北京新创磐田工程技术有限公司诉段会昆房屋租赁合同纠纷案

北京市通州区人民法院

民事判决书

(2017)京0112民初25343号

　　原告(反诉被告)：北京新创磐田工程技术有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业区零号区22号。

　　法定代表人：李旸，市场总监。

　　委托诉讼代理人：李俊鸽，天津融耀律师事务所律师。

　　被告(反诉原告)：段会昆。

　　委托诉讼代理人：任立成，北京通特律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：张绍忠，北京罗斯律师事务所律师。

　　原告北京新创磐田工程技术有限公司(以下简称新创磐田公司)与被告段会昆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新创磐田公司的委托代理人李俊鸽、法定代表人李旸，被告段会昆及其委托代理人任立成、张绍忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称　　原告(反诉被告)新创磐田公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认解除新创磐田公司与段会昆签定的《北京市房屋租赁合同》；2.判令段会昆返还新创磐田公司自2017年7月28日至2017年9月28日期间的租金17474元、押金8737元；3.判令段会昆给付新创磐田公司违约金8737元；4.段会昆支付新创磐田公司装修损失费用32690元；5.由段会昆承担本案诉讼费。事实和理由：2015年7月28日，新创磐田公司与段会昆签定《北京市房屋租赁合同》，合同约定新创磐田公司承租段会昆所有的位于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地1某商业办公楼13层×号房屋一套。同时约定：租赁期间为2015年7月29日至2018年7月28日，租期三年；租金为每月8737元；免租期为2015年7月29日至2015年9月28日；付款方式为押一付十二个月；违约责任为因段会昆原因无法继续履行的，在新创磐田公司结清使用该房屋期间的各项费用的前提下，段会昆所交付的房租按日结算，段会昆应退还新创磐田公司已经支付但没有使用的租金和押金，并赔偿新创磐田公司相当一个月租金的违约金及新创磐田公司全部装修费用。同时，双方签订《补充协议》约定合同期内，前两年不递增，第三年起递增，新创磐田公司在下一年度支付租金时，需提前30日内付款。合同签订后，双方依约履行。至2017年7月19日，新创磐田公司接到段会昆电话，被告知新创磐田公司已经违约，段会昆要求按照合同约定终止合同，并办理退房手续。新创磐田公司自合同签订之后，一直按照合同约定付款，不存在违约情形，但新创磐田公司同意解除合同。新创磐田公司认为系段会昆原因无法继续履行合同，段会昆应承担违约责任。故诉至法院。

　　被告(反诉原告)段会昆辩称，同意解除合同，不同意新创磐田公司的其他诉讼请求。根据双方签定的《北京市房屋租赁合同》约定，新创磐田公司在装修使用的过程中，对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得段会昆的同意。新创磐田公司在承租期内不得将其承租的区域转租第三方或转借本房屋或自称与第三方合署办公，新创磐田公司未经段会昆允许擅自拆改、改变、改动房屋的内部结构，损坏房屋的设备、设施不及时修复的，段会昆有权单方解除合同。新创磐田公司使用房屋的过程中未经段会昆同意擅自改变位置在承重墙上打空调孔，并且悬挂与其他单位合署办公的标牌，已经违反了合同约定，构成违约，无权享受免租期待遇，段会昆提出解除合同符合合同约定。故段会昆提出反诉请求如下：1.判令新创磐田公司立即腾退租赁房屋；2.新创磐田公司按照每日每平方米6.5元的标准支付自2017年7月29日至实际腾退之日的租金；3.新创磐田公司赔偿段会昆两个月免租期损失17473元；4.反诉费用由新创磐田公司承担。

　　原告(反诉被告)新创磐田公司针对段会昆的反诉辩称，不同意段会昆的全部反诉请求。我方认为由于段会昆违约在先导致双方合同解除，我方在租赁期间并不存在反诉人所提及的所有的违约行为故不同意段会昆的反诉请求。

