修，花费拆除费合计73，500元。该费用理应由美蓝公司承担。四、一审庭审中，欣隽公司陈述其租赁后是空房交付，里面所有的装修均是其自行请装修公司设计和装修完成，包括阁楼、消防设施等都是按照美发公司的设计风格进行装修的，而美蓝公司是做教育培训的，系争房屋现有照片可证明根本不存在使用美蓝公司遗留装修设施的事实。一审判决判令康宇赔偿美蓝公司经济损失缺乏法律和事实依据。

美蓝公司辩称，租赁合同因不可抗力而解除，并非美蓝公司违约而解除，美蓝公司无需承担违约责任。康宇已将系争房屋另行租给欣隽公司，并利用美蓝公司的装修获得巨大利益，故应赔偿美蓝公司相应的经济损失。请求二审法院驳回康宇的上诉请求。

欣隽公司未作答辩。

美蓝公司向一审法院起诉请求：1．判令康宇赔偿美蓝公司经济损失147，700.30元；2．判令康宇返还美蓝公司履约保证金16，000元。

康宇向一审法院反诉诉请：1．判令美蓝公司支付违约金16，000元；2．判令美蓝公司支付免租期的2个月租金32，000元；3．判令美蓝公司支付2020年5月1日至2020年8月31日的房屋占有费64，000元；4．判令美蓝公司支付原装修拆除费73，500元；5．判令美蓝公司支付2020年5月1日至2020年8月31日的房屋物业费用11，200.4元。

一审法院认定事实：2019年8月31日，康宇(甲方)与美蓝公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，建筑面积199.93平方米。甲乙双方约定租赁期限自2019年9月1日自2024年8月31日止。乙方承诺租赁该房屋作为经营办公，书画交流，艺术培训使用。免租期为2个月，于2019年9月1日至2019年10月31日。第1年，于2019年11月1日至2022年10月31日，租金16，000元每月，付三押一。乙方于本合同签订之日，向甲方支付履约保证金，计16，000元，租赁期满，或合同提前解除，如无商品投诉等其他扣除因素，在乙方退租搬离后5天内，甲方将履约保证金全额返还乙方(不计息)。在租赁期内，未经甲方同意，乙方中途退租或者违反本合同约定，已付租金及履约保证金甲方不予退还。

上述合同签订后，美蓝公司按约支付了租金和保证金。一审庭审中，双方确认租金支付至2020年4月30日。合同签订后，美蓝公司对系争房屋进行了装修，安装了消防系统并搭建二层钢结构阁楼。其中消防工程造价为13，000元，钢结构工程造价为27，300元。此外，上海XX集团有限公司出具说明，系争房屋的2019年9月1日至2020年4月30日的物业费用共22，400.8元已经全部由租客美蓝公司缴清。

2020年4月24日，美蓝公司向康宇发出《租赁合同解除通知》，内容为由于爆发新冠肺炎疫情，有关部门采取了相应疫情防控措施，美蓝公司长期无法开展线下培训，新冠疫情属于不可抗力，因此通知康宇，自2020年4月30日起解除双方就系争房屋签订的租赁合同，请于2020年4月30日至该处房屋处收回房屋钥匙并由贵方或者新承租方退还我方原缴纳的房屋履约保证金16，000元，为便于双方减少损失，双方共同找到新的承租方，我方暂时保留其装修，待找到新的承租方后再一起协商装修补偿等事宜。

2020年8月25日，康宇、李某(甲方)与付界铭就系争房屋签订《租赁合同》，租赁期限从2020年8月25日起至2025年8月24日，租金1.8万元每月。

一审庭审过程中，一审法院要求双方共同至系争房屋所在地确认美蓝公司遗留下的装修情况，但康宇一方没有到场，经美蓝公司到场查看，发现现租户正在使用的属于美蓝公司的装修主要有：阁楼及楼梯、空调、消防等。一审法院要求欣隽公司提供其对阁楼及楼梯、消防等进行装修安装的证据，其在规定的时间内未提供证据予以证明。关于空调，美蓝公司认为空调是从上一个租户小爱星培训机构的严舒舒那里受让的，共花费25，000元，并提供严舒舒的个人证词和微信聊天记录为证。康宇认为，该空调为开发商配置，并提供《商品房预售合同》为证，针对该说法，美蓝公司认为，开发商配置的空调已经拆除，并提供美兰XX公司的会议纪要为证。

为证明康宇将系争房屋内美蓝公司的装修予以拆除，康宇提供与上海XX中心的建筑装饰装修室内外拆除工程施工合同和收据为证，一审审理过程中，一审法院要求上海XX中心的工作人员到场说明拆除过程，但该工作人员无法说明是否拆除过系争房屋内的阁楼等设施。

一审法院认为，本案的争议焦点有二，一是美蓝公司对于康宇与美蓝公司之间的租赁合同的解除是否应该承担违约责任。法院认为，疫情属于不可抗力，美蓝公司不需要承担违约责任。二是康宇是否使用了美蓝公司的装修，从本案查明的事实来看，康宇保留了美蓝公司的阁楼及消防设施、空调等设施并交给欣隽公司继续使用的可能性较高，其余装修应该是由康宇自行拆除的。

关于本诉部分，康宇应该在其保留装修的部分对美蓝公司合理补偿，法院酌情确定为50，000元。此外，对于美蓝公司的其余装修，康宇自行拆除，也应该予以合理赔偿，法院酌情确定为20，000元。关于16，000元履约保证金，康宇主张已经冲抵了美蓝公司应支付的物业费，而美蓝公司仅能提供其支付6，400.8元物业费的支付记录，按照物业公司提供的证明，美蓝公司共支付物业费22，400.8元，故法院认为康宇的说法具有可信度，该履约保证金不需再返还。

关于反诉部分，关于违约金的主张，法院不予支持。关于免租期租金，因美蓝公司对合同的解除并无过错，故无需支付免租期租金。关于2020年5月1日至2020年8月31日的房屋占有使用费和物业费，因美蓝公司确实遗留了部分装修在系争房屋，后由康宇予以拆除，且该房屋占有使用费为康宇的实际损失，即使美蓝公司不承担违约责任，也应该分担康宇的实际损失，故法院酌情确定美蓝公司应支付康宇房屋占有使用费和物业费10，000元。关于拆除费，美蓝公司已经向康宇表明如果下一个租客不需要装修，其可以自行拆除，但是康宇未让美蓝公司拆除，而是自行拆除了装修，应该自行承担该部分费用，因此对其要求拆除装修费的主张法院不予支持。

一审法院判决：一、康宇于判决生效之日起十日内支付上海美蓝艺术文化发展有限公司经济损失70，000元；二、上海美蓝艺术文化发展有限公司于判决生效之日起十日内支付康宇房屋占有使用费和物业费10，000元；三、驳回上海美蓝艺术文化发展有限公司和康宇的其余诉请。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照2017年《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

二审中，当事人没有提供新的证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。

本院认为，美蓝公司、康宇就系争房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。合同履行期间，适逢新冠疫情，鉴于美蓝公司承租系争房屋用于开办线下少儿教育培训机构，故美蓝公司为了响应国家抗击疫情之号召，在疫情期间无法进行正常经营活动，合同目的不能实现。故一审法院认为涉案租赁合同适用不可抗力而解除，合同当事人双方均不承担违约责任并无不妥。康宇上诉认为涉案租赁合同因美蓝公司违约而解除，美蓝公司应承担违约责任，缺乏事实依据，本院不予采信。美蓝公司承租系争房屋后对系争房屋进行了装修并添置了必要的设施设备，但美蓝公司尚未正式经营即遭遇新冠疫情爆发，合同因无法继续履行而解除，从一审法院查明之事实，可以认定康宇保留了美蓝公司的阁楼、消防设施及空调等设施设备，并将系争房屋另行租赁给欣隽公司继续使用，故美蓝公司对系争房屋的添附可视为损失并由美蓝公司、康宇合理分担。鉴于本案实际情况，一审法院本着公平原则，判令康宇酌情补偿美蓝公司70，000元并无不当。基于上述理由，关于2020年5月1日至2020年8月31日期间系争房屋的适当空置费用及物业费亦可作为康宇之损失，而由美蓝公司、康宇共同分担，故一审法院酌情判令美蓝公司补偿康宇房屋使用费和物业费10，000元亦无不妥。

综上所述，美蓝公司、康宇的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费6，508元，由上海美蓝艺术文化发展有限公司负担1，992.51元，康宇负担4，515.49元。

本判决为终审判决。

审 判 长 丁康威

审 判 员 周刘金

审 判 员 刘海邑

二〇二二年二月十四日

法官助理 张 煜

书 记 员 项 蓉