　　本院经审理认定事实如下：2015年7月28日，新创磐田公司(乙方)与段会昆(甲方)签定《北京市房屋租赁合同》，合同约定:一、房屋基本情况及用途1.1甲方同意将位于北京市通州区永顺镇北苑商务区东区商业金融、居住项目用地1某商业办公楼13层×号房屋在良好状态下出租给乙方。1.2承租区域的建筑面积为87.04平方米，承租区域作为办公使用。二、免租期为60天，自2015年7月29日至2015年9月28日止。乙方在免租期内免付租金。三、租赁期3.1租赁期自2015年7月29日起至2018年7月28日止，租期三年。四、租金(押金)支付方式4.1租金租金：每日每平米3.3元，每月8737元，每年104840元。4.2租金(押金)支付方式为押1付12个月，租金由乙方直接汇至甲方指定的银行账户。七、乙方的权利及义务7.4在装修和使用过程中，乙方对承租区域的主要结构及装置进行任何改动、改变或调整，应先征得甲方同意。7.8乙方在承租期内不得将其承担区域转租第三方或转借本房屋或自称与第三方合署办公。九、违约责任与合同终止9.1甲方有下列行为之一的，乙方有权单方面解除本合同并无需支付任何赔偿。9.1.3因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的房租按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于1个月房租的违约金及乙方全部装修费用(装修费用以乙方实际结算报告为准)。9.2乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无需退还乙方所付的押金。9.2.1乙方未经甲方书面同意，擅自拆、改、变动本房屋的内部结构，损坏本房屋的设备、设施不及时修复，或者改变房屋的使用性质、用途。9.2.4如因乙方原因提前解除合同。该合同还约定了其他内容。同日，双方还签定了《补充协议》，约定1.合同期内，前两年不递增，第三年起递增，递增幅度为日租金的5%，即人民币每天每平米3.465元；2.乙方在下一年度支付租金时，需提前30日内付款。合同签定后，段会昆将房屋交付新创磐田公司使用，新创磐田公司于2015年7月29日支付2015年9月29日至2016年9月28日期间的租金104840元、押金8737元及电费等共计113857元；于2016年7月4日支付2016年9月29日至2017年9月28日期间租金104840元。

　　庭审过程中，新创磐田公司主张段会昆要求涨房租并提出解除合同，其同意解除合同，但租赁合同系因段会昆原因解除，段会昆应承担违约责任，为证明其主张新创磐田公司提交了短信记录(内容主要为其与段会昆之间就合同是继续履行还是解除进行协商的过程)、录音光盘及文字材料以证明系段会昆提出解除合同；提交了《空调工程承包合同》、空调报价单、转账凭证、施工合同、施工项目及价格表、转账凭证、银行明细以证明其装修费用。段会昆对此不予认可，主张系因新创磐田公司违反合同存在未经其允许进行装修、与第三方合署办公等违约行为，段会昆才提出解除合同，为证明其主张段会昆提交了照片予以证明。新创磐田公司认可照片的真实性，认可自2017年7月起其公司门口标牌公示新创磐田公司名称及案外人深圳市得益节能科技股份有限公司北京办事处字样，但其否认与该公司合署办公，并主张其与该公司系合作关系，将该公司北京办事处公示于其标牌之上只是为了提高知名度。另，新创磐田公司还主张其对租赁房屋进行装修亦经过段会昆允许，并提交了承诺书(显示段会昆为北京市通州万达广场B座1310房间业主，因装修需要，需拆除室内护栏，因拆除护栏造成的一切问题由业主自行承担，于大连一方物业管理有限公司无关，签署时间为2015年7月28日)予以证明。段会昆未能进一步提交任何证据对新创磐田公司该主张予以反驳。案外人深圳市得益节能科技股份有限公司则表示其与新创磐田公司系采购设备关系，对于新创磐田公司张贴其公司北京办事处字样一事并不知情，该公司并没有北京办事处，也没有常驻人员。段会昆对案外人深圳市得益节能科技股份有限公司的陈述不予认可。

　　审理过程中，新创磐田公司与段会昆于2017年9月25日自行进行租赁房屋交接，双方一致认可《北京市房屋租赁合同》的解除日期为2017年9月25日。经本院释明，新创磐田公司与段会昆均坚持不申请对租赁房屋的装修损失价值进行评估。

　　本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。对于段会昆关于新创磐田公司未经其允许擅自改变房屋结构、损害房屋设备的主张，依据不足，本院不予采信。关于新创磐田公司是否存在与第三人合署办公情形一项。首先，新创磐田公司认可其将案外人深圳市得益节能科技股份有限公司北京办事处字样与其公司名称一并公示张贴；其次，新创磐田公司与案外人深圳得益节能科技股份有限公司系合作关系，有利益往来，应认定双方具有利害关系，故对新创磐田公司的相关主张及深圳市得益节能科技股份有限公司的相关陈述，本院均不予采信。如上所述，段会昆关于新创磐田公司与第三方合署办公的主张具有合理性，本院予以采信。但是，双方签定的《北京市房屋租赁合同》中仅约定不得将房屋转租、转借或自称与第三方合署办公，关于该项违约情形下,段会昆是否享有行使单方解除合同的权利，约定不明。如上所述，新创磐田公司违约在先的情况下，段会昆提出解除合同，新创磐田公司同意解除合同，并表示不再要求继续履行，且双方自行进行了房屋交接。故本院认为，应视为双方协商一致解除合同，解除时间为2017年9月25日。现双方针对押金退还及装修费用赔偿未达成一致意见，本院认为依据公平原则，在双方协商一致解除合同的情况下，段会昆应退还新创磐田公司押金，装修损失应由本院根据新创磐田公司提交相关证据确认装修原始支出，结合折旧年限、双方过错等情形予以酌定。综上，对新创磐田公司要求段会昆返还租金的诉请，因其实际使用租赁房屋至2017年9月25日，故段会昆应退还新创磐田公司2017年9月26日至9月28日期间房屋租金，对于新创磐田公司的过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以核定。对新创磐田公司要求段会昆退还押金的诉请，本院予以支持。对新创磐田公司要求段会昆支付违约金的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。对新创磐田公司要求段会昆支付装修损失的诉请的合理部分，本院予以支持，对其过高请求，本院不予支持，具体金额由本院予以酌定。如上所述，因双方已进行租赁房屋的交接，新创磐田公司已足额支付房屋租金，故对段会昆要求新创磐田公司腾退房屋及支付房屋占有使用费的反诉诉请，本院不予支持。对段会昆要求新创磐田公司赔偿免租期损失的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

　　一、确认原告(反诉被告)北京新创磐田工程技术有限公司与被告(反诉原告)段会昆于二〇一五年七月二十八日签定的《北京市房屋租赁合同》于二〇一七年九月二十五日解除；

　　二、被告(反诉原告)段会昆返还原告(反诉被告)北京新创磐田工程技术有限公司二〇一七年九月二十六日至九月二十八日期间房屋租金861.7元，于本判决生效之日起七日内执行清；

　　三、被告(反诉原告)段会昆返还原告(反诉被告)北京新创磐田工程技术有限公司房屋押金8737元，于本判决生效之日起七日内执行清；

　　四、被告(反诉原告)段会昆支付原告(反诉被告)北京新创磐田工程技术有限公司装修损失5500元，于本判决生效之日起七日内执行清；

　　五、驳回原告(反诉被告)北京新创磐田工程技术有限公司的其他诉讼请求；

　　六、驳回被告(反诉原告)段会昆的反诉请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费745元，由原告(反诉被告)北京新创磐田工程技术有限公司负担656元，由被告(反诉原告)段会昆负担89元，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费118元，由被告(反诉原告)段会昆负担(已交纳)。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。

代理审判员　　王宝荣

二〇一七年十一月六日

法官　助理　　张　培

书　记　员　　聂培